センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

質問なんですが、教えてください。
管理組合は建物共用部分の管理で専有部分は管理しません。
ただし特別管理の場合は専有部分も管理すると管理規約に書いてありました。
具体的に特別管理する場合はどのような時ですか？身近な具体例で教えてください。

議事録に付いてた管理費値下げの資料、あれ見た住民はみな相当なインパクトだった。
今までの理事会は値下げしないと言ってのに理事長が代わった途端に値下げするだから。
そこでこのあいだ理事長に会った時に議事録に付いてた管理費値下げの資料は本当なのかを聞いた。
そしたら、もともと決定事項ではないので議事録に付ける予定はなかったのに、なぜか理事会で議事録の文章だけではわからないので「付けろ」と皆が賛成したから付けたとか。
あれは消費税増税決定前の資料とのこと。でも増税されても値下げはできると言ってた。

足りないから値上げするのは特別会計の修繕積立金。
余ってて取り過ぎてるのなら値下げするのが一般会計の管理費。
余ってるからと言って他会計に繰り入れるのは区分会計の原則を逸脱したドンブリ勘定。
区分会計は値上げと値下げで組合員の負担を総合的にバランスする。
これが管理組合運営の経済原則。理事長は頭に入れておくように。

>>802
高圧一括受電

専有部分の電気需給契約は電力会社と居住者との契約だが、高圧一括受電を導入すると管理組合が専有部分の居住者と電気需給契約をする。
と言うことは、電気供給に関して管理組合は専有部分を特別管理することになる。
メーターボックス内の電力量計と室内分電盤のリミッターが管理組合の資産になる。
当然、検針と電気使用料の徴収も管理組合がすることになる。

専有部分の電気まで管理組合に管理されて縛られるなんて余計なお世話だ。
2016年には家庭用電力の自由化が始まるから区分所有者は好きな電力会社と契約できるようになる。
その時に管理組合が一括受電契約してたら区分所有者は自由化の恩恵に与れなくなる。

それに高圧一括受電は共用部分の電気代削減であって専有部分の削減にはならない。
実際は高圧一括受電すると専有部分の電気代が大幅に削減され共用部分は殆ど削減されない。
ところが専有部分の電気代削減分は区分所有者に還元せずに管理組合に上納させている。
だから数字の見かけ上は共用部分の電気代が大幅に削減されると業者は宣伝してる。
よって「まやかし」以外の何物でもない。これが高圧一括電力のまやかしスキームである。

ところで、うちのマンションは高圧一括受電の検討はしてるのですか？

去年の第６期で副理事長（現第７期理事長）が検討して２社見積までとった。
でも当時の理事会は興味を示さなかったとのこと。というよりも、高圧一括受電のスキームを理事達が理解出来なかったことが原因。
ただ、副理事長としては結論を出したとのこと。

この 「高圧一括受電のスキームを理事達が理解出来なかった」が業者の狙いだそうだ。だから業者は管理組合には直接提案せず、必ず管理会社に提案し管理会社から管理組合に提案させるようにしている。
高圧一括受電が「まやかし」の電気代削減スキームだと言うことを見抜いている理事長には業者は提案できない。
だから当時の副理事長が管理会社飛ばして直接業者にコンタクトするのは例外だったとか。

>副理事長としては結論を出したとのこと。
管理会社飛ばすなんて剛腕な人ですね。どのような結論なのですか？

高圧一括受電導入は「まやかし」会計スキーム。 電気代の管理費会計を透明化して収入と支出を正しく計上し業者には委託料しか払わない。

が結論だそうです。

これだと高圧一括受電代行会社は尻尾を巻いて逃げだすとのこと。

高圧一括受電は、業者にそそのかされて管理会社がボンクラ理事長を落としてしまえば勝だろう。理事長が理解できないから当然組合員に理解できるだけの説明はしないでメリットだけを強調して煙に巻いて総会特別決議で賛成可決する。
これが奴ら業者の常套手段。

高圧一括受電で電気代が大幅に削減されるのは専有部分。
ところが削減された分を区分所有者に還元せずに管理組合に上納させるて共用部分の電気代があたかも削減されたように見せかけるのが、高圧一括受電のまやかしスキーム。これは覚えておいた方がいい。

>理事長が理解できないから当然組合員に理解できるだけの説明はしないでメリットだけを強調して煙に巻いて総会特別決議で賛成可決する。

これと同様なことが第６期総会決議でありますね。屋上防水です。
10年間の保証があることを隠して計画修繕だから実施すると決議とりましたね。
第７期で中止の理事会決議がされたことが議事録に書かれていました。
組合費を無駄遣いして組合費を毀損する工事の決議だったので中止にしたそうです。

品確法はマンションだけじゃないよ。
戸建も同じだよ、分譲住宅にしろ注文住宅にしろ。
10年間は屋根防水は売主や施工者の責任負担。
保証はとことん受けるもの、その間に自腹切って保全工事する家主はいないよ。
マンションは戸建と違って自分の金でない皆の金だから理事の考えが甘くなるのだね。
皆の金って意識と自覚が欠如してる。こういう人が理事になると危険。
この件は総会で質問が出たけど議事録ではネグられてる。質問した人が今の理事会にいるよ。

>>807
高圧一括受電を導入すると電力系統は大きく変る。
借室電気室が一括受電の受電点に変更になる。

>>813
去年、プラザ棟の屋上全面防水、品確法の補修請求で無償でやらせてる。
なのに今年修繕積立金で防水補修するのは矛盾してる。無償補修請求すればいいもの。
今年は外壁補修も品確法の補修請求で無償でやらせてるよね。議事録に書いてあった。
鉄部塗装は今工事やってるけど、あれは品確法の適用外。保証は宅建業法の2年だから保証が切れてるからやってる。
去年の理事会は建設知らない人達だったみたい。もっと勉強しないと。管理組合業務を甘くみちゃいかん。遊びじゃないんだよ、業務だ。
その点、今年は安心。組合費の無駄遣いを正す姿勢は評価できる。

【運転見合わせ】つくばエクスプレス線は、６時５４分頃　台風の影響で、上下線で運転を見合わせています。【対象区間】全線、【方面】上下線、【原因】台風<2013年10月16日（水）07:25 現在>

【運転再開】つくばエクスプレス線は、台風の影響で、上下線で運転を見合わせていましたが、７時２４分頃に運転を再開し遅れがでています。【対象区間】全線、【方面】上下線、【原因】台風<2013年10月16日（水）07:50 現在>

第4調整池、台風の大雨で機能してる、満水。
つくばみらい市には3つの調節地と1つの調整池がある。

>>815
今更なに寝ぼけたこと言ってんだか。
マンションの売買契約書に書いてあるじゃん。
保証に関して通常２年、ただし品確法の対象は１０年と。
自分でマンション買っといて契約書見てないの？

↑それ契約締結の時に、住不販から契約書の説明で聞いた。
今は法律で10年も保障してくれるのかと感心した。世の中変わったね。
昔マンション買った時は保証は2年だった。

代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引　専有部：5％～10％割引
②共用部：20％～40％割引　専有部：0％割引
共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。

ところで①の場合、なんで管理組合が専有部分の電気代を削減するのか？の疑問がある。それによって管理組合は敢えて専有部分を特別管理し縛りをかけてしまう。
管理組合の本来の目的は「敷地ならびに建物共用部分の資産管理」である。
管理組合としては何ら共用部分の電気代削減にならないことを何でするのか？

分譲マンションの管理組合が特別管理してまで専有部分の電気代を削減する大義名分は何もないと思う。なぜなら管理組合は共用部分の管理だから。
専有部分の電気代を削減するメリットがあるのは、新築マンション販売時の売主やオール賃貸マンションのオーナーだろう。販売時や入居者募集時における他社との差別化になる。

>821

一括受電て名称で勘違いしてるだろ。

①にしても管理組合の財産を設置するわけじゃなくて、東電から他所の会社のメーター等に置き換わるだけ。

共用部分の電気代は元々安いわけだから、専有部分を下げなきゃ一括受電の意味はない。

②を採用する管理組合は管理費を捻出するために採用するってことがわからないのかな。

>823
専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。
区分所有者が事業組合を設立し代行会社と一括受電契約をすればいい。
そうすれば管理組合は専有部分の電力供給と無関係になる。

管理費が足りないなら組合員から徴収している管理費が適正でないのだから徴収管理費を値上げするのが筋。足りないから修繕積立金を値上げするのと同じ考え。
なにもリスキーな代行会社の一括受電サービスなど導入する必要はない。
要するに会計が適正でないことを放置してる歴代理事会の身から出た錆だろう。

センチュリーは管理費が足りないどころか余ってる余裕綽々のマンションですね。
だから管理費捻出するために高圧一括受電を導入する必要はないと思います。
それどころが管理費値下げすると理事会で決まったそうです。
議事録に値下げの資料が付いていました。1100円は大きいですね。
突然議事録に値下げの資料が付いていたので皆びっくりしてました。
議事録読むと理事長の提案とのことですから大英断に拍手！

>区分所有者が事業組合を設立し代行会社と一括受電契約をすればいい。
管理組合介在させるよりは単独目的の電力供給事業組合の方がスマートですね。
ただ、今の借室電気室は管理組合から無償貸与してもらう必要があります。
借室電気室は東電に無償貸与してますが、それが事業組合への無償貸与変更です。
事業組合の組合員は管理組合の組合員で借室電気室は管理組合の共用部分です。
無償貸与先変更は問題ありません。

>824

>専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。

本気で言っているなら理事長にはなれないな(笑)
現理事長なら来期は無いだろう。

>827
>専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。

専有部分の管理は特別管理の場合を除いては管理規約の規定で管理組合業務外。
本物の管理組合の理事長なら業務外だから切り離すよ。
専有部分の管理には管理費は使えないこと知らない人は理事長になれないな(笑)
管理費で無用な支出をする人が理事長になったら組合員に損害をかけていまう。

高圧一括受電の検針は親メーターと子メーターの関係。
現在の店舗テナント電気使用料の検針と同じになる。
ちなみに、現在の店舗は本来低圧受電契約で済むものを内部検針方式にしているため、
高圧一括受電の形態になっており、高圧契約の電気単価で電気代が計算されている。

高圧一括受電は、電力会社の計量は高圧受電部の親メーターで行い課金する。
管理組合は子メーターで専有部分を検針して組合員に電気代を請求し、
電力会社は親メーターで検針して管理組合に請求する。

代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引　専有部：5％～10％割引
②共用部：20％～40％割引　専有部：0％割引
共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。

これは高圧一括受電サービス会社から取った見積もりを、管理組合電気代会計に落とし込んで収支計算したものである。ここで導入前後の差異年間333万円を見る。

この表では②のメニューでの計算例だが、333万円/950万円=35%の年間削減率である。
この333万円を①のメニューに当てはめると333万円/660戸≒5千円の1戸当りの年間削減額である。
この表では1戸当たり月1万円の電気代を想定してるから年12万、年5千円の削減なら4.1%くらいになる。

①と②は、この年間333万円の削減効果を専有部分に還元（4.1%削減）するか共用部分に還元（35%）するかの違いである。

>東電から他所の会社のメーター等に置き換わるだけ。

この場合、他所の会社って「リース会社」だよ。
代行会社の高圧一括受電のスキームは、設備投資をファイナンス化しての管理組合への転リースだよ。管理組合も設備を持たなければ代行会社も設備を持たない。
設備をもってるのはリース会社。
そんな代行会社と大切な電気供給の契約を10年もするの？

>829

>ちなみに、現在の店舗は本来低圧受電契約で済むものを内部検針方式にしているため、

1敷地に複数引き込みできるの？

管理組合自身、敷地内で高圧業務用契約以外に低圧電灯契約もしてるよ。理事に聞いてみ？答えられるはずだから。

敷地外でも管理組合は低圧電灯契約してるよ。これも理事に聞いてみ？

>830
333万円の削減を専有部分に還元すると年5千円なら、月当たり420円。
今まで月1万円前後だった電気代が420円ぽっちしか安くならないのか？
管理組合が専有部分を特別管理してこの結果じゃ何のありがたみも感じないな。
各自が家庭で節電努力したら420円くらいは捻り出せる。
そこまでして管理組合がやる意味があるのか？

2016年から家庭用電力の自由化が始る。そうしたら自由に電力会社が選べるようになる。電力会社間の競争が激化し、家庭用電力も顧客囲い込みのすさまじい価格競争に突入する。
なぜなら電力会社の収益の根幹は業務用電力ではなく家庭用電力の販売なのである。
高圧一括受電を導入してたら住民は電力会社の選択もできなくなるので自由化の恩恵に全くあずかれなくなる。

>835

供給義務がなければ835は売ってもらえないかもな。

>敷地内で高圧業務用契約以外に低圧電灯契約もしてるよ。

これって東電と管理組合の契約っていう意味ではないだろ。別に答えたくなきゃ答えなくてもいいよ。
どうでもいいことだから。

>代行会社の高圧一括受電のスキームは、設備投資をファイナンス化しての管理組合への転リースだよ。管理組合も設備を持たなければ代行会社も設備を持たない。

代行会社使わずに管理組合が設備作ってリース契約した方が、代行会社の転リース経費がない分安くなる。そして電力管理業務だけを外注委託すればいい。管理会社にそれを委託したら管理業務と合わせて相乗効果が期待できる。

電気設備のような最重要インフラ設備は自前で設備投資して資産化しないと供給面でリスクが大きくなる。供給リスクもある代行会社に丸投げし、代行会社に利益を吸い取られている。

ところで、そこまでして電気代削減するのは何が目的なの？

経費節減して利益を拡大するのが目的。

企業じゃないから利益の追求ではないでしょう。
二酸化炭素排出抑制。地球温暖化防止の環境保全。
エコが目的ですね。

エコ？エコの美名のもとに高圧一括受電を売り込む魂胆か？
高圧一括受電は節電で電気代削減してるのではない。
電気使用料は同じで電力使用料単価を安い契約にして電気代を安くしてるだけ。
アホ理事会ならエコのセールストークで業者に騙されるな。

それなら電気代削減する本当の目的は何ですか？

高圧一括受電代行会社への利益誘導にほかならない。

専有部分の電気代削減はあまり意味がないしメリットも薄いようですね。
やはり高圧一括受電は共用部分の電気代削減でしょう。削減率が大きいですから。
共用部分の電気代を大幅に削減したら専有部分の削減はないことになります。
でも共用部分の電気代削減を間接的に専有部分に還元はできます。
それは共用部分の電気代削減額分を管理費の値下げ原資にすることです。
そうすれば、区分所有者は電気代は削減されなくても毎月徴収される管理費の値下げで見返りがあります。
>835で共用部分の電気代333万円削減されたなら、組合員の管理費を月420円値下げすればよいのです。
そうすれば共用部分の電気代削減効果が形を変えて管理費値下げの効果に置き換わります。

>供給義務がなければ835は売ってもらえないかもな。
需給契約をしてれば電力会社に法的に供給義務が課せられる。
ただし高圧一括受電代行会社は電力会社のような法で定める電気事業者でない。
だから法で供給義務は課されてない。代行会社は単なる建設会社。
従って、高圧一括受電を導入しても決して代行会社に電力会社と需給契約をさせてはならない。
あくまでも電力会社との需給契約は管理組合でなければならない。

なんか高圧一括受電のネガキャンペーンが続いてる。

ネガキャンだけど貴重な情報だ。相当知ってる。
高圧一括受電代行業者が決して説明しない内容ばかりだ。
無知な理事会相手に丸め込んで導入させるのが彼ら代行会社のやり方だ。

高圧一括受電代行会社は電気事業法の電気事業者でないということを知っておいた方がいい。
電気事業者と管理組合を電力需給に関して仲介してるだけの電気設備の建設会社だ。
それを知っていればリスクが分かる。
本来なら電気事業者−管理組合の形態が、電気事業者−代行会社−管理組合の形態になり、
間に余計なものが入ることにより、電力供給リスクが増加するのである。
管理組合が高圧一括受電を導入するにしても、電気事業者−管理組合の形態をとるべきものだ。
即ち管理組合の設備投資が必要なのである。その設備投資を回避する分リスクを被ることになる。

管理組合が高圧一括受電を導入する一番ベストな方法は次の通りです。
・管理組合が設備投資して受変電設備を設置する。
・需給契約は今まで通りの電力会社で、契約電力を変更する。（おそらく2000kwを超える）
・電力管理業務委託は現行の管理会社に委託する。
これが電力供給リスクがなく、代行会社に丸投げするよりもコストのかからない、かつ電力管理業務が管理業務委託と相乗してスムーズかつ確実に行く方法です。
ただし、代行会社との契約と違い10年の縛りはありませんが、初期設備投資が必要になります。この初期投資を管理組合ができるか否かにかかっていますが。

なぜ、管理組合はこのような発想ができないのか？です。

>850

契約電力は2000kW行かないと思うが2000kWの基本料金を６６０戸で頭割りしてごらんよ。

基本料金は、(1638円✕2,000kW)÷660戸＝4,963円/月。
夏季とその他で料金が違うが仮に16円/kWhで標準世帯の290kWhで計算すると4,640円。

合計9,603円

50A契約で290kWh使った場合の料金は1,365円。
電気使用料は6,549円。

合計7,914円

あれ、あれぇ。無駄な設備投資に成ってしまうぞ。しかも年１回全停(笑)

高くなって不便になって色々経費が発生して･･･計算してから書こうよ。


しかも、管理組合は買った電気を購入価格で販売しないとならない。利益を乗せると税金が発生するからだ。受変電設備の負担を乗せたりすると税金の支払い義務が発生する。

>>851
この人は管理組合会計を知らない素人さんですね。
管理組合は非収益事業団体なので非課税です。
代行会社が高圧一括受電をするのは収益事業です。利益を追求します。
管理組合が自ら設備投資して高圧一括受電を導入すると非収益事業ですから、
代行会社を使うよりも代行会社の利益分安くできるのです。
それと設備投資の意味も分かってないですね。
なぜ投資の回収を組合員の管理費に上乗せするのですか？
設備投資は出銭で内部留保金の取り崩しです。
この人の考えだと、建物修繕したらその費用を管理費に上乗せして回収することになります。
非収益事業会計を知らないとても理事長になれる器ではないですね。

会計に疎い理事長だと、無用無駄な支出をして組合費を毀損し、組合員の共同の利益を損ねてしまうよ。
非常に危険な理事長です。
管理規約に違反して修繕積立金の運用を理事会で勝手に決めて実施した前例もあるくらいですから。

受変電設備の初期投資は一般会計または修繕積立金会計の取り崩しでやるのでしょ？

>850

算数のところはなにか言うことないのか？
そこが本題だろ（笑）

設備投資の目的は電気代を安くすることだろ。投資分も回収して始めて下がったことになる。まあ、850の提案だと無駄な出費をして更に高い電気代を払うことになる訳だからお話以前の問題なんだが。

>846

電力会社ってPPS(特定規模電気事業者)も含めて言っているのか？

競争の事を問題にしているんだから一般電気事業者だけじゃ競争できないからPPSも当然含んで言っているんだよな。

へーえっ、PPSに供給義務が課せられていたんだ。ほーうっ。

以下の特定規模電気事業者についてを読んでみ
http://www.meti.go.jp/committee/sougouenergy/sougou/denryoku_system_ka...

将来の収益を生み出すための投資ではなく、将来にわたる経費節減のための投資ですね。
管理組合は収益（会計的には年度剰余金）を上げて関係者に配当しているわけではありません。
これを理解してない理事長がなんて多いことか。
だから組合員から「年度剰余金がこんなに出てるのならナゼ゜管理費値下げをしないのか？」
と総会で毎回質問されるのです。これに関して理事長は「今のところ考えてない」が回答です。
管理組合は多額の剰余金を出す必要はないのです。
多額の剰余金が出るのは管理費を取り過ぎてるからに他なりません。

>853

税金についてもよく調べようね。

あんまりいい加減な事やっていると出て行く奴に税務署にチクられて泣くぞ（笑）

>856

駐車場収入を含めての話だろ。
管理費として集めている分だけで余剰金額が出るのと意味が違う。

>>855
ここで議論されてる電力会社とは一般電気事業者（電事法第2条、第18条）でしょ？
PPSとか話題そらさないでよ。

>855

>835にある平成16年からの電力自由化の件は中電や東北電などの他の電力会社が東電から客を奪うということだったのか？

どうなんだよ。

いつも誤魔化しばかりだな。

>850で大見得切って>851に指摘された算数の件はどうなったんだ。これも誤魔化して逃げるのか？

たまには間違いは間違いで認めろよ。だから誰も信用しないんだよ。

失礼851は平成16じゃなくて2016の間違い。

またまた打ち間違い851→861

↑あせるな、もちつけ！
高圧一括受電なんて毛頭考えてないだろう。
単なるネタだと思う。もし考えてたら議事録に載るはず。
狙いは別にあると見た。

電力自由化、組合の売電、税金の件はなかったってことにしたい訳か（笑）

今までの理事長と明らかに違うタイプの理事長だと思います。
建築や設備や不動産に詳しく法律にも精通してるようです。
住民からはものすごく評価が高いです。安心して暮らせます。

>>856
>>858
その考えが議事録と添付された管理費値下げの資料でしょ？
電気代削減額を管理費値下げの原資にするのではなく、
管理委託費削減額を管理費値下げの原資にする、と。
当然駐車場使用料や店舗電気代収入、雑収入は除かれています。
管理に要する費用のみの管理費収入が対象になってます。
支出の管理委託費が下がったのなら当然収入の管理費も下げる。
こちらの方が筋が通ってます。
なにもリスキーな高圧一括受電を導入するよりも簡単です。
この考え方は理事長の提案と議事録に書いてありました。
組合員のために管理費値下げを宣言した初の理事長です。

↑経験たりないな。

足りないから値上げするのは特別会計の修繕積立金。
余ってて取り過ぎてるのなら値下げするのが一般会計の管理費。
区分会計は値上げと値下げで組合員の負担を総合的にバランスする。
これが管理組合運営の経済原則。

管理費に余裕じゃなくて駐車場収入の組み込み分が減らせるの間違いじゃないの？

管理費と使用料は違うよ。引落明細見てみ。

874は言い訳できなくなるドボケた事を書いて誤魔化す。

一般会計の支出は駐車場代が無かったら不足するかどうかが問題だろとか書かないと駄目なのか(笑)

↑議事録読んだら？エムポタにもでてるのに。

言い訳できなくなるとエムポタを読め。出ました逃げの定番。

住民はエムポタ読んでるから質問しないよ。回答出てるから。

サイバーホームと違うのか？

お待たせしました。東京都葛飾区青戸7丁目にあった葛西城の推定復元模型です。
現在は環七通りが城跡をぶち抜いて建設されたため、破壊されて遺構は何もありませんが、
復元模型で往時を偲びます。超レアアイテムです。お見逃し無く。
http://century660.sakura.ne.jp/castle/

青戸に住んでたから知ってるけど、葛西城址公園には石碑しかないよ。
環七建設時に発掘して後から埋め戻されて環七ができた。
模型で見るとは驚き。

建設中に遺跡や埋蔵文化財が出土した場合は建設はストップする。
国や自治体による発掘調査をして終了するまで建設できない。
また発掘調査費用は場合によるが施主持ちになる場合もある。
だから遺跡なんか出てきたら結構やっかいなことになる。

貼紙の「ワッ、こわ！」とか「なに、これ？」おもしろい。

一種の遊び心だろう。

あの人感スイッチはコンデンサ事故でバイパス回路が形成されると、
スイッチの状態にかかわらずライトが点灯する。
そうなると分電盤のブレーカーを落とさない限りライトは消えなくなる。
ただ、その前に人感スイッチで火事になる可能性の方が高いだろう。怖い。

人感スイッチの故障は管理組合負担ですか？

個人負担

あの人感スイッチってうざいよ。
普通の壁スイッチに交換した方がいいかも。
センサーで点いたり消えたりする必要性は余り感じない。

それよりも壁の剥がれ醜いな。夏にも外壁のタイル剥がれたよね。
まだ築6年なのにこうも剥がれるものなの？

防水ならタダで直してもらえるよ。
去年の理事会はプラザ棟屋上と店舗をタダで直してもらったよ。
10年保障だから当然。

普段、天井見ながら廊下歩いてないので気が付かなかった。
貼紙見て初めて気が付いた。かなりの面積で天井に筋が走ってるね。

店舗棟って何？

店舗の件は禁句だよ。
去年の理事会が知ってる。

>>891
アフター保障は2年。
１０年保証なんてどこにも書いてないぞ。
デタラメ言うな。

891は勘違いしているが、雨漏りしたら10年以内なら無償で補修してくれるよ。

ポイントは雨漏りしたら。防水が切れていても雨漏りしなければ無償では補修してくれない。

>>896
去年の店舗は外壁から激しく雨漏りしたから無償補修だった。
ところが同じく去年のプラザ棟は雨漏りしてないのに全面無償補修した、600㎡以上も。
「雨水の侵入を防止する部分」この解釈。
法律では防水とは書いてないし雨漏りとも書いてない。
今年の外壁タイルの剥がれもしかり、雨漏りしてない、でも無償補修。
当然、利害が対立するから売主と買主で解釈の仕方が違う。
だから交渉で必ず揉める。売主をギブアップさせるだけの交渉術が必要。

補修って押さえコン取って防水やり直したわけじゃないだろ。

>897

「雨水の浸入を防止する部分」

雨漏りしていないと言う事はこの部分の機能が正常に働いていると言う事だよ。雨漏りしなかったら交渉の余地はない。

プラザ棟防水はやり替えたわけでもなんでもなくて押さえの表面にお化粧しただけだろ。

保証１０年ってどこに書いてあるのですか？初めて聞きました。

貼紙に出てたけど、また売主に無償補修請求するみたいね。
何百万円も組合費で補修するなんてバカらしい。
これも雨漏りはまだしてないみたいだけど。
雨漏りに発展する一歩手前ってところみたい。

>>899
交渉したから無償補修したのでは？
押さえって防水層の押さえ、保護だよ。露出防水じゃないから。
外壁タイル落下もタイルは美観だけではないよ、躯体の劣化・防水保護。

>902

そんで、いつまでその錆びた勲章をひけらかすんだ（笑）

押さえコンが中性化しても強度には問題はないが、うるさい奴が騒いだからお化粧してTCが保身をはかっただけだろ。

理事会改革とかやんないの？

理事を半数改選にするとかさ。

騒いだらやってくれるならどんどん騒いだ方がいい。
組合費の無用な支出が抑えられる。
ところで毎回住民でないことバレバレの書き込みだな（笑）

貼紙にあった天井の捲れ、1階の外階段だね。見た。
あと廊下天井の蛍光灯の回りも捲れてるね。色も変わってる。

マンション以外に土地持ってるから換地処分清算金の納入伝票が来た。
納付期限は来年１月末

清算金はいくら払うのですか？

清算金は小遣い銭くらいなもん。
それよりも農地だった従前地4筆が地積は減ったものの綺麗に区画された市街地の宅地になったのだから清算金徴収はやむを得ない。
精算金を徴収されると言う事は、土地区画整理によって土地の価値が上がったと言うことだから。

地積が減るってどのくらい減るのですか？

件の土地は半分くらいに減った。マンションは38%に減ってる。

土地が減る理由は何ですか？

土地区画整理すると公共減歩と保留地減歩で土地所有者は土地を供出する。
そのために減るが、逆に減っても公共施設のセイビされた整形された宅地に換地される。
これが土地区画整理事業だ。
みらい平は20年に及んだ土地区画整理事業が終わり、この秋に区画整理登記も終了した。

最近、このマンションの分譲時価格と最近の中古売買成約価格のリストを入手した。
当然のことながら、売ると損切りすることになる。
売却を考えてるなら中古売買価格がローン残債を上回ってるうちに売った方がいい。
ところで>>906 はマンションに住んでてなぜ別に土地を持ってるのか？

>913

趣味でころがしてるだけだが、何か問題でも？

住宅ローンでヒィヒィ言ってる身からすると、
ころがすだけの土地あるとはうらやましい。

地価の下落が続いてますが、みらい平で地価が一番高かったのはいつごろですか？

地価が一番高かったのはTXが開通した2005年だろう。
それからマンションも戸建ても建ちはじめた。

TX開通当時の2005年は駅以外は何もなかった。

この地価推移を見たら分かる。
土地区画整理事業が開始したのは1993年、当初のTX開業予定は2000年、それが5年も遅れて2005年にやっと開業した。
マンション竣工は2007年、そしてリーマン・ショックが2008年。
今の地価は20年前に逆戻りしてる。

土地区画整理事業の情報を数年前にキャッチして土地を仕込み、90年代後半に高値で個人に売り飛ばした不動産業者は一杯いた。彼らこそ勝ち組である。

この時までが「TXバブル」だった。

ところが、その高値掴みした個人がTX開業を待ち望んでさらなるバブルを夢見てホールドしていたが、TXが開業しても地価は下がり続け、そして突然襲ったリーマン・ショック。
売るに売れず諦めて損切りして売却してるのが今のみらい平の土地取引だ。

今、店舗1階の茨城県みらい平情報ステーションで保留地の第11次分譲やってますが、
駅歩10分以内の住宅街紫峰ヶ丘1丁目（ふたばランドこども園、きょうりゅう公園）で、
南道路の土地は坪25万円くらいですね。民間の売買価格よりもちょっと安いくらい。
買うならチャンスかも。
http://tx-town.jp/mr/period11/block.html

みらい平は常磐道越えるか越えないかが勝負になる。

みらい平は駅中心に考えると、確かに常磐道わたると徒歩10分は軽く超えますね。
ところで保留地って事業主が保留地ローン協定を結んでないとローンが借りられないのでは？
事業主が茨城県ですから当然協定結んでると思いますが。2000万近いですからキャッシュは・・・

県は自治体だから民間金融機関と協定などできないと思う。
今は換地処分後だから保留地は登記できるので住宅ローンは組める。
ただ、土地購入にまでローンを使いたいなら建築条件があるから金融機関に問い合わせる必要がある。

土地区画整理事業が開始されて2年後の1995年のみらい平地区。
このときがTXバブルの地価がピークのころ。
ところが翌年、地中から大量の建設ガラの不法産廃投棄が発見され、
土地区画整理事業は一時ストップ、その産廃処理に茨城県は40億も使った。

>>851
亀レスすまそ。

知ったかぶりしてるけど、初歩的なミスしてるから指摘すると恥かかせることになるから黙ってたよ。

まずマンションの総設備容量を知らない。これ知らないから契約電力の設定が間違って過大になっている。2000kwの契約電力なんで製鉄所や工場並。住宅・事務所じゃありえない。

次に、共用部分の電力量を含めて計算してるのが大きな間違い。

これらは前からエムポタに出てるけど。住民しか見れないからしょうがない。

>925

851の1行目をよく読め。

925は2000kWを超えると断言している850に言ってやれよ。天唾だったりしてな（笑）

需要率を理解していれば当然の事だが、850はそんなことも知らない口だけ君でことだ。

追伸だ。

>次に、共用部分の電力量を含めて計算してるのが大きな間違い。

共用部分と専用部分を別々に高圧で契約するつもりなのか（笑）

百聞は一見にしかずだ。東電に行って聞いてみな。別々に高圧で受電なんでできないから（笑）

もちつけ!!

>927
いまの契約電力ってどのくらいなのですか？

40Aです。

共用部分はいくらですか？

うろたえるな！！　この期に及んで取り乱して錯乱するのは見苦しい。


>851の計算は管理組合を誑かすペテン師の計算方法です。

仮に契約電力が2000kw（実際はありえない）だとしても、専有部分に基本料金を割り振る計算をするなら、2000kwから共用部分の電力を引かなければなりません。

だから>931の共用部分の契約電力の質問が出るのでしょう。

>933

933が正しいと思う計算をして851にぶつければいいだけだろ。

850の書き振りからは占有部分の一括受電用に受変電設備を設置して2000kWはその分としか読めないけど共用部分も入っていたことにしてやる。

変電設備と書いてあればちょっと受け取りも違った訳だが、受が入っているところからも二回線受電するつもりだったのが分かる。

もちつけ！

変電設備は変電だけです。
受変電設備は受電＋変電です。
一般需要家は電力会社から受電して使用電圧に変電するものです。

そうだね。

電線路でも送電線と配電線、目的違うし意味違うね。

>935

>もちつけ

誰に対して言っているんだ？
餅なんか誰もつかねぇよ。

>変電設備は変電だけです。
受変電設備は受電＋変電です。
一般需要家は電力会社から受電して使用電圧に変電するものです。

既に受電しているから設けるのは受変電設備じゃなくて変電設備だ。

今あるものに追加するならただの増設だが、スペースからしてサブ変を設けるんだろうな。

可哀想だから別の話に変えてやろうか（笑）

エムポタの配置図見てない証拠
住民じゃないから仕方ないね

>938

並ぶとはとても思えんが、あんたは列盤で増設するスペースがあると判断しているわけ？

まあ、逃げるのは何時ものことだから構わない。忘れた頃に思い出して恥かきにどうせくるんだろうけど（笑）

素人が高圧一括受電を聞きかじりの知識で遊ぶのはいくない。
間違った情報を住民に垂れ流して迷惑をかけるだけだ。
フロフェッシュナルの理事長に任せておいたらいい。
それにしても2回線受電ってすごいね。重用設備並みだね。
でも本−予備切換2回線受電させてくれるかどうかは電力会社に事前に聞かないと。
ＯＫになっても電力会社から工事費負担金とられる場合があるから確認が必要。

>939
共用部分の契約電力はいくらですか？

>941

>フロフェッシュナルの理事長に任せておいたらいい。

一連の書き込みで知識のな差を曝け出した上で自分に任せろと言う。しかも、匿名を利用して他人の振りして。

その厚かましさには脱帽だよ（笑）


一連の流れを読んだ上で二回線受電を本予備と誤魔化すか。

今回のアンケート結果の報告、子供の母親連中で読み合わせて話題もちきりです。
子供を苛めてる管理人が一人いることまで書かれていました。
キッズルームをいじわるして早く閉める、理不尽なことをするとか。
よく公開しましたね。びっくりすると同時に拍手です。
管理人に対する警鐘になります。

>>944
アンケートに書かれて住民に公開されたから管理人の一人違う人になってるみたい。更迭されたの？

>940

全ての始まりは、無知な>850ですね。

うまく釣られてますね（爆）

５月連休でスカイツリーに切り替わってから、今まで見れたテレ玉と東京MXが見れなくなりましたが、いつの間にか見れるようになりました。なぜですか？電波が強くなったのですか？

管理会社のアンケート結果見てびっくりした。
第５期と同じアンケートだけど第５期と違うのは、結果のグラフだけでなく自由記述の住民の生の意見を全て開示したことだろう。
第５期はなぜ開示しなかったのか？
辛辣な意見もあるが、住民が管理会社をどう見ているのかが良く分かる。
今期から今まで非開示だった議事録が突然開示されたけど、理事長の言ってる情報開示とは本物だと思う。

>946

949に見られるように、ここは949が匿名性を悪用して自画自賛するスレだから850も自身でしょう。

反論できずに都合が悪くなると別の話題を唐突に書き込んでみたりダンマリを決め込んでみたりは相変わらず。

>>906
どうしてマンションに住んでて別に土地持ってるのですか？

>950
もう埋めなんでしょ？

でも第５期理事長は住民意見を封殺したよ。第７期理事長は公開した。

議事録開示も同様。
第６期理事長は、副理事長からの開示要求に対して従来からの慣習を踏襲して開示を拒否した。
だからその副理事長が第７期理事長になって議事録を開示した。

理事長によって見識の違いが如実に出てるね。

次のスレッドを立てるなら。

タイトルは「センチュリーつくばみらい平【現○○長専用掲示板part1】」として、説明は「匿名性を利用して現〇〇長が自画自賛＆趣味のお城と土地ころがしを自慢するスレです。」とするべきだね。

残念、遅かったね。もう立ってるよ。

>>951

マンションと戸建ての選択肢を持つためだろう。
土地に家立てて住んでマンションは賃貸に出すことができる。
今なら賃料12万はとれる。
建築資金が不足するならマンション売却したらいい。
今なら3LDKなら1900万円で売れるだろう。
住宅ローンの残債がゼロなら売却金を建築資金に全額回せる。

うちのマンションの販売当時の価格は、最大3650万円（4LDK99.54㎡）、最少1630万円（2LDK60.41㎡）。
そして今までの公開されてる中古売買価格は、最大3080万円（4LDK98.28㎡）、最少1690万円（2LDK60.41㎡）。
バブル崩壊後ですから買ったとき以上の価格では売れないでしょう。
1600万円〜3000万円で中古売買が成立してる模様。

>第６期理事長は、副理事長からの開示要求に対して従来からの慣習を踏襲して開示を拒否した。

なぜ拒否したのですか？

従来からの理事会を密室会議化して組合員に真実を開示しない方法を踏襲しただけ。
もし議事録を開示すると、歴代守旧理事長から「改革した」と言われるのが怖かったのだろう。
長年守旧体質にどっぷりつかってる人間だから過去のしがらみを断ち切れないのだ。
理事会議事録は審議・決議の管理規約で規定された証憑文書。
それを何と秘匿する体質が長年続いていた。信じられないことだ。
とにかく理事会は悪しき不透明な留任制による守旧体制の維持継続が続いていた。

なるへそ。今の理事長は何のしがらみもないですから体質改善しているのですね。
今回の役員立候補のチラシ見ても分かりますね。
管理組合業務を一言で述べ、求められる人材像を掲げて募集してます。
立候補ですから当然ですね。理事会はやる気のある仕事する人材が必要ですね。
「評論家不要」は正に言い得てます。口だけで手を動かさない人はいりませんね。

留任を批判してきて人が留任するってどうなの？

長年続いていた留任制は去年の第６期で当時の副理事長が廃止させた。
理由は組合員には立候補させて理事会が不透明な留任人事してるのは公明正大でないから。
だから第７期は立候補２名と抽選１７名が役員。

ところが、この立候補した２名が公表されなかったし総会議案書にも立候補であることが書かれなかった。
それは第６期で留任制廃止した先の副理事長が「立候補者公表」を理事長に強く進言したにも拘わらず、第６期理事長が拒否したため。

今回は「公表」と書いてあるから公表されるでしょう。一般の組合員には分からないから過去の管理組合における業務歴付きになると思う。
公表された人には期待していいと思う。組合員のためにやる気満々の行動派だから。
募集要項にそういう人材の立候補を募集すると書いてある。

過去の留任も立候補して続けているだけでしょ。

なら、それを批判していた人が、続けて3年目に突入したら言っていることと行っていることの整合が取れないと言うことになるでしょ。

役員の任期が２年で半数改選で半数留任の方式とは違うだろう。

>過去の留任も立候補して続けているだけでしょ。
別にかまわない。
理事会の密室人事で決めるのではなく一般組合員と同じ立候補という手順を踏ませてる。
要するに選挙だから公明正大なプロセスを踏ませることだ。
立候補する人は、新任であれ経験者であれ「組合員の共益」のために貢献する意思の固い人だから期待できる。
そういう人たちに管理組合業務を任せておけば組合員も安心はて暮らせる。

立候補の手順踏まないで理事会の密室人事で留任させてるとトンデモない人が役員になりますよ。
第５期臨時総会で、議長の理事長が議案に反対票を投じる理事会に対する背信行為する人もいるくらいです。
これは総会に出席してた組合員を唖然とさせる出来事でした。この理事長は密室人事の留任でした。
不思議なことに理事会は背信行為を理由に後日この理事長を罷免することをしませんでした。

全組合員に対して立候補したことを意思表示することが大切では？
抽選役員と違って皆がその手腕に期待しますから。

>963

構わないじゃなくて、留任を批判してきた立場として自信が言い訳しながら留任するのは問題だろう。

他人にはやましい何かが有って自分には無いとか思っているのか？

>そういう人たちに管理組合業務を任せておけば組合員も安心はて暮らせる。
管理組合業務ってなんですか？

組合員の多くは管理組合業務が何なのか知らないで住んでいると思う。
今回の立候補募集要項にはっきりと書かれていたね。
「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理、共同生活における秩序維持」
「組合員の公金を使って業務を執行する」
これだけハッキリと公言した理事長は今回が初めてでしょう。
だから立候補はそのための人材募集だと。仲良しクラブの会員募集とは違うと。

>「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理、共同生活における秩序維持」
そうなると夏祭りやクリスマスパーティー、旅行会や親睦会は管理組合業務ではありませんね。
これらは共同生活の秩序維持ではなく、住民同士の繋がりを目的にした親睦ですね。

>>968
それは当然でしょう。お金の出どころがちがう。
業務なら組合員の公金である組合費から支出する。
業務外の親睦なら有志から集めた会費から支出する。

>実は人のためと言いながら自分の支出を減らすことしか考えていないということ

組合員だから自分の支出が減ることは他人の支出も同時に減る。組合費は公金。
管理組合にとっては大いにプラスになる。

管理規約の管理組合業務に「コミュニティー形成」と書かれてますよ！
親睦を否定するのは間違ってませんか？

そう言う質問は当然でるね。
この場合の「管理組合業務におけるコミュニティー形成」とは何か？だと思う。
答えられる人、回答してみたら？

>972

自分の価値観だけで削減して本当に皆のためになるのか考えているとは思えない。

前スレにあった通り管理組合業務とは、
「敷地ならびに建物共用部分・付属施設の管理、共同生活における秩序維持」
だ。

管理組合業務におけるコミュニティー形成とは、
「共有財産管理と共同生活秩序維持のための住民と組合執行部間の情報共有連携 」
になるだろう。

そのためには、
①執行部から組合員への情報公開
②執行部と組合員間のインタラクティブコミュニケーション
が基本になる。

これを形成するのである。

残念ながら、第６期までの６年間は、これらをことごとく拒否してきた。
第７期の今の理事長になって初めて実現された。

それでは管理規約に書かれてる「地域コミュニティーにも配慮した・・・」の地域コミュニティーはどう解釈するのですか？

マンションは地域内に存在し地域の一員である。そのためには地域との協調が必要ということである。
地域の町内会との情報共有、市との情報連携も考えていく必要もあるということだ。
このマンションは、規約で多目的ルームが公職選挙法の投票所として使用出来る特例があるくらいだ。
そうなれば、市に協力し選挙期間中は選挙管理委員会の管理下に置かれ投票時には近隣の有権者がマンション内に立ち入ることになる。
管理組合は地域の一員との自覚と責任も必要になる。

地域連携に関しては、議会でも陽光台地区の行政区設立・自治会設立の必要性が議論されていますね。
現在は陽光台行政区が一つしかないとのこと。
以前、市民サポート課に聞いたら、センチュリーは660世帯のしゅうらくに相当するから行政区と考えているとの回答でした。

いまカスミ裏にフージャースがマンション建設してますが、1棟目は完成して入居が始まりました。
ところが分譲時から町内会に強制加入が条件で、町会費100円が管理費に含めて徴収されています。
おそらく市の指導があったものと思われます。

ところでフージャースのマンション、あの敷地に何と５棟380戸も建てるそうです。
最大10階建てですから棟数が多くなります。

今の１棟目、前に同じ高さの４棟も建つから眺望は遮られおまけに日陰になる。
だから１棟目が完売するまでは２棟目以降の詳しい情報を出さなかった。
マンションギャラリー行った人なら知ってる。

フージャースの土地、センチュリーと同じころに地鎮祭やってたよ。
それがいつの間にか塩漬けになって去年やっと再開したみたい。
ちょうどフージャースが苦境のころに塩漬けしてた。

フージャースが行き吹き返したのは、経営破たんしたゼファーの南船橋グランドホライゾン・トーキョーベイ（22階建684戸）を販売代理して完売したころ。
このマンションは、当時新聞のチラシに大々的に入ってたから食指が動いたから知ってる。
理由は安かったから。でもセンチュリーの安さには敵わなかった。

グランドホライゾン・トーキョーベイ。
ただ懸念されたのはオートレース場の前だということ。
グーグルマップで調べて止めた。騒音の問題。

しかしマンション購入なんて不思議なもの。
当初の第一候補は大京のみどりのタワマン、第二候補がブランズシティー守谷。
センチュリーなんて第三候補だった。
第一候補が落ちたのはカタログにごまかしがあったから。
目の前に10階建の賃貸マンションがあること、機械式駐車場、これらが書いてなかった。
第二候補が落ちたのは、駅から遠い、町内会の反対運動、建設中の外壁落下、高い、だった。
その結果、第三候補の駅前徒歩30秒の安い公団仕様のマンションに決まった。

そういえばスタイリーナのパンフレット、駐車場ありなのに何処に駐車場があるのか書いてなかった。
てっきり地下かと思ってネットでいろいろ調べたら、マンション横にタワー型機械式駐車場になってた。
ところがパンフはそれが見えないアングルのパースだった。

でも大京って熱心だよ。
カタログ請求したら翌日には電話攻勢くらうし、センチュリーの前でチラシ配るし、気合い入ってる。

昔の大京はもっとすごかったよ。
手に受話器をガムテープでくくりつけて電話かけっぱなしの伝説がある。

その点、住不販は紳士と言うか鷹揚と言うか、おとなしいね。

最後は住不販から長栄にかわったけどどうよ？
長栄に代わったのは突然だったみたい。
住不販の担当者も寝耳に水って言ってた。

だから翌年度の2009年度末の2010年3月はすごかった。

１０００げとー！

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