CAPITAL GATE PLACE　その４

要望書入れたのに買わなかった人が結構いた物件、も近隣の街にあるみたい。

要望が重なると交通整理するのが通常。
１階下とか５階下とか要望のないところにうまく誘導。
それでまた埋まるんじゃないかな

ローンが通らない場合もあり
要望してもごめんなさいがあると思う。

一生に何度も買わない高額商品
他人に決められた「要望のない」階で満足な人は誘導されましょう。

そんなもんじゃない。先行販売の地元がとにかくスゴイって営業が興奮してたし。だいぶ前だけど。

買う人は買うでしょうし

衝動買いもドタキャンもいるでしょうし

リセールきつそうだから永住目的で広い部屋買おうかな。

下町イメージであまり期待していなかったのですが、想像していたよりも全然高い仕様でした。
３５階以上限定ですが、いい物件と思います！

残りは1/3、営業大興奮などで盛り上がってますね。

ところで、北向きの寒さは内窓（二重窓）にすれば劇的に改善されます。
南、西向きの日差しの暑さは抜本的に改善することができません。low-eも気休め程度にしかなりません。

都心向きの眺望も捨てがたいと思いますので、ご参考まで。

ＤＷの角部屋はそうですが、中住戸は上の階のバルコニーが庇の役目をします。
冬は部屋の奥まで日光が入り、夏は庇のせいで短い時間しか日光は入りません。

ある程度の上層階に限られちゃいますが、眺望はどの方面がイチオシなんでしょう？やっぱりレインボー側？

レインボー側は夜景がきれいですよ。

同じ間取りで階数違うとどれ位値段違うのでしょうか。

レインボー側は南西でしょ。
ＨＰのパノラマ眺望で確認して見れますよ。
勝どきや豊海の市街地と他人のタワマン、の先の小さなレインボー。

＞574さん　差はあれど１フロア上がると大凡100万円アップですよ。

サイト見てみました。ありがとうございます。確かに、レインボー側というほど見えませんね。「～方面」ってことですか。

坪300から350くらいですかね？、
相場どうりかな。

100万アップのお返事ありがとうございます。

北西、北東は寒いのでしょうか。タワーは関係ないとおもいますが。

タワーは関係ない、の理由は何ですか？
風は高層階の方が強くなりますよ。　
そして冬は昼間が短いので日光が入らなくなりますし。

南東か南向きのお部屋がいいです。北向きは抵抗がありますし、西陽がきついのも避けたいです。
でも、価格高めなので迷っています。

日照の理想は真南以外期待できないのではないですか？
角部屋が良いですね。

友人宅で高層階であれば北でもなんらかの陽は入ってくるような感じは受けました。
陽が当りすぎるとお肌にしみができそうな気がする。。。

アイマークタワーを見ながら日照の具合を時間ごと見ています。
佃のタワーも見ています。タワーなら大概、陽は入り
どこの方向でも問題なしと考えてます。
あとは、自分の生活時間や景色の問題じゃないでしょうか。
北東や北西は語呂が悪いので敬遠されますが、
この建物一部分除いての低層階以外はまあまあではないでしょうか。

真北ではないのですから、あまり気にしていません。

高層階なら北西もありだと思います。
南東は豊洲タワーが綺麗とは思えない（近すぎ）
聖路加タワーはあるけれど東京タワーみえるし夜景は綺麗な気がします。

＞差はあれど１フロア上がると大凡100万円アップ
は、超高層マンションではちょっと当てはまらないです。だいたい１フロアで２０～３０万ＵＰですね。
ここは特に階数が多いので、ほぼ２０万円ＵＰです。
もちろん、周囲のビルの高さを抜けるところは１００万単位で急激にＵＰします。

北東はスカイツリーですしね。
南東より景色はいいかな？

100万なら家具買えますね。

80タイプのお部屋で、管理費と積立金の合計が約4万円。割高に感じるのですが、最近のタワーマンションでは普通なのでしょうか。毎月かかるお金なので、悩みどころです。
現在住んでいるタワーマンションは築8年で29,000円です。

タワーの相場が平米当り500円ですので高くも安くもない妥当な水準ではないでしょうか。

リセール考えるなら眺望はスカイツリーではなく、東京タワーだと思います。見えなくなるリスクがありますので、予算の許す45階以上の高いところを狙っています。

三井の営業より、月島徒歩8分で、東京タワー眺望を売りにしていたセンチュリーという中古の部屋(築14年49階90平米)が、昨年坪400以上で成約したと聞きました。

タワー眺望はまさに一物一価の絵画です。高層階が割高という指摘が多いようですが、ここは希少な新築駅直ですので今の価格水準はむしろ割安の可能性すらあります。

ないない。また地震でもきたらタワーはおしまい。とくに高層はリスキーだよ。

ないない。三井のセールストークだよ。

そもそもセンチュリーは佃でも別格だから、ここと比較する例にはなりません。

センチュリーパークタワーは、私も当時購入検討しましたが、独立した庭園に囲まれている雰囲気がいいですよね。
そうはいっても、住民の高齢化とともに徒歩８分と老朽化が次第にネックになりつつあって、ここへの住み替え検討者も多いと聞いています。
ただ、現金買い出来る人を除きこちらの入居前にあちらを売っておかないといけないわけでく、なかなか難しいようですが。

あの中古団地で坪400万はありえないです。
そんな担当は替えられたほうがいいですよ。

野村の場合は、買い替え特約だと契約して直ぐに旧宅を売りに出して、売れたら引っ越して新築完成まで仮住まいを。
と以前別な物件で言われたことがありました。

マンション投資などを10年ほどやっている者です。たまたま、このスレ見ましたが、居住、リセールで何点か。リセールを考えたら、低層階～中層階の部屋は良いですね。駅近かつお値ごろ感があります。共用部分も比較的負担少なく、高層階と同じサービスが受けられる。そのメリットは大きいですね。
眺望に関しては色々考え方があります。眺望が開ければ、上下５、６階(もっと言うと10階程度)はリセール値段は大きく変わりません。指値で吸収されてしまいます。新築値段は300万近く変わってしまいますがね。
リセールはその時の市況によりますが条件を良くしておくことです。高額物件のターゲットは４０歳代以上のプチリッチ層。その辺り以上の方は圧倒的に南、東の支持が多いです。西、北に比べて広告しやすく圧倒的にリセールしやすいですよ。あくまでも一般論なのですが。
あと、ここは液状化の可能性は頭に入れておきましょう。万一、震災が起きた時は回りの土地も含めて風評は出回りますから。浦安の様に自分のマンションは大丈夫でも、イメージ低下で値段が暴落した物件もあります。高額物件はリスクを認識し、納得の上で購入しましょうね。
という私も高層階の下の方(42階あたり)か、中層階(34階あたり)で悩んでます。。。

なるほど。参考にさせて頂きます。リセール大事ですよね。私は中層階～低層階で値段安めで、ローリスク物件を考えてみようかと。やっぱり高層階は周辺に比べて、高すぎると思うので。。。後は港区物件との天秤かなぁ。

最安値はいくらですか？

リスクヘッジも大事だと思いますが、やはり住む以上はその間は満足したいですよね。
満足度が高ければ、数百万円程度の損得は気にしないという考え方もあっていいと思いますよ。

北低層は安いけどやはりリセールは大変でしょうか？

私も居住イメージで他物件含め検討中です。住むならば少なくとも15年は住むと思います。その後は…全く中古の事は考えてませんでした。先ずは自分の住みたいタイプを選ぼうかと。リスクねぇ…。中層階の上の方の南方角込みならば、どっちにせよ大丈夫かなと勝手に思ってます。眺望、値段等総合的に考えて。

604さん、以前佃のタワー北向きを中古で売り出したことがありましたが、
内覧に来る客自体が少なかったです。しかも、来ても大幅値切りを言う客や冷やかしばかりで。

北は好き嫌いがはっきりすると思う。それなりに中古物件にお金を出せる人は、やはり南→東→西→北の順で選ぶから。中古、同条件ならば、0,5割ずつ料金が変わる感じかな。過去のタワー物件みてみると。

604さん、悪材料の多い低層は、価格優位でリセール優位だと思いますよ。

たとえ永住目的でも、売却せざるをえないリスクを考慮した場合、賃貸効率(PERなど)は大事でしょう。

調べてみると、月島の賃貸効率は決して高くなく、実は『借りたほうが得な街』が定評です。また中央区は住民5万世帯の半分以上が単身世帯という賃貸市場ですから。駅直結とはいえ購入価格は大事。

勝どきも月島も、賃貸物件だらけですから。

北向きを悪く言う人は北向きに住んだことあるのだろうか
前が開けてれば、十分明るいし、光が入って眩しかったり家具が焼けたりもなくて快適なんだけど
このマンションも真北があればよかったのにと思う

三井のセンチュリーパークタワーも人気は北→西→南→東の順だしね。

東がいいね。朝日が入って気持ちが良いですよ。無難だし。

結局、眺望、リセール、日の当たり方のバランスを考えると、南西、南東になるのかな。

けどその分高い。

でもリセール率は高い。

それは現時点ではわからない。

眺望か価格か。
ヘタにバランスとると失敗しそう。
デベも初でしょこんな囲まれ利便タワーは。
たぶん過去のセオリーはあまり意味がない。
そのぶん値付け間違いや歪みがありそう。

>612
センチュリーパークの北側は眺望が良いので人気がある。
次いで西側の眺望も良い。
特殊な例なので参考にはならない。

ん？ 特殊？ まさにタワーの眺望は方角よりコンテンツという例では？

>>611
>このマンションにも真北があればよかったのに

ん？ 真北？ まさに真北の角部屋がこのタワーにはあるが？

バランスと言うと悪く聞こえるが、リセールの時に万人受けするメリットをどれだけ提示できるか？購入意欲のある分母がどれだけあるかだと思う。価格、日当たり、方角、眺望でどれだけ示せるか。ここの中古を買う可能性があるそこそこのリッチ層が何を重視するか。評価が別れる、一部の人に人気の部屋はきついと思う。
個人的には日当たり、方角は重視したいな。そうすると、このマンションだと無難な方角(東、南)、階層(中層階の上の方)になっちゃうんだけど…。申込みするか悩む。

やっぱりレインボーブリッジ、東京タワーは評価高いのでは。

不動産投資２件目に決めました。
リセール考えて私も買う予定です。
うまく選べばこのマンションはいけると思いますよ。

↑すみません。どのような考えからいけると判断したのか教えていただけますか？

北スカイツリー、東ゲートブリッジ、南レインボー、西東京タワー。

ううううううう～ん…こうして自分が迷うってことはリセール時に眺望を重視する人もいるはず！なんて思ってしまいます。やっぱり東京タワーがワンランク優位なのかなあ。

中途半端な高さが一番まずいだろうね。眺望が変わる可能性が高いエリアだし。

だよね。眺望重視なら、最上階近くを買わなきゃ将来どうなるかは分からない。

液状化の話がありましたので参考情報。

http://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf
関東大震災の旧東京15区の震度分布を分析した論文です。

・佃からこの物件のあたりは「埋没波蝕台地」の上に乗っているので地盤は比較的良いとされている（10ページ）。
・実際に、関東大震災時の推定震度は、佃は震度5マイナスと低め（5ページ）。
・江東区や、もともと入江（丸の内～日比谷）や池（溜池～赤坂、麻布十番～東麻布、神保町～水道橋等）であったところの震度が高いことに加え、それ以外の内陸でも部分的に高いエリアがある（例えば牛込区市谷富久町は震度6マイナス）。
・現在の月島から勝どきにかけての町丁で「噴砂」「地割れを生じ砂及び水を湧出し高さ3尺に及ぶ」といった記載が見られるところは気になるところ（末尾に町名別の被害状況がまとめられている）。

・晴海、豊洲以南はまだ存在していないのでデータがない。

永住想定で検討中です。眺望よりも間取り、日当たりが大事かな。そりゃ、レインボーブリッジ見えたら良いけど。後は予算との相談。100万あれば家具揃えられるので。

永住想定で検討中です。眺望よりも間取り、日当たりが大事かな。そりゃ、レインボーブリッジ見えたら良いけど。後は予算との相談。100万差額あれば家具揃えられるので。

北であれば１４階以上がおすすめです。
仮設店舗が壊されて１３階の建物が建つから１４階以上

決めてたところがありましたが、このスレみていたら迷いまくって
金額は無理せずですね。毎月の管理費家計的には大変です。
住めたら嬉しいけれど。

２年後には金利も上がるだろうし、無理は禁物ですね。管理費もバカにならないからな～。我が家もシミュレーションして冷静に申込み入れるか検討してます。

物件価格いつになったら公示されるのでしょうか。
1次募集終わった7月中頃ですか？

社会情勢が不安定なので購入資金預金したままのほうが
安心じゃないかと心配しています。

相続対策、最悪賃貸、それにあと数年もすればリバースモーゲージも一般化して住みながら老後資金も。

預金も投資。しかも裏付けが国債。10年単位でみたら、きっとまた9.11やらリーマンやら3.11が起きるわけで、私は現金しかも日本円を握りしめてるほうがよほど不安です。

ファミリー用で考えてます。中層階の3LDK、2LDKで抜けてるところは高層階に比べてもお得感ありますね。変に高掴みしたくはないので…。

高層階が人気みたいですね。

638さん、わかります！お得感がある部屋は絶対金額が張るんで悩みますよね〜

たしかにグロスの低い部屋は坪単価は高めですから、、バランスが難しい。無理に広い部屋選ぶと管理費等が高いし。

管理費かなり家計負担ありますね。
光熱費がいくらかかるのかしら、駐車場も必要ですし。

そうですよねー。
管理費等4万円　+　駐車場4万円　=　毎月8万円です。
やっぱり一戸建てにすべきかな。
色々考えてしまいます。

↑高っ！！

仮に買えたとしてもその後の生活維持費が
大変です。ローンとね。
小金持ちマンションですね。やっぱり此処。

光熱費10万みないと？

管理費は、ネット代も込みですか？
マンションによって、込みだったり別料金だったり色々ですよね。

別料金です。ちなみに町内会費用なども。。

勤め人に都心のマンションは駐車場代がキツいですね。経費で落とせなければ三階建てか郊外ですかね？

2Lと3L比べるとどちらの方が人気ありますか？

ぜったいに3Lでしょう。

なぜですか？

管理費って、入居後に経年変化でどれくらい上がっていくのでしょうか？
ちなみに、現在考えている部屋で入居時は4万円ほどです。
それによって駐車場も借りるか検討します。将来的な駐車場の修繕費を含めるとかなり高額な管理費にかわっていくのではと危惧しています。
分譲マンション初めてなもので、わかる方いたら教えて下さい。

部屋数は多いほうが売るにも貸すにも有利ですよ。どうしても2Lにしたければ壁を壊せばいいですし。

修繕積立は段階的に上がるケースが殆どですので良く確認して下さい。当初の長期修繕計画での費用見積もりが適正かという問題もあります。佃の三井タワーは修繕積立金が段階的に上がらない均等積立方式に変更したらしいです。

なお管理費は上がる可能性は低いと考えていいと思います。

夢の中で買ってください。

ふつうは上限８０００万円の壁がありますので、都心の新築で３ＬＤＫだと通常はオーバーレンジになってしまいますが、このマンションでは結構いい条件の３ＬＤＫが買えそうですから、だったら、３ＬＤＫにしておいた方が、臨機応変に対応できる（大は小を兼ねる）のでは？ということはできるかもしれません。

ちなみに、賃貸需要でいうとこのあたりは１ＬＤＫは供給過剰気味ですので、安い２ＬＤＫが一番需要的には期待できます。
３ＬＤＫとなるとグロスが高くなりますので、社宅としても高額すぎるという面では、少し時間がかかるかもしれませんね。
でも利便性から、確実に需要はあると思いますよ。なんといっても駅から１分は素晴らしいです。

駅から1分、このあたりは結構ありますよね。3Lいいけど管理費が…

3000万台はありますか？

ないっす。