センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

お待たせしました。東京都葛飾区青戸7丁目にあった葛西城の推定復元模型です。
現在は環七通りが城跡をぶち抜いて建設されたため、破壊されて遺構は何もありませんが、
復元模型で往時を偲びます。超レアアイテムです。お見逃し無く。
http://century660.sakura.ne.jp/castle/

青戸に住んでたから知ってるけど、葛西城址公園には石碑しかないよ。
環七建設時に発掘して後から埋め戻されて環七ができた。
模型で見るとは驚き。

建設中に遺跡や埋蔵文化財が出土した場合は建設はストップする。
国や自治体による発掘調査をして終了するまで建設できない。
また発掘調査費用は場合によるが施主持ちになる場合もある。
だから遺跡なんか出てきたら結構やっかいなことになる。

貼紙の「ワッ、こわ！」とか「なに、これ？」おもしろい。

一種の遊び心だろう。

あの人感スイッチはコンデンサ事故でバイパス回路が形成されると、
スイッチの状態にかかわらずライトが点灯する。
そうなると分電盤のブレーカーを落とさない限りライトは消えなくなる。
ただ、その前に人感スイッチで火事になる可能性の方が高いだろう。怖い。

人感スイッチの故障は管理組合負担ですか？

個人負担

あの人感スイッチってうざいよ。
普通の壁スイッチに交換した方がいいかも。
センサーで点いたり消えたりする必要性は余り感じない。

それよりも壁の剥がれ醜いな。夏にも外壁のタイル剥がれたよね。
まだ築6年なのにこうも剥がれるものなの？

防水ならタダで直してもらえるよ。
去年の理事会はプラザ棟屋上と店舗をタダで直してもらったよ。
10年保障だから当然。

普段、天井見ながら廊下歩いてないので気が付かなかった。
貼紙見て初めて気が付いた。かなりの面積で天井に筋が走ってるね。

店舗棟って何？

店舗の件は禁句だよ。
去年の理事会が知ってる。

>>891
アフター保障は2年。
１０年保証なんてどこにも書いてないぞ。
デタラメ言うな。

891は勘違いしているが、雨漏りしたら10年以内なら無償で補修してくれるよ。

ポイントは雨漏りしたら。防水が切れていても雨漏りしなければ無償では補修してくれない。

>>896
去年の店舗は外壁から激しく雨漏りしたから無償補修だった。
ところが同じく去年のプラザ棟は雨漏りしてないのに全面無償補修した、600㎡以上も。
「雨水の侵入を防止する部分」この解釈。
法律では防水とは書いてないし雨漏りとも書いてない。
今年の外壁タイルの剥がれもしかり、雨漏りしてない、でも無償補修。
当然、利害が対立するから売主と買主で解釈の仕方が違う。
だから交渉で必ず揉める。売主をギブアップさせるだけの交渉術が必要。

補修って押さえコン取って防水やり直したわけじゃないだろ。

>897

「雨水の浸入を防止する部分」

雨漏りしていないと言う事はこの部分の機能が正常に働いていると言う事だよ。雨漏りしなかったら交渉の余地はない。

プラザ棟防水はやり替えたわけでもなんでもなくて押さえの表面にお化粧しただけだろ。

保証１０年ってどこに書いてあるのですか？初めて聞きました。

貼紙に出てたけど、また売主に無償補修請求するみたいね。
何百万円も組合費で補修するなんてバカらしい。
これも雨漏りはまだしてないみたいだけど。
雨漏りに発展する一歩手前ってところみたい。

>>899
交渉したから無償補修したのでは？
押さえって防水層の押さえ、保護だよ。露出防水じゃないから。
外壁タイル落下もタイルは美観だけではないよ、躯体の劣化・防水保護。

>902

そんで、いつまでその錆びた勲章をひけらかすんだ（笑）

押さえコンが中性化しても強度には問題はないが、うるさい奴が騒いだからお化粧してTCが保身をはかっただけだろ。

理事会改革とかやんないの？

理事を半数改選にするとかさ。

騒いだらやってくれるならどんどん騒いだ方がいい。
組合費の無用な支出が抑えられる。
ところで毎回住民でないことバレバレの書き込みだな（笑）

貼紙にあった天井の捲れ、1階の外階段だね。見た。
あと廊下天井の蛍光灯の回りも捲れてるね。色も変わってる。

マンション以外に土地持ってるから換地処分清算金の納入伝票が来た。
納付期限は来年１月末

清算金はいくら払うのですか？

清算金は小遣い銭くらいなもん。
それよりも農地だった従前地4筆が地積は減ったものの綺麗に区画された市街地の宅地になったのだから清算金徴収はやむを得ない。
精算金を徴収されると言う事は、土地区画整理によって土地の価値が上がったと言うことだから。

地積が減るってどのくらい減るのですか？

件の土地は半分くらいに減った。マンションは38%に減ってる。

土地が減る理由は何ですか？

土地区画整理すると公共減歩と保留地減歩で土地所有者は土地を供出する。
そのために減るが、逆に減っても公共施設のセイビされた整形された宅地に換地される。
これが土地区画整理事業だ。
みらい平は20年に及んだ土地区画整理事業が終わり、この秋に区画整理登記も終了した。

最近、このマンションの分譲時価格と最近の中古売買成約価格のリストを入手した。
当然のことながら、売ると損切りすることになる。
売却を考えてるなら中古売買価格がローン残債を上回ってるうちに売った方がいい。
ところで>>906 はマンションに住んでてなぜ別に土地を持ってるのか？

>913

趣味でころがしてるだけだが、何か問題でも？

住宅ローンでヒィヒィ言ってる身からすると、
ころがすだけの土地あるとはうらやましい。

地価の下落が続いてますが、みらい平で地価が一番高かったのはいつごろですか？

地価が一番高かったのはTXが開通した2005年だろう。
それからマンションも戸建ても建ちはじめた。

TX開通当時の2005年は駅以外は何もなかった。

この地価推移を見たら分かる。
土地区画整理事業が開始したのは1993年、当初のTX開業予定は2000年、それが5年も遅れて2005年にやっと開業した。
マンション竣工は2007年、そしてリーマン・ショックが2008年。
今の地価は20年前に逆戻りしてる。

土地区画整理事業の情報を数年前にキャッチして土地を仕込み、90年代後半に高値で個人に売り飛ばした不動産業者は一杯いた。彼らこそ勝ち組である。

この時までが「TXバブル」だった。

ところが、その高値掴みした個人がTX開業を待ち望んでさらなるバブルを夢見てホールドしていたが、TXが開業しても地価は下がり続け、そして突然襲ったリーマン・ショック。
売るに売れず諦めて損切りして売却してるのが今のみらい平の土地取引だ。

今、店舗1階の茨城県みらい平情報ステーションで保留地の第11次分譲やってますが、
駅歩10分以内の住宅街紫峰ヶ丘1丁目（ふたばランドこども園、きょうりゅう公園）で、
南道路の土地は坪25万円くらいですね。民間の売買価格よりもちょっと安いくらい。
買うならチャンスかも。
http://tx-town.jp/mr/period11/block.html

みらい平は常磐道越えるか越えないかが勝負になる。

みらい平は駅中心に考えると、確かに常磐道わたると徒歩10分は軽く超えますね。
ところで保留地って事業主が保留地ローン協定を結んでないとローンが借りられないのでは？
事業主が茨城県ですから当然協定結んでると思いますが。2000万近いですからキャッシュは・・・

県は自治体だから民間金融機関と協定などできないと思う。
今は換地処分後だから保留地は登記できるので住宅ローンは組める。
ただ、土地購入にまでローンを使いたいなら建築条件があるから金融機関に問い合わせる必要がある。

土地区画整理事業が開始されて2年後の1995年のみらい平地区。
このときがTXバブルの地価がピークのころ。
ところが翌年、地中から大量の建設ガラの不法産廃投棄が発見され、
土地区画整理事業は一時ストップ、その産廃処理に茨城県は40億も使った。

>>851
亀レスすまそ。

知ったかぶりしてるけど、初歩的なミスしてるから指摘すると恥かかせることになるから黙ってたよ。

まずマンションの総設備容量を知らない。これ知らないから契約電力の設定が間違って過大になっている。2000kwの契約電力なんで製鉄所や工場並。住宅・事務所じゃありえない。

次に、共用部分の電力量を含めて計算してるのが大きな間違い。

これらは前からエムポタに出てるけど。住民しか見れないからしょうがない。

>925

851の1行目をよく読め。

925は2000kWを超えると断言している850に言ってやれよ。天唾だったりしてな（笑）

需要率を理解していれば当然の事だが、850はそんなことも知らない口だけ君でことだ。

追伸だ。

>次に、共用部分の電力量を含めて計算してるのが大きな間違い。

共用部分と専用部分を別々に高圧で契約するつもりなのか（笑）

百聞は一見にしかずだ。東電に行って聞いてみな。別々に高圧で受電なんでできないから（笑）

もちつけ!!

>927
いまの契約電力ってどのくらいなのですか？

40Aです。

共用部分はいくらですか？

うろたえるな！！　この期に及んで取り乱して錯乱するのは見苦しい。


>851の計算は管理組合を誑かすペテン師の計算方法です。

仮に契約電力が2000kw（実際はありえない）だとしても、専有部分に基本料金を割り振る計算をするなら、2000kwから共用部分の電力を引かなければなりません。

だから>931の共用部分の契約電力の質問が出るのでしょう。

>933

933が正しいと思う計算をして851にぶつければいいだけだろ。

850の書き振りからは占有部分の一括受電用に受変電設備を設置して2000kWはその分としか読めないけど共用部分も入っていたことにしてやる。

変電設備と書いてあればちょっと受け取りも違った訳だが、受が入っているところからも二回線受電するつもりだったのが分かる。

もちつけ！

変電設備は変電だけです。
受変電設備は受電＋変電です。
一般需要家は電力会社から受電して使用電圧に変電するものです。

そうだね。

電線路でも送電線と配電線、目的違うし意味違うね。

>935

>もちつけ

誰に対して言っているんだ？
餅なんか誰もつかねぇよ。

>変電設備は変電だけです。
受変電設備は受電＋変電です。
一般需要家は電力会社から受電して使用電圧に変電するものです。

既に受電しているから設けるのは受変電設備じゃなくて変電設備だ。

今あるものに追加するならただの増設だが、スペースからしてサブ変を設けるんだろうな。

可哀想だから別の話に変えてやろうか（笑）

エムポタの配置図見てない証拠
住民じゃないから仕方ないね

>938

並ぶとはとても思えんが、あんたは列盤で増設するスペースがあると判断しているわけ？

まあ、逃げるのは何時ものことだから構わない。忘れた頃に思い出して恥かきにどうせくるんだろうけど（笑）

素人が高圧一括受電を聞きかじりの知識で遊ぶのはいくない。
間違った情報を住民に垂れ流して迷惑をかけるだけだ。
フロフェッシュナルの理事長に任せておいたらいい。
それにしても2回線受電ってすごいね。重用設備並みだね。
でも本−予備切換2回線受電させてくれるかどうかは電力会社に事前に聞かないと。
ＯＫになっても電力会社から工事費負担金とられる場合があるから確認が必要。

>939
共用部分の契約電力はいくらですか？

>941

>フロフェッシュナルの理事長に任せておいたらいい。

一連の書き込みで知識のな差を曝け出した上で自分に任せろと言う。しかも、匿名を利用して他人の振りして。

その厚かましさには脱帽だよ（笑）


一連の流れを読んだ上で二回線受電を本予備と誤魔化すか。

今回のアンケート結果の報告、子供の母親連中で読み合わせて話題もちきりです。
子供を苛めてる管理人が一人いることまで書かれていました。
キッズルームをいじわるして早く閉める、理不尽なことをするとか。
よく公開しましたね。びっくりすると同時に拍手です。
管理人に対する警鐘になります。

>>944
アンケートに書かれて住民に公開されたから管理人の一人違う人になってるみたい。更迭されたの？

>940

全ての始まりは、無知な>850ですね。

うまく釣られてますね（爆）

５月連休でスカイツリーに切り替わってから、今まで見れたテレ玉と東京MXが見れなくなりましたが、いつの間にか見れるようになりました。なぜですか？電波が強くなったのですか？

管理会社のアンケート結果見てびっくりした。
第５期と同じアンケートだけど第５期と違うのは、結果のグラフだけでなく自由記述の住民の生の意見を全て開示したことだろう。
第５期はなぜ開示しなかったのか？
辛辣な意見もあるが、住民が管理会社をどう見ているのかが良く分かる。
今期から今まで非開示だった議事録が突然開示されたけど、理事長の言ってる情報開示とは本物だと思う。

>946

949に見られるように、ここは949が匿名性を悪用して自画自賛するスレだから850も自身でしょう。

反論できずに都合が悪くなると別の話題を唐突に書き込んでみたりダンマリを決め込んでみたりは相変わらず。

>>906
どうしてマンションに住んでて別に土地持ってるのですか？

>950
もう埋めなんでしょ？

でも第５期理事長は住民意見を封殺したよ。第７期理事長は公開した。

議事録開示も同様。
第６期理事長は、副理事長からの開示要求に対して従来からの慣習を踏襲して開示を拒否した。
だからその副理事長が第７期理事長になって議事録を開示した。

理事長によって見識の違いが如実に出てるね。

次のスレッドを立てるなら。

タイトルは「センチュリーつくばみらい平【現○○長専用掲示板part1】」として、説明は「匿名性を利用して現〇〇長が自画自賛＆趣味のお城と土地ころがしを自慢するスレです。」とするべきだね。

残念、遅かったね。もう立ってるよ。

>>951

マンションと戸建ての選択肢を持つためだろう。
土地に家立てて住んでマンションは賃貸に出すことができる。
今なら賃料12万はとれる。
建築資金が不足するならマンション売却したらいい。
今なら3LDKなら1900万円で売れるだろう。
住宅ローンの残債がゼロなら売却金を建築資金に全額回せる。

うちのマンションの販売当時の価格は、最大3650万円（4LDK99.54㎡）、最少1630万円（2LDK60.41㎡）。
そして今までの公開されてる中古売買価格は、最大3080万円（4LDK98.28㎡）、最少1690万円（2LDK60.41㎡）。
バブル崩壊後ですから買ったとき以上の価格では売れないでしょう。
1600万円〜3000万円で中古売買が成立してる模様。

>第６期理事長は、副理事長からの開示要求に対して従来からの慣習を踏襲して開示を拒否した。

なぜ拒否したのですか？

従来からの理事会を密室会議化して組合員に真実を開示しない方法を踏襲しただけ。
もし議事録を開示すると、歴代守旧理事長から「改革した」と言われるのが怖かったのだろう。
長年守旧体質にどっぷりつかってる人間だから過去のしがらみを断ち切れないのだ。
理事会議事録は審議・決議の管理規約で規定された証憑文書。
それを何と秘匿する体質が長年続いていた。信じられないことだ。
とにかく理事会は悪しき不透明な留任制による守旧体制の維持継続が続いていた。

なるへそ。今の理事長は何のしがらみもないですから体質改善しているのですね。
今回の役員立候補のチラシ見ても分かりますね。
管理組合業務を一言で述べ、求められる人材像を掲げて募集してます。
立候補ですから当然ですね。理事会はやる気のある仕事する人材が必要ですね。
「評論家不要」は正に言い得てます。口だけで手を動かさない人はいりませんね。

留任を批判してきて人が留任するってどうなの？

長年続いていた留任制は去年の第６期で当時の副理事長が廃止させた。
理由は組合員には立候補させて理事会が不透明な留任人事してるのは公明正大でないから。
だから第７期は立候補２名と抽選１７名が役員。

ところが、この立候補した２名が公表されなかったし総会議案書にも立候補であることが書かれなかった。
それは第６期で留任制廃止した先の副理事長が「立候補者公表」を理事長に強く進言したにも拘わらず、第６期理事長が拒否したため。

今回は「公表」と書いてあるから公表されるでしょう。一般の組合員には分からないから過去の管理組合における業務歴付きになると思う。
公表された人には期待していいと思う。組合員のためにやる気満々の行動派だから。
募集要項にそういう人材の立候補を募集すると書いてある。

過去の留任も立候補して続けているだけでしょ。

なら、それを批判していた人が、続けて3年目に突入したら言っていることと行っていることの整合が取れないと言うことになるでしょ。

役員の任期が２年で半数改選で半数留任の方式とは違うだろう。

>過去の留任も立候補して続けているだけでしょ。
別にかまわない。
理事会の密室人事で決めるのではなく一般組合員と同じ立候補という手順を踏ませてる。
要するに選挙だから公明正大なプロセスを踏ませることだ。
立候補する人は、新任であれ経験者であれ「組合員の共益」のために貢献する意思の固い人だから期待できる。
そういう人たちに管理組合業務を任せておけば組合員も安心はて暮らせる。

立候補の手順踏まないで理事会の密室人事で留任させてるとトンデモない人が役員になりますよ。
第５期臨時総会で、議長の理事長が議案に反対票を投じる理事会に対する背信行為する人もいるくらいです。
これは総会に出席してた組合員を唖然とさせる出来事でした。この理事長は密室人事の留任でした。
不思議なことに理事会は背信行為を理由に後日この理事長を罷免することをしませんでした。

全組合員に対して立候補したことを意思表示することが大切では？
抽選役員と違って皆がその手腕に期待しますから。

>963

構わないじゃなくて、留任を批判してきた立場として自信が言い訳しながら留任するのは問題だろう。

他人にはやましい何かが有って自分には無いとか思っているのか？

>そういう人たちに管理組合業務を任せておけば組合員も安心はて暮らせる。
管理組合業務ってなんですか？

組合員の多くは管理組合業務が何なのか知らないで住んでいると思う。
今回の立候補募集要項にはっきりと書かれていたね。
「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理、共同生活における秩序維持」
「組合員の公金を使って業務を執行する」
これだけハッキリと公言した理事長は今回が初めてでしょう。
だから立候補はそのための人材募集だと。仲良しクラブの会員募集とは違うと。

>「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理、共同生活における秩序維持」
そうなると夏祭りやクリスマスパーティー、旅行会や親睦会は管理組合業務ではありませんね。
これらは共同生活の秩序維持ではなく、住民同士の繋がりを目的にした親睦ですね。

>>968
それは当然でしょう。お金の出どころがちがう。
業務なら組合員の公金である組合費から支出する。
業務外の親睦なら有志から集めた会費から支出する。

>実は人のためと言いながら自分の支出を減らすことしか考えていないということ

組合員だから自分の支出が減ることは他人の支出も同時に減る。組合費は公金。
管理組合にとっては大いにプラスになる。

管理規約の管理組合業務に「コミュニティー形成」と書かれてますよ！
親睦を否定するのは間違ってませんか？

そう言う質問は当然でるね。
この場合の「管理組合業務におけるコミュニティー形成」とは何か？だと思う。
答えられる人、回答してみたら？

>972

自分の価値観だけで削減して本当に皆のためになるのか考えているとは思えない。

前スレにあった通り管理組合業務とは、
「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理、共同生活における秩序維持」
だ。

管理組合業務におけるコミュニティー形成とは、
「共有財産管理と共同生活秩序維持のための住民と組合執行部間の情報共有連携 」
になるだろう。

そのためには、
①執行部から組合員への情報公開
②執行部と組合員間のインタラクティブコミュニケーション
が基本になる。

これを形成するのである。

残念ながら、第６期までの６年間は、これらをことごとく拒否してきた。
第７期の今の理事長になって初めて実現された。

それでは管理規約に書かれてる「地域コミュニティーにも配慮した・・・」の地域コミュニティーはどう解釈するのですか？

マンションは地域内に存在し地域の一員である。そのためには地域との協調が必要ということである。
地域の町内会との情報共有、市との情報連携も考えていく必要もあるということだ。
このマンションは、規約で多目的ルームが公職選挙法の投票所として使用出来る特例があるくらいだ。
そうなれば、市に協力し選挙期間中は選挙管理委員会の管理下に置かれ投票時には近隣の有権者がマンション内に立ち入ることになる。
管理組合は地域の一員との自覚と責任も必要になる。

地域連携に関しては、議会でも陽光台地区の行政区設立・自治会設立の必要性が議論されていますね。
現在は陽光台行政区が一つしかないとのこと。
以前、市民サポート課に聞いたら、センチュリーは660世帯のしゅうらくに相当するから行政区と考えているとの回答でした。

いまカスミ裏にフージャースがマンション建設してますが、1棟目は完成して入居が始まりました。
ところが分譲時から町内会に強制加入が条件で、町会費100円が管理費に含めて徴収されています。
おそらく市の指導があったものと思われます。

ところでフージャースのマンション、あの敷地に何と５棟380戸も建てるそうです。
最大10階建てですから棟数が多くなります。