変動金利検討スレ　５

>>675

さらに文末見るとブラックリストでも借りられたみたいだね。

ここの方が「フラットの方が審査が甘い」等と自分と関係ない話を
ここまで徹底的にこだわるのは自分に自信がないから、及び
そうでないと自我が保てないと推定されます。

こういう方は常にご近所と自分を比較し苦しみ、相手の弱いところ
を探して回る人生だと考えるのが自然です。

寂しいヒューマンドラマを見ているようでホロっときますね。
借り過ぎはこうも人を変えるのかと。

>682
そういった反論しないと自我が保たれないんでしょうね。
固定さんってほんと不憫ですね。

変動固定問わず、そもそも繰り上げもできないやつはいない。無謀スレでやってくれ、じゃなかったっけ？金融機関の審査がどうのこうののレベルってそれ以下だよね。

>680
この記事に出てる不良債権比率は、公庫時代の住宅の高金利融資や事業融資も含んでの数値だね。
それから不良債権の中にはリスケ分も含まれてるわけで、実際のフラットの破綻率はごくわずかだね。

ギリ論は専用スレへgo!
ここはテンプレ返済が基本だからね♪

結局フラットのメリットって金利が確定した時点で返済総額がわかるというのが
他の住宅ローン商品には無い最大のメリットなんだよね。
だからこそ将来にわたっての予算計画が組めてリスクヘッジも計画しやすいわけだし。
金利の有利不利で選ぶ商品じゃないのに変動よりも高いからって
噛みつくことないのにね。
ここで暴れている固定さんは誰よりも自分のメリットを理解できていないようにしか思えない。

実際民間の破綻率は0.03%なんだからギリギリの人はいないって事にならないの？

どうしても、スレ主旨を嫌がる固定さんがいるんだよね。
↓これが前提ですよ。

＞変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
＞そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
＞目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
＞（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

＞リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
＞固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
＞その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
＞変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
＞支払い初期に金利上昇リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

で、固定さんは変動スレに何しに来てるの？

反論が無いって事は銀行の審査に落ちた腹いせだOK?

住宅ローン「変動」から「固定」に借り換えるタイミングは？

NEWS ポストセブン 5月21日(火)7時6分配信



　住宅ローンという“巨額の借金”を背負う人にとって、金利の上昇が家計を圧迫することは言うまでもない。そもそもアベノミクスによるローン減税策や、黒田バズーカと呼ばれる日銀による大幅な金融緩和は、企業や家計がお金を借りやすくする経済再生のカンフル剤だったはず。

　ところが、大手銀行が適用する5月の住宅ローン金利は、政府や日銀の意に反して、一斉に0.050ポイント引き上げられて1.400％になった。どうして住宅ローン金利は上がったのか。

「銀行は住宅ローンの固定金利を10年物国債の金利に連動する形で決めている。日銀は金融緩和で自ら国債を買い集め、品薄→値段上昇→金利低下というシナリオを描いていたのだが、値上がりを期待して売り抜ける大口投資家が大量に出たため、逆に値段は下がって金利上昇を招いてしまった」（全国紙・経済部記者）

　このまま住宅ローン金利が上昇傾向をたどれば、消費税増税前にマイホームを持ちたいと考えていた人たちの購入意欲もしぼんでしまう。購入前にじっくり家計と相談できるなら、まだいい。0.875％など超低金利の「変動型」ローンを組んで返済中の人にとっては、半年に一度金利が見直されるため、上昇し続ければ借金が膨れ上がることになる。

　とある大手銀行のローン担当者は「急いで変動から固定に借り換えたいという相談が後を絶たない」と話す。事実、住宅金融支援機構の調査によると、昨年まで半数を超えていた変動金利型の利用者が、今年に入ってから半数以下に減少。代わって、金利は高いがリスクが少ない3年、10年など「固定期間選択型」が増えている。

「変動」か「固定」か――。金利上昇の局面で必ず議論の的になってきた選択肢。もちろん、将来のレートは誰にも予測できないが、ひとつ参考指標になるのが物価の上昇率である。住宅ジャーナリストの山下和之氏がいう。

「過去の長期金利と物価上昇率の関係をみると、バブル期からその後の“失われた10年”を含めて、長期金利は物価上昇率を上回る水準で推移してきました。いま、政府・日銀は物価上昇率の目標を2％としているので、例えば5年後に金利が2％以上に上がっても何ら不思議はありません」

　山下氏がこの推測をもとに、「変動金利型」の返済シミュレーションをしてくれた（借入額3000万円の例、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合）。

■当初5年間（0.875％）／8万2949円（毎月）／497万6940円（5年間）
■5年後に1％上昇の場合／9万5412円（毎月）／572万4720円（5年間）
■5年後に2％上昇の場合／10万8932円（毎月）／653万5920円（5年間）

　中には、1、2％程度の上昇で右往左往する必要はないという人もいるかもしれない。確かに毎月の返済額は1万円ずつの上乗せだが、たった5年でその金額は100万円に迫る差となっていく。一般のサラリーマンならひと財産であろう。そこまでリスクを被りたくないなら、やはり固定型を選ぶべきなのか。

「例えば、固定期間選択型（10年／1.40％）の場合、当初10年間の毎月返済額は9万392円になります。つまり、5年間に1％程度までの上昇であれば、変動金利型のほうが有利になります。それ以上に上がる可能性があるとみる人なら、早めに10年固定を利用したほうが安心でしょう」（山下氏）

　これからマイホームを購入する予定がある人には、「フラット35」など全期間固定金利型の選択肢も賢明だろう。金利の乱高下に振り回されることなく最長35年間返済額は同じだ。ちなみに5月の金利は1.81％、毎月の返済額は9万6478円。さらに、省エネ・耐震性に優れた住宅購入者の借入金額を一定期間引き下げる「フラット35S」を利用すれば、当初10年間は1.51％で済む。

　ただ、金利上昇リスクは返済期間によっても異なることを忘れてはならない。

「返済期間を短くできれば変動にせよ固定にせよ返済額増額のリスクは小さくなります。30年、35年などの長期返済なら全期間固定金利型を、20年程度にできるなら10年固定、10年程度で完済できるなら変動金利型を選択するのがいいでしょう」（山下氏）

　振り返れば、1990年代前半のバブル期の長期金利は7％台で、民間金融機関の住宅ローン金利も7、8％に達していた。あの頃の急騰は考えにくいとはいえ、金利の大幅な上昇はローン破綻にもつながる。金融機関や不動産会社の都合のいい売り文句に騙されず、自己責任で賢い住宅ローン選びをしたい。





さすが女性週刊誌

>>689
なるほど。
とするとスレ主さんが具体的に年齢や年収や借入金額を明示しながら、
こういう経緯で繰上げ返済が進んでいますと具体的に示せばもっと受ける
と思いますよ。

スレを見返してもその理念みたいなものだけで具体性が乏しいので
そのよくわからないマニフェストだけでは誰も見ていないのでは
ないでしょうか。

実はギリギリでそのシナリオ通りに進んでいない、ということであれば
ギリギリの人にも参考になると思いますが。

そういう発想に乏しくひたすら固定叩きに興じているのは何かから
目を背けたいのかな？と思われてもしょうがないかと。

あのね。繰上げはスレの前提なのよ。

＞そのよくわからないマニフェストだけでは誰も見ていないのではないでしょうか。

固定さんは、この当たり前のことに目を背けているように見えるんだよね。
だから前スレからこの前提を削除して、新スレまで作っちゃったわけでしょ？

＞ギリギリの人にも参考になると思いますが。

ごめん。ギリギリを議論するスレじゃないから・・・
どうしてもギリ論を展開したいなら、他に専用スレがあるよ？
ってか、あなたはそんなにキツイ支払いしてるの？

くだらないからじゃない？

また週刊誌とか

どんだけワイドショー好きなんだ？

まー、返済に余裕がある固定さんが変動スレに張り付く理由が無いもんな。

仮想敵を攻撃する理由は自分がギリギリだからが最も有り得そう。

「くだらない」と思っているのが固定さんだけだからねぇ。
変動スレに、固定さんが「くだらない」と思ってる時点でアレでしょ。

そういやスレ主さんはテンプレをゴリ押しする割には
自身の返済計画を聞かれるともにょって頑なに言わないよね、匿名なのに。

まぁ察しますが。

過去スレ参照したら？
あなたはギリギリのようだけど、このスレで何を聞きたいの？

ギリギリの同士を見つけたいとか？

スレ主じゃないけど、テンプレをゴリ押しってんじゃなくて
変動は繰上しましょう。 そうすれば将来の金利上昇と所得減少の両方に対応できるよ。
ってことを言ってるだけじゃないの？

至極当然のことだと思うけど。
固定さんは何がそんなに気にくわないわけ？

スレタイの前に「テンプレを実行できる人の」って書いてればわかりやすいのにね。まあテンプレがあるなら今さら何を検討するのか逆に問いたいが…

変動金利型に向く方とは、返済期間が短くできるとか、借入額が少ないとか、
金利が上がっても繰り上げ返済ができる資金的余裕のある人。こういう方は低金利の間に変動金利を利用してがんがん返せばいい。尚、今日の日銀決定会合での金融政策は現状維持との事。マ〜当然でしょうね。

>>702

何処にもテンプレ実行出来ないって書き込み無いのに勝手に出来ない架空の人を必死に攻撃してるわけでしょ？なにがしたいの？

>>703

勝手にまとめられても困るんだけど。
テンプレ実行出来れば問題無いって最初から言ってるし、誰も否定出来てない。

理想と現実と妄想の区別がつかないんで許してください。

【庶民向けガイドライン】
年収1.000万以下なら年間返済額が税込年収に占める割合(返済率)
は20％以内にしておきましょう。

年収1000万だと手取り700万として月収60万。

返済比率20%だと月々の返済は16万。ローン返済後の手元現金は44万。

余裕すぎ。

ｑ:あなたは何が聞きたいの！？

a:ギャグ。笑わせてけろ。

ワールドビジネスサテライトでやってたの見たけど
ある大手銀行で今年の実行の8割以上が固定だとか

昨年春は大半が変動だったそうだが

テレ東のWBSで日経ビジネスのおっちゃんがコメンテーターで
来てて、住宅ローン金利の特集の後に、コメントしてたけど
なるほどと思った。

最近のメディアは、やたら、変動金利が危ない、固定に替えろという
論調なのに対して、このおっちゃんは、掛け捨ての保険の例えを持ってきたり、
給料も不動産価格も上がらず、
景気もどうなるかわからないに、日銀が政策金利を上げるようなことはないし。。。って見方も。

掛け捨ての保険の例えはわかりやすかった。
無駄になるかもしれないけど、万一の安心のために
無駄になったけど、何もなくて良かったねと思えばいい
って心構えで固定を選べば、ぐちぐち文句もでないってこと。

でも、だからこそ、この人は変動推しかなって感じも垣間見えた。

終わりだね。

自分の学生時代の後輩に2006年にタワーマンションを買った奴がいるんだけど、
そいつは不動産関係に勤めていて、当時かなり無理をして買っていた。

理由は「これからは金利が上がる。低い固定金利で買える最後のチャンス、今を逃したら一生後悔する」
当時、フラットが3%の時代。それでも歴史的低金利と言われていた。

結果は・・・

当然ながら景気がよくなりだすと固定金利型が人気になり、景気が低迷すると変動型が人気になる。
ただ、景気は良くなったり悪くなったり。

ずっとその条件ではないのでは？
その方はその後　固定⇒変動　に借り換えできなかったのですか？ギリギリだから？

うちは金利下降後に　当初固定2％⇒固定1％中盤台　へ借り換え可能でしたよ。
手数料引いても効果ありましたから。

　　　変動＝余力がある人・・・
　　　固定＝安全第一・・・　

>>707
嫌です。
それでは都心に住めません。
零細自営業や勤労者でも短時間通勤するのが憲法上の権利です。
ギリでもローンを組ませてもらわないと都心物件は購入できません。

>>710
おととしに旧々フラットＳ権利持ち（10年ー1％　11～20年ー0.3％）で
去年の夏～今年あたりに実行できた奴なら変動と迷ってもおかしくはない。

しかし今の金利で固定の方が人気なんていかに踊らされている人が多いかわかる。

変動一択で考えていましたが、10年固定に気持ちが揺らいでいます。
2900万を35年で借りて、10～15年分を繰り上げていきたいと思っています。
金利は変動0.825、10年固定1.05です。
もうここまで差がないと、どちらでも良くなってきちゃったのが本音です。
質問ですが、「変動が利上げされる時は、一回で何パーセントとか決まっているのですか？良く利上げ何回分とか書かれてるので・・・」

最初の利上げはおそらく0.2、二回目も0.2、3回めから0.25。

本来1回のり上げ幅は0.25なんだけど白河さん時代にゼロ金利を嫌って0.1だけ残して今に至ってる。

718さんありがとうございます。
利上げ2回で逆転ですか。その時期がいつ来るか。
銀行の担当に相談して、シュミレーションしてもらおうと思います。

>>719

日本の政策金利の推移

>>717
繰上げ予定なら変動でしょ。
無駄金払う方がよっぽど精神的に悪いよ。

元金の高い間は金利の低い変動が良い。

やはり変動でしょうかね。
10年固定が思ったより低金利で迷ってしまいました。
ちなみに繰り上げはローン減税後と考えています。それもあって10年後の金利が逆転している場合はどうなるもんかと悩んでおりました。
「10年後は誰も分からないわ。」ってつっこまれそうですが。

＞無駄になったけど、何もなくて良かったねと思えばいい
＞って心構えで固定を選べば、ぐちぐち文句もでないってこと。


ここに来る固定君も、このぐらいの心の余裕を持ってほしい。
明らかにダークサイドへ落ちているような発言が多すぎる。

10固定も選択肢としてはアリだと思う。
そのかわり固定終了後に今の変動と同条件の優遇を取ること。

今回は消費税増税もあるので消費税増税までの利上げは
よほど景気がよくなければしないだろうから、
固定より日経平均連動にでも投資したほうがリスクヘッジになる。
景気がそこまでよくならないと想定するなら増税後の様子見含めて、
ひとまず5年は利上げがないだろうと考えてる。

好景気の定義は2006年～2007年の利上げの際の経済状況で考えると、
日経平均が2万円まで届きそうで、不動産価格も上がり、
給与水準の低迷が底打ちしたとニュースになり、
設備投資やIT投資が活況で大企業が過去最高益
第二新卒の求人が目立つようになった時だったと記憶してるので
そんなかんじになってればゼロ金利解除→利上げの流れなのでは。
日銀は海外マネーが日本に流れすぎると利上げを考えるはずだから、
日経平均以外の指標としては円相場に都心の不動産相場、リートに注目してる。

一度利上げがあれば次は1年後くらいが普通みたいだけど、
前回は早く利上げしすぎたと言われてるから、
1年半から2年くらいは時間をおくような気がする。

ここから計算すると変動金利が10年固定を超えるのは早くて6年半~7年後というのが個人的予想。

戦後最長の好況で6年だから今の好況もそんなに長く続かないんじゃ？

まだまだ期待値だけで、実態経済には波及していないようですね。

あとは変動にするかどうかは属性次第。
優遇が大きい人は保証料とかも安いもの。
優遇が満額取れなかった人は保証料も高い。
変動金利って優遇の差が最も激しい商品と言えるから
満額かつ最優遇取れて保証料最安値の人は変動以外迷う必要は低いと思う。

10年固定1.50のまちがいじゃない？
10年固定1.05なら、10年固定にするでしょ