＜契約者専用＞ウェリス稲毛

昨日23日　臨時総会が有り出席してきました。

理事長始め役員皆さん経験がないようで大変かもしれません。

重要事項説明が終わってからの質問に管理会社を通してでないと保守管理(エレベーター等)出来ないのかの質問があり、

NTT様の方からその都度立ち会いが必要になり技術的に指導がいるから保守管理も含ませていますの回答でした。

もちろん、値段も一般より高くなりNTTにも一般管理費として年間1000万位支払います。

組合がしつかりと機能しないといけません。。

来季の役員に立候補するべきか考える次第です。

>>289
私も出てきました。
あまりにも、早く終わって拍子抜けでした。というかあんなもんかな？

小さいマンションならともかく、あまり、組合が自らできることって、限界があるんでしょうね。

要は出来る範囲で無駄をなくすということと、公平性を大事にすることですかね。

>>289

立候補ってできるんですか？
でも、どういった動機からなんですかねぇ。
まあ、連続2期くらいに制限すべきでしょうね。

本来役員は立候補して総会で承認して頂くものです。抽選と言うのは立候補がいなく最終手段です。

立候補人数が多い場合、選挙にするのが本来の姿です。(マンション役員で選挙は皆無でしょが)　ウエリスと同じ稲毛区で

同じくらいのマンション規模で(700戸)８棟すごい管理組合が実際有ります。そこは保守点検業者、清掃業者、等　管理会社

を通さず業者と交渉して発注します。役員16名　任期１年ですが8名は再任で残ります。それと専門委員として6名位任命して

その分野に長けている人の力を借りてマンション管理をしています。(報酬は年間4万位)ですから管理手数料ウエリス稲毛は一

戸につき月2100円ですがそこは管理会社に支払う管理手数料は月650円です。一般管理費もウエリス1000万以上ですがそこ

は350万位です

管理会社に頼っていますと年間、数千万余計に支払う事になります。マンション組合に経験の有る方は管理組合に力を貸して

大規模修繕の時持ち出しなんて無いようにしましょう。

私は管理組合の仕組みに経験が有りますのでお力を貸しますと(役員としてでは無いですが)表明しております。

経験があり問題意識の有る方は一緒に管理組合に力になりますと表明しませんか。

マンション管理に対し経験のない方は上記の記載、憤慨されていると思いますがこれが現実です。意気込みだけでは管理会

社に太刀打ちできません。

>>292
出たぁー？

そこって、管理組合の理事長経験者で長期間にわたって自治会長が500万位使い込みして問題になったマンションの事でしょうか？
総会での意見を完全無視、無関心な住民からの大量の白紙委任状で理事会の好き放題 そのドロドロがイヤでここに決めたのに・・・。

294さん

違います。

以前、私が住んでいたマンション(稲毛区)でそんな話聞いた事が有りません。
自治会ですが一戸、一戸集金するシステムでお金が集めにくいのと脱退者が多くでたので直ぐ管理組合に統合されてます。
理事長も長くて2年位で交代します。理事として残る場合有りました。(翌年大きな修繕が合った場合)
そこは理事会を毎月実施し掲示板に張り出すと共に、全国でここまでやってるマンション無いと思いますが
TV番組(30分)を毎週制作し流しているとの事です。(もちろん理事会報告は毎月)　子供まつり、地区運動会、餅つき、夕べの集い、敬老会、文化祭、夏祭り等、管理組合行事をメーンに撮影して編集しているようですので、すごいエネルギーだと思います。専門委員として3人任命されていると聞きました。

そして限定公開として毎週(登録者に対し)ユーチューブで見れる体制にしているとのことです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
ウエリス稲毛も上記のマンションにしたいですね。人の輪で。

確かに理事長は最大2年位で交代がいいね。でないと、変なのに使い込まれたら大変。規模がでかいからね。
それに、あんまり役員さんの負担にならないようにしたいね。

296さん

ウエリス稲毛には自治会とはぐむ倶楽部(管理組合の下に)が有り行事等、重なってしまう事が予想されますのでお互いコミニケーションとってダブった行事しないようにして貰いたいですね。

心配なのは自治会会費の使い道が無くなるのではないかと思います。近隣の寄付(お祭り等)くらいで。
役員の飲み、食いに使用しないように監視したいものです。

PS
確かに役員の負担あまり無いようにしたいですが、
役員にお願いしたい事は相場よりもろもろ費用が高いので安く出来る様交渉して頂きたいと感じてます。
こんなに保守設備、管理にお金を掛けるマンション珍しいです。まだ暫定役員ですので正式に役員きまってからの
仕事になると思います。工事か終わり8割方空きが無くなってからですかね。

共同住宅のことをマンションと言います。棟が複数あれば団地と言います。

①できれば役員はしたくない、もしくは役員の負担は極力軽減したい。

②役員とは理事のことですが、この解決策は札ビラで管理会社の頬を張り倒すことです。当然、管理費や修繕積立金は高額になります。

③役員の負担はある程度は必要です。特に最初の1年〜3年間が如何に大切であるかは10年20年後に理解できます。

④高級物件は皆が札ビラを切れます。

⑤庶民派マンションは皆が札ビラを切りたがりません。役員の負担が必要ですが皆が協力しあって頑張ります。

⑥高級物件と庶民派マンションの中間に位置するマンションは最初の方向付けが極めて大切なのです。札ビラを切ることを希望する人から管理費や修繕積立金は1円でも安くしたい人まで様々な人が住まうからです。

⑦この様々な人がいることにより、話しがまとまりにくくヤヤコシクなるのですが、そこに付け入るのが管理会社です。

⑧何が無駄使いかという現実・現状を把握・分析する作業からコツコツと進めれば上手くできます。これも嫌なら札ビラしかありません。管理会社の思う壺にははまりますが。

⑨「こうしたい」と言う提案型の書き込みが増えれば脈はあります。若しくは「ここをこうしていきましょう」ならば、まだ大丈夫です。しかし「こうしてください」が多数を占めると駄目な居住者、駄目な管理組合に成り下がってしまいます。自分達居住者が能動的に活動をしないと管理会社に甘い汁を吸われてしまいます。

札ビラを切るのも一つの方法です。管理費等は高負担にはなります。しかし楽はできます。この札ビラが一戸あたり年間20万円ならば、50年間でたったの1000万円で済みます。安いもんだと言う人も結構います。札ビラ派が929戸ならば何も問題はありません。居住者の考え方を集約できなければ作業は始まりません。まず考え方の集約をしなければなりません。

ウエリス稲毛は誰が見ても庶民的なマンション(団地)です。お金で解決と願う方は少ないと思います。
管理組合の組織を強くして(経験者の助言を聞く等)管理の仕方を管理会社の上に立つよう努力したいですね。
先ず各保守管理契約の見直しを優先しましょう。他のマンション(団地)と比べて全般に2～3割高いです。
入札していればこんなに高い保守管理費にならなかったのではないでしょうか。

規約集を見れば、何故こんなに管理費が高いのか疑問を持つと思われますが、ほとんどの人は買った事で
満足していて将来の事考えられないのかもしれません。
我々が出来る事はレス等で広く疑問等を投げかけて皆さんと共有して行きましょう。

このマンションはそんなに管理費が高いのですか？
他と比べても高いと思いませんが例えば何が高いのですかね

管理費は他と比べて高くは有りません。

管理費の内訳、保守管理費が高いと言っているのでしょう。

高くないならいいんじゃないですか？
サービスが低下したら意味がないじゃないですか？

302さん

例えばエレベーター保守点検会社で同じ契約内容ででAマンション100万、Bマンション70万でしたら
どちらにしますか。Bマンション手抜きするでしょうか？(点検費用は同じ内容で、交渉次第でかわります)　

25年後大規模修繕の時期に来たときお金が足りなくなり一戸に付30万持ち出しなんて無いように、今から
現状のサービスを維持し保守費用の交渉を行い下がった分を修繕費用に回さなければなりません。
管理組合の大きな仕事になります。正常に機能している管理組合は保守メンテ管理費、管理委託費の見直しをしています。

管理会社を替える所も多く見られます。管理会社を替えるとウエリス稲毛規模ですと管理委託費、一般管理費で年間2000万以上の費用を抑えられます。(各管理会社の相場から比べて) サービス現状維持で

是非、私の試算間違っているかどうか調べて教えて下さい。

保守メンテ費用は最初は高く契約しているマンションが殆どです。
そこには競走が働かないからです。ウェリスの場合は殆ど子会社で独占します。
もしくは、お互い繋がりのある会社に任せます。競走なしで請負になります。
サービスが低下するからそのままで、いいじゃないか。？ですね。
競走が働かないで高い契約を良しとする人は少数ではないでしょうか。
最悪メンテ会社を入札で替えたとしてもサービスが低下するとは考えられません。
(サービスを低下させる契約をしない事が前提です。)

>>304
管理費は高くないけど、管理メンテナンス費は高いって。よくわかりません。

例えば、ビールは安いけど、枝豆は高いってことですか？だから、枝豆は持ち込みますってことでしょう。
全体で値下げを勝ち取りたいものです。
管理会社を代えてでも。
自分でコンビニでビールとつまみを買って、公園で宴会ってのは、勘弁を。

>>305
枝豆は高いけど、ビールものんで、2500円だったって、話です。トータルで安いならいいと思います。
ダイソーでも、儲かる商品と赤字の商品があるでしょうに。

管理費の仕組みを勉強しましょう。

どんな使われ方をするのか。

25年後の大規模修繕、修繕積立金で間に合いますか。(足りない時は修繕積立金を上げる事になります)

一般会計で毎年残った費用は修繕積立金として貯蓄しなければなりません。(色々精査して)

ウエリス稲毛団地に入られたら最低、管理費の使われ方を勉強して頂きたいですね。

>>307
ウェリスは管理費を使いすぎています。無駄な管理費用が使われているのです。他に頼めばもっと安くなるのに何故か高いところに発注しています。また将来の修繕積立金が不足し、このままでは必ず絶対に破綻します。

今、対策を打てば破綻はしません。今のまま手を打たず管理費や修繕積立金を放置すると必ず絶対に破綻するのは間違いないと言えます。機械式駐車場がないので真剣に皆で話し合い節減すべきところは節減し、節減策を実行すれば手堅く救われるマンションではあります。機械式駐車場があると極めて難しくなりますが、ウェリスには機械式駐車場がないため救われるマンションではあります。

しかし無策で手が打てなければ必ず絶対に破綻します。修繕積立金を2.8倍とか3倍にすれば何とかなるでしょう。修繕積立金の大幅アップが嫌ならば皆で集まり真剣に対策を考え実行しましょう。マイセブンとか24時間有人管理とかを続けると、必ずその付けは皆さんの将来の修繕積立金に回ってきます。対策は何時ですか？今でしょう。今、打たないとズルズルと無駄使いが続きます。

年数が経過すればする程リカバリーは難しくなります。

>>308
無駄を省くのは、どこのマンションでも、当然ですが、破綻するとか、根拠もなく、煽るのはやめましょう。
もう、一人の書き込みもです。あんたのせいで売れ残りが出て、資産価値が低下したら、責任とれるの？

はぐむ会費が一番使途不明だ！

>>310
いやなら、買わなきゃいいでしょ。
別のマンションにすれば。

ウェリス稲毛って住宅エコポイントもらえるのですか？
素人な質問で申し訳ないですが、付与ポイント数など詳しくわかる方教えてください。

そーいやエコポイントは26年3月で終わってますよね？この物件は竣工1月、エコポイント終了3月、入居開始が4月ですが、こーゆー微妙な時期の場合どーなるんでしょう？

>>304
ウェリスの管理費が高いとはとは思いません。
どこもうちと同じくらいだと思いますし、
分かっていて購入したはずです。うちはローン組むときに
管理費の事も計算して生活に支障が出ないことを
シミュレーションしました。
今からあまり心配する必要は無いのでは？

10月上旬にオアシスに入居予定の者です。

エアコンの室外化粧カバー（玄関側）の色ってみなさんどうされましたか？
うちはオプション会社ではないところに頼む予定なんですが、アイボリーか淡いグレーかブラウンで迷ってます。
壁の色は濃いグレー、玄関ドアの色はブラウン、元からある配管の色は白、室外機の色はアイボリーで、どの色に合わせたら一番見栄えがいいのか分からなくて…

結局は好みの問題になってしまうとは思うんですが、参考までにみなさんの意見をお聞きできればと思います。

322さん

うちはブラウンにしました。
一番壁の色に近くて目立たない感じで、ドアのブラウンとも近い色、と思って決めました。
迷いますよね〜！

>>323
>>324
ありがとうございます。
お二方ともブラウンにされたのですね。
うちも迷いましたが、やはりブラウンが一番しっくりくる気がしたのでブラウンに決定しました。

もうすぐオアシスに引っ越すのですが、犬を飼っている方っていらっしゃるのでしょうか？
自分は犬を飼っているのですが、実際のところ飼っていらっしゃる方っているのかな？と思いまして。

>>327
情報ありがとうございます。
安心しました。

近々入居する者です。

今住んでいるマンションは壁や床が薄いため、周囲の音がよく聞こえます。何度も下の階(子供なし夫婦)から子供(2歳)の足音がうるさいだのなんだの苦情が来て苦慮してきました。

ウェリス稲毛を選んだ理由の１つは音が下の階に響かないことが挙げられます。構造的にも確かに響きにくいということは理解できます。
営業の人も下の階は上の階の音が全く聞こえないと説明していました。

実際、入居された方はどう思いますか？足音は響かないのでしょうが、子供が飛び跳ねたり踊ったりしても大丈夫でしょうか？教えてください。最近も苦情があったため生活音の件はナーバスになっています。

エアコンの室外機カバーは木製ならば消防から撤去するよう指摘を受けます。疑問に思うならば消防署に問合せれば判ります。木製のものは可燃物ですから。

仮に不燃性のものでもエアコンの室外機カバーは管理規約に違反します。通路側には室外機本体以外は置けません。

最後に盲点なんですが、エアコン室外機のカバーを木製で取り付けた場合 電気代は約20%増えます。逆に室外の配管カバーは取り付けると電気代は約20%下がります。前者は夏により顕著になります。後者は冬により顕著になります。

20%はかなり大きな額になります。室外機カバーを取り付けて配管カバーを取り付けない場合と、室外機カバーを取り付けず配管カバーを取り付けた場合を比較すると計算上電気代は44%の差になります。

年間10万円をエアコンの電気代に使っていれば44,000円の違いになります。10年間では44万円の違いです。お金に余裕がある方は配管カバーは取り付けますから、配管カバーをケチるような方との家計収支格差は益々開きますね。
ご参考までに！

>>330
不動産業界は「センミツヤ」と言われています。
これは不動産業界の営業マンが【千】語ればその内【3つ】が本当のことという意味です。

上の階の音はよく聴こえますよ。確かにALCマンションに比べれば遥かに音は小さくはなります。マサカ本当に聴こえないと考えてはいないと思いますが、営業マンの言葉を信じたら駄目ですよ。

>>331
消防法、久しぶりですな。
木製配管カバー？
常識で考えて、そんなの付ける人、いるのかね？

>>332さん
330です。ありがとうございます。

もちろん0になるとは思っていないけど、遥かに小さくなることに期待しています。

まあ下の階への挨拶は必須ですね。

そういえば、子供が跳び跳ねて翌日下に謝りに行くと投稿していた165さんどうでしたか？

>333
全然部外者だけど>331のどこをどう読んでも木製の配管カバーなんて全く読み取れないんだけど。木製の配管カバーなんて見た事も聞いた事も無いよ。ログハウスじゃないんだから。
室外機カバーが木製って事だよね。よくホームセンターとかで売ってるやつ。日本語理解大丈夫？

>>335
確かに、331の中なら、木製室外機カバーって、言ってますな。
でも、話題は配管カバーの色の話でしょうが。
そこに、いきなり消防法が木星からやってきて、木製がダメだとか言い出したんじゃないの？
室外機カバーにしても配管カバーにしても、木製はないでしょ。料亭か？？

>>332
うちは子供がいるので、下にどのくらい響いてるのかは、かなり気になります。
不快な位なのか、音は認識できるけど、許容範囲なのか？
ちなみに、上の部屋も入居済みですが、生活音は、全く感じません。

>>335
てか、ここは専用掲示板でなくて？
パトロールですか？