プレシス新宿御苑ってどうですか？パート２

新宿駅徒歩４分と御苑の眺望の両立は確かに希少。さらに南向きの日照も半永久に確保できるのがすごい。

バイパスができるし、グラウンドで高校生が騒いでいるのに静かな環境と言われても。
南向きの日照は、途中の階からネット越し。
それより、細い道路や墓地や周りのホテルなどの環境がなかなか完売できなかった理由でしょう。

竣工１年以上前に完売してるのに色々と言われるのも注目度が高い証かね。
それとも意外に高かったから買えなかった僻みかな

どうせ売れないとか、すぐに値下げするとか、人気は業者の煽りだとか言われたが、竣工１年前に完売。それほど高くはなかった証でしょう。
むしろ上層はもう少し高くても売れたはず。

もうすぐモデルルーム終わるらしい。
それまでにキャンセル出ない？

すいません
一人で5連投しました
でも自分の選択に間違えはなかった

>828
どこに５連投したの？誤爆かな？

賃貸でいいから住んでみたい場所だな

ええと、オプションって高いんですね
ヤラレター

>826
売出し前の過去レスでは
直ぐに完売、徹夜で先着順の列に並ぶ、とか言われていたけど？
直ぐに完売できなかったのは割高だった証でしょう。

>832
その話はもう飽きた。実際、１年以上前に売れたんだから、認めるしかないよ。
需給で見れば、少なくとも割高ではないでしょ。
買いあおったデベやライバル減らしの偽ネガに貴方が振り回されたってことか？

買わなかった物件を、不人気で割高と思いたい気持ちはわかるが、５階以下も大して苦戦せず全部売れたんだから、今更何言っても負け惜しみになるよ。
御苑の眺望どころか、新宿駅４分もそれだけ希少だったんだから、早く決断すれば良かった。次に活かせばいい。

「割安で人気もあったんだ。買えば良かった」と思っているから、わざわざ完売物件のスレを見に来る。

富久も間取りや地権者問題しかネガの攻め手がなく、ほとんど退散しました。

オプションはダウンライトとか後付けが難しいものだけにすべき？
カップボードとかクロスは迷う。

リビオ登場だがどう？

リビオは５階建てかぁ。
現地見てないけど、眺望は期待できないな。
それに物件概要を見ると、地権者多そうだし、一階が店舗なの？

眺望についてはパームススレ読めば分かるよ。
見渡す感じは無理だろうね。

リビオのスレ、なぜか最初からここを罵倒してる。完売したのにライバル視？

　JR新宿駅の東南口（ルミネ口）を出てエスカレーターで広場に降りて甲州街道の陸橋を潜ると、
そこが新宿４丁目、つまり旧・旭町、さらに以前は南町と呼ばれていた街だ。
　新宿南町は、明治20年（1887）の「宿屋営業取締規則」で木賃宿営業許可地域に指定される。これは、
東京中心部に近い所にあった「目障りな」細民街（四谷鮫ヶ橋など）を、より都市縁辺部に追い立てようとした
明治政府の政策で、これがきっかけになり、南町は急速に貧民窟（スラム）化していく。
　木賃宿を核に、低賃金工場労働者、日雇い労働者・廃品回収業者（古物商・屑拾い）、遊芸人、失業者、
無職困窮者（病者・身体障害者）、密淫売の街娼や女装の男娼、そして彼らの家族などが集積するという形で、
スラム街が形成されていった。

　戦後の混乱期には、旭町を寝ぐらとする街娼たちが、新宿御苑沿いの道にズラリと立ち並んでいた。
高度経済成長期になっても、旭町は、山谷と並ぶ東京のドヤ街（ドヤは宿の転倒語）として知られていた。
　1990年代初め頃でも、冬の夜には労務者のオジさんがドラム缶たき火をしていたり、甲州街道のガード下には
あやしいお姐さんが立っていたり、とても「女の子」が入り込める状況ではなかった。
　天竜寺の墓地の東側から南側の路地には、「芙蓉」「新宿ビジネスホテル」「新宿荘」「第五相模屋」
「ま志ふく」「さがみ」「やまと」「花嶋館」「中田家」「すえひろ」「イマイ」「銀水」「光村」など
小さな旅館が軒を並べている。
この内「第五相模屋」は昭和10年頃に作成された地図にも屋号が見え、木賃宿に起源を持っている。

完売したのに、また変なヤツに取り憑かれたのか。

雰囲気云々はともかくとして、警視庁の防犯マップみればこの辺が新宿駅至近なのに
どれだけ安全かよく分かるよ。近くに交番あるしな。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

モデルルームはあと一週間しかないとか。しっかり写真におさめておこう

ここ、本当に良いなと思って販売前からMR行ってましたが、小さな子供が居るので断念しました。
ドヤとかは別にいいんですけど、公立の小学校がメチャ遠いんです。
やっぱりファミリーには無理。
でも、買いたかったな。

越境できるなら代ゼミタワーの裏あたりに小学校あるんじゃない

結局ファミリーには無理、
で止めた検討者の多い物件でした。

それはそうとここ、容積率緩和エリアに入るかも知れませんね。
将来、高島屋の前は大きなタワマンになるかも。
ここは残念ながら、接してる道路幅が狭いので対象外でしょうけど。道路幅で容積率は制限されるから。

どう考えても再開発されるならこのマンションの周辺もも含めてだろ
あの辺綺麗になって容積率も緩和されるなら万々歳だな。

>852

代々木小は数年内にもっと遠い山谷小に統廃合です。

これだけ利便性がいいんだから私立に行けばいいだけだな

>853
あそこならオフィスビル作るだろ。
万が一、タワマンになったら価格と固定資産税が凄そう。

政府の容積率緩和、はマンションにする目的だからタワマンだな。
ここの西側部屋はタワマンから、新宿御苑ビューのついでに見下ろされる運命か。

えっ？高島屋前にタワマン？
世界で貴方しか知らない超極秘情報なのでしょう。
ここと御苑を見下ろせば、買えなかった後悔も吹き飛びますね。
早くそのスレを立てて、そちらにお移りになられたらいかがですか？

まーそんな卑屈になるこたないじゃないですか
居住者であれば堂々と構えていてくださいよ

タワマンが嫌だから、こういうマンション
が売れるんでしょ。
分かってないなぁ。

もう完売してるのに、皆さんヒマですね。
私も含めて。

嫌でも容積率緩和の再開発で
近くにタワマンを建てられるリスクはあるってことですね
駅近ですので皆さんそのリスクは承知の上でしょうけど

西日嫌いの俺にはタワマン歓迎だね
もっとも、そんな体力ある地権者達に見えないので容積比だけで動けないけどな

新宿高校が移転しない限り、南と東は抜けてるまま。 西や北にビルが建っても眺望に大して影響なく、路地が広くきれいになるので歓迎です。
よその建物越しでなく、直接、南に御苑を見下ろせるのは超希少。

ついに嫌がらせも空想の域に達してきたな..

空想の再開発を持ち出し、逆に購入者から歓迎されるって、妬みがこじれすぎ。
ここの利点は、20年後も南側の眺望と日照が確保できそうなこと。

このマンションの最上階はいいなあ。買えた人うらやましい。

周りの古い建物もいずれ建て替えになるでしょ。
よって時が経つにつれ環境は良くなるばかりかと..

私もここの最上階欲しかった。もう少し高くても買ったのに…。近くにプレシス新宿御苑Ⅱ建ててください。

真向かいの樹が結構高いけど、何階なら神宮の花火は見えますか？
HPの写真を見ると、東京タワーは最上階じゃないと見えないかな？

北西にタワマンや比較的大きいマンションが新しく立てば路地が整備されて凄く綺麗になりそう。
そうだったら更に儲け物です。将来、ファミリーに高く売ることもできるかも。

大きいマンションが路地の入口付近にもし出来たとして、
路地の奥まで誰が整備してくれるの？整備するタメには誰かの土地を買収する必要があるのに。
このマンションの前まで整備する義務は誰にもありません。今のまま残されるだけです。

墓地の土地を基本的にいじれませんからねえ。

872
神宮前花火での花火３号玉程度として打上げ高さ120m、４丁目と神宮球場との標高差5m程度、御苑の落羽松高さが最大で35mとすれば、まともにみるとしたら9階以上ほしいところですね
直線距離が2.1kmあるので打上げ高さを無視して真横に見られる部屋が候補になります

ただし樹木はまばらに生えてるので木の間に神宮球場があれば8階あたりでもいけると思いますよ

876さん
872です。とてもわかりやすい解説ありがたいございました。やはり上層３階ですか…。
ここは階ごとの価格差がほぼ一定なのに、最上階と眺望が開ける10～9階。多分ネット上の8～6階、ネットにかかる5～4階、コンクリ手摺の3階以下で見え方が随分違いそうですね。価格差がもっとあれば諦めたんですけど…。

新南口のビルやバイパスも工事が進んでいますね。

再開発のプレスリリースが出ましたね。

http://www.kensetsunews.com/?p=21906

楽しみ楽しみ。

素晴らしい。
今後も商業ビルなどの再開発でどんどん発展するだろう。

これはよいニュースですね
南口駅ビルの再開発を見越して開発投資が進むと更に活発な商業エリアに囲まれる特異な物件になります

課題はバイパス以東〜甲州街道間の明治通り両側か。

新宿は南側の開発余地が大きいので、オリンピックまでもっと変わっていきそう。

新宿駅や３丁目駅に『徒歩圏』は多いけど、徒歩４分とか２分って、滅多にないでしょ。近すぎるくらい。

872さん
今日現地を確認しましたが、圧倒的にデカイ樹木は写真右の一本だけで、それも葉の密度は高くありませんでした
これならもう少し下階まで花火の恩恵にあずかることが出来ると思います
失礼しました

885さん
872です。お写真ありがとうございます。
参考になります。
MRも終わりですね。

建物自体は小規模ペンシルマンションだけど敷地に余裕があって良さそうだね

確かに敷地面積や容積率の割に建物小さいね。なんでもっと大きくか、高くしないの？商業地だから日照権関係なさそうだし、高さとかに制限ある？

北や西にもう1,2軒分広かったらもっと大きくできたかな？
まあ、何軒もあったあの土地をよくまとめあげた交渉力と根性はすごいと思うけど・・・。

経済的な構造設計ですむよう導き出された合理的なサイズなのでしょうけれど、
新宿御苑みどりと眺望保全地区の縛りもあるのではないでしょうか
色彩計画や形状まど、「御苑からの眺望を阻害するな」とあります

容積率は、接する前面道路幅によって制限されます。
従って、細い道路にしか面していないここは、小さな建物しか建てられません。

もしこのエリアが容積率緩和特区になったとしても、
大規模な再開発でもない限り容積率は制限されたままです。

ゆとりある敷地になったから結構なことだよ。
それに、路地がある限り、ここより高いマンションは建たないだろうし、もし将来、路地が広くなれば価値が上がるよ。

少数の道路利用者のために墓地を削るのは無理でしょうから、将来も道路拡張はないでしょうね。
高島屋の前は大規模にもし再開発すれば高いマンションが可能です。大通りに面している駐車場なので。

よっぽど高島屋の前が好きなんですね。
そんなに好きなら何年でも待てそうですね。商業ビルになっても諦めないでください。

ここの路地の出口の駐車場ではなく
バイパス出口近くの駐車場のほうがいいなあ。
同じ高島屋前でも、タワマンにしてくれるなら。

タワマンがいいならトミヒサにすれば？
これから計画するタワマンは資材費や人件費で高くなるぞ。オリンピックまでは、こことトミヒサがお買い得だった。

日経見るだけで鉄筋工、型枠工、鋼材はひどい上がりようです。
ここもそうですが、タワマン好きなら富久のお得感はものすごく大きいですね
ただしタワマンは工期が長い分、人件費資材高騰に加え消費増税のあおりの
影響も予想以上に大きいはず。戸田建設はかなり苦労すると思います。
品質に影響が出ないか心配ですね。

駅やデパート、御苑が目の前のここが良かった。南向きでバルコニーも広いし。
徒歩圏とか北向きは嫌です。

建坪が敷地の半分以下ってかなりリッチな作りだね
しかもこの駅前の一等地で...勿体無い

完売したなら住民スレ移行でいいでしょ。
いくら何でも一等地には無理がある

それこそ完売したなら部外者がそこまで構わなくていいでしょw
特に一等地かどうかなんて価値観の違い

駅徒歩５分以内、南向き、日照良好で探すと結構あったが、ターミナル駅徒歩５分以内、眺望良好の条件を加えるとほとんどなかった。
それが新宿駅、メトロ、御苑なんて、一等地かかどうかなんて関係ないほど、奇跡的な立地だとよくわかった。

新宿は雑多でどこよりも飽きない街。
湾岸は飽きそう。特に買い物と外食。
たとえ安くても値上がりしそうでも住みたくない。買いたい人は止めないけど。

外食については新宿もチェーン店ばっかりだし、高級路線もホテル内の支店とかでイマイチだと思うんだが

驚いちゃだめだよ。湾岸にはチェーン店すらないんだよ。

新宿がイマイチって…。
どこならいいんだ？銀座か？
裏通りや横丁に行かないと真の魅力はわからない。チェーン店だけなら、地方のイオンと同じで飽きられる。

>905

それは賃料の高いターミナル駅の宿命です。
住居に交通利便性重視するなら致し方ない話かと。

ま、港区界隈の小洒落たレストラン行くにも
大して手間暇かかりませんけどね。

渋谷は学生向けだし、新宿は世代を選ばず楽しめるのがいいいと思うけど。
３Aや六本木のお洒落な街もいいかもしれないけど、利便性じゃ新宿のほうが明らかに上だ
まして湾岸なんて何がいいのかさっぱりですが...

新宿をけなしたい訳じゃないので誤解なく
特に買い物と外食と言ってたから、買い物は間違いなく飽きない町だけど食べ物は微妙でしょって言いたかっただけ

ここは、買い物、外食、酒、娯楽など、すべてが間近にある。あんなに駅に近いのに、実はほとんど他の街に行く必要がない。車どころか、自転車もいらないな。

…don't be too serious baby

で。

湾岸タマワンはまさにバブルだよね
オリンピックに乗せられて
消費増税とデベの口車に乗って
震災の時に苦労したエレベーター停止による階段昇降問題、沿岸津波リスクは彼らの中で(誰かが解決してくれている)らしい
映像だけで苦労してないんだろうけど、想像力の欠如もここまでくるとつくづくおめでたいと思う

小田急、京王、東急など私鉄各社とのアクセスもいいからね。
新幹線や羽田へのアクセスは品川エリアに負けるけど。
まぁ便利なことに変わりはない

副都心線が最も近いけど、遠い京王や西武でもホームまで１０分くらいか？羽田は徒歩５分にバス乗り場ができるし、交通利便性は抜群だな。
ただ、他の街に行く必要ないに同意。

新しい高速バス乗り場に京王や小田急の路線も入ればいいけど、無理かな？

小田急や京王は金無いよなぁ。
百貨店の老朽化も激しいしどうすんだろ