クレヴィアタワー目黒不動前ってどうですか？

あ、DNPの倉庫は住友不動産に売却しているのね。

この土地は確かに期待していいかもね。
くっそ高くなるのは目に見えているけど。

スミフなら高そうですよね。
しかし、多彩なプランを用意してくれそうなので、手が届くものもあるはず。
引き渡しは5年後とかになりそうですが。

大規模マンションだとすると、クレヴィアタワーのリセールには悪影響ですよね。。

これから目黒駅再開発タワー、ここのスミフタワーが高値で出るなら、リセールで不利になることもないでしょう。ただ、スミフは高水準の共有施設や仕様でも管理費を抑える傾向が強く、間取りの効率化も優れているので、ここのコンセプトに近いかもしれないですね。

わたしは住友不動産よりも時期的には三菱地所の賃貸マンションがどの程度の賃料で出されるかの方が気になっております。

あそこまで行くとさすがに目黒線がうるさそうですね。

不動前だと＠12000円/坪～ってところかな。

三菱地所のパークハビオ西五反田三丁目計画は2015年3月竣工、10階建て99戸。
地域1、2位の高単価の賃料水準を株主にもアピールしており、
東急目黒線に近いとはいえ安く出る可能性はまずないと考える。

DNPからの取得も今年の3月で、底値とは言えない。
一方、パークハビオは一定の入居率に達したら、
傘下やそれ以外の投資ファンドに売却するビジネススキームであり、
中長期にわたる高水準の賃料形成と維持が不可欠。
高賃料での短期高稼働達成は十分見込めると弾いているのだろう。

計画では延床3690.17平米ゆえ平均は40平米弱。
プランとしては25～50平米のシングル/DINKS向けをそろえてくるはず。
同時期竣工のここの投資購入組にとっては1LDKや2LDKが競合するが、
不動前の宣伝をタダでしてくれるわけでメリット大かも。

（駅近、山手通り越えの賃料相場リーダーになってほしいねえ）

パークハビオ目黒不動前って攻玉社の近くにもうあるみたいだね。スミフともども、恰好いい名前つけてほしいですね。

3LDKの方が競合少なく、価値が保たれるかしら。

DNPから住友不動産が今年の3月に取得し現在解体中の倉庫は、
三菱地所取得と同じ、準工で建蔽率60%、容積率300%。

品川区の準工で容積率300%であればそのままでも1.2倍の緩和があり、
さらに総合設計による心付けもあるわけだが、
地所はざっと計2倍の容積率の緩和があったと思われる。
この辺の「盛り」は目黒区は厳しく、品川区と港区はゆるゆると聞く。

地所の約3倍の土地面積となるスミフにも同様の緩和があると推定すると、
スミフの延床は約11,000平米。

以上の推定ではスミフは土地面積こそ広いが用途等はベリスタと同じ。
高さ規制はないが本当に高層化して採算メリットがあるのか微妙。
10階程度の中層マンション、つまりベリスタの「規模がでっかい版」が
登場するのではと考えるが、いかが。

※クレヴィアタワー目黒不動前はほとんどが商業で80%/600%。
　公開空地を設け総合設計の適用を受けるが、わずか1.2倍？
　結果として延床は従前のソニー分9,826平米にその他を追加しただけの
　約10,610平米に過ぎず、この面積はスミフ推定と同じだ。

（安倍政権の容積率緩和がどこまで広がるかもあるかなー）

411さん、素人の私には貴方が何を言わんとしているか理解できません。

スミフはクレヴィアと戸数はおそらく同じ、
高さは半分の10階程度のマンションになるだろう。

クレヴィアはタワーといっても眺望は良くないですから、採光が取れるのであれば、むしろ良さそうですね。

攻玉社の近くのパークハビオって今どきのワンルームマンションって感じですが、パークハビオ西五反田三丁目計画の方はもう少し大規模で各戸も広めみたいですね。どちらも賃貸専門ですね。でもクレヴィアとは競合しない広さに思えます。

話は変わって、スミフは何を売りにしてくるのでしょう。一等地でもない（品川区かつマイナーな不動前）、高級住宅地じゃないから高級志向路線は無理がある、江東区豊洲のタワーのような外観の良さと設備仕様の良さでも狙うのかな。

スミフの採光？ 南面に板状タワーのクレヴィアがどんとそびえていて、もろに日影なわけですが。

クレヴィア近く、目黒線沿いの大きな空き地（旧国鉄の所有地）が気になるのですが、あれは何のための空き地でしょうか？時々大きなトラックが入り、大きなブルーシートで覆われている部分もあるのですが・・。

あそこは何も計画がないし、協議すら始まっていないはず。
JRが本気で何かやりたいなら行政も道路整備とか手伝うよといったスタンス。

ごめんなさい、クレヴィアタワーを悪く言うつもりはなくて、
この辺にタワーを建てても、低地のため眺望は良くないのではと言いたかったです。

眺望より利便性重視の人向けでしょう。まあ湾岸などにあるタワーも実際にはお見合いばっかで眺望がいいのはごく一部でしょうが。

JR目黒変電所周辺の広大な社宅跡地は、ずっと野ざらしで計画らしい計画もないですね。
2005年からの解体後に土砂崩れがあったり、維持も大変でしょうに。

まあ、マイナー駅の地味物件で息巻かれてもねえ。

それでも人気。

基礎工事中で半分を販売済のようなので人気ですね。
階層で間取りはほとんど変わらず、全戸向きは南のみ。
価格差は少なく、高値だった最上階も販売済？
このまま、粛々と売れていく気がします。

グランスイートは五反田から日常的に歩くのは遠すぎますし隣のブロックに火葬場があるなど周辺環境も冴えない。図書館近いのはいいけどね。ここは不動前も近いし五反田駅もギリギリ徒歩圏ですから立地の価値はグランスイートに勝ると思う。
ただ南向きが山手通り真ん前なので利便性はいいけど静寂性は劣るね。

山手通りは交通量は大幅に減って、低騒音の舗装、歩道の拡張と植樹がされる予定だけど、今の状況では検討対象外の人も多いだろうし、ネガ材料にもなるね。それでも、ここまで好調なのは売る側も想定外っぽい。

現地から五反田駅へ歩いたけど、楽で思ったより近く感じた。オーベル目黒から目黒線の目黒駅に行く方が遠く感じたよ。

目黒からだって帰りに下る分にはいいしね。

せっかく色んなマンションを選べる立場にいるのに、
どうして高い金払って幹線道路沿いなんて選んでしまうんでしょう。
幹線道路沿いに住んで失敗した体験談とかネットですぐ出てくるのに。
自分だけは大丈夫って思ってしまうんでしょうか。

駅近幹線通り沿いのタワーに住んで失敗した体験談の例示をぜひ。

山手通りの反対側の部屋を買えば問題ない

>429
わたしが聞きたいこと。
+ 南のベランダに洗濯物を干して黒くならないか？
+ 寝室(3LDK)は窓を開けて寝れるか？(北側だからこれは大丈夫と思ってるのですが）
+ 南側のリビングで窓を開けて過ごせるか？（騒音の面・室内が黒くならないか？）

皆様ご意見ください。特に契約したと思われるここに頻繁にコメントしている有識の方、お待ちしてます！（いつも参考にさせていただいております）

PS. 二期で東側の3LDKの部屋は、なくなってしまいそうで検討に時間がなく悩んでいるものです。

>>430さん
正直、何階なのか判断がつかないものが多かったですが、「幹線道路沿い、マンション」等ので検索すれば、様々な経験および専門家の意見が見れます。ここで貼るような内容ではないので、ご自身でご確認ください。

タワーといってもここは20階建てですので、普通の高層マンションと考えて差し支えないと思いますし。

山手通りは高速が開通すれば交通量激減するよ。

幹線道路沿い物件のよさは、容積率の高さゆえの価格の安さでしょ。グレードの高いタワーマンションに住めるなんて楽しみ。子供もいないので幹線道路も気になりません。

ここ急に活性化しはじめたな
今まで1日1レスだったのにどうした！？

実は掘り出し物だと気づかれたか

山手通沿いに住んでいれば干した洗濯物は汚れるし、道路側の窓を開けた生活は現実的ではないことくらいどんなバカにも想像できるし、実際にそのとおりだ。我が家では問題ない、慣れでどうにかなるなんて気休めには耳を貸さない、ましてや例示すらできないネット検索大しゅきおこちゃまみたいクズはほっぽっておくことだ。

そう、質問は「程度」ですね。分かってます。子どもに着せるお洋服、寝かせるベッドのシーツはきれいであってほしい。当然の願いです。では、ガラス面バルコニー柵の裏側に干した洗濯物をどうやれば黒くできるか。実験すれば分かりますが、これはなかなか難しいです。不可能といってもいいでしょう。東京都の排ガス規制は一流で科学的な数値としては気にすべきレベルには達していないでしょうし、私は気にせず干していて、汚れるとかより、風で飛ばされやしないかの方が気になっていました。一方、幹線道路を避けたって長く続く花粉が舞う季節には低層戸建ての誰もがせっせと室内干しをし、外に干す家庭は意識の低い異端者扱いされる世の中です。気にする人はどこまでも気にするもんですね。どちらが都会でもストレスなく幸せに生きられるのでしょう。

騒音もどうにもなりません。暗騒音、暗雑音が気になるならこんなど真ん中な場所で窓を開けて寝るのは無理でしょう。窓を開ければ床や壁も汚れるでしょう。

が、そんなの第一種低層住居専用地域の戸建てやマンションに住んでてもおんなじだ。深夜にお隣のエアコンやエコキュートの室外機がぶおーーーんと動けば窓を閉めても気になるし包丁片手に殺意さえ芽生え不眠や精神的苦痛をネタに弁護士雇い訴訟に明け暮れる毎日が想像できませんか。なに想像できない。では、話変えて窓を開けられる地域は、つまりはどの家庭も窓を開けて過ごすわけだ。ダイソンの掃除機、大型テレビの大音量、深夜にわたるサッカー観戦で盛り上がるリア充の奇声、しつけの悪い犬の無駄吠え、夜中に帰ってくる自慢のレクサスやらBMWのエンジン音、タバコの煙。どーですかー。窓を開けられる生活に、どれほどの価値があるんだか分からないもんですねー。

窓を開けて室内が汚れないのはスイス・ローザンヌ地方だけのお伽話だ。軽井沢や那須の別荘でも、清里のペンションでもありない。気になるならクリーニングしなさい。T3サッシを介した道路騒音が気になる過敏、いえ、繊細な精神をお持ちなら、よりうるさいエアコンや空気清浄機、加湿器はとても使えたものじゃない。

そもそも、鉄道は東急目黒線と遠くにJR山手線、道路は山手通と首都高目黒線、おまけにたまに硫黄臭を出してくっさい目黒川にぐるーーっと取り囲まれた駅近だけが取り柄の立地で、今や朝ドラにしか出てこない古き良き時代の日本の郊外の戸建てでかいがいしい主婦を演じるような生活を望み夢見るなんてことはやめたまえ。シーツをばっさばさ、タオルをぱんぱんやって干す洗濯が大好き、窓を開けて暮らすナチュラルなわたしとかそんな虫酸が走る生活は通勤1時間圏でいくらでも口あけて待ってる。どうぞそちらを真剣に検討してお選びください。安さだけで勝負のくだらない企画のマンションにひっかかりたいならいいが、質問の前に自分の住まいに対する優先事項くらいもっとくことだ。

>432さん
東側の3LDKでしたらエレベーターから一番遠いので北側の共用廊下は他のうちの人はこないはず。
あと、隣のマンションなどをみたら意外と干していましたよ。
気にするレベルがどれだけによりますが。
角部屋でバルコニーが広くて気持ちよさそうですね！
15階以上なら道路はさんだ南側の建物が邪魔にならないかも。
検討してるなら実際に足を運んで確認した方がいいと思います。

幹線道路沿いの経験者から一言。決してネガのつもりではありませんが、普通の神経だと厳しいかもしれません。私は以前幹線道路から100mくらい入ったところに住んだこともありますが、それでも部屋が汚れました。しかしこれは25年以上昔なので規制も緩かったからかもしれません。現在は幹線道路に面したタワマンに住んでいます。大手ディベロッパーだったので契約前に念押ししたのですが、機械式空気清浄機を通した清浄空気を各室に送風するシステムを採用しているので大丈夫でしょうとのことで信用して契約しました。ところが住んでみると部屋はススで黒く汚れます。仕方なく部屋置きの大型の空気清浄機を購入し何とか過ごしています。窓を開けることはありません。音（自動車）は窓を閉めていれば聞こえはしますが、こちらは普通の神経なら問題ないのではないでしょうか。

同感ですね。私も幹線道路沿いのタワマンに住んだことがありますが、
部屋までススは入ってきます。

438はブリシアのスレで悪態ついてる人と同一人物のようだね。
この人ここの契約者？

で、この人ここの契約者？

>聞いてどうするの。

エキセントリックな人と同じマンションに住みたくないから。

ブリシアは完売間近らしいです。

ブリシアの方が民度高そうですね

ここのことを幹線道路沿いのタワマンと言って特別扱いしてますけど、低層階は普通のマンションと全く変わらないと思うんですが。

タワマンの低層階、は管理費や修繕費を高層階と同じに取られるから
割り損です。低いマンションを買うほうがお得。

民度と値段は比例する。高いなら民度も高いさ。

都心の高額マンションの住民スレを見ると
庶民マンションと同様なトラブルが書かれてたりしますよ。

では、ここの低層は最悪ですね。
幹線道路の影響をもろに受けて、
管理費等は割損なのに、
大して価格の変わらない高層階から見下される。

買うなら15階超の一択ですね。

高層階は外廊下＆強風の凶悪コンボ。結局どの階も我慢が必要なんだよ。

ここ急に盛り上がり過ぎだろ、どうしたどうした。
オーベルとリビオが完売間近で終結したか？
選べるほどあるのがココだけならネガってる間に売れちゃうよ

もうここしか残っていないので、真剣に検討しているんですよ。

某ブログに割安マンションと紹介されてました。

ここは二重床でしょうか？

>>461さん
私も最初はブリシアはないと思ったのですが、先入観を排除して考えるとブリシアもありと思えてくるのは分かります。クレヴィアは山手通り沿いで中層階でも坪単価330、高層階で350超じゃないですか。一方、ブリシアは、低グレードですが住宅街で半地下を除いても坪単価270～300とお手頃なんですよ。よくある、立地は悪いけどグレードは高い物件とグレードは低いけど立地は良い物件の関係になってるんですよね。で、後者の方が価格が安いとくれば、迷って当然だと思います。後はもう好みの問題かと。

高架駅下の線路脇物件を好立地とする価値観が理解できない。
賃貸脱出の一次取得組が飛びついて後悔する典型的嵌め込み物件。

> 463
こことブリシアとで迷う要素など何もないし、仮に迷うとしたらこの世であなたただ一人ではないか。

とりあえず、山手通り沿いという立地に不安を抱かない人にとっては迷う余地はないでしょうね。でも、山手通り沿いは嫌だと思う人は結構いると思いますよ。まだ線路沿いの方がマシと思う人だっていると思いますし。どうせリスクが有るなら投資額は小さい方がいいと思うのはそんなに不思議じゃないと思うんですけど。ブリシアが絶対ハズレで、いくら損するか分かっていらっしゃるなら、是非その考え方をご教示いただきたいのですが。私はまだどちらの物件も買っていませんので。

マンションは立地で選べと教わらなかったのか
10年後に笑うのは一体誰か

粘着みたいになってしまい恐縮ですが、立地というのは、駅からの距離、土地の面積、形ということでしょうか？これだけが条件であれば、ハザードマップで薄い青になっているとは言え、クレヴィアに軍配が上がると思います。私が難しいと感じているのは山手通りの評価です。

山手通り沿いに住んで、騒音でストレスが溜まって家族の雰囲気が悪くなってしまったり、排ガスで子供がぜんそく等になってしまったりすると、お金には変えられない損失になってしまうということ。また、山手通り沿いが敬遠されてリセールに苦労するという可能性も考えられ、想像力で補わなければならないものがある中、明確に答えを出すのは難しいと思ったのです。

「マンションは立地で買え」とはよく聞きますが、正確には、「マンションは立地（相応かそれ以下の価格）で買え」だと思います。いくら立地が良くても割高であれば意味がありません。

ブリシアを買うつもりもなく、クレヴィアはダメだというつもりも全くありません。結構難しい判断だと感じ、明確な評価方法があれば教えていただきたいと思ったため、コメントさせていただきました。

建築コストの増額が金額にあらわれるのか、仕様にあらわれるのか。いずれにせよ販売が既に始まっている物件にとってはプラスかと思っています。住宅ローンの金利も引き下げられてますし、そろそろ決めようと焦っております。この物件は２LDKがいいなと思っているのですが、ハリが意外と目立って気になっております。（柱は部屋の内部になくてスッキリしていて気に入っています。）いっそのことハリを床まで下げてもらうような工事はお願いできるのでしょうか。マンション検討初心者で恥ずかしいのですが、同じようなことを考えている方がいれば教えていただきたいなと思いまして。

2LDKに6000万も出せるなら、大崎のタワーの方が圧倒的に良いでしょ。
あっちなら大崎駅近で幹線道路沿いじゃないタワーマンションの
20階くらいが6300万くらいで買えるよ。
管理体制、共用部の充実度は比較にならないし。

タワーマンションは幹線通り沿いか工業地域かURが入ったりした都市計画地区にしか建てられません。山手通り沿い、幹線通り沿いのりセールは過去に傾向を定量化できるだけの膨大な取引事例があり、そのどこにも敬遠されるという事実はなく、むしろ購入時より高く成約する傾向が読み取れます。そこに「リセールに苦労するだろうという立証の難しい仮説」を立てたのならば、解を出すのが難しいのは当然だと思います。

お金に変えられない価値に執着するのは朝ドラの中だけにし、こと、マンション購入という実態としての投資行為ではこだわるのは無意味です。現在の幹線通り沿いに住むことを検討しつつ家族仲や喘息を心配するのは行き過ぎた妄想で、その裏に何かを正当化したい別の事情があると考えますが、それでもそこだけが心配であれば、離婚率、非行化率、小児科通院率の比較に真面目に取り組むか、スイスやアラスカに住んでみてはいかがでしょう。

一次取得者にとってパークシティ大崎ザ・タワーは十分検討に値する物件と言えるでしょう。私がざっと検討したところでは、地権者割合が高いこと、管理費が高いこと（平米３７１円。７０平米では不動前との差額で毎月１万１２００円の支払い増に）、方角や階層や近隣建物の影響で坪単価が大きく変わること、周辺に区別がつかないほど似た分譲タワー群が林立し多くが分譲時販売に苦労していたこと、その上でさらに分譲タワーが追加で計画され本当に取り囲まれること、再開発で大企業が集まった結果で駅の混雑が居住地域として不適切な水準であること等々が気になりました。タワーなのに西松建設施工、３１１以降の企画なのに免震ではないこと、２ＬＤＫはタンク付きトイレなど仕様が異なることが気になる人もいるでしょう。ターミナル駅、豪華共有施設、豊富な植栽への夢や憧れの気持ちは理解します。

マイナー駅の幹線通り沿いである一方、全戸南向きの前建て４０メートルを実現し、階層間の仕様差や間取り差をなくして単価差も抑え、金のかかる共用設備は削って管理費も安くし、免震や三井住友建設施工など建物の見えない部分にはこだわった、住まいへの夢や憧れを捨てたある意味つまらないクレヴィアとは、対極にある物件と言えるでしょう。

追加で、木更津など郊外のジャスコを彷彿させるような何でも１箇所で揃うことへの憧れを具現化したテーマパーク的マンションと、昔ながらの都心隣接立地から必要機能だけをシンプルにまとめたマンションとでは、検討者層も異なるでしょう。

もうひとつ、リビングに梁が出る２ＬＤＫはＣ、Ｄ、ＥのうちＥタイプのみで、なぜ伊藤忠がこれを代表プランとして立体図を梁が目立つように描いてホームページでアピールしているのかは私にはまったく理解でき、、、話し戻して、構造的に必要とはいえ１８８０、あるいは１９４０まで下るのはやり過ぎに思え、何か対策したいというお気持ちは理解できます。

造作家具やセミオーダーの壁面収納が基本で、お金をかけたくない場合はマルゲリータの本棚や壁面ディスプレイがカットに対応してくれるので検討対象になるでしょう。梁（天井）までの収納を造作し梁に化粧板を貼って連続性をもたせれば、一見梁がないようにも見せられます。目立つ梁に鏡を貼ってるモデルルームもありますが、あれは恥ずかしいです。クレヴィアも柱に貼っていましたが。あるいは、ソファーの背を梁側にもってくれば気になる場面も減ります。

どれもこれも、文が長い
もっと纏められるだろ。読み飛ばしてる人沢山いるよ。

へえ。梁が随分下がってるんだ、この物件。
HPざっと見たところでは、免震に乗っけることで高層だけど一種の壁式を実現した物件かと思ったけど、梁が出てるんじゃメリットないな。

> どれもこれも、文が長い
> もっと纏められるだろ。読み飛ばしてる人沢山いるよ。

何でも1行か2行でまとめるオレってカッケーアピールですか。

ここは坪360くらいか。
それなら大崎が楽勝で買えるな。一般的な価値観なら大崎の圧勝だと思うが。470さんに同意。
他にも都心を含め選択肢はたくさんある。少なくとも広域で検討してる人間にはここはないだろう。
ここを選ぶとすれば地縁などでこのエリア限定検討の人だろうが、さてそういう人は幹線道路沿いの高額タワー物件をあえて選ぶのかどうか。

二重床、二重天井のはずですよ！
オプション説明会そろそろかぁ〜。

470さんの言う通り、ここは高いですね。
大崎のタワーは10階以上の価格が坪330で高いと言われているのに、
ここは10階以上の価格が坪310～360だもん。

477さんの言う通り、地縁がある人が買うんでしょうね。
地縁がある人が対象の物件って売りずらそう。
大崎と同時に空きがあって、同じような価格なら、普通は大崎買うよね。
やっぱり大崎は買いなのか。

僕も大崎のはかなり気になっていたのですが、同じ価格帯だと東向きの10階未満で部屋の間取りが1部屋DENになってて使いにくく、部屋の設備も微妙に劣るし、あんま使わない共用のために管理費1万以上高いの考えたらこっちの方がいいなぁ〜って感じました。
でも山手線の駅から徒歩6分は魅力的だったんですけどね。

ここも大崎もポジサンが多いからなあ。
でも、どちらを選ぶかなら山手線内側を選ぶな。
あちらの嫌なものは川くらいだし。

山手線内側で幹線道路沿いではない駅近激レアタワマンを買えるタイミングなのに、同じ金額払ってこっち買うって、もう惚れちゃってる感じですね。クレヴィアの低層階が予算ギリギリで、もう一銭も上乗せできないなら仕方がありませんが、大崎は多少背伸びしてでも買いだと思うんですけどね。

地縁がありクレヴィア、グランスイート、少し足を伸ばして大崎を見ましたが、私は新宿御苑前駅徒歩5分・新宿3丁目徒歩8分、伊勢丹徒歩10分の富久クロスを契約しました。大崎の低層階北向きが＠350万円くらいですが富久クロスは同じ条件で＠280万円くらいでした。不動前から離れるのは少し寂しいですが、検討対象にはなるかと思います。ご参考まで。

大崎には魅力感じないけどなあ。3駅使えるクレヴィアの方がいいが。

徒歩１０分以上の駅を「使える」と表現されても。。。
近いのは不動前駅だけ。

ここのネガは大崎物件の関係者によるものだったんですね。
大崎も多くの人に気に入られて、好調に売れるといいですね。

ブリリアタワー池袋は300戸超が即日完売。
富久ももう700戸近く売ったようだ。

ここは１期で半分以下の60戸だっけ？比べるのはかわいそうだろう。

あの大崎6分がいいとは思えないけどね。

不動前4分より大崎6分の方が格上。しかもあっちは山手線内側かつ都内でも最大規模の再開発エリアど真ん中

おいおいここは大崎物件のスレじゃないんだが。私はこの業界のくだらない優位性争いと自浄作用のない馴れ合いの体質が大嫌いだ。冷やかし客の対応ばかりに明け暮れ要望書が集まらない憐れでみじめな関係者諸君よ、これ以上のさばるとパークシティ大崎のスレでありとあらゆるネガから裏情報の暴露までして容赦なく徹底的に叩き潰すぞ。

ふかしだろ？やってみろよ

根拠なく関係者扱いするのは規約違反だってことぐらいは認識しておいたほうがいい。

半沢気取って土下座させて逮捕って輩を彷彿とさせるね。

山手内側再開発、これしか言うことないから売れないんだろうな。これじゃバカでも買わないよ。

同じ価格でも、大崎よりここの方が良いって言う人がいることにビックリ。
資産価値を気にしない人が多いのかな。

本当に不動産関係者がここのスレ以外も含めてけなしあいやほめまくったりしてるんですか？
それを仕事してやってるんですか？・・・なんか悲しい仕事だなぁ。
最近書き込み増えたのも他の物件終わったからなのかしら？
立地、間取り、値段なんかを総合的に考えて話してくれないとなぁ。

コミカド風は楽しそうに書いてるな

懐に余裕のある人は大崎へ
そうでない人はこちらへということでしょう。
どちらもそこそこいいし、値段で一千万円弱安い（３ＬＤＫ）＋ランニングコスト安い＋ローン減税が長期優良分良い。
ということで、わたしはこちらにしました。
どっちもリセールバリューはそんなに変わらないんじゃないかと。

3LDKの角部屋は、西と東はどっちがいいのでしょうか？
値段ではサイズのちいさい東の低層階、高層は西かなと悩んでます。でも西の高層は予算が。

大崎は高いですよね。あんな価格で1000戸も売れるんでしょうか。これから消費税が上がって不況に陥る可能性もあるのに。安定高収入のメガバンク行員でも手が出せない。世帯収入なんて、まやかしの収入でローン組んじゃってるのかな？

いいなぁ〜3LDK^ - ^
予算的に無理だったので2LDKにしましたf^_^;
東だとモデルルームと同じなんですよね？
西の西側のバルコニー一部外に出られないって聞きました。
なんかもったいないなって思いましたが。
西の方が若干広くてやや高いって感じですよね。
あとは一番奥の部屋か手前の部屋かって事か・・・。
それぐらいしか違いわかりませんでした。
あとはどちらの間取りがよいのか？と予算と相談なのでは？^_^

私は車を持っていないのですが、こちらを検討している方で車をお持ちの方は多いのでしょうか？機械式駐車場の管理が非常に高くつくと最近友人に教わりまして、十分な駐車場利用料が確保できるのか心配です。

30000～38000円か。
相場だとそんなもんだろうが、管理費が安いからとここを選ぶような層がおいそれと借りられる額ではないな。
空きが多くなるときついだろうね。

＞５０９
わたしは車持ちです。でも将来にわたりではないですよ。

>504
リセール＝資産価値なら大崎の圧勝だよ

ここの奥にスミフができたら、ここの資産価値も相対的に落ちない？

リセールなら大崎。ただ大崎はその分投資用に買う人も多いので賃貸住人が増える。ここはよくも悪くも永住物件でしょう。

スミフがマンション作ったら、価値の低下は免れないでしょう。
山手通りにから奥に入るのは大きい。

駐車場は条例で30%以上の設置が義務付けられているけど、ここは特別にそれ以下とのことです。
管理費が高く、さらに駐車場設置率が50%を超えるようだと気にする必要がありそうですが、ここは大丈夫では？

車利用も便利な立地なので、所有を考える住民も少なからずいそうです。
せっかくの（笑）山手通り沿い、新設される高速出入り口間近ですし。

大崎エリアはタワーマンション建ち過ぎ。
あちらのリセールもどうですかねぇ。

大崎は買える人間が限られるのもリスクですね。
10年後、大崎は管理費＆修繕積立金で4万超になってそうですし、
それに加えて固定資産税も月3万くらいとお高め。

となりの老人介護施設がそろそろ着工だったかと思うのですが、工事始まったのでしょうか。セットバック１０メートルによって、ベランダからどういう見え方になるのか気になります。大崎よりよっぽど気になります（笑）

リセールは大崎の方が三井ブランドのおかげで少しいいだろうけど、どちらも供給が多く、あまり変わらないだろうな。

介護施設、これだけではさすがに想像がつかないですね。21戸だそうですが。まあセットバックはしないですよね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/07/20n74501.htm

>517
ありがとう。大崎は、ランニングコストがとても高いことがリセールの際のマイナスポイントって確かにそうですよね。
ここと大崎のどちらにしようかと悩んでるけど、売るの前提なのでこちらの方がいいのかなぁ。。

リセールは大型物件だと指名買いが入るから有利。欲しい間取りが出たら買い手は高くても買わざるを得ない。

ここは中古になった瞬間、不動前徒歩５分以内で検索されないと出てこない数多ある中古の１つになってしまう。買い手は合い見積もりを取って一番条件のいいところから買うから値切られる。

私が年収1000万程度のサラリーマンだからなのか、子供を育てながら大崎のランニングコストを払える気がしないんですよね。月7万でしょ？ホント、どういう人が買うんだろう。

大崎も仕様悪いですよね

一番参考になるセカンドオピニオンのサイトってどこか教えてください。

ここじゃないことは確かw

大崎、は
大崎駅徒歩５分以内で検索すると出てこない。

今週も粛々と5戸販売です。

ライオンズ、オーベル、リビオなど完売近いから
今となってはここしか残ってない。取り合いだよ。

> 529
グランスイートさん……。

あと何戸残ってるんですか？

不動前。三つ巴ですな。。。

532
普通にセールストークですね。

不動前に限らず、結構販売中のご近所物件がありますね。

ここは高層高いですね、、
でも奥のスミフはもっと高く売るのかなと思うと、不動前なのに、、って思っちゃいます。

不動前だから、でしょう。手が届きそうで届かない。そう思う人が多そう、ではある。

ここの高層買える財力あったら都心の大抵のマンション買えますよね。それで不動前を選ぶのは勿体無い感じがする。

低層～中は眺望だめだし、高層値段高いけどやっぱり高層かと悩んでます。

本当の都心でそれなりの物件はもっと高いよ。

山手線周辺で眺望望むような金持ちが沢山いるスレですね
目の前が10mくらい空いてればそれで十分でしょ。眺望なんて直ぐ飽きるよ

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

>>538

まったく同様の悩みです。
高層（17階超）は高い、低層（7階以下）は正面の15階建ての建物のせいで採光に問題がありそう。
低層だけは無しですよね。採光に難ありだと南向きの意味がありませんから。

私は、眺望を諦めて中層（10～13階）かなと思っています。
17階超だと都心のタワマンの低～中層が買える価格ですし、
抜けても不動前は低地のため景色に期待はできなそうですし。

伊藤忠は不動前が大好きなのね。財閥系以外ほとんどに絡んでいる（笑）

イクサージュ目黒　→　伊藤忠が売主（大京とのJVでモリモトから譲受）
プレミスト不動前 →　伊藤忠ハウジングが販売代理
リビオ目黒リバーサウス →　伊藤忠ハウジングが販売代理
ジオ目黒 →　伊藤忠ハウジングが販売代理
レジディアタワー目黒不動前　→　伊藤忠のREIT（アドバンス・レジデンス）

で、満を持して自社開発。

クレヴィアタワー目黒不動前 →　伊藤忠都市開発＋伊藤忠ハウジングが販売代理

ブリシア不動前の板にクレヴィアの賃料予測などのクレヴィアの書き込みたくさんあります。
わたしは住むならこっち、最初から賃貸出しの投資目的ならあっちかな。

手前のはんこ屋の土地が売りに出てるそうで、ここの土地に建物が建つとすれば、どれだけの高さのものを建てることが可能か？ご存知の方いたら教えてください。

高さ制限はないので、あとはどれだけ地上げできるか次第です。はんこ屋単独なら採算がいいのはせいぜい５～７階くらいかと。

ですね。容積率消化の効率を考えると、5階で使い切る建物になる気がします。

あーでもマンションとかだと不算入が多くて9階建もあり得るかも？

５４４です。
ありがとうございます。

ということは、はんこ屋の土地だけでは９階までのマンションが建つ可能性があり、はんこ屋周辺の土地も一緒だったらその限りでないということでしょうか？
はんこ屋奥はクレヴィアだし、隣はマンションなので、地上げのしようにもできないとの理解でいいのでしょうか？

はんこ屋も買ってくれ～　伊藤忠さん！

ソニーと駐車場に加えて事前にハンコ屋さん買って混ぜて地権者ありだったり、
1階の通りに面した場所に店舗が入ってハンコタワーとか言われるよりはよかったかな。

ライオンズの一階はほっともっとみたいですしね。

ハンコ屋さん・・・なんで残ったんだろ？
さすがに買おうとしただろうに。
立ち退き料を引き上げようとしたら見限られたのかな？
逆にあそこだけ土地あってもなんも建てられないような気がする。
売れない土地。

羽田アクセス向上で待ちに待ってましたが残念。
中央環状品川線のトンネル工事、五反田出口ってちょうどこの辺で地下水が溢れ出て工期が遅れてます。しかも１年も。相当深刻なようですね（25年度末から26年度末に変更）。

物件周辺は地下水が豊富のようです。購入検討の方々はご存知だったとは思いますが、念のため情報連携させていただきました。

そりゃ川沿いだからそんなもの。地下水って地盤の緩いところに集まるわけだから。

地盤が緩いところに免震って、違和感ありますね。
支持層は浅かったりするのかな。

地盤の硬さは最も重要なはずが、あまりに基本的過ぎて案外気にしないですよね。クレヴィアみたいな高層マンションなんか建てても大丈夫なんでしょうか。地盤が緩くてマンションが傾いたら無価値になるので心配です。

よく埋立地の地盤が緩いって叩かれますがあまり変わらないのでしょうか。むしろ埋立地って地下水はないですよね。海水がシミ出てくる？

地中深く杭を打ち込んでるから地下水脈にヒットした場合などは影響ないのか気になります。お詳しい方いらっしゃいますか？

普通に考えると、支持層に杭を打ち込んで支持層でマンション全体を支えるということなのですが、液状化問題とは別ですよね。これを見ると、クレヴィアの位置は液状化の危険性は「低い」となっております。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000040500/ekijouka_genrokuk...
五反田寄りの方が液状化の危険があるのは意外でした。

埋立て地も地下水ありますよ。結局砂浜に土を被せてるだけなので、雨水が染み込めば地上と同じく地下水になります。それが海面より低ければ海水を含む地下水になります。

杭を打って地下水が出てきても、杭はその下の地盤に刺さるので問題ないとされます。そもそも地下水が出るような緩い土地だから杭を打つわけで。。

なんか他の業者がマイナスアピール必死すぎるな(笑)

そりゃあ、不動前で一番有名なマンションですからね
それくらいあると思いますよ（笑）

東北大震災のときはこの辺でトラブルなんて起きてないですよね？特に液状化は大丈夫でしたでしょうか？
マンションが傾くとかは流石にないだろうと思ってますが、液状化だけは本当に心配。。
幕張に友人が戸建て買ったんですか、液状化で相当苦労したの見たので、そこだけ少し心配です。

ここの契約者に中・韓の方がいるみたいですね。
モデルルームでもすごく賑やかで、彼らと同じフロアは嫌ですね。
かと言って、どの部屋を契約したかなんて聞けず…。
悩んでます。。。

564

最近は都内のマンションは中国人が多く買ってますし、朝鮮系の方々については、閉校にはなりましたが不動前は朝鮮学校があったくらいですから近隣にも多く住んでて購入検討している方も多いのでしょうね。

そうなんですか。知りませんでした。

近隣に住んでて親族用に検討してますが、３１１の時の影響は全くなかったです。
山手通り、綺麗になるのが遅くて残念ですね。

すごくいい立地ですよね。ここだと車で色々移動するより自転車で移動して
しまった方が便利そうですよね。武蔵小山の商店街までも自転車で行けばすぐですよね。
武蔵小山商店街は色々安くて歩いているだけでも楽しい商店街です。
不動前にも昔ならではのお店などもあり色々楽しめそうですね。近所で過ごす事が多く
なりそうな感じです。

不動前は三田線、南北線に乗り入れているので、
職場が都心のDINKSには便利な場所ですよね。
目黒や五反田から徒歩圏なのも便利。

今後もDINKSの流入は期待できそうですので、
昼間人口の減少という問題はあるかもしれませんが、
街として寂れる可能性は低いのではないでしょうか。

平日の様子は見た事ありませんが、寂しいという印象はありませんでした。
普通に女性やお年寄り親子、子供達と通り過ぎました。
渋谷のような人混みは嫌なので生活するにはちょうどよいです。

駅から徒歩圏に斎場がある以上、喪服姿の人達も駅で見掛けることになるのでは？
不動前が三田線や南北線に乗り入れて便利なので電車利用で斎場に行き来するのも便利です。

韓国人かぁ。うーん、韓国人かぁ…。
正直抵抗感ありますね。
でも、世帯数考えたらいても全然不思議じゃない、というかそれが普通なんだと思って、我が家は受け入れます。

↑　すいません。スレ間違えました。グランスイートのことでした。

文化的な違いがあるので、我慢しなければならないことがある程度出てくることは容易に想像できます。まあ、仲良くはできると思いますが。

他者が人生を左右する判断の上、購入した財産に関して面白おかしく馬鹿にする人がたくさんいるんですね。
マイホームの購入を考えて情報収集を始めて、このサイトにたどり着きましたが、どのマンションの掲示板でも程度の差こそあれ、人の財産を、購入者自身をおとしめる発言が多くあります。
願わくば、私が購入するマンションに関しては、このような悪意に晒されることなく、落ち着いて判断したいものです。
サイトの管理者は管理できていない実情を鑑み閉鎖すべきだと感じました。

そのような問題があることは承知のうえで見てる人も多いと思いますがね。

閲覧者は問題があることを認識しているから問題はない、という論理は破綻してるとおもいます。
問題あるサイトが世に存在すること自体は悪だと思う。
サイトの停止が必要かどうかは別として、私も基本的には582さんの意見に賛成ですね。
自分が購入したマンションがこのような場で無責任に好き勝手言われると思うと嫌悪感しかありません。

戦争している国を前にして世界平和を叫んでいるようなものですね。
で、あなたはそのためにどんな行動を取るんですか？っていう。

だから嘆いているんじゃないの。
平和に暮らしたいのに北朝鮮みたいなのがいるんだからさ。

理想vs現実なのか？正論vs開き直りなのか？

まぁ582の言いたいことは非常によく分かるが、人の不幸は蜜の味を体現しているつまらん人間がここに書き込む人間の中にはいっぱいいるってことなのかなぁ。

ということで、クレヴィアの話をしようよ。
あ、契約者には配慮したうえでね。

さすがに荒唐無稽な批判は少ないので、見逃している懸念材料がないか確認するにはいい場所だと思いますがね。結局、完璧なマンションなんてなくて、購入者が何を優先するのかですので、ここで批判されていても購入者が気にしないことであればスルーできると思います。

地盤に関して詳しい方にご教示いただきたいのですが。シロウトなものですみません。

山手通りの下には首都高のトンネルが道幅いっぱいにあるわけですが、山手通りのすぐ横に建つこの物件の杭はトンネル壁のすぐ横に打ち込まれていると想像します。すぐ横が空洞ということで何やら強度に不安を覚えるのですがそんなことはないのでしょうか？近隣の建物も杭を地中深く打ち込んでいるから同じ、と考えたいですが、この辺りに高層建築はないので。

ご教示お願いします。

そもそも杭を打ち込んでるから安全というのは錯覚で、杭の下の地盤で支えるだけだから、隣が空洞だろうが、杭がトンネルを貫通してようが何ら問題はない。地下鉄の連絡通路の真ん中に柱があっても、その柱の強度が不安ということにはならないのと同じ。

あなたがどう思ったとしても、批判されて嫌なおもいをしている人がいるのは事実。
しかもその対象が人生の決断の中である程度の重みがあるものなんだから尚更。
そして荒唐無稽な批判は決して少なくないと思う。
っていうか、私はクレヴィアの話が聞きたいので、この辺で終わりにして欲しいな。。。

極論、支持層とマンションの間が空洞だったとしても問題ないですよ。

わたしは結構ここは参考になりました。でもデベっぽいのが続くとげんなりします。

ところで質問ですが、古美門さんはここ契約したのでしょうか？

契約してそうな書きぶりですよね

契約者の皆さん、よかったね。
コミカド君自身は住まないそうだ。

この価格で賃貸用とは、それこそオタマジャクシの発想だと思うが（笑）。
私も賃貸運用長いのでね。現実というものをよく知っている。

クレヴィアは全般的に良いマンションで買いたいと思わせてくれるが、やはり価格の高さと山手通りと部屋の梁が気になります。特に価格は高層階では坪350万超と、立地的にはこことほぼ同等かと思われる「パークホームズ目黒リバーサウスアーバンレジデンス」が築8年で坪270万程度で成約していることを考えると、多少の仕様の高さを勘案しても、割高と言わざるを得ないと思います。

ですので、私は、資産性重視もしくは賃貸目的で買うならば低層、多少損する可能性は仕方がないとして住環境を重視するのであれば高層という判断かと思いました。

サイトは閉鎖すべきってのこそ荒唐無稽だな。

契約者に配慮してあげようって話でいいじゃん(笑)
家買うわけでもないのにこういうサイト見るのが趣味って知り合い何人かいるけど、みんな残念な人ばっかり。。。