センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

>レストランは一般公開とのことだから食べに行ける。
メニューが知りたいですね。
もともとマンション居住者の食堂を一般公開するようですが、
高齢者向けですからメニューに偏りがあるのでは？と思います。
近隣住民としてはファミレスのようなものを期待しますが。

>近隣住民としてはファミレスのようなものを期待しますが。

営利目的ならそうなるでしょうね。


【デュオセーヌ つくばみらい】の完売は、我がセンチリーの存在が
購入者を心理的に、少なからず影響を与えたと思う。

完売したのは「デュオ TX みらい」の9階建106戸のファミリー向けです。
高齢者向けの「デュオセーヌ つくばみらい」9階建150戸はこれから販売です。

センチュリーの存在が心理的に影響したとはどんな影響があったのですか？
私から見れば、駅から遠いし、高層ではないし、これから建つマンションのために眺望日当たりは悪くなるし、安い以外に余り魅力は感じません。

センチュリーの特徴は、駅前、免震、低価格の3点です。内装仕様は中程度で「かつての公団分譲マンション」レベルです。

それから「デュオセーヌ つくばみらい」以外にもう一棟建ちます。
前に現地の建築予定看板見たら、住宅Ⅱと住宅Ⅲの二つ看板がありました。いずれも9階建てです。

「デュオセーヌ つくばみらい」は50歳以上限定の分譲マンションです。所有権分譲型の「有料老人ホーム」ではありません。
自立したシニアを対象に通常のマンションと違い高齢者向けサービス（訪問介護・訪問看護）が付加されたマンションです。
温泉は居住者専用で、共用施設の共同浴場での利用になり専有部の風呂に温泉が引き込まれているわけではありません。利用料は初めから管理費に含まれています。
レストランは、居住者専用予約制の食堂と外部利用可能なイタリアンレストランの２本立てです。
居住者専用予約制の食堂は、当然シニア向けのカロリー計算された食事になります。

まだ詳細は発表されてませんが、シニア向けマンションのため管理費・修繕積立金は通常のマンションの倍以上になるもようです。

またイタ飯屋ができるのですか？
駅前の筑波銀行２階にできたばかりです。

>>702
ところで歴代理事長は理事会議事録を組合員に公開配布しないのに総会議事録は公開配布しています。やることが矛盾してます。それも歴代理事長はくそまじめに踏襲してますから笑ってしまいます。

矛盾してない、筋が通ってる。
総会は公開だから全てがバレてしまうから嫌でも議事録を住民に配布せざるを得ない。
ところが理事会は非公開密室会議だからバレる心配はないから住民に配布する必要はない。
住民には規約に定められた議事録ではなく、規約に定められてない理事会報でかいつまんで報告すればいい。
理事会議事録が閲覧申請方式の場合、よほどの住民でないと閲覧申請はしない。
閲覧申請は氏名・部屋番号の記帳方式だから、後で理事会に報告が行く。
すなわち「誰が理事会を調べてるのか？」が理事会には分かる。

>>703
フージャースと共同売主のダイヤモンド地所調べたが、シニア向け分譲マンションは２棟実績がある。
今回、おそらく管理費・修繕積立金で月５万円は軽く超えるだろう。一日３食を食堂で食べれば月５万円くらいかかることになる。
正に高齢者の「終の棲家」のマンションだ。老後も金次第ということだ。

まだ自分の身のまわりのことが自分でできるうちからシニアマンションなんてに入るとよけいに老けこむんじゃないかな。　

有料老人ホームは終身利用権だけで所有権（財産権）はない。
一方、シニア介護看護付きマンションは分譲マンションと同じだから所有権がある。
用がなくなった時に、前者は「ハイ、さいなら」だけど後者は「不動産」の財産が残せる。
これが違いだと思う。
ただ、前者は金払ってホテルに住むようなものだから金払っただけのサービスを要求してればいいが、後者は分譲マンションだ、当然管理組合としての資産管理・サービス（介護・看護）管理をしなければならない。
温泉の維持管理って結構かかると思う。特に配管の老朽化は水流してるだけの配管に比べれば早いだろう。

シニアマンションって入居者が全員80～90歳代になっても理事とか理事長を出すのかな。
若い人がいないというのも考えると大変だね。
温泉の管理も費用がかさみそうだし金持ちでないときついね。

平成25年度住宅・土地統計調査の国勢調査対象に選ばれた人、質問22番「敷地面積」の入力に必要な情報を提供して進ぜよう。
突然調査票が来たけどネット回答可だから甘く見てたら質問22番でつまずいた。
素人では回答できんな。不動産区分所有建物のこと精通してないと無理だよ。

【質問22番の回答】
敷地面積18,169.04㎡÷共有持分分母5,208,539×（部屋タイプ別共有持分分子）
■共有持分は「管理規約」または「土地付区分建物売買契約書」を参照。
■簡単に言うと、専有部分面積の100倍が共有持分になる。

シニアマンションの理事長・理事は老人ばかりになるだろう。
しかも耳が遠くなるから、理事会での発言も大声で怒鳴りあわないと聞こえない。
老臭漂う怒号の理事会、乙なものかもよ。

>>713
用途地域、建蔽率、容積率、敷地面積、建築面積、建築延床面積、等のマンションの概要は、入居してしまえば購入時のパンフレットも逸散して容易に分からないですね。
その点、当マンションは住民の方がマンションをアピールするホームページを立ち上げてますから非常に便利です。
トップ画像の「約18,000㎡もの敷地にゆったり描く理想街区」をクリックすると建築概要が見られるようになってます。そこに敷地面積が書かれています。
このホームページは3年前に作られたそうで、不動産屋の売買・賃貸のチラシではうかがい知れない住民の視点のコンテンツが満載で、制作者の方は今は管理組合の理事長をしているそうです。
http://century660.sakura.ne.jp/castle/

↑センチュリーつくばみらい平のマンションホームページ（母屋）はこちらです。
http://century660.sakura.ne.jp/

>>713
区分所有建物の専有部分の床面積は、不動産売買・賃貸契約や管理規約で表示される床面積と登記簿で表示される床面積とでは面積が異なることを知っておいた方がいい。前者は壁芯面積だが後者は内法面積である。
ところで区分所有法第14条第3項では、床面積は内法面積と規定されているが、同条第4項で「規約で別段の定めをすることを妨げない」と規定されているので、土地付区分建物売買契約や管理規約では販売面積である壁芯面積で表示されている。
この壁芯面積が共有持分割合の分子の元データになる。
壁芯面積＞内法面積である。
このことはプロの不動産屋でも知らない人が多い。

住宅ローン控除適用の「床面積50㎡以上」は登記簿上の床面積だから内法面積になる。
不動産売買の専有部分床面積表示が50㎡台の場合、壁芯面積だから登記簿の床面積（内法面積）を確認しないと危ない。

壁芯面積と内法面積の違いは図る場所が違うということだ。

壁芯面積：不動産販売、管理規約、所有権持分
内法面積：登記簿、住宅ローン控除、抵当権

登記簿では、専有部分の床面積は内法面積の94.19㎡ですが、敷地権の割合の分子は壁芯面積の98.28㎡の100倍になってました。土地付区分建物売買契約書の専有部分床面積は壁芯面積の98.28㎡でした。
また管理規約では第10条で、床面積は区分所有法第14条第3項の内法面積と異なる壁芯面積と規定していました。これは壁芯面積を使う場合の区分所有法第14条第4項の適用ですね。

土地付区分建物（マンション）の専有部分の登記簿表題部を示します。
>>719の言ってることは図で示すと赤枠の部分が内法面積か壁芯面積かの違いです。
この図で520万8539とは全戸専有部分の合計床面積。>>713に書いてある共有持分分母になります。
これはマンション売買の媒介をする宅建主任者なら重説で説明しなければならないから常識です。

建物に比べれば土地は内法面積とか壁芯面積とか関係ないからいいね。
境界点で地積が決まるから表現は一つだけ。
ただし、登記簿地積と実測地積で差がでる場合がある。縄伸びしてる例を良く見かける。

縄伸びは公簿簿地積よりも実測地積の方が多いこと。
租税を少なくしたいため、昔に地積を過少申告していた場合に多い。
縄伸びがあれば縄縮みもある。
縄縮みは登記簿地積よりも実測地積が少ないこと。
昔に地積を水増し申告していて租税が高くなっても小作料を多く取りたい場合に多かった。
或は売買代金を高くするために公簿地積を水増ししていた場合がある。

>>690
守旧派のスタートは第２期から。
それ以降は理事会選任による留任制度で順繰りに体制維持継続を図るために理事長を送り込んで来た。
それが第５期で突然改革派新任に立候補されため、守旧派は改革派に理事長の座を譲らざるを得なくなったが、傀儡理事長にすることにして、その後は守旧派が暴走を繰り返して理事長を引きずり降ろして理事長の座を取り戻した。
第６期も当初は改革派に理事長の座を狙われたが、これは守旧派が予め用意した対抗馬をぶつけて阻止した。
ところが第６期でこの改革派理事によって、守旧派の体制維持継続の根幹を成す留任制度が「組合員には立候補を要求しておきながら不透明な理事会人選の留任制度は止めるべき。仕事がしたくて留任したければ正々堂々と立候補すべき。これが公明正大な役員選出だ。」と言われ反論できなく留任制度が廃止に追い込まれたため、守旧派は下野せざるを得なくなった。
その結果、第７期は改革派が理事長になり、旧来の守旧派施策を一切否定した、情報公開と組合員との直接コミュニケーションにより、組合員の利益を図る改革が急ピッチで推し進められている。

仕事をするためには管理規約を知らないとできないが、無立候補理事会選任留任理事は管理規約すら読んでない人が多い。驚くことに歴代理事長ですら管理規約を理解してない。

会計を熟知しないとだめでしょう。金の入りと出を。
組織はすべて「金」です。会計が一番重要です。

誰か現◯事長の一人遊びに付き合ってやれよ。

スレ主として埋め立ててるだけだと思うよ。
いつものパターンじゃん。

埋め立ててる笑った。そうだね。

>>680に書いてあるよ。

No.680 by 匿名　2013-09-15 14:00:52
ひろゆきの名言「スレは立った時から埋めがはじまる。」
埋めるためには何でもありが2chなんだけど。
ここはオートロックのない掲示板、2chと同じ。
住民専用はオートロックのあるエムポタ。

>>722
私が今年、つくば市の旧茎崎町の住宅団地内に買った土地は縄伸びしていました。
売主に要求して地積測量させたところ、公簿地積よりも9㎡（約5.4帖）も大きくなっていました。
でも売主の遅延で測量が売買契約後になってしまったので、契約は公簿売買で値増しもなく得しました。

縄伸びなんて山林じゃ当たり前。山林は境界不明なものばかり。
それで苦労してるのが、震災津波被害で自治体が高台移転しようとして買収・賃借するにも、高台の土地所有者自身が自分の土地の境界を確定できなく、売買・賃借ができないトラブル。

>729

現◯事長がこんなんではそう言うレベルのマンションて受け取られちゃうな。

プラザ棟の屋上、いつの間にきれいになったのですか？
前は床面で爆竹破裂させたみたいに茶色くなって醜くえぐれてボコボコだったのに。

>733

白々から自分の功績を堂々と誇ればいい。
その代わり過ちも反省しなよ。

>>733
あれ、知らないの？
床表面の劣化だったので防水補修工事してたよ。
去年、2日間かけてやって新築みたいにきれいになった。
掲示板にもお知らせが出てた。工事中はルーフガーデン立入り禁止と。

プラザ棟屋上の表面防水層の異変が住民により通報されたのは2011年11月末。
突然変異ではない、経年劣化。今まで気づかないはずがない。
プラザ等屋上はルーフガーデンで住民が利用している憩いの場。
気づいていながら住民も管理会社も誰も通報しなかった。
そういえば、これ以前にプラザ棟天井の雨漏り事故が報告されていた。

↑理事会報で書かれてたプラザ棟エントランスホールの雨漏りの原因はこれだったのですね。
築4年目でもう防水劣化？屋上防水の保障は法律で10年のはず。

その部分は防水層じゃないよ。防水層はそのコンクリートの下。

防水保護の押さえコンだよ。あの広い面積、何百万円もかかるだろう。
そんな工事を総会で決議せずに理事会が勝手に決めてやるのはおかしい。
住民説明会開いて説明し、臨時総会開いて決議とるべきだ。
勝手に決めてやったのなら理事会の横暴だ。

あれ？あの工事はたしか無償でやって貰ったのではないですか。

住民説明会や意見交換会を開いてもごく一部の住民しか出席しない。
そこで話し合われた内容は議事録も取られないし全住民に詳細は開示されない。
また、そこで出た意見は住民の総意ではない。一部の住民の意見である。

住民説明会や意見交換会は、理事会の「ポーズ」であり住民の「ガス抜き」である。
したがって住民説明会での意見は、理事会はいつでも自由にひっくり返せる。
住民説明会は総会に非ず。

住民説明会開いてその場で了承を得た総会上程予定理事会議案も、後で監事が横槍入れて平気でひっくり返している。
第4期の駐車場2台目以降使用料値上げの理事会議案は、住民説明会で説明したにも関わらず理事会で勝手に却下した。

>739

押さえコンの不具合の補修なら総会決議は不要だよ。有償無償に関わらず。

コンセントを勝手に増設するのとは違うんだな。

>>740
理事会でやってないよ、タダだよ、屋上防水は10年間の売主保証だから。
第6期総会議案書の事業報告に「無償」と書いてあったよ。
600㎡にも及ぶ防水保護は最低でも3百万円はかかってるはずだと当時の役員から聞いている。
突然ルーフガーデンが綺麗になったのでビックリした住民は多かった。

>>742
10年間は無償だよ。有償なわけない。

>743

742が何に対して答えているのか分からないのかな？
有償無償の事なんて問題にしてないんだよ。

>住民説明会開いてその場で了承を得た総会上程予定理事会議案も、後で監事が横槍入れて平気でひっくり返している。

だれ、その監事？監事の分際で説明会の住民承認ひっくり返すなんて住民軽視の極み。
また、理事会決議とった総会予定議案を説明会で住民承認を得たのに、監事から横槍を入れられたくらいで理事会決議を反故にする理事会も同様。なに審議してんの？だれだよ理事長は？
恥を知れよ。

>745

監事の仕事って何か知ってる？

理事会が道を踏み外さないようにするのが仕事だよ。

大体、住民説明会で承認て笑われるぞ。そんなもの理事会でひっくり返っても全く不思議じゃない。

>>746
その通りですね。住民説明会は>>741でも述べられている通り、理事会の「ポーズ」であり住民の「ガス抜き」、住民説明会は総会に非ず、ですからね。理事会はいくらでもひっくり返せますね。住民説明会は無意味でしょう。

また監事は理事会とつるんで監査しないことが仕事ですね。
第3期と第5期で監事は理事会の管理規約違反を黙認してますから。
第5期はなんと総会議事録に明記されてしまいました。

>>741
今年の鉄部塗装工事は説明会開いてないね。
理事長に「説明会開かないの？」と質問したら「開かない」と言ってた。
理由は「説明会開いても全住民が出席するのではなく一部の住民しか出席しない。それでは説明したことにならない。説明は分かりやすい文書で全戸配布して、透明性を高めるために質疑応答は防災センターを中継することなく直接理事長宛にメールまたは電話でとる。その結果、質問多数ならＱ＆Ａ集を作成し再度全戸配布して理解を深めてもらい周知徹底する。」と言ってました。
工事の説明冊子は住民が読んで分かりやすかったので質問がなかったみたいです。もう工事は始ってます。

住民説明会や住民懇談会、今まで「住民の意見をよく聞く！」なんて言って開いてる理事長いるけど、そういう理事長に限って、住民が直接問い合わせるルートを設けることを拒否したり、住民から直接会って話したいと申し込んでも逃げ回って防災センターでブロックさせたりしてるね。

ようするに偽善者ってこと。

直接理事長に直訴しても意味ない。だって理事長なんで1人じゃ何にもできないもの。それができると勘違いしているのが今期の◯事長だろ。

意見が言いたかったら直接理事会に乗り込めばいい。

>>743
なに？10年間保証で無償なの？そんな話は総会で一切出なかった。
おかしいよ、売主保証なら10年間はタダでやらせればいいのに。
自腹切ってやるのは組合費の無駄遣いだ。理事会の責任問題になる。

>>750
その通りです。
理事会は合議制です、理事長の独裁ではありません。
理事の多くが賛同しなければ賛成決議はとれません。

理事長は区分所有法の管理者かつ管理組合の代表（管理規約）ですよ。
管理者は区分所有法で権限と義務、さらに罰則が課されています。
そこが理事や監事との大きな違いです。
理事長にはその自覚が必要です。