センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

裸の王様（笑）

>>677
会計は出納、防災は消防、これは最低限決める必要があるが、他は決めなくても理事長が全て兼務すれば済む。その方が理事にとっては楽。
会計と防災は嫌でも動かざるを得ないが、他は決めても自発的に動かないなら理事長が命令して仕事させるしかない。
しかし命令して他人に手とり足とり説明してやらせる時間で自分がやれば出来てしまう。
管理組合執行部は義務教育や弱者救済機関ではない。自発的に仕事しない理事は理事会成立の員数確保だけでよい。
それにしても理事の数が多すぎる。組織運営は最少骨格で機動性を持たせた方が良い。全員プレイングマネージャーでやれば5人で済む。理事長、副理事長、理事（会計）、理事（防災・営繕）、監事。

理事にとっては楽。か。

好き勝手する為の口実だろ ( ´Д`)y━･~~

楽な方がいい。抽選なんて半ば義務で役員やるようなもんだから。
でも役員依頼されたら二つ返事で引き受けて後で辞任すればいいから心配はない。
重職の理事長も辞任するくらいだから問題ない。
辞任した第５期理事長は「守旧派理事が暴走し理事会をコントロールできなくなったから」が理由みたいけど、コントロールできないのは理事長としての力量不足だと思うけど。
理事が暴走するなら対抗して理事長も暴走したらいいと思う。皆が暴走してれば暴走してないことになる、暴走してることが通常なんだから。アグレッシブな理事会ということになる。
理事会機能不全でも管理組合の運営は回ること知らないみたい。

守旧派理事の暴走とはなんですか？暴走した理事は誰ですか？

自分に追求の手が伸びると他人を引き合いに出して煙に巻こうと必死だな。

う、うー、ウゥー、ウラ〜！
「ウラー」とはロシア語で「Ура!」で、「万歳」と言う意味。
第二次世界大戦でロシア軍が一斉に「ウラ〜！」と叫んで突撃した。

掲示板のスズメバチの貼紙、笑ってしまいました。
見てたら理事長が通りかかって細かく説明してくれました。
文章で「交尾」と書けないので「繁殖」にしたとのこと（笑）。
カラーの理事長名入りの貼紙はすべて理事長が作ってるとのことです。
今日は雨だったのでスズメバチは来ませんでしたが、晴れの土曜日午前中は大量に来ました。
でも見てもオスのスズメバチなんて分かりませんね。注意します。

あのスズメ蜂の張り紙はわかりやすくて良かったですね。イラストがＧＯＯＤ！

蜂を刺激しないようにして過ごします。

>>685
えっ、ホントですか？
「Ура〜！ウラ〜！」と叫んで暴走したのですか？

５期に突然出現した改革派女性理事長が早々に辞任に追い込まれて守旧体制に戻り、６期も守旧体制が継続したけど７期で改革派に政権奪取された感じですね。

どうして第５期の改革派女性理事長は辞任したのですか？

693は最近引っ越して来たのですか。掲示板の昔のところを見てみたら。

ただ第５期の理事長互選が守旧派の想定外の事態になったことが発端だ。
全く持って寝耳に水の想定外だった。それが新任女性理事長の誕生だ。
守旧派が牛耳ってきた理事会、まずありえないことだ。

過去の記事を読むのは大変です。まとまってないので時系列に追いかけていかないと。
守旧派とはどんな派閥ですか？

うちの管理組合、派閥があるんだ。知らなかった。

守旧派は役員引退してもデカい顔して業務にちょっかいだしてくる。
だけど今までは同じ派閥の元役員だから理事会は容認していた。
とくに２年前の震災の時が顕著だった。
今は改革派の理事長だから、元役員であろうが特別扱いせずに一組合員として他の組合員と差別することなく公平に扱ってるとか。

組合員には立候補を要求しておきながら正々堂々と公に立候補せずに理事会密室会議で選出という不透明な不文律の留任の繰り返しで明確な目的があるわけでもなく5年も6年も理事会をあたかも「お茶会」と勘違いして体制維持継続のために役員に居座っている連中が守旧派です。

でも留任制は必要だと思いますよ。
このマンションは任期が１年ですが、以前住んでたマンションは任期が２年で毎年半数改選でした。
これだと半数が留任なので、新任が入ってきても引き継ぎがうまくいきます。
でも任期が１年で全員が改選されて新任に入れ替わったら何も引き継ぎができなくなります。
管理組合は役員が代わっても継続性が必要です。留任制は必要だと思います。

社会一般、引き継ぎは文書で行う。引き継ぎのために人が１年間も残留する必要性は何もない。
現実は、理事や監事の引き継ぎは何もない。なぜなら後任に引き継ぎが必要なほど仕事はしてないから。

引き継ぎは理事長がすべて引き継げばよい。しかも文書で十分。
引き継ぎ内容を理解すれば、後は理事長の流儀で采配すればいい。

規約や決議は遵守しなければならない。ただし錯誤があれば是正する。
一方、不文律の慣習や前例は踏襲する必要など全くない。
不文律はすべて理事長のオリジナリティーで運営すればよい。

明文化されてない不文律、理事長ごとに変幻自在に変えられる。便利極まりない。
だから不文律は一日も早く明文化して期ごとに判断が異ならないよう規約化しなければならないのである。

そうですね。不文律はまさにその通りですね。
「理事会議事録は組合員に配布しなければならない」とも「理事会議事録は組合員に配布してはならない」とも規約には規定されてません。
だから歴代理事長は理事会議事録を組合員に非公開にし規約により閲覧申請があって初めて開示するという秘密主義を踏襲してましたが、今期の理事長は理事会議事録を理事会の透明性を図る目的で組合員に公開配布しましたね。
不文律は理事長の資質と裁量次第ということでしょう。

もし今まで理事会議事録が公開されていれば、理事会不成立なのに規約違反を犯して「理事会」と詐称して組合員に伝えていた不正が見抜けましたね。

ところで歴代理事長は理事会議事録を組合員に公開配布しないのに総会議事録は公開配布しています。やることが矛盾してます。それも歴代理事長はくそまじめに踏襲してますから笑ってしまいます。

【デュオセーヌ つくばみらい】
カスミウラのデュオ TX みらいは完売した。
次は、50歳以上限定、9階建150戸、55.75㎡〜73.20㎡、温泉、レストラン、介護・看護付き
のマンションだって。2500万円台〜4100万円台。有料老人ホームのような感じがする。
http://www.txmirai.com/2/
マンションギャラリーが出来てるから興味のある人は行ってみたら？（要予約）
温泉は専有部専用だけどレストランは一般公開とのことだから食べに行ける。

>レストランは一般公開とのことだから食べに行ける。
メニューが知りたいですね。
もともとマンション居住者の食堂を一般公開するようですが、
高齢者向けですからメニューに偏りがあるのでは？と思います。
近隣住民としてはファミレスのようなものを期待しますが。

>近隣住民としてはファミレスのようなものを期待しますが。

営利目的ならそうなるでしょうね。


【デュオセーヌ つくばみらい】の完売は、我がセンチリーの存在が
購入者を心理的に、少なからず影響を与えたと思う。

完売したのは「デュオ TX みらい」の9階建106戸のファミリー向けです。
高齢者向けの「デュオセーヌ つくばみらい」9階建150戸はこれから販売です。

センチュリーの存在が心理的に影響したとはどんな影響があったのですか？
私から見れば、駅から遠いし、高層ではないし、これから建つマンションのために眺望日当たりは悪くなるし、安い以外に余り魅力は感じません。

センチュリーの特徴は、駅前、免震、低価格の3点です。内装仕様は中程度で「かつての公団分譲マンション」レベルです。

それから「デュオセーヌ つくばみらい」以外にもう一棟建ちます。
前に現地の建築予定看板見たら、住宅Ⅱと住宅Ⅲの二つ看板がありました。いずれも9階建てです。

「デュオセーヌ つくばみらい」は50歳以上限定の分譲マンションです。所有権分譲型の「有料老人ホーム」ではありません。
自立したシニアを対象に通常のマンションと違い高齢者向けサービス（訪問介護・訪問看護）が付加されたマンションです。
温泉は居住者専用で、共用施設の共同浴場での利用になり専有部の風呂に温泉が引き込まれているわけではありません。利用料は初めから管理費に含まれています。
レストランは、居住者専用予約制の食堂と外部利用可能なイタリアンレストランの２本立てです。
居住者専用予約制の食堂は、当然シニア向けのカロリー計算された食事になります。

まだ詳細は発表されてませんが、シニア向けマンションのため管理費・修繕積立金は通常のマンションの倍以上になるもようです。

またイタ飯屋ができるのですか？
駅前の筑波銀行２階にできたばかりです。

>>702
ところで歴代理事長は理事会議事録を組合員に公開配布しないのに総会議事録は公開配布しています。やることが矛盾してます。それも歴代理事長はくそまじめに踏襲してますから笑ってしまいます。

矛盾してない、筋が通ってる。
総会は公開だから全てがバレてしまうから嫌でも議事録を住民に配布せざるを得ない。
ところが理事会は非公開密室会議だからバレる心配はないから住民に配布する必要はない。
住民には規約に定められた議事録ではなく、規約に定められてない理事会報でかいつまんで報告すればいい。
理事会議事録が閲覧申請方式の場合、よほどの住民でないと閲覧申請はしない。
閲覧申請は氏名・部屋番号の記帳方式だから、後で理事会に報告が行く。
すなわち「誰が理事会を調べてるのか？」が理事会には分かる。

>>703
フージャースと共同売主のダイヤモンド地所調べたが、シニア向け分譲マンションは２棟実績がある。
今回、おそらく管理費・修繕積立金で月５万円は軽く超えるだろう。一日３食を食堂で食べれば月５万円くらいかかることになる。
正に高齢者の「終の棲家」のマンションだ。老後も金次第ということだ。

まだ自分の身のまわりのことが自分でできるうちからシニアマンションなんてに入るとよけいに老けこむんじゃないかな。　

有料老人ホームは終身利用権だけで所有権（財産権）はない。
一方、シニア介護看護付きマンションは分譲マンションと同じだから所有権がある。
用がなくなった時に、前者は「ハイ、さいなら」だけど後者は「不動産」の財産が残せる。
これが違いだと思う。
ただ、前者は金払ってホテルに住むようなものだから金払っただけのサービスを要求してればいいが、後者は分譲マンションだ、当然管理組合としての資産管理・サービス（介護・看護）管理をしなければならない。
温泉の維持管理って結構かかると思う。特に配管の老朽化は水流してるだけの配管に比べれば早いだろう。

シニアマンションって入居者が全員80～90歳代になっても理事とか理事長を出すのかな。
若い人がいないというのも考えると大変だね。
温泉の管理も費用がかさみそうだし金持ちでないときついね。

平成25年度住宅・土地統計調査の国勢調査対象に選ばれた人、質問22番「敷地面積」の入力に必要な情報を提供して進ぜよう。
突然調査票が来たけどネット回答可だから甘く見てたら質問22番でつまずいた。
素人では回答できんな。不動産区分所有建物のこと精通してないと無理だよ。

【質問22番の回答】
敷地面積18,169.04㎡÷共有持分分母5,208,539×（部屋タイプ別共有持分分子）
■共有持分は「管理規約」または「土地付区分建物売買契約書」を参照。
■簡単に言うと、専有部分面積の100倍が共有持分になる。

シニアマンションの理事長・理事は老人ばかりになるだろう。
しかも耳が遠くなるから、理事会での発言も大声で怒鳴りあわないと聞こえない。
老臭漂う怒号の理事会、乙なものかもよ。

>>713
用途地域、建蔽率、容積率、敷地面積、建築面積、建築延床面積、等のマンションの概要は、入居してしまえば購入時のパンフレットも逸散して容易に分からないですね。
その点、当マンションは住民の方がマンションをアピールするホームページを立ち上げてますから非常に便利です。
トップ画像の「約18,000㎡もの敷地にゆったり描く理想街区」をクリックすると建築概要が見られるようになってます。そこに敷地面積が書かれています。
このホームページは3年前に作られたそうで、不動産屋の売買・賃貸のチラシではうかがい知れない住民の視点のコンテンツが満載で、制作者の方は今は管理組合の理事長をしているそうです。
http://century660.sakura.ne.jp/castle/

↑センチュリーつくばみらい平のマンションホームページ（母屋）はこちらです。
http://century660.sakura.ne.jp/

>>713
区分所有建物の専有部分の床面積は、不動産売買・賃貸契約や管理規約で表示される床面積と登記簿で表示される床面積とでは面積が異なることを知っておいた方がいい。前者は壁芯面積だが後者は内法面積である。
ところで区分所有法第14条第3項では、床面積は内法面積と規定されているが、同条第4項で「規約で別段の定めをすることを妨げない」と規定されているので、土地付区分建物売買契約や管理規約では販売面積である壁芯面積で表示されている。
この壁芯面積が共有持分割合の分子の元データになる。
壁芯面積＞内法面積である。
このことはプロの不動産屋でも知らない人が多い。

住宅ローン控除適用の「床面積50㎡以上」は登記簿上の床面積だから内法面積になる。
不動産売買の専有部分床面積表示が50㎡台の場合、壁芯面積だから登記簿の床面積（内法面積）を確認しないと危ない。

壁芯面積と内法面積の違いは図る場所が違うということだ。

壁芯面積：不動産販売、管理規約、所有権持分
内法面積：登記簿、住宅ローン控除、抵当権

登記簿では、専有部分の床面積は内法面積の94.19㎡ですが、敷地権の割合の分子は壁芯面積の98.28㎡の100倍になってました。土地付区分建物売買契約書の専有部分床面積は壁芯面積の98.28㎡でした。
また管理規約では第10条で、床面積は区分所有法第14条第3項の内法面積と異なる壁芯面積と規定していました。これは壁芯面積を使う場合の区分所有法第14条第4項の適用ですね。

土地付区分建物（マンション）の専有部分の登記簿表題部を示します。
>>719の言ってることは図で示すと赤枠の部分が内法面積か壁芯面積かの違いです。
この図で520万8539とは全戸専有部分の合計床面積。>>713に書いてある共有持分分母になります。
これはマンション売買の媒介をする宅建主任者なら重説で説明しなければならないから常識です。

建物に比べれば土地は内法面積とか壁芯面積とか関係ないからいいね。
境界点で地積が決まるから表現は一つだけ。
ただし、登記簿地積と実測地積で差がでる場合がある。縄伸びしてる例を良く見かける。

縄伸びは公簿簿地積よりも実測地積の方が多いこと。
租税を少なくしたいため、昔に地積を過少申告していた場合に多い。
縄伸びがあれば縄縮みもある。
縄縮みは登記簿地積よりも実測地積が少ないこと。
昔に地積を水増し申告していて租税が高くなっても小作料を多く取りたい場合に多かった。
或は売買代金を高くするために公簿地積を水増ししていた場合がある。

>>690
守旧派のスタートは第２期から。
それ以降は理事会選任による留任制度で順繰りに体制維持継続を図るために理事長を送り込んで来た。
それが第５期で突然改革派新任に立候補されため、守旧派は改革派に理事長の座を譲らざるを得なくなったが、傀儡理事長にすることにして、その後は守旧派が暴走を繰り返して理事長を引きずり降ろして理事長の座を取り戻した。
第６期も当初は改革派に理事長の座を狙われたが、これは守旧派が予め用意した対抗馬をぶつけて阻止した。
ところが第６期でこの改革派理事によって、守旧派の体制維持継続の根幹を成す留任制度が「組合員には立候補を要求しておきながら不透明な理事会人選の留任制度は止めるべき。仕事がしたくて留任したければ正々堂々と立候補すべき。これが公明正大な役員選出だ。」と言われ反論できなく留任制度が廃止に追い込まれたため、守旧派は下野せざるを得なくなった。
その結果、第７期は改革派が理事長になり、旧来の守旧派施策を一切否定した、情報公開と組合員との直接コミュニケーションにより、組合員の利益を図る改革が急ピッチで推し進められている。

仕事をするためには管理規約を知らないとできないが、無立候補理事会選任留任理事は管理規約すら読んでない人が多い。驚くことに歴代理事長ですら管理規約を理解してない。

会計を熟知しないとだめでしょう。金の入りと出を。
組織はすべて「金」です。会計が一番重要です。

誰か現◯事長の一人遊びに付き合ってやれよ。

スレ主として埋め立ててるだけだと思うよ。
いつものパターンじゃん。

埋め立ててる笑った。そうだね。

>>680に書いてあるよ。

No.680 by 匿名　2013-09-15 14:00:52
ひろゆきの名言「スレは立った時から埋めがはじまる。」
埋めるためには何でもありが2chなんだけど。
ここはオートロックのない掲示板、2chと同じ。
住民専用はオートロックのあるエムポタ。

>>722
私が今年、つくば市の旧茎崎町の住宅団地内に買った土地は縄伸びしていました。
売主に要求して地積測量させたところ、公簿地積よりも9㎡（約5.4帖）も大きくなっていました。
でも売主の遅延で測量が売買契約後になってしまったので、契約は公簿売買で値増しもなく得しました。