千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３

>>48さん
ルネアクシアムは価格維持なんてできてませんよ。
https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=4109

サンプル150件で新築→中古騰落率が-30.9%ですよ。
順調に資産価値が減っていくマンションの典型です。

あまり夢を見ないように。

やっぱり支線沿線なので、値落ちが大きいのは致し方無いと思います。他の新船橋物件の実績。

グランシティレイディアント船橋: 値落ち率-36.5%。11年物。
https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=13169

ライオンズガーデン東船橋: 値落ち率-67.3%。18年物なので、こちらは仕方ないかな。
https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=21619

いいじゃん、プラウド船橋資産価値ガタ減りってことで。
抜け目ない三井のリハウスのチラシ入ってたから冷やかしで査定してもらったけど、ここで語ってる有象無象達がぐうの音も出ない価格だったよ。希望者が殺到してるんだってさ。まあ頑張って自分の家の資産価値でも気にしてくれよ、持ってれば（笑）

>53
廉価マンション買って他人を有象無象扱いですか
流石にプラウドオーナーは違うねえ

>>53さん、

不動産仲介屋さんは、とにかく売り物件集めないと仕事にならない。だから、平気で「売れない価格」の見積もり出すよ。そうして売り主をその気にさせる。

で、実際に売りに出しても売れない。そのうち売り主は焦り出して(新しい住戸の契約が迫ってくる!)、2〜3ヶ月後には仲介屋さんの提案を受け入れる形で(でもそれって最初から計算づく)当初見積もりの10%とか15%引きで広告打つ羽目になる。そして実契約時には、さらに5%くらいの値引きを飲まされる。

結局、当初見積もりの20%とかでしか売れない。そう言うものです。

プラウド船橋の資産価値なんか二束三文なんでしょ。一々反応しなくてもいいんじゃないですか。
それともなに？貴兄の不動産に関する目はプロだねとでも言ってもらいたかった？

>55
そんな事は仕事だからいつもやってるよ。
当初見積もりの20％ってどんだけ腕の悪い不動産屋だよ（笑）
大体そんな見積り出してる時点で素人だろ。

プラウド船橋、人気者だね

足元では需要が供給を上回っているから、多少のプレミアがついても不思議じゃない。
10年後にどうなっているかはこの板の多数派の意見に近いとは思うけど。

都心へのアクセスが良くない郊外型ファミリータイプの価格維持は至難の業

>>57

確かに。20%なんて甘い、平気な顔して30%くらい高い見積もり出すくらいでないといかんな。

素人同士で盛り上がってくれたまえ（笑）

駅徒歩１分は最強。
さらに始発駅ならいう事なし。

>61
こんな匿名掲示板に素人以外いる訳ないじゃん。
素人でも野田線のマンションが価値維持できない事くらい分かるけど。

総武線で駅徒歩1分の大規模物件は以下3つしか無いと思うけど、確かにどれも値落ち率は少ないですね。プラウドタワー船橋は10年経過してるのに値上がりしてる。

物件 / 分譲開始 / 値落率
市川タワーズウェスト / 2007.6 / -9.2%
ガレリアサーラ / 2007.5 / -9.5%
プラウドタワー船橋 / 2003.11 / +3.0%

https://www.sumai-surfin.com/search/contract_search.php

なんでプラウドタワーが値上がっているんだろうな？
ガレリアサーラのような外観が良いわけでもないのに。
駅直結というのも良いようで悪いと思うけれどね。住みにくい気がする。
販売当初の値段がそれほど高くなかったと思うけど

>67
価値が下がりにくそうなマンションスレだから安物団地でもＯＫ

販売価格が安いので下がりしろは小さいと考える人がいてもおかしくない。
下落幅はともかく、下落率は結局平均レベルで落ち着くんじゃないかな。

新船橋のプラウド船橋と、実籾のユトリシアはともに下がらない。共通するのはステータス性があり、居住者の気品の良さが感じられるから。

凄いネガ

野村のブランド戦略は凄いものだと思う。
船橋の販売で、これだけの勘違いした舞い上がりを生み出すんだから。

ただ、ブランドの質を落とすと後が大変。
一度は販売数で実を取っても、ブランド力低下のつけは必ずやってくる。

数年後市場にでてくる低価格「プラウド」によるイメージダウンはでかいよ。

確かにブランド安売りの代償は大きいですね。

販売は苦戦するかもしれないけど、素直にオハナで売り出せば良かったのに。

>67
さらに貧乏人は黙ってろ（笑）
>73-75
素人はこんな掲示板で何の責任も無く言いたい事だけいってればOKだもんね。
プラウドのブランド価値を心配するより自分の住まいの心配しろよ。
まあ幸せに暮らしてるんだろうからいいんじゃないの。

あ～御免。身分。

>http://kohada.2ch.net/test/read.cgi/eco/1367684121/1-100

君達の云う所では千葉はあくまで地方になるんでしょ（笑）
実力を伴ってから語ろうか。

連休中の午前３時に
自称 不動産鑑定士颯爽と登場。
お疲れっす。

>>76さん
私は自分の住まいもプラウドなので、心配なんですよ。
稲毛海岸と新船橋ではないですが、安物の自覚はあります。
都心の高級仕様物件とは完全別物と思ってます。

始発駅徒歩1分。小中学校、スーパー、公園（体育館程度の広さは欲しい）徒歩5分以内。
もちろん上記動線内には自転車走行可の広い歩道が完備。

これらは毎日使うものだから重視したいよね。
あと小さな子どもがいるならカブトムシが飛んできたり、ザリガニ釣りができる環境がいいね。

あと買うときは案外気にしない人が多いけど住みだすと気になるのが眺望。
リビングからの眺めがお隣さんのビルと「こんにちは」より海や山（あと高層ビル群？）の方が
理想だし、せめて周りは戸建てで遠くが見渡せる方がいいよね。

毎日の話なら、より重要視すべきは通勤時間と本数でしょう。通勤は週5日、朝晩の事だし。

駅徒歩1分。小中学校、スーパー、公園（体育館程度の広さは欲しい）徒歩5分以内。都心までとにかく近い、でも緑が多い。

となると、千葉では、ほとんどの人があげるJR市川になるのかも。

それがあるんだよね。↑とは別人だけど

飯田橋のプラウドタワーなんか、該当しそう。坪単価えらい高そうだけど。

きっと、おおたかとか言い出しそう。

駅名なら市川と本八幡が他を引き離しているでしょう。
スレタイに該当するのはその駅近。

あまり議論の余地がないと思う。

住みやすいかどうかは別にして資産価値はそのあたりのタワマン

プレミスト稲毛海岸

カブトムシと資産価値に相関性はないわな

ここは価値が下がるどころか上がるだろうな
理由は物件HP見ればわかる

ワザック流山おおたかの森
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/315982/

田舎だね。始発あるの？ 第一、徒歩1分じゃ無いし。

駅1分じゃないけど3分は近い
デザインはプロパスト
技と匠のコラボレーション
間違いなく値上がりするね
http://wazac.jp/nagareyama/concept.html

で、結局どこなんだろう、駅徒歩1分。小中学校、スーパー、公園（体育館程度の広さは欲しい）徒歩5分以内。都心まで近い、千葉。

始発あって都心まで近いとなると、本八幡、西船橋、津田沼くらいしか思い浮かばない。津田沼徒歩1分は無いし、西船橋はいくら何でも環境良くないし。本八幡？

ふむ、ハロワも近いからおまいらに合ってるんじゃね？

グラブルとプラーサ・ヴェールかな。
似たような共通点あるし。

>>101
それなに？

>>82が>>81に何故か都心に近いをくっつけて>>97の疑問になっているんだね。

>>81だけの条件なら竣工後2千万を切る投げ売りをしていた部屋が5,6年経った今
2300万で中古市場に出ている…なんて物件もあるけど。

でもこれって資産価値が下がりにくいのいうのかな？
資産価値が下がりにくいの定義って難しいよね。

逆に言えば都心から距離があっても駅1分はそれなりの需要があるって証明。
だから徒歩1分最強ってレスは間違ってないんだよ。

イニシア浦安が、べらぼうに高い値を付けて販売開始したみたいだけど、これは「資産価値は下がりませんよ！」って言いたいのかなぁ…立地も部屋の広さも特筆すべき点はこれといって無いような…

やはりマンションよりもオダ建設が建てた一戸建てでしょう。
ちなみにオダ建設は友人、知人からの建築依頼は受けておりません。
建設工事は結構無理なクレームをつけてくるお客さんが多く、すぐにトラブルになってしまうからです。
知らない人相手なら裁判なども心に余裕をもってできますので気が楽です。

ウェリス稲毛はどう思いますか？

109
特別下がりやすくもないけど、下がりにくくもないかなと。

総武線エリアだと、市川駅と本八幡駅5分以内、市川駅のツインタワー、最近出来た市川の大規模、パークシティ市川、プラウドタワー船橋、パークタワー船橋、プラウド船橋1～5街区、プラウドタワー稲毛、ザ・パークハウス津田沼奏の杜が資産価値が高そうです。

駅から10分もあり10年越えても高値のパークシティ市川はすごいなと思います。

プラウドタワー船橋は、7年経ちましたが新築価格を超えてますし、ここは、立地とブランドがベラボーに良いですね。

プラウド船橋は駅前の大規模複合開発を考えると、新築価格が安すぎました。新築で買った人は1割～3割くらい高く売れてるようですし、野田線といえども駅前でイオンモール隣接なので、資産維持率はかなりのものでしょうね。

普通は、新築で買った翌日に2割くらい下がると思ってください。

>>110
詳しそうなので、千葉のもう一つのＪＲ常磐線沿線ではどこが下がりにくそうですか？

＞＞９７

＞＞８１は千葉ニュータウンの日医大前。あそこのマンションは竣工後に市に昇格

　　アクトク停車、始発ということで購入価格よりベンツ一台分くらい高く売れるようになった。
　　ベンツといってもＡクラスだけど。　　　（笑）

Aクラスといっても、なにしろ元々の物件価格が村プライスだったから、売却益の率は高いよね。
今は中古物件は出てないのかな、それとも市中に出る前に売れてしまうのか。

111さん
110です。今は総武線ですが、ずっと常磐線沿いに住んでました。

新築なら、松戸駅や柏駅の近くが良いと思います。あとは、比較的安く販売されている、南柏の住友物件ですかね。ただ、販売中の新築で、規模や質や価格で言いなと思える物件はありません。

中古だと、松戸駅だと三井のパークタワー、伊勢丹横の戸田建設施工マンションなど、やはり徒歩5分圏内。柏も5分圏内が良いですね。出来るだけ大規模が良いです。

あとは、我孫子駅のグランレジデンス、アクアレジデンス、エールの丘。いずれも隣接した大規模マンションで、駅からはグラン5分、アクア6分、エール7分てとこでしょうか。近くにエスパというヨーカドーのスーパーがあり、日常の買い物なら十分です。グランとアクアは85から95平米位の広い間取が中心で人気があり、新築後は1割増し位で中古相場が推移していましたが、最近は新築並になってきたようです。我孫子駅近くには、もう広大な土地が残っていないので、グランとアクアは資産維持率高いと思います。
ちょっと大規模が多すぎではありますが、一度みてみては如何でしょうか？

アクアは750戸位、アクアは424戸、エールも400戸超え、あとシティアといのが隣接して700～800戸位あったはずです。

>>114
柏の再開発のタワーは近いし、規模あるけれど、だめなのは、高すぎるってことですか。

一つの目安は賃貸需要の底堅い地域に立地してることでしょうね。
賃貸が価格下支えの要因になるので。

>110
ご名答。
2件目の中古は売出し価格3割増しで売り出して12日間で契約できたってさ。客付けじゃなくて契約だからね。これは業界人ならわかると思うけどスゴイことだよ。
どこの事かは自分達で調べてくださいよ。好きでしょ？皆さん。笑

中古になると地歴なんて不問になるのか

115
110です。ライオンズタワーなどこれからの柏駅再開発分析は、ちょっと高すぎなので、なんともいえないです。

110さんはきっと、京葉線なら、総武線でしょうが、
常磐線とＴＸならどちらが資産価値が下がりにくいと考えますか？
常磐線東京乗り入れが関係するかな。

京葉線や常磐線が羽田に繋がるみたいですよ
そうなると京葉線＞総武線、常磐線＞TXになるかな
http://www.asahi.com/articles/ASG6T7FRJG6TUTIL06Y.html

110さんではないですが、
柏駅の再開発は東口の高層タワーマンションを歯切りに、西口に３棟、計４棟の高層タワーマンションに加え、
高島屋の裏に大型マンションも控えています。

問題なのは、商業地価（県内２位）の区域のためか坪単価の高さが都内並みに高くなってしまったこと。ここの近年の地価傾向は下落ではなく横ばいか上昇（柏市に限っては駅力が強すぎるため場所により格差が激しいですが）。

加えて柏の葉の３８階建て？タワーマンション２棟の建設＋で供給過剰すぎなので、本当に欲しい人にしか買えないというところでしょうね。


浦安は一息ついたところですが、伸び白はまだまだあります。京葉線と言っても全線が短いので全駅それなりに安定してそうな面はありますね。
外環や北千葉道路が早期に開通することも期待できますので、北西部地域は全体的に安泰のような気がします。

122です。
追記で、期待できる資産価値の下がりにくい場所は新鎌ヶ谷じゃないですかね。

あとは安定の本八幡と市川、船橋。駅を中心に再開発が控えている松戸。

津田沼は今がバブルで、住宅地として確立してきましたので安定した成熟期に入るでしょうか。課題は薬円台までの道路状況と京成側の縦のライン（さくら公園付近）。

人それぞれの考えはあると思うけど、>122、>123はかなり的外れと感じる。
特に新鎌ケ谷は下落率上位にランクされそうな地域だと思うよ。

新鎌ヶ谷は人気、都内近い地区に比べたらもともと格段に安いからじゃないの？
京葉線が一番人気の線になるとは思えないけれど。ほとんど埋め立て地域だから。

地価の下落が激しくテナントの埋まらない千葉駅周辺やいまいち個性を出せない稲毛より、津田沼に圧倒的な軍配。
むしろ京葉線の方が将来性がある気がする。

にしてもJRの攻勢はすごい。
成田羽田は京成京急の圧勝かと思ったけど、北関東・京葉・新宿からも直通可能とはね。

稲毛は地味めでいいんでは？文教地区で、子育て世代重視。
松戸の再開発ってみたら、アトレ以外にさらに駅ビル（ルミネ？）できるのか。

新鎌ヶ谷はないよ。中小のデベのマンションしかないし街に厚みがない。
車、大混雑。津田沼も商業施設がおそまつで。
ただ今度できるタワマンはよいかも。

稲毛が文教地区という書き込みをたまに見るけど、違和感あるなあ。
文教に害のあるものが比較的少ないという程度で、積極的に推せる要素が何なのか分からない。
大学は西千葉だし、レベルの高い高校もない。
大きな図書館とか博物館の様なものも無いし。

千葉市の中でさえ、文教地区といえば西千葉か県庁から亥鼻あたり。
子供の教育水準が高いという事なら海浜幕張エリア。

いや、快速停車駅でその害のなさが文教地区といわれるゆえんでは。西千葉は鈍行だから鈍行でもいいならいいんだろうけど。
最寄が稲毛で一番優秀なのは市立千葉がある。中高一貫の市立稲毛、千葉東なども自転車なら近い。
その他湾岸の高校も近い。気楽に通える高校の選択肢が多くて、快速停車、害が少ない。そんな理由ではないのかな。

125
110です。北総線の特急が止まり、都内への通勤も悪くないので、確かに新鎌ヶ谷はそこそこ人気があるかもしれません。でも、それは鎌ヶ谷在住者や近隣に住んでいる人位しか需要がないと思います。

数年前に新鎌ヶ谷も検討しましたが、駅前の新築マンション高かったですね。割高感を感じました。また、新鎌ヶ谷駅10分位にルネの大規模マンションありますが、2000万円そこそこでいつも売りにでているので、新鎌ヶ谷駅にマンションの需要はあまりないと思われます。
新鎌ヶ谷駅周辺は土地が余ってますが、マンション新築は全然出てこないですし。周辺の戸建も3000万円位からあるので、なおさらマンションの割高感がでてしまいます。
北総線沿いにも二駅住みましたが、電車の本数の少なさと運賃の高さから、ファミリーで永住するには、ちょっと考えさせられますね。

120
110です。
常磐線です。TXは八潮駅は安いですが、それよも都内に遠いおおたかや柏の葉が高過ぎます。一般的には、既存の街が高くて、新規の街は割安です。
しかし、柏の葉やおおたかは初めから将来の発展や開発を見込んで高くなってしまっています。
ですので、将来の資産維持は良くても普通。悪ければ、調整が入り大幅下落する可能性もあるため、あまり旨味はないと考えます。

稲毛はね、住民が良い

稲毛を文教地区と言っているのは稲毛在住者だけでしょうね。

東京で言えば文教を名乗る「文京区」や上野周辺（湯島～東大含む一帯）の文化施設の集積されたところ。

単に良い大学と評判の良い高校があるだけなら東大と千葉大が並んでいる柏や、市川も文教地区です。

予備校は総武線なら津田沼集中ですし、稲毛の存在感は低いのでは？

>134
全く客観性がない
最終学歴の統計でも稲毛区は最上位グループに入っていない
（浦安、市川、美浜、印西、我孫子、習志野、流山）

浦安、これまでは地価もトップで、そういうところあったかもしれないけれど、
住み替えてしまった人もいるし、今後どうなるか？？

>>130
ありがとうございます。やはり110さんの見方は常磐線ですか。
常磐線は乗り入れの本数次第でもありますが、多少なりでも好材料だろうとは思ってましたが。
ＴＸの人気地区がすでに高すぎるということなんですね。

マンションの価格は利便性、環境、希少価値で決まると言われます。資産価値を第一に考えるならば、これら３項目をすべて満たすマンション以外は買うべきではありませんが、残念ながら、2010年以降に千葉県内で売り出されたマンションの中には、そのような物件はないと思われます（東京にはそのような物件が多少ありますが、庶民が手を出せる価格ではありません）。
特に、希少価値の項目は満たすのが難しい。同等レベルの物件が相次いで建設される再開発地区の物件や、単独で1000世帯を超える大規模物件などは、当初は高く売れる場合もありますが、多数の物件が同時期に中古で売り出されるようになると、値下げ競争が始まって一気に価格が下がります。

>>143
割と最近のもので市川の駅2分物件、すぐ売れてしまったものは？
希少性ありませんかね？

>144
新築としてはそれなりに希少性があったので売れたのだと思います。つまり、「今買える市川駅近新築物件ではここがベスト」という考えで買う人が多かったということです。
ただ、中古になると、それ以前に建てられた駅近物件とも競合します。そのときに他の物件に勝てるかというと、「？」です。希少価値がある物件は、多少築年数が古くてもオンリーワンの強みがあるので高く売れるのです。

縦貫線の開通はどうでしょうか。
東京駅までの到達時間が松戸と市川でさほど変わらなくなります。
相場に影響与えますかね？

問題は何本中何本行くかでは？3分の1でも行けば結構影響はある気はするけど。

大規模物件が良いと言われていますが、希少価値を考えると小さな物件の方が狙い目ということか。

>148
大規模すぎるのも問題ですが、200戸を下回るような物件も、希少性を維持するのが難しくなります。近隣に同程度の広さの土地を確保できれば、似たようなマンションを建てることが可能ですから。
希少性という観点からは、300～500戸程度がベストではないでしょうか。

浦安、市川、千葉駅の駅10分以内。
なかなか出ない。