変動金利検討スレ　５

結局昇給しても増税でトントンかマイナスになったらモノが売れなくなるので物価が下がって金利も下がるよね。

あべさんが更に悪くするね。

やってることはメチャクチャだよ！

＞37
似たような考えですが
わたしは、20年固定のミックスにしました。

割合は、
当初10年間返済額+繰上予定分+減税分+預貯金の合計を変動

残りの10年目以降返済分を固定です。

いつたどのように繰上するかは、
金利次第で考えます。
低金利な間は、ひたすら貯めます。

10年後1800～2000万ぐらい、貯める目標で
その時、どうするか考えます。

いまの低金利だからこそ、ミックスもアリですね。

>>53
>>54

結局自分の選択が自分の中のベストなんだよね。
自分と違う選択をした人を批判したがる人の心境が理解出来ない。

理論的に間違った選択だから批判されるのでしょ。
別に自己責任だと割り切ってそれを選択したのなら仕方ないけど
他人に間違った方法を薦めるのは関心できないね。

ミックスが変動のみかフラットのみと比べて優れている局面は存在しない。

なぜ？

>>57
政策金利の動きを考えた時に変動のみやフラットのみと比べて
ミックスがそれを上回る局面がどれくらいあるかを考えてごらん。

そういう局面が物凄く限定された局面でしか存在しないことがわかるはず。

心理的な要因もあるじゃん。フラットみたいな割高な選択は無駄だと分かってるけど変動一本だとチョット不安みたいな。

それで変動より返済額が増えてもフラットより返済額が減ってれば安心を得られか分、本人にとっては成功なんだよ。

変動選んでフラットスレに張り付くとか、フラット選んで変動スレに張り付く奴よりよっぽどマシ。

＞それで変動より返済額が増えてもフラットより返済額が減ってれば安心を得られか分、本人にとっては成功なんだよ。

安心を得られるならそれも選択肢の一つだけど、金利が上がれば変動分の返済額上昇が気になり、金利が上がらなければ固定分の無駄な出費が気になるかもしれないよ？

んな事言ったら何選んでもそうなるやん。

無駄と安心のバランスは人それぞれだから、将来不確定な金利変動を気にするなら
ミックスの選択もいいと思うけどな～。

僕は，20年のフラットにしましたが、
10年後以降の金利不安を見据えて過ぎたか見知れない。

変動とフラットを1対2位にして，変動の早期返済を極力して
10年後には変動ローンがない様にしておけば良かったような
気がしてきた。

これなら，変動の心理的負担も少なかったな。

>>63みたいに金利上昇局面には変動が無くなるようにミックスにすれば
大丈夫と勘違いしている人もいる。ミックスを考える人は
みんな多かれ少なかれ勘違いをしているんだろうね。

金融知識の無い人はフラット一択にした方がいいよ。
そして変動ローンのヘッジは住宅ローンで（固定をミックスにするとか）する必要は無い。
いくらでもヘッジポジションを取る方法は有る。

まぁ本当に金融知識があったらここ数ヶ月の株価高騰を読んで
その収益でこのスレは卒業してるはずでは？、というのは無しでお願いします。

その程度の金融知識ということの前提でお願いします。

６４さんの、最後の２行は、
「繰り上げ返済は馬鹿らしい」という
違うスレの考え方だよ。

借り入れた銀行によるよね。

株価1万4千円目前!

天上は何時で幾らだろう？

天井は今年秋。参院選で自民が勝利したが、アベノミクスの賞味期限もその辺が限界。
成長戦略が医療と女性とかがっかりにも程がある。
投機主導で上げてた相場は所詮実態とはかけ離れてるから下がるのも早い。

そして来年はダメ押しの消費税増税。日経はまた1万割るよ。

黒田は二年後、目標未達成を消費税のせいにして留任。
安倍はそこから一気に支持率急降下。

二回目の増税は実現せず、衆院選で自民大敗。維新が政権とって初めて日本は変わる。
4年後の話。

賢いヤツは株の売りどきを年内に模索してる。そして増税後に仕込む。

71さん、いい読みしてると思います。私も同感です。
しかしながら、普通過ぎるストーリーは逆にないかも知れませんね。

だって経済オンチの安部さんのアベノミクスと称され、円安誘導し、株価をこれだけ押し上げる予測を多くの方が予想してたでしょうか！？

先は読めません。オーソドックスなストーリー程そのようには行かないのではないでしょうか。

アベノミクスは予想出来なかったけど、金融緩和をすればこうなる事は予想出来たよ。

FRBはリーマン直後から大胆な金融緩和を行い、デフレ阻止と株高を演出してるんだから。

日本はアメリカの後追いだから二年後位にデフレ脱却出来ても雇用と賃金まで波及してなかったりすると、金融政策の目標に失業率も含めるじゃね？

いやー株価が上がったとはいえ動きはないな。こりゃあ年内はこのままかな。

維新とかｗ
いまだにこんな考えなのがいるのか。

て事は何も変わらないって事？

逆になにが変わると思ってますか？

81の給料が、下がる方向で変わるかな。

よし！では79の考えを聞こう！

維新よりみんなの方がいいな

みんなが政権取るなんて無理じゃん。

維新とみんなの連立なんてどうだろう？

あべがやってることはめちゃくちゃなこと。
しっぺ返しが必ず来る。

安倍さんがやってることは実によい、経済回復は必ず来る。

安部がやってるのは正しいけど成長戦略がウンコなのと消費税増税がダメ。この二つで必ず失敗する。

必ず、とかよくまあ自信満々に未来を予言できるもんだわ

上がらんなぁ～

>89
消費増税はタイミングが難しいだろ。

まあこのままだろうね。

金融緩和が続く限り変動金利は上がらないよ。
誰かが言っているようにまずは物価目標2パーセント達成して金融引き締めにシフトしない限りは上がるより下がるんじゃないかな。

これ以上金利が下がることってあるの？

下がる可能性はある。０．２％だけど。

とても静かだ。

固定に引越し済みだからかも。

ー1.8%は出るかも。

夢語るのは勝手だが。
ねーよ…。
どんだけ◯ホなんだ？
待ってるのはこれまでな反動だけ。
地震に似てるな。

http://jp.wsj.com/article/JJ11788252056508383552917303408973869149162....

長期はあがっても
変動金利は絶対に上がりましぇん！！

固定さんは変動金利は怖くないスレへお帰り下さい。

今度、変動金利で借りる予定です。
事前審査で３０年０．７７５が出ました。
もっと下がらないかなぁ。

変動0.775より、短期固定0.65が低い
逆イールド？
って普通なの？

どちらかにさや寄せしそうな気もするけど

>>104
変動金利と短期固定を比べてる意味がわからない。
そもそも変動金利は2.475でその数字は優遇込み。

>>104

通期優遇ならいいと思う。けど変動より低い短期固定ってだいたい固定開けの優遇幅が少ないよ。

アメリカはインフレ率が目標の2%で推移する公算が大きいと予想しているにも関わらず、景気浮揚を図る為に量的緩和を継続するとの発表が有りましたね。

日本の利上げは何時になる事やら。

そのうちじゃない？

＞106
当初3年が0.65%で4年後以降の優遇幅-1.6%（0.875%）
ってところですね

>>109

それ、通期-1.7の変動のが総額安くなるんじゃないの？

初期費用が高いけど金利優遇が1.8と初期費用は安く優遇が1.6の提携ローンを以前見ました。後者は借入期間がある程度までは、前者より有利ですがそもそも頭金の少ない人向けかと。

>>108
返済終わってそうだな

> 101
銀行の意図は、変動契約者が固定に変更しにくい様に、まず固定の利率をあげといて、次に変動を上げるつもりでしょう。裏返すと、固定に変更したい人は、固定の利率が上がる前の今がチャンスですね。

>>113

ならそもそも10年固定をあんなに下げないでしょ。今の10年固定は去年の夏くらいの水準。
去年の夏はそれでも史上最低金利と言われてました。

銀行は変動から固定への変更は容易に出来るにも関わらず、（ネットでボタンひとつ）固定から変動への変更は基本出来ないので借り換えするしか有りません。

どちらかというと銀行は変動より固定で借りさせたいように見えますが。

それって借り換え手数料はかかるの？

114
変動から固定も10年1.3とかににしたければ借り換えだから変わらないだろ

銀行は固定の住宅ローンの金利を十年物国債の金利に連動する形で決めていて、元となる国債の金利が上がった。
このため、住宅ローン金利が上昇している。大手銀行の十年固定住宅ローンの最優遇金利は５月、４月より０．０５％上がって年１．４％と昨年秋以来の高水準となった。日銀は４月の大規模金融緩和で「企業や家計がお金を借りやすくする」と言っていたが、なぜ反対の動きになった。（木村留美を一部編集）

好景気なら加えて消費税が上がる。
苦しくなりそうですから、あおられることなく慎重に判断してください。

>>115
>>116

変動から固定への変更は手数料無料でいつでもインターネットから瞬時に出来ます。
しかし、固定から変動への変更は一度固定金利を解約して全て最初から契約をやり直す必要が有ります。

118
もちろん変動から固定の切り替えはいつでもできる。だが新規、借り換え向けの再優遇金利にはならない
当初優遇タイプは2.2%引き下げとかなんだから、それにしたければ借り換えるしかない
1.9%の10年固定で納得できるなら118の言うことは正しい

＞119
その通りなんですよね。
当初限定の優遇が適用されないから
返済途中の変更は、いまいち

なので、わたしは、ミックスにして、繰上返済で
不利と判断したほうを減らすほうで考えてます。

借り替えキャンペーンとかで
今より手数料を考慮しても得になるなら
借り替えますが

>>119

それが意外と出来るんだよね。自分がそうだった。だってそれなら他行でいくらでも低い金利のローンが有るわけだから。
優遇幅の変更料として5千円取られたけどね。

話がそれてるけど113の言ってる事がおかしいって話。

>>122

変動→変動です。

1.075から0.775へ変更になりました。去年の話です。当初は無理だと言われたので他行の0.775へ借り換えしようと手続きをしに行ったら上司の相談しますと言われて数分後にあっさり優遇変更されました。

当然固定金利も同じ優遇が適応されるのでいつでも変更は可能です。
2月3月あたりに10年固定に変更しようか悩みましたが現状維持です。

>123
あのさ変動から当初固定のデータじゃないの？
だったら借り換えちらつかせて固定途中なのに変動0.775にさせた例なんていくらでもあるじゃん
そんなんで良いなら固定から変動もできるってことになる
しかも0.775で固定も同じ優遇ってことはマイナス1.7でしょ？
だったら10年固定に変えたら結構な金利なんだがな

>122
もしかして借り入れ途中の金利切り替えでも当初固定期間優遇タイプが選べる銀行なのか？
だったらこちらの負けだわ。その銀行の情報は広めたらみんなが感謝する

>>124

当初は10年固定で話してましたよ。
優遇幅は変動も固定も同じなので後はインターネットで自分で手続きしてねって話。

>固定途中なのに変動0.775にさせた例なんていくらでもある

初耳ですねぇ。

数年前の10年固定なんて2%近く有るから銀行が簡単に変更しないと思いますが。
必ず一度解約してローンを組み直せと言われます。

＞123
変動→変動なら、納得です。
変動ですから遇幅拡大の恩恵受けられますね。

ただ、
固定への変更は、優遇幅が同じでも、
適用される店頭金利自体が高くないですか？
10年固定が店頭金利3.45%からの優遇とかでは？

わたしも、以前、借入前に、理解不足で
全期間適用の固定金利ついて？？？でした。

＞＞１２７
>10年固定が店頭金利3.45%からの優遇とかでは？

もともと店頭金利を高めに設定して当初10年だけを大きく優遇する商品が最近の10年固定でしょ？
当初10年優遇2.2％、11年目以降1.4%優遇くらいが相場ですかね？
通期に拘ると確かにそんなに低くないかもしれません。

いずれにしても変動から変動でも変動から固定でも新規での借入より不利になる条件は提示されませんでした。
と、いうより銀行は10年固定当初優遇を強く奨めて来ました。

変動から固定に借換えた場合、減税はそのまま適用され続けるんでしょうか？

適用されるよ。むしろ元本が減らなくなるので減税は増える。

>126
固定から変動なら日経新聞にも交渉成功事例として取り上げらたくらい良くあることだから検索して
個人的には固定から変動は成功じゃなくて単なる当初の選択ミスだろと思うけどな

で、本題
借り入れ途中に交渉に行ったら、当初期間優遇大(2.2%)に切り替え可能と言われたの？
初耳の事例だがマジならすごいことだぜ？

事実なら議論する余地なく変動一択
借り入れ時しか選べないからこそ当初10年固定に意味がある
後からでも選べるなら最初変動でヤバそうになれば当初優遇の固定に切り替えるのがどう考えても最強。
借り入れ当初の金利が多い時期に低利の変動な上にいよいよヤバイ時期に借り換えなし(保証料不要)で変動と大差はない固定に切り替え

煽りじゃなく本気で事実確認したい

当初優遇とか意味なくない？通期優遇が基本でしょ？

私事で恐縮ですが、いま変動で0.975で優遇-1.5で35年ローンを４年前にくんだのですが、他行で0.775％優遇-1.7というので借り替えを悩んでます。
借り替えの手数料で団信とか含め70万円位かかるようなんですがどう思いますか？手数料もったいないからしばらくは様子見でしょうかね？
ご意見いただけませんか？

借入はいくらでしょうか？

>>133

要銀行と交渉。
属性良くて他行への借り換え匂わせれば優遇変更してくれる可能性大。

>>132
・3000万ローン
・30年ローン
　　(通常35年払い続ける人は居ないから)
・一定期間固定10年▲2.3　期間終了後　▲1.4　(1.15→2.05)
　通期優遇10年▲1.7(1.75)
　　(三井住友信託銀行の最大優遇想定)
・固定終了後も当初と同一店頭金利のままとする

この条件で比較した場合、返済総額は一定期間固定が37,597,064円。通期優遇が38,582,111円。
ちなみに、35年ローンでも差は縮まるがやっぱり一定期間固定の方が有利。

初期のローン金利の差は、結構効いてくるってのが良く分かるかと思う。
変動0.775%で借りといて、程よい時期に一定期間固定に借り替えられるならこんなにすごい事はない。

>>135
繰り上げ返済のペースによっても変わる。
ローン返済期間が長い程借り換え有利になる。
計算する気は起きないが。

変動金利と固定の金利が何故違うか？
固定は金利変動リスクを銀行がとる。
変動は借りてがとる。
どちらが得なんて、借り手の嗜好です。
リスクテイカーかリスクアバーズか。

変動はリスクテイカー。
銀行が作ったスプレッに勝てるとは思えないけれど。

ちなみに、一定期間固定10年1.15と変動0.775で比較した場合
3年毎に0.3%ずつくらい上がれば10年間の支払い総額が変動＝固定って感じになる。
固定が変動より得するのは意外とハードルが高い気もするし
10年後にトータルで１%位なら上がっててもおかしくない、という気もする。

>銀行が作ったスプレッに勝てるとは思えないけれど。

同じ意味で銀行が設定した10年固定と変動を比較した場合、10年固定の方が得になるような設定を銀行がするわけ無いと思うんだけど。

>・一定期間固定10年▲2.3　期間終了後　▲1.4　(1.15→2.05)

明らかに10年固定が勝つように優遇幅を上乗せしてるだろ？▲2.2が通常のマックスだし、それを言ったら変動は1.8優遇とか有るし。

思うに銀行は当初優遇も通期優遇もならせばほぼ同じに設定してるっぽい。

>>130
回答ありがとうございました。

>142
132が通期と、一定期間優遇でどっちが得かと言っていたから
同じ10年固定で通期優遇と一定期間優遇を比較してるだけなんだが････。
あと、三井住友信託銀行で普通にHPに乗ってる優遇だから、別に上乗せしてないし

>>144

三井住友信託銀行で10年▲2.3優遇の場合、10年後の優遇は▲1.1だよ。
10年▲2.0優遇の場合、10年後の優遇が▲1.4。

好きなほうを選べよ。

145
それは違う
優遇幅は属性次第だが2.3とれる人は、10年後は1.4
高属性は高い方同士の優遇で、低属性だと2.0と1.1

>>146

間違いではないですが、基本は145さんの言うとおりですよ。実際に担当者から聞きましたから。
幅を0.3取っているのは当初の優遇を厚くして初期返済額を抑えたい人や当初の優遇より固定開けの返済額を抑えたい人がいるからです。当然他に通期優遇で固定明け後の返済をさらに抑えたい人もいるわけです。
ただ、属性次第では基本以上に優遇を受ける人も確かにいるようです。しかし、それを言ったら通期優遇にも言える事です。

三井住友信託で借り換え検討中の者です。

現在、１０年固定１０年間２．３％優遇の１．１５％、１１年目からは１．４％優遇の内諾を得ています。
しかし、変動金利を選択した場合、１．６％の優遇までしか出来ないと言われてしまいました。

変動での借り換えを希望していたのですが、これでは変動の優遇少ないですよね？この条件なら１０年固定のほうがいいでしょうか？

すごく悩みます。

>>148

10年固定通期優遇は？

147
仮審査通したけど10年間2.3%11年目以降1.4%優遇だった
変動だと1.7%取れないレベルでもOKだったので審査は厳しくなさそう
客に低属性過ぎるとは言いづらいから体よく言い訳されたんじゃない？

148
借り換えほのめかすと当初期間優遇に切り替えられるとの情報もあった
だったらしばらく変動でもよい気がする
ガセかもしれないけど