パークタワー新川崎ってどうですか？ Part2

管理費が少し高いですね・・。

たしかに管理費が、70平米で3万円越えるのはきついね。

マジですか！

ちなみに修繕積立金はいかほど？

管理費と修繕積立費はおいくらくらいですか？

手が出せる範囲内ですが、なかなか踏ん切りが付きません。新川崎は住みやすくて好きなのですが、「新川崎にしては高い」という印象がどうしても拭えません。。この値段なら、東横線も走っている武蔵小杉の中古が良いのかな、とか。。
管理費と修繕費を合わせて70平米で初期が3万円程度だったと思います。

たしか修繕費は30年後には70平で6万円だよ☆

段階的値上げって未納リスクを引き起こす。ゆとりローンと同じく問題になるだろうね。

高度経済成長期の右肩上がりで給料も上がる時代だったらともかく、デフレの時代に負担を先送りするってのはいかがなものなんだろうね。

6万！！高いー！
モデルルームで説明ありました？
それなら、買わない方がいいかな〜。これから少子化だし、不動産なんて持っていても仕方ないのかな。

最近は修繕費の見積もりの高いマンションが多いですね。
逆に言えば、過去の物件は積立不足となってしまう計画なのかもしれません。

修繕積み立ての段階的値上げや、定期的な一時金徴収って長期修繕計画として契約前の重要事項で説明されるのが一般的。

金額は部屋ごとに違うから、早い段階で営業に確認するのが得策。重要事項、契約書、管理規約（案）の内容確認もだけど。

契約前だと抽選に当って気分がハイになってるし、重要事項って内容が多いし専門的なことも含まれてるからすぐにはちゃんと理解できなかったりする。

一部ガセネタ混じってんね。

>450

段階的値上げは長期修繕計画で計画されていても、実施されずに積み立て不足ってケースもある。長期修繕計画って、販売時に売主が作成するんだけど、引渡し後は住民が引き継いで定期的に見直しをしたりする必要がある。ただ、そういうのがちゃんとできるかは住民次第なんだけど、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かさえ分からない。ある意味ロシアンルーレット。

川崎駅前のミッドマークタワーと比較しましたが、全てこちら負けてますね。

モリモトの宣伝ですか。相変わらずですな。

>>454
そりゃ川崎や武蔵小杉と新川崎を比べたらダメでしょう。
新川崎なんてまともな人は住まないですから。逆に底辺と比較して勝っていると自慢されても。

新川崎に住んでる人がまともじゃないと？そういう事を言う人がまともじゃないと思うけど。

>>457
新川崎なんかに住んでいる人は人間のクズ、ということは
当たり前のことなんだからそこは突っかかる所じゃないでしょう。
そうではなくて、川崎のマンションも新川崎なんかと比較して
勝っているから安心、とか言うようでは地に落ちたものだなと。

ミッドマークタワーは周辺環境が最悪だから
他の悪い例を出して売るのもなかなか大変そうですね。

正式価格発表で、価格が上がることもありえるのでしょうか？

ないでしょ

>459

予定価格を提示して、来場者の反応や要望書の集まり具合で、特定の住戸に人気が集中したり、逆に不人気な部屋がでないように部屋ごとに調整するから、価格が変更されることは十分ありうる。

事前案内会って、売る側にとってはそういった情報を得るために開催してる。来場者はいわばモルモット。三井の場合は、見込み客の選別もしてるけど。

補足だけど、部屋毎の調整はあるけど、平均価格をあげるってことはまずないけどね。

湾岸のスカイズは正式発表で価格を下げて成功したというお話が少し前にあったと思いますが、どれくらい下がったのか、ご存知の方いらっしゃいますでしょうか？
湾岸とは条件が異なるとは思いますが、参考にしたいので。。。

ここで聞くの！？スカイズのスレで聞けば？

>>463
坪平均7.5万下がった。しかし、結果的には下げない方が良かったと思うけどね。
五輪招致成功するかどうかはわからなかったから、売主側はギャンブルを避けたのかな。
今日さっそく電話して申し込み要望した、という客もMrサンデーに出てたけど。

スカイズは見込み客の集まりが悪かったんで下げたんでしょ。それでも一期で総戸数の半分も売りに出せなかった。それを成功というのかな。総戸数が多いから、販売戸数としては多いけどね。

湾岸の5輪バブルに乗っかると危ういよ。終わった後は暴落確実。それまでにうまく売り抜けられるかが鍵。

大体、今日電話してモデルルーム行けるなんて、予約がなかったってことでしょ。

スレ違いの質問に、お答え頂きありがとうございました。
湾岸を買った人は成功だったのかもしれないですね。
でも、新川崎はさすがにオリンピックは関係ないですよね...？

あのskyzより新川崎の方が坪単価が高いんだからね。
もう笑っちゃうしか無い。立地や人気の客観的な評価が出来ない人が多いのかな。
前には鶴見を坪300で高値掴みしてる馬鹿な人もたくさん居たけど。

５輪バブルに乗っかるのは投資ならありかな。リスクいっぱいだけど。

>>468
そもそも湾岸と新川崎を同じ土俵で比較検討している人がいるの？
いるとしたらそっちの方が驚きだけど

ここは需要のほとんどはパークシティを筆頭とした地元の住み替えかと
あまりに地味すぎるから、いい意味でも悪い意味でも派手な湾岸タワマンとは
住民層は一線を画しそうな 川崎のガラの悪さを知ってないとそもそも川崎は無理だろうし

そうですよね。湾岸と新川崎では、求めてるものが違うとは言え、川崎なのに湾岸より坪単価が高いことが、どうしても違和感があって、二の足を踏んでしまいます。高値掴みになるのでしょうか？

修繕は最終で4-5倍、管理費もまあまあするし
70平米で最低@226.5 階層毎に@20程度上がるぽいね。
埋まるのは上層と末端の下だけでしょ。
5000出せない人が下層の4Fあたりに集まりそこだけ抽選になる。

いっちばん安い70平米で4800で管理修繕が最初3で後半6
固定資産税、都市計画税が5年目以降30弱(年)5年までは
控除で年16、ローン+7万くらいランニンングコスト
みといたほうがいいですよ。実質6000レベルの買い物とかわらない。
価値観の問題ですが私はこれなら小杉買うわと率直に思いました。
いつ新川崎が発展するまで何年かかることやら。。

>>472
高値掴みかそうじゃないかで言えば当然高値掴みだけど
そもそも新川崎なんかに住む人に、そういう概念は存在しなさそうな。
新川崎以外に住むという選択肢以外が有り得ない人が新川崎に住むんだと思うけど。
多くは地縁とか友人関係とか。

>>473
新川崎は10年かけて歩道橋が出来るのが再開発とか言っちゃうレベルだから仕方ない。
業者や住民に騙されたくない人は最初から新川崎は除外した方がいい。

同じ予算なら、小杉の中古ってことになりますよね。

>473

一つ間違ってるよ。新築の５年間の固定資産税の減免って入居してから２~６年目まで。固定資産税って１月１日の登記の状況で課税されるから、入居の年はまだ建物がない状態で課税。新築の建物として課税されるのは入居した翌年の１月１日。

>>476
自分はそれよりもシティタワー品川の中古をおすすめするけどな。
やっと販売から5年経って中古解禁だし。
08年のシティタワー品川激安祭りを知らない人は一度検索してみるといい。
小杉にしたって所詮は川崎だし、やっぱり都内アドレスとだと障害に感じる部分は多いよ。

>>476
私の場合ですがあまりお金ないので
小杉で中古か、狭くするか、溝の口。
東横線好きなんで新丸子70平米とか最近いいのでたのでいいかなと。
正直はじめて新川崎降りてさびれすぎててビビりました。
発展まで時間かかるなぁと思いました
小杉のタワー群が蜃気楼のようでした。。

シティータワー品川は定借物件。安くても、それ以上に価値はない。

>>479
他の選択肢があるならなおさら新川崎なんて住んじゃダメだよ。
新川崎に住める人は、子供に悪影響があるから何も無い新川崎は環境がいい
とか言えるぐらいの変人か子供の為に人生捧げられるような人じゃないと無理だと思う。

自分はかなり劣化した東京市部の各駅停車駅というのが新川崎のイメージ。

そういえば、この前品川のマンションの広告が入っていて、意外とお手頃価格なことに驚きました。
やはり、川崎アドレスなのに、パークタワーのこの価格はお高いですよね。
街の雰囲気は好きですが、資産価値でいうとかなり微妙な気がしてきました。検討し直します。

別に矢向や尻手みたいに安けりゃ新川崎でもいいが
新川崎なのに高いからどこに需要があるのか、他の街の人には理解不能だと思う
周りがあまりに下町すぎるから幸区の中じゃ環境が良さそうに見えるんだろうね
同じ値段出して住めるとこを考えたら、実際には全然環境は良い方ではないんだけど

野村が頑張ってるな。

1番の問題は新川崎には将来が見えないことだと思う
歩道橋は10年遅れ、ここのタワーも計画から建設まで25年かかっている
おまけに当初計画していた庁舎建設ドーム球場建設、マイカルの大規模商業施設等はことごとく中止
小杉の開発の方が後発なのに順調に行っているのとは対照的

ばればれ、いい加減止めたら。

私はお金ないんで
ここって発展途上で不安な将来や遅い開発を鑑みて
安いことがメリットなはずが、、
かなりお高いイメージです。

東電社宅跡地の野村は坪どれくらいで出す予定？

どこの会社の営業も、この時間までわざわざ他の物件のスレに張り付いてないでしょ。もし本当に営業の方がいらっしゃるなら、、遅い時間までお疲れ様です。

>>487
ここの隣接のパークシティがもともと億ションだから
この界隈ではここだけは高くても仕方ない、という反応

>>488
あそこは塚中の隣だからちょっとでも高かったら売れないだろうね
野村がどれくらいで出してくるかは見物かな

塚越の東電社宅跡地は遠くないですか？こことは比較対象にならない気がします。

塚中って、やっぱり悪いんですか？

野村はタワー建てるの？

>>493
プラウドシティ新川崎IIは7階建て271戸予定。

なるほど〜。条件が違い過ぎて、比較物件ではないけど、強気の値付けさえしなければ、売れそう。
低層が好きって人もいるだろうし。
パークタワーの売れ具合を見て、値付けするんだろうな。

部屋の広さも十分広いのは魅力的ですね。
ここは専用庭は無いのでしょうか？
我が家は子供がいるので専用庭もしくはテラスがある方がいいかなと思っています。

ここは住居は四階からです。
角部屋なら、かなりテラスは広いと思います。魅力的です。
ただ、タワーなので、走り回れるようなルーフバルコニーがある部屋はありません...。

北側の方が眺望が良いのに、安くなっているのは何か理由があるのでしょうか？
南側はツインタワーが視界に入り、日陰になる気がするのですが、値段は高く設定されています。
南の方がやはり明るさなどの理由で値段が高いのですかね。

>496

専用庭付きのマンションがお望みならタワマンじゃなくて、低層物件を探さないと。

ここスレ伸びないね。人気無いのかな。

しょうがないよ、だってやっぱり新川崎だもん。スカ線各停駅と南武線じゃこんくらいさ。予算的にムサコの中古とかも検討に入るし。

結構高いみたいだけど、新川崎の住人でパークシティーの買替組以外に買うニーズあるの？
通りすがりですまん。

>パークシティーの買替組以外に買うニーズあるの？

パークシティから買い替える方ってそう多くはないような気がします。
パークシティの購入者はご存じのとおりたいへんな高値で購入してしまった方が多いと思いますが、そういう失敗体験をお持ちの方がわざわざ失敗の繰り返しになってしまいそうなリスクを取ることがあるでしょうか。

私はここの購入者は大きくは次のふたつのパターンだとにらんでいます。
・新川崎の土地勘のない方であまり事前の調査をされない方
・地元関係者（特に加瀬側）で何らかの理由で新川崎でマンションを求めざるを得ない方

>>503
お前、＊＊。

>>503
お前、死 ね　！

外国人重役の社宅が新川崎と言う発想が
何とも驚きです。

新川崎、そこまで酷くはないと思うけど。
とりあえず、日々の生活には困らないし。治安も悪くはないし、鹿島田側の低層マンションのいくつかは割とすぐ完売したものもありますしね。
ムサコには成れないと思うけど、その田舎っぽさが売りでもあるのでは。
でも、価格が適正かどうかは微妙なところですね。

ここは100平米超のプレミアム住戸がないので、外国人重役には手狭かも。
普通にムサコは買えないサラリーマンがターゲットではないですか？

>>508
1番の問題はここが買えるなら小杉も買えちゃう点にあるのでは。
だから、需要の大半が地元の住み替えという想定に帰結する。

地元民以外がこの周辺を検討するなら武蔵小杉＞＞新川崎に見えるだろうしね…。

東横線を普段使わなくて武蔵小杉に手が届かない層にはピンポイントだと思いますよ。
狭めの部屋で価格を抑えててそういう層にアピールしてますね。

そういうことなら、もう少し価格を抑えて、武蔵小杉との競合を避けて欲しい。
そうすれば、かなり売れると思うし、少なくともウチは欲しいです...。

結論

ムサコに便乗して高値つけんな新川崎如きが

頑張って値段下げてると思いますよ。
そもそも駅前免震タワマンだからある程度コストがかかってる。

ここが高いと騒いでる人は身の丈にあったマンションを選ばれた方が無難かと。

高いと感じてるのは
もちろん身の丈の問題はあるにせよ、新川崎という
価格の期待値が、予想以上に割高だっただけでしょ。
自分は財力が無いし、東横線が好きなので徒歩10以内
5000弱の新丸子付近で検討してるけど
新川崎なら坪200-220くらいだったらあの錆びれた駅に住む事を検討する位な感じ。
価値が上がるかもしれないし、魅力はあるけど
資産運用や買い替え余力もないし、数年後固定費6万円にローンとか
考えただけでも腹痛になりそう。というのが小杉を買えない貧乏人の愚痴です。はい。

私も同じです。
壺１８０万で新川崎です。

じゃあ駅遠で探して下さいな♪

将来性に賭けて最初から
割高で買うってリスク以外のなにものでもないですよね。
発展して価値が上がってやっと割高が解消されるだけで
この価格を割高と全く感じない人をみれば
業者と疑いたくなるのは一般的消費者の普通の感覚だとおもいます。
誰しもが安く買って資産価値を高めたい訳ですし。

だからそういう人は現実を見て、駅遠で探しなさい。

割高か割安かって何を尺度に語っているのかさっぱりわからないね。
仮に日本中のほとんどの土地が二束三文で取り引きされる時代が来たとしてもある程度の価格を維持できる、それが駅前タワーの強味ですな。
ただし新川崎駅の駅力ってそんなにアップしないでしょうね。

坪250出せる人がここを買うだけ。
割高だか何だか知らないが180-200しか出せない人はお呼びでないの。

シンカは坪180万円からあった訳で、ここの西向きはシンカが向かいに見えてストレスのもとになりそう。

250で買いたい、買えない、買う価値ない、それぞれ入居者スレじゃないし
別に誰が何を言おうがいいと思うけどね。
購入検討者や業者は否定的な意見は絶対に受け入れないし。
坪250の価値あるし、安いよって意見もない訳だし。

まあ間違いない事と言えば、新川崎降りて改札出たロータリーあたりで
ここに今度出来るタワーマンション坪250、買い時！なんて
深呼吸しながら呟いてたら、確実に頭おかしい奴だと思われるぞ
(タクシーの運転手に小杉の蜃気楼を横目に100%鼻で笑われる)
それが一般論。

および出ない人のコメント。泣ける。

茶室って必要か？

賛否両論読んで、このマンションが割高であることがよくわかりました。
撤退です。

西向きにシンカが見えたからって、ストレスにはならないですよ。シンカとは条件が違いますし、別にシンカを買いたいとは思っていませんし。
仮にシンカにストレスを感じるくらいなら、シンカを中古で買えばいいと思います。シンカ、中古でも賃貸でも出てます。

新川崎程度の駅力で@250は高いと思うのも
吉野家の牛丼が2,000円だったら高いと感じるのも一緒。

パークタワー新川崎ってどうですか？ってスレなんだし
高い、安い、立地良い、駅死臭漂う、etc、価値観もそれぞれ
色々な賛否両論をユーザは期待しているんでは？
例えば「さすがに高すぎる。もう少し安ければ検討する」それもひとつの貴重な声でしょ。
およびかおよびでないかなんてお前が決める事じゃないし
メリットだけでデメリットのコメントも受け入れないなら
三井と狂信者(およびの方々)で褒め合ってlineでもしてろと言いたい

きっと坪単価300越えるの確実と言ってたひとだね。何故か坪単価高くなってほしいらしい。

モデルルームのバブル感に引いた。
黒に金箔？
あんなギラギラな部屋に住みたいと思わない。
さすが茶室タワー。

確かにモデルルームはバブル感、ありましたね。
茶室はゲストルームのことですか？ゆうざん亭？
ゲストルームなら利用することもあるのでは。子どもが小さければ和室の方が良いですし。

新川崎と武蔵小杉、どちらも選べるほどお金に余裕があれば、普通8〜9割の人は武蔵小杉のマンションを買うはず。
お金に余裕が無いから新川崎で検討してる。現状の駅のステータスに差がかなりあって、新川崎は今後の開発計画が白紙の状態。三井不動産が責任もって新川崎を再開発してくれるなら分かるけど、生活利便施設とペデストリアンデッキを作って終わりなんでしょ？何で購入検討者に対してここまで無責任な価格を提示できるんだ？

かなり酷い間取りもあったよね。45Aだっけ？狭くて細長いヤツ。
ある意味、落ち着いてる街だから、ファミリーの需要はあるのかもしれないけど、独身の人が住みたがるとは思えない。
ちゃんと完売できるのかな、今の価格で？

和風のゲストルームに茶室がついてて、茶室のみの利用も可とのことでしたね。茶道教室でもやらない限り、利用する人はわずかだと思いますが…

そもそも駅前タワマンは高いもの。
新川崎は駅力がないから価値と価格が見あわないと思えばパスすれば良いだけ。価値を認めて250払える奴が買うだけ。

買えないor買わない奴は己の懐と価値観に合うものを他で探せばよくて「安けりゃ買うよ」なんて負 犬の遠 吠いらねぇ。そんなの言われなくても誰だって安ければ買うし。

値付に失敗して売れ残ったとしてもリスクは売主が取る。

そして最後は高値掴みとして買主へ。

売れ残りリスクを売り主が負いたくないから、坪220平均ぐらいに設定するんじゃない？