千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３

>>130
ありがとうございます。やはり110さんの見方は常磐線ですか。
常磐線は乗り入れの本数次第でもありますが、多少なりでも好材料だろうとは思ってましたが。
ＴＸの人気地区がすでに高すぎるということなんですね。

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マンションの価格は利便性、環境、希少価値で決まると言われます。資産価値を第一に考えるならば、これら３項目をすべて満たすマンション以外は買うべきではありませんが、残念ながら、2010年以降に千葉県内で売り出されたマンションの中には、そのような物件はないと思われます（東京にはそのような物件が多少ありますが、庶民が手を出せる価格ではありません）。
特に、希少価値の項目は満たすのが難しい。同等レベルの物件が相次いで建設される再開発地区の物件や、単独で1000世帯を超える大規模物件などは、当初は高く売れる場合もありますが、多数の物件が同時期に中古で売り出されるようになると、値下げ競争が始まって一気に価格が下がります。

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>>143
割と最近のもので市川の駅2分物件、すぐ売れてしまったものは？
希少性ありませんかね？

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>144
新築としてはそれなりに希少性があったので売れたのだと思います。つまり、「今買える市川駅近新築物件ではここがベスト」という考えで買う人が多かったということです。
ただ、中古になると、それ以前に建てられた駅近物件とも競合します。そのときに他の物件に勝てるかというと、「？」です。希少価値がある物件は、多少築年数が古くてもオンリーワンの強みがあるので高く売れるのです。

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縦貫線の開通はどうでしょうか。
東京駅までの到達時間が松戸と市川でさほど変わらなくなります。
相場に影響与えますかね？

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問題は何本中何本行くかでは？3分の1でも行けば結構影響はある気はするけど。

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大規模物件が良いと言われていますが、希少価値を考えると小さな物件の方が狙い目ということか。

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>148
大規模すぎるのも問題ですが、200戸を下回るような物件も、希少性を維持するのが難しくなります。近隣に同程度の広さの土地を確保できれば、似たようなマンションを建てることが可能ですから。
希少性という観点からは、300～500戸程度がベストではないでしょうか。

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浦安、市川、千葉駅の駅10分以内。
なかなか出ない。

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>>149
200戸以上ってどうだろう？
マンションは利便性がまず第一。資産価値下落しにくいのは駅近いことが大きな条件になる。
駅前に200戸以上建つことは、再開発地域以外には起こりにくい。
タワーならありうるところもあるかもしれないが、大戸数つまり高さのありすぎるタワーを避ける需要もある。
小規模物件はイマイチといっても、100戸程度の中規模なら今どきはディスポーザーもあって雑多さが少ない。
もちろん向きと線路から近くないなどの環境面がよかった場合だが希少性は成り立つでしょう。

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>151
もちろん、戸数の下限は街によって異なると思います。ただ、希少価値の源泉が「駅近」だけの小規模物件は、将来的に他の物件が建つことにより、希少性がいとも簡単に毀損してしまう可能性があります。「この物件は将来にわたっても希少性を維持できるだろうか」という観点で、客観的に考えてみることが重要です。

一方で、希少性と住みやすさとの間に直接の関係はないので、永住前提で資産価値を気にしなくて済むのならば、利便性と環境の２点だけ考えれば良いことになります。本スレの趣旨からは外れますが、そう割り切ってしまった方が、同じ値段でより良い住環境が手に入って、結果的には幸せなのかもしれません。

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どうなんでしょうね？
例えば、利便性のある駅が近くて南向きでその眺望が保障されているなどあれば中規模でも希少性はあるような？

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というか、駅が近いという意味含んだ利便性と、あまり変化ないだろう環境がそろえば、おのずと希少性が
ついてくることが多い気がするんですが。

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>153,>154
お二人の考えも正しいと思います。規模は絶対的な基準ではありませんし、街によっても基準は異なります。

例えば、流山おおたかの森徒歩２分、総戸数１００戸の物件と、市川徒歩２分の同規模の物件があった場合、希少性が高いのは市川の物件でしょう（おおたかの森駅前はマンションの建設ラッシュですので）。
そうすると、仮に利便性や環境が同等だとしても、後者の方が売却時の価格は高くなります。なぜでしょう？

もし購入検討者の全員が、おおたかの森と市川を等しい条件で比較するならば、２つの街の物件価格は単一の需要供給曲線に従い、同条件ならば同じ価格になります。
しかし現実の世界では、「おおたかの森じゃなきゃダメ」「市川じゃなきゃダメ」という検討者が一定割合存在するため、それぞれの街は独立した需要供給曲線を有することになります。
そのとき、相対的に供給の少ない市川では、より高い価格で需要供給曲線が交わるので、売却価格が高くなるのです。

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ちなみに放射能問題は柏エリアや北総線エリアの資産価値に未だに影響与えてる？

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あんまり与えていないような。値段的には。
ただ、あれがなければTXのマンション開発はもっと早く進んだかもしれないね。
震災の影響が大きかったのは埋め立て地（特に浦安）でしょう。

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>155

市川とおおたかの森では、マンション供給量以前に、そもそもブランド格差が大きいし土地柄で価格が大きく違うと思うが。供給量の多いほうが安いなら豊洲や武蔵小杉はおおたかの森よりも安いと言う話になるけど、現実そんな話は無い。

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158
元の値段同士の比較ではなく
元の値段からの下落率・下落幅（千葉ではあまりないが上昇率）で言っているんじゃないかと。

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