千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３です。
引き続き有意義な情報交換しましょう。
千葉県で売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいですね。
新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。
前スレ
その１：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/
その２：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/274627/
[スレ作成日時]2013-04-30 22:45:35
千葉NTは当初３４万人計画｡それが１０万未満｡
高度成長と首都圏住居不足を予見して大誤算｡
計画人口に足りないから鉄道運賃大幅高値固定｡
今いくら立派な風呂敷広げても､現実住む人が
いなければまた同じ過ちの繰り返し｡
結果の出る前に夢物語を語っても空しい｡
成田空港も羽田の勢いの前に立ち竦むだけ｡
高齢化と少子化が進むなか､空港関係者以外､
これから積極的に住みたいと思う人はいない｡
街を知らない人のイメージは､田舎のニュータ
ウンというレベル｡
計画に対し人口が少ないから広々だろうけど｡
やはり始発駅、進学高校近い、都心直結の３拍子の街でないと。
さらには再開発の盛んなこと。
そして駅周辺の発展度合いも重要。
県内では私鉄は問題外。
住所が学区外だったので、中学進学のために引っ越した友人がいる。
優秀な男の子がいる家庭なら、浦安か市川じゃないとトップ校に通えない。
女の子は基準が曖昧だけど、千葉より東だと厳しい。
筑駒の通学範囲とか書いているけど、ここまでのレスを見ている限りその心配の必要は
無い様に感じるのは私だけ！？
まぁ県内の高校は公立だってトップ校は充実しているし、できる子は筑駒行かなくても
千葉校、船校、東邦大東邦、市川、あとは渋幕かな、そこでトップクラスになって
希望する大学に行けるでしょ。
逆にそれらの高校に入りながら環境のせいにするようなら、社会人になってからが心配。
大学だって、私はおゆみ野から湘南台まで通っていたけど、いわゆる都心通勤圏なら
大抵の大学には通える。
>>769に個人的な感想を加えるとこんな感じ。
>やはり始発駅、進学高校近い、都心直結の３拍子の街でないと。
⇒進学校の近さは資産価値の下がりにくさには反映されないだろうね・・・。
>さらには再開発の盛んなこと。
⇒同意。子供の安心安全を考えると区画整理されて広い歩道が完備されているのが望ましい。
>そして駅周辺の発展度合いも重要。
⇒発展度合というより駅としての魅力かな。色んな視点があるけど・・・
始発駅、特急・快速停車駅、または魅力的なショッピングセンターやレジャー施設があるとか、
あと大規模施設はなくても生活に密着した施設がバランスよく集約されていると暮らしやすいよね。
ただどんなに駅周辺が魅力的でも駅遠物件では意味がないわな。
ただライフスタイルは変化するものだから、結局はそれに合わせて買い換えできる資金力が
一番重要になってくるんだよね。
あとは永住前提で最大公約数的な物件を買うか、もしくは周りの目や資産価値は一切無視して
自分のライフスタイルに合致した何かに特化した物件を購入するか。
個人的には前者より後者の方が幸せな人生を送れる気がするし、たかが住まい探しといえど
後悔しないためにも攻めの姿勢も大切だと思う。
柏の葉は大学や研究機関、国立がんセンターなどがありますが、
柏の葉公園に隣接する場所に限られます。
もともと倉庫や工場地帯で、街並みは古く、
駅から半径1㎞圏にはラブホや下品なパチンコ店もあります。
文教地区と言っても、浦和あたりとはちょっと趣が異なり、
マイホームを検討している人は、じっくりと歩いて確かめてみるとよいでしょう。
まぁ、住みやすさからいったら地方都市の政令市にはかなわないからね。
仙台市も福岡市も、そして市川市も千葉市も住んだことあるけど、住みやすさでは圧倒的に前者。
何だろうね… スーパーのレジやATMであほみたい並ぶとか、高速のICがすぐそばにあるのに
乗るまでに時間がかかるとか、それを避けるために抜け道を…とか、そういうストレスが無い。
必要なものが揃っていてそれをストレスなく享受できる環境があるんだよね。
だから思いついたらふら～っと山や温泉、海にも行けるし、買い物もぱっと行ってぱっと帰ってこれる。
地方都市だからと言ってしまえばそれまでだけど、どっちが豊かな生活かというと…。
確かにデズニーや高層ビル群はないけどね…。
何も皆が都心までのアクセスや商業／レジャー施設の有無を競うのではなく、バランスのとれた
地方都市の住みやすさを目指す自治体があってもいいと思うけどな。
確かに市川より仙台の方が住みやすいという人は多いだろうね。
私もそこは同意。
千葉県は産業バランスが良くてもっとも独立しやすい県と言われてるんだから、割り切って
神奈川、埼玉とは違うベクトルで動いてもいいとは思う。
皆もそれを感じているから資産価値スレだけど住みよさの視点が入ってくる。
千葉県では資産価値を語るより住みよさを語る方がベターと考えてる人が多い証拠。
で、ここがぐちゃぐちゃになって議論がかみ合ってないのがここまでの流れ。
このスレは購入から５年後、１０年後に売却する際に値下がり率の少ない物件は？というスレだから
沿線だとか地域で論ずるのも違うね。あくまで物件単位で考えないと。
だからちょっと前のレスにあった様な駅前、都心直結あと始発といった要素で抽出された
１０物件くらいあったと思うけど、それがいったんの回答にはなりそう。
一般的に総武線がメイン沿線という事については異論は少ないと思うけど、このスレの趣旨にあう
様々な要素から総武線沿線以外の物件が出てくるのも自然な流れなはず。
逆に総武線ってだけで高値掴みされてるケースだって無いとは言えないだろうし。
面倒くさかったけど探してみた。>>667だ。これが結論だと思う。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332722/res/667
市川と仙台比べて、いったい何が得られるのでしょうか？
仙台のほうが良かったとして、仙台に引越す？ 今の仕事はどうするのでしょう？ 今の職場には通わなくていいのでしょうか？
仕事と職場を気にしなくて良いなら、選択肢はかなり増える。仕事と職場、更には家族、親族の事を気にしなくて良いなら、私はサンフランシスコ郊外にでも引越す事にするかな。
このスレでは路線価や販売価格を競っているわけでは無く、買値からの下落率だから
買値が↓みたいな要因で、結果としてお得だったってこともあり得るということじゃないかな。
ただそういったお得も駅遠物件やバス便では起こりえないという事で。
GTTは抽出時に中古物件がなかったんじゃないのかな（推測）。
>不人気エリア物件で竣工１年を迎えようとして大幅値引きをした。
>結果１９８０万で購入した物件の同タイプの部屋が中古で２１５０万で売り出されている。
>人気エリアも競合かつ竣工後売主倒産により在庫処分。
>２９８０万で購入した物件の同タイプの部屋が中古で３１７０万で売り出されている。
あれはなりすましとか言っても証明できないんだから無駄。
市川だと、パークシティ市川は常に中古が出ているけど、どれも結構いい値段で売り出してるよね。成約価格は分からんけど。
グランヒルズ本八幡とか。
人気路線・駅近・大規模がそろってればそう大きく下落しないんだろう。プラス地域ナンバーワン物件だとなお良し。
郊外駅のオンリーワン駅前物件と、人気エリアで競合の多い平均的な物件の比較だな。
結論から言うと下落率で考えた場合、案外前者の方が健闘してたりする。
もちろん両者の物件数が同じという前提ならばそれは後者に決まっているが、
そもそも郊外駅の物件って絶対数が少ない。そこが妙。
郊外型でも駅前、競合物件が微小という条件が揃えば資産価値が維持できている。
そこに都区内直結、快速停車や始発、複数路線などの条件が揃えばなおのこと良い。
あくまで条件が揃えばという前提付きなのでひと昔前に流行った稲毛バス便などは対象外。
ただこれだけ郊外駅があるなかで条件に合致する物件はごく僅か。
そういう意味で>>667は間違っていない。
しかしながら値崩れを最小限に抑えられるのはやはり都心に近い駅前物件。
ただ物件価格もそれなりになるので誰もが購入できるものではないという現実がある。
しかも賃貸を含めた競合が多いという一面もある。
極端な例として２つ挙げてみる。
①竣工後1年以上経過した駅前郊外物件を値引交渉の末2000万で購入して5年後に1980万で売れた。
②パークシティ市川を4680万で青田買いして5年後に4580万で売れた。
当然スレッドを立てた人が求めていた「資産価値の下がりにくそうな」という視点では①のケースに
軍配が上がる訳で、数は少ないにせよそういった物件もあることはあるのだろう。
それが気に食わない人もいるようだけど「マンションは立地」という言葉があるように
数ある都心近くの駅から離れた物件よりも、数の少ない郊外駅近物件の方が、売るにせよ貸すにせよ
楽なケースがあるという事を言っているのが先の不動産業者さんのレスと理解している。
結局「マンションは立地」＝「駅近」が第一の条件になってくることは間違いなさそうだ。
①と②では住んでいる住民層が全く違う
どちらに価値があるかというより
②を買えるお金がある人か買えるお金がない人かでしょ
①が買える人は、②の物件なんて検討もしないよ
どうしても②に住みたい、住まないといけない人は共働きしてでも頭金ゼロでも買うし
①で一馬力で悠々と暮らしている家庭もあるだろう。
ま、共働きや頭金ゼロが前提で①ならば、よくよく計画してから購入すべきと思うけど。
②エリアのマンションと①エリアの戸建てだと意外と価格が変わらなかったりもするし、
それに①エリアだと戸建てが大半だろうから住民層って案外変わらないものかと。
郊外の戸建ては敷地面積も広くなるから、土地も上物もそれなりの価格になるんだよね。
住民層うんうん言うならば安賃貸アパートが無いようなエリアが最強なわけで。
購入できる資金があって①に住むか②に住むかはその人のライフスタイルだから
外野がとやかくいう事ではないわな。
ここで資産価値を気にする人は、将来何らかの理由で売却せざるを得ない
場合があるとして転勤や実家に帰ることを上げるが本当に売却するだろうか？
購入時と数年後の売却時とで金額がそれほど変わらないのであれば、絶対に
売却することはありえない。
そんな物件なら、貸し出すことでローンを上回る家賃収入を得ることが可能
だから、少々家賃が高くても借りる人は沢山いるでしょう。
だから、換金できる資産としてマンションを考えている人は、支払えないリスク
を抱えた、無理して購入する層だと思う。
マンションの欠点って管理修繕費や駐車場代が別途必要な事ななんですよね。子供がある程度大きくなったので利便性を求め戸建からマンション住まいにしましたが「維持費毎月3万」が今でも疑問です。
外周りはいつも掃除してくれ、定期的にメンテナンスしてくれてゴミ捨て等は楽になり光熱費は減りメリットはありますが、「月3万」って老夫婦の１ヶ月の食費や子供の塾代に匹敵します。
よく、戸建は庭の手入れが…なんてコメントありますが、年に1～2回植木屋さんに頼んでも1～2万程度。外壁工事も10年に一度80～200万位のコストではないでしょうか。働いているうちはまだしも、高齢になり収入が減る頃にはコンパクトな一軒家にでもまた買い替えようと思っています。
資産性を検討するスレッドで自作自演っぽい資産性を否定する流れ・・・「資産を重視するのは金がないやつ」論・・・いつもの屈折した千葉ニュー関係者ですよね。
戸建ての場合、夏場は２週間くらいの間隔で手入れをしないと
草ボウボウになる。
除草剤をいっぱい撒くか、コンクリートを敷き詰めるかしないと
厳しいのではないかな。
高齢になるとお店が回りにある便利な環境に住んでいる方がいい。
近所の８０坪位の敷地に住んでいる人の話ですが、
庭の植木、芝の草むしり等の日常管理、建物の一寸した維持管理が面倒。
まして高齢になると体力的にきつい。今年の大雪で除雪で大変だった。
買い物、病院通いも何時までも自動車に頼るわけにいかないので、駅近の
マンションに引っ越すとの事でした。
最近の流れとして歳取ってから、利便性と管理性の良いマンションに移る
ことを、よく耳にする。
その場合マンションは立地的に交通・買い物・病院などの利便性が第一になる。
ということは、戸建だけでなく立地条件によってはマンション住まいの人
も、やっぱり将来の売却も視野に入れておいた方が賢明だね。
寿命は延びても、いつまでも丈夫でいられる保証は無いから。
日医大の人って村コンプレックスなのか２個３個店ができただけで騒ぐ。
駅周辺も歩いて１５分経っても何もない。ただ、ここ数年の間に森を伐採して切り開いただけ。
せいぜいドクターヘリポート付きの大学病院があるが。
それだけでいいと思う。
寿司屋はいいが、寿司屋くらいしかない。あとはどこにでもあるようなチェーン店。温泉も潰れたし。
「千葉ニュー自慢さん」は印旛日本医大前駅付近の人か。結果的に千葉ニューの評判を落としているね。
車のマナーは悪いね。民度高いなんて自分で言うか。
千葉ナンバーとか袖ヶ浦ナンバーの田舎ほどひどいけどね。
千葉ニューさんがこういったスレで見当違いなことを連呼したり自演したりするのは、本人たちにとっては「千葉ニュータウンを盛り上げなければ」という使命感とか正義感なんだろうけれど、他の人から見れば迷惑なだけなんですよ。
いや、どう言っても直らないのは分かっていますがね。
そもそも千葉県って全体的に住居としての資産価値は小さい。
地形が半島で袋小路だし、常磐線以外他県の都市と繋がっていない。
そんなところは千葉県だけ。
交通の要衝が皆無だから他からの文化、物質、人の流通が遅れるし、発信も県内止まり。
そんな地域の地方都市が発展するわけがない。
かって栄えた江戸時代の利根川、江戸川水運と同じ様に、今後衰退するだけ。
人が住まないから、余った場所に成田空港を作り、圏央道の一環として海ほたるを作った。
これも利用するのは観光か物流がメインで他県との連携性は無い。
だから生き残りには、広い土地に大規模商業施設と倉庫をどんどん誘致する事。
千葉市も千葉ＮＴもその受け皿にはなる。
但し、住民も一緒に栄えるには県道、市道レベルのインフラ整備が必要。
でも予算的に無理だろう。
何とかなりそうなのは、東京と連携がある千葉都民の住む東葛地域だけ。
ここもタワーが出来てから、昔のままの千葉街道を含め周辺道路がひどい状況だが。
何で成りすましてまで、ある特定地域を貶めたいのかが疑問。
ちょっと可哀想な人なんだろうけど、正直迷惑。
あえて皆が思っていること書いてみた。
それに印旛駅って。。。。どこのこと？
戸神台だって、大塚だってどん詰まりではなく戸神は１６号へのショートカットだし南環状というりっぱな
道路につながるし、
大塚だって茨城方面に帰る車のショートカットだし北環状という立派な広い２車線の道だから
煽る必要もないし、あ～あ、どこのこと？
あんなところで信号無視なんてしたら命がいくらあってもたりないよ。
戸神はいるところは戸建て街の入口だから信号もないかわりに、みんなきちんと一時停止していくよ。
怖いもの
それにね、ネガには残念なことだけど千葉ニュータウンはきちんと計画された街だから
どの住宅街も行き止まりはないの。
どこもきちんとぬけられて、道路歩道がきちんとできている。
だから印西や千葉ニュータウンの住民の満足度が高いの
千葉ニュー推しの人は30年前から入居してる60歳以上の方です。
何も無かった千葉ニューをここまで発展させたという自負があるのでしょう。
千葉ニュー住民としましても大変迷惑しております。
皆様方には大変ご迷惑をお掛けして申し訳ありません。
今後はスルー/無視にてご対応ください。
千葉ニュー住民。
千葉ニュータウンなんかの僻地は普通の時間に追われてるサラリーマンは住めないよ。
特殊な業務だったり、時間に追われない忙しくない仕事の人が多いでしょう。
都内まで遠いですしね。住めるのがうらやましいですよ、広くて安いマンションに低収入でも住めるんだから。
現在では、住居の買換えはマイナス要因である。
家族構成により住環境を変える必要がある期間は賃貸が理屈に合う。
子育てが終わり仕事も先が見えた時点で、自分のライフスタイルに
合った住居を購入することこそ日本では正解である。
高度成長期までの住み替えでステップアップできた団塊世代は、
早めに持家の決断をすることが正しかったが、今の時代は所有する
ことでマイナスの大きな要因を背負うことになってしまう。
ここの千葉ニューの人間はスレタイが読めないのか、スレのマナーなんか完全無視のどちらか。
本当にこんな連中ばかりなのかと思う。
そんな人間を引き付ける何かがあるんだよ、きっと。
そろそろスレッド荒らし案件として管理者を千葉ニューご一行様へ案内したほうがいいように思える。
こんな人だらけなんだろうか。千葉ニュー住民は。
千葉ニュータウンでは内戦が起きています。ニュータウン住民は既存市街地住民を蔑み、ニュータウンでは各駅間で蔑み合い、さらに政治の派閥争い、世代間での争い。
さすが民度の高い住民のみで構成されてるだけある。
その中でも印旛と言う地域が最も高貴らしい。
一軒家に比べ30年で1000万強のコストが掛かるマンションを敢えて買うにはそれ相応に見合う価値がなければ買う意味がないんですよね。維持費のデメリットだけでなく、木造より固定資産税は高いし、玄関前まで車は入れられないし、狭いし、北側の部屋は暗いし…居住性でも断然戸建の方が住みやすい。
戸建より安い
戸建より利便性に勝る
これが満たせないとマンションを買う意味がないし今後の需要と供給からはあぶれてしまいます。
下落幅の小ささと中古マンションの売買動向からの目線です
中古を購入する世帯は…
(1)リーズナブルな価格で無理せず購入したい初めて不動産を購入する世帯→この場合は新築より若干安い築浅物件がターゲット
(2)自宅を売却し子供世帯の近くに住みたい高齢世帯→自宅を売却してお金が残せ、且つローン組まずに買おうとします。余命的に立派なモノは不要で、そこそこキレイでそこそこの値段の物件であれば良い
(3)転勤、故郷へ帰る予定だった、任意売却や競売等、事情があり一度自宅を手放し方→これもそこそこリーズナブルな物件を買おうとします
(4)シングル家庭→家賃相場より支払い額が安く済む物件を狙います
(5)通勤通学の利便性で買い替える世帯や子供のいない世帯→この場合は価格より勤務先やエリアを重視します
中古マンションってこんな感じで買われています。結局は、安いか立地かって感じですよ
>859
駅からの距離が同じなら、そして同じ広さなら、マンションは一戸建てより安い。土地代を複数の住戸で分担するから。
同じ広さで同じ価格なら、マンションは一戸建てより駅近の所に住める。
住みやすさは、人それぞれでしょう。マンションなら
•同じ価格で駅近に住める。
•駅近なので利便性に優れている(買い物、病院、銀行、郵便局、図書館、などなど)。
•セキュリティ面で優れている(空き巣被害は多くは戸建て)。
•バリアフリー、階段や段差も殆ど無い。戸建ては殆ど2階建て、たまに3階建ても。年寄りには厳しい、まして車椅子なんて、、、
•大変な庭の手入れも要らない。
という事で、駅遠戸建てを処分して駅前タワマンに引っ越す年配層が多い。今後の需要と供給からあぶれる危険は、戸建てのほうがかなり高いと思います。
四半世紀後には働き方も都心のオフィスビルに毎日出社なんて過去の物になるだろうし、
趣味趣向による高層ビルと自然の二極化が進み、意外と今バランスがよく現実的といわれる
中間エリアが凋落するかもしれない。
イメージとして電車に３０分揺られているようなエリアかな。
やっぱり都心隣接、これ最強！
千葉県習志野市実籾１-1045-2 |
|
3400万円台～4500万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
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71.97m2～78.95m2 |
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総戸数 96戸 |
千葉県松戸市稔台７-38-10他 |
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2900万円台～7300万円台（予定） |
|
2LDK～4LDK |
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58.7m2～82.75m2 |
|
総戸数 173戸 |
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
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3800万円台～5100万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
59.4m2～68.78m2 |
|
総戸数 64戸 |
千葉県千葉市中央区宮崎１-18-58 |
|
3998万円～5998万円 |
|
2LDK～3LDK+S（納戸） |
|
62.97m2～85.46m2 |
|
総戸数 263戸 |
千葉県柏市富里２-812-3他 |
|
3400万円台～7500万円台（予定） |
|
3LDK～4LDK |
|
66.58m2～81.89m2 |
|
総戸数 56戸 |
千葉県柏市豊四季台１-798-1 |
|
3400万円台～7500万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
|
61.98m2～84.61m2 |
|
総戸数 389戸 |
千葉県千葉市中央区新田町161-5ほか |
|
4,790万円～6,950万円 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
46.01m²・63.20m² |
|
総戸数 42戸 |
千葉県千葉市中央区祐光１-1013 |
|
3400万円台～6800万円台（予定） |
|
2LDK～4LDK |
|
64.11m2～86.48m2 |
|
総戸数 85戸 |
