23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>6949 匿名さん
二重生活なんて、子供はいない前提ですか？
平日と休日で住む場所を変えるなんて考えられませんが。

初めて投稿します。マンション探していて本スレ拝見しています。皆さんのお考えや、専門家と称する方々の意見を聞いていると、新築マンションは供給も減り、この5年ぐらい上がり続けて、今はどうも上げ止まったみたいですね。新築の供給が減った分中古はそれなりに売れていて、価格はやはり上がってきたのでしょうか。、また、今から先は、都心は維持もしくは未だ上がり、郊外は下がっていくと言われてますが、ここで言う「都心」はどのように考えたら良いのでしょうか。その「都心」の定義で物件探しを絞りたいと思います。
私の独断ですが、エリアの狭い順に、
①都心3区（除く湾岸）
②都心5区（上記①+新宿・渋谷山手線内）
③山手線内
④山手線内+山手線ターミナル駅まで10分程度
⑤23区
のような感じかと思いますが、②だったら値下がりしないと思いますが、如何でしょうか？

>>6952

２年後に、新宿、渋谷、目黒、品川、などなどの駅の上を
飛行機が車輪出して飛び始める。

値下がりしない、と予想するのは甘いでしょ。

>>6954 匿名さん

好きだねー。
それでいくら下がって欲しいの？
真上飛ぶのは南風運用時のデイタイムだけだよ？

不動産屋に聞いてみると、なるべく高値で売りたいという相談が多いみたい。みんな出口をそろそろ見据えてるのかな？

いつの時代も売りたい人は高値で売りたいよ(笑

ただ中古の需要がいつになく高まっている感じはする

>>6956 マンション検討中さん

内容0やな笑

>>6958
さん

では、内容のある書き込みをどうぞ！

>>6955

15時から19時までの、子どもたちが帰宅して宿題などをしなければいけない時間。
その時間帯に騒音と落下物のリスクが発生し、子どもたちが一番の被害者となる。
しかも南風の、窓を開けたい気候の頃に飛ぶ。

子どもは大事。

山手線にこだわらなくてもいいんじゃないかな
山手線の内側で地下鉄徒歩5分以内ぐらい、できれば乗り換え駅なら山手線駅近くと遜色ないと思う。

山手線の駅の近辺は土地が少ないので逆に希少価値から過大評価された値付けになる恐れがある。

>>6961 匿名さん

福岡、伊丹なんて南風や時間関係なく低空飛んでるけど子供は健やかに育ってるんじゃないの？そもそも君は煽りすぎや。

何度も繰り返されてるけど30年ぐらいのスパンで考えたら
「3Aと呼ばれるようなブランドは下がらない」
「それ以外は山手線駅徒歩10分内、湾岸でも下がる」
でいいでしょう。
政策金利が土地価格に影響を及ぼすことは知られていて、現状では日本もいつか利上げが必要になるでしょう。物件価格が下がる理由はこれだけで十分です。
建築費の高騰は2017年でそれほど大きな問題にはなっていないと大手デベの幹部がインタビューで発言してますね。
建築技術についても年月とともに技術革新が進んで価格が安くなるのはどの業界も同じです。
土地不足というのはどこから出てきた話なんでしょう。土地は永遠に再生されるので不足することはないです。30年ぐらいの短期で土地が不足するようなら大手デベは手仕舞いの方向に進んでないとおかしいです。
さらに旧耐震物件の問題もあります。これは法律で建て替えを促進することになるでしょうから山手線内であっても新築マンションは供給され続けます。
問題は「いつかは下がる。それがいつなのか、そしてどれぐらい下がるのか」ということでしょう。いまの価格で欲しい物件が買えない人は妥協する、待つのどちらかです。
ひとつ言えるのはいまが天井だと思ってローンを組まないと後で後悔する可能性があるということです。上がる可能性もありますが、それを期待して無理なローンを組むのは投資ではなくギャンブルです。

山手線沿線で内側に拘る人多いけど何でなの？高台だから？お値段かなり違うのに同じ駅、生活環境を使うとなるとその価値をあまり感じない。

まあ空路の運用が始まれば一時は売り物が増えるだろうが、少し経てば元通りなんじゃないかな

そういう時に過小評価された物件をさらうのが妙味ってもんだ

>>6965 匿名さん
利便性、優越感、自己満足でしょう。
自己資金のみで山手線内側に家族とともに住むってそれだけですごくないですか？もし息子が親からの援助なしにそうなったらよく頑張ったねと誉めてやりたいです。
あとは利便性で仕事、家、遊びが山手線内側で完結する人は駅直結に住んだら地下鉄、地下道、商業施設通れば雨の日でも傘持たなくていいなんて人もいるでしょうね。
個人的には郊外の友達もいるので山手線上が理想ですが。

>>6964
確かに土地は出るかもしれないが、まとまったサイズとなると希少だと思うなあ。

マンションやビルの建て替えにしても持ち出しなしで建て替えるのはかなり困難な状況だし、相場が下がればさらに困難になるだろう。行政が命令でもしないと危険な老朽マンションが取り壊しもできずに住む人もまばらになって放置される可能性すらある。

都市の新陳代謝はないとは言わないが、今後はだいぶゆっくりとしたペースになるだろう

>>6965

>お値段かなり違うのに同じ駅、生活環境を使うとなるとその価値をあまり感じない。

生活環境がかなり違うから値段も違うんだと思う。特に東側は総じて差が大きい。
山手線内外で生活環境が変わらない駅は内外価格差もさほどはない。

>>6965

山手線の内側は交通の結節点が多いんだよ。

複数の路線が集まったり交差しているから、短時間で様々な場所に移動できるから、様々な場所に通勤できる。だからそこに住む理由のある人口が大きく需要も大きい。

これが山手線の外側だと駅や路線が一つしかないところが多くて、都心のどこに行くのにもまずターミナル駅に出てから乗り換えしなければならない。通勤時間も長く、したがって仕事に費やせる時間や休息や睡眠に充てる時間も少なくなるから、そこに住む理由のある人口はかなり限られてくるから需要もそれなりになる。

価格差というのはそうやって作られて行く。

山手線の外側でも、都心近接エリアなら郊外よりはマシ。

住みたい駅を恵比寿と答える人と、山手線駅の外側より内側がいいと答える人は共通点があると思います。

都内の状況に疎い　ということです

榊先生の最新記事です。この人は相変わらず引き出しが少ないですね。

http://www.zakzak.co.jp/smp/eco/news/180507/eco1805070002-s1.html

先生は実在しない人物でAIの文章自動生成なんじゃないですかね。

>>6973 匿名さん
住まいや学校はコミュニティーの選択なの
要は人
利便性も必要だけどそれだけではないから

>>6972

ご指摘の通り、お上次第の部分も大きいですね

しかし電線の地中化は区道レベルの小さな道だと予算がつかずなかなか進みそうにないですし、木密地域も家屋や土地の所有者が行方不明なものや、わかったところでそもそも所有者が判断能力を喪失している場合も多くなかなか手がつけられないのが現状です。

さらにご存知の通り北十条の再開発地域では今だに根強い反対運動の結果、道路拡幅や再開発事業の完成を危ぶむ声すらあります。

これまでは交通の便のいい都市部に建つ企業の社宅や公務員宿舎、老舗旅館などまとまった広さの物件が出たのですが、最近はめぼしいものはほとんどマンションやホテルなどに変わってしまいました。今後再開発でまとまった土地が出るのは、特に都心部ではかなり難しくなるでしょう。

山手線東側においては、内側は高台、外側は埋立地・川沿いという差があります。
山手線西側においては、外側より内側の方が都心(東京駅)に近いという差があります。
あとは、広い目で私鉄沿線も含め山手線外側とすると、内側の方が全体的に都心に近く利便性が高いです。

１点目を除き、利便性が同じ前提なら内外差はあまりありません。
１点目は、治水技術、埋立技術、建築技術の発展により、土地に依存する部分は小さくなっています。

つまり、同じ駅における「山手線内側」による価格差は、上記のイメージによる人々のブランド意識によって作られている側面が強く、(有り得ないが)内外以外の差が全く無い/気にしないのであれば安い外側の方がお得です。

将来的な価値は、そのブランドが維持されるか次第ですが、徐々に無くなって行くと予想します。

山手線内側に勤め先なり普段通っている街がある人は基本的に中の方が便利だよね。

まあ最近のマンション相場を考えた時に、山手線内側にだけ目を奪われていると損をするかもね

価格の歪みはすでに高いところより、かつて安かったところにこそ生じやすいと言えそうだね。

別に山手線外側でも中央区内陸部みたいに下手な山手線内側より利便性高くて値段も高いエリアもあるし、山手線内側ブランドもだいたいそこらへんって感じですよね。

>>6981 匿名さん
えっ、、
中央区で山手線内側レベルの価値あるとこなんて、どこもないでしょう。
日本橋のピン立地ならあり得るかもしれないが。

え？むしろ港区とか千代田区とか除いた山手線内側より基本どっこいどっこいか高いでしょ今の中央区って。坪450～500万前後。

以下、他の物件スレに書き込みました。こちらへの重複投稿お許しください。

交通利便性考えたら例えば丸ノ内線新宿御苑前だと、西へ行けば、新宿3丁目・新宿、東へ行けば四谷・赤坂見附・銀座・東京・大手町、赤坂見附でホーム反対側の銀座線に乗れば溜池山王・虎の門・新橋・三越前に簡単に行ける。丸ノ内線も銀座線もホームが浅くて楽ちん。申し訳ないけどXXXとは雲泥の差。検討者さんには是非このこと伝えたい。

山手線内側は本当に便利です。その割には生活利便性も良く、価格も割高で無いです。

山手線内側のどこかにもよる。
雑司が谷とか不便だし

雑司が谷は都電荒川線とか使う人には便利かもしれないし、副都心線は池袋と渋谷に直結だからそう不便ではないよ。

山手線内側となると四谷、市ヶ谷、飯田橋、御茶ノ水が最寄り駅だとかなり便利だね
溜池山王もかなりいい

山手線も環状なのでどこでも行ける感じがあるが、遠回りになることもある。案外地下鉄乗り継いだ方が速かったりする。

便利とはなんぞやだな
車移動しかしないなら駅チカである必要ない

地下鉄とか言い始めたら中央区内陸部は最寄り駅が徒歩1,2分、徒歩10分圏内に駅が5個も6個もあるなんてザラにあったりするから、別に山手線内側が圧倒的かというと必ずしもそうではない。
山手線内側は一種の比喩みたいなもんでしょ。だいたい便利みたいな。
あとはステータス？

電車移動が主な庶民のスレですから

むしろ車移動前提で駅遠でも値が付いてるのって港区と渋谷区のごく一部のような…

この日経新聞の記事を見る限り首都圏は完全に不動産バブルですね。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO3015864007052018QM8000?s=2

>>6992 匿名さん

今は金利が低いです。
イールドギャップを考慮するとどうでしょうかね？
金利が上がれば地価は下がるでしょうけど、住宅ローンを利用するなら総支払額はあまり変わらないかもしれません。

>>6964 マンション検討中さん

「3Aと呼ばれるようなブランドは下がらない」
「それ以外は山手線駅徒歩10分内、湾岸でも下がる」
という意見はあまりに有名でこの数年で現在の価格に織り込まれてしまったように思います。
この一年では荒川区や足立区のマンションの価格が上昇しましたが、現在の価格に織り込まれてしまったため数年後も上がるとは思えません。

https://mansion-market.com/sapuri/jr_line_ranking2017/

>>6986 匿名さん
山手線内側＋中央線南側が今や必須となりましたが、それに加えて近くに大規模公園があるところが子育て上望ましいので、そうなると飯田橋や御茶ノ水などの中央線沿いは個人的には微妙です。
便利は便利ですけどね。

>>6990 匿名さん
自営業者や会社の役員でもないと車で通勤するなんてできません。
ごく一部の特殊な人たちの話をしても仕方ない。
ここは金持ち自慢する場所ではないです。

>>6997 匿名さん

車移動しかしないなら23区に拘る必要ないもんな。
でもまあ>>6990みたいのは一見電車使わない金持ち自慢にも見えるが、駅近買えない僻みにも見えるから可愛いもんですよ。

>>6996 匿名さん

中央線南側にこだわらないなら、文京区や新宿区にも結構緑はありますね。

渋谷区のマンション、検討しない方が良い。

検討しない方が良い物以外は。

車移動とはいえショーファーならともかく自分で運転するのはくたびれるよ

運転している間は資料も読めないし仕事の事はほとんどできなくなっちゃうしね

電車移動は合理的だよ

>>7004 匿名さん
港区は分かるが、千代田区の山手線外側なんて神田と秋葉原の駅周辺だけだろ。
格差はあるが、それは山手線内外というより、神田・秋葉原とそれ以外の千代田区という感じじゃない？

日本のタワマンは爆下げ間近!? 中国人投資家が手放し始めた理由
https://nikkan-spa.jp/1474902

　中国国内から資金調達できない中国人投資家は、海外にめぼしい投資先を見つけた場合、すでに保有する海外資産を現金化して資金を用立てるしかない。そんななか、頭打ち感が強い日本の物件を売り、成長著しい東南アジアや、ポンド安が続くイギリスなどで物件を買う動きが出てきている。購入後5年未満の売却には、39％の課税されますが、機に敏な中国人は物ともしない」

>>7006 匿名さん
記事の見立てどうり売り物増えるでしょうけど、爆下げって程下がらないでしょうね。
今高過ぎるから売れ行き鈍ってるだけで、もう少し安ければ買いたい人はたくさんいる。
今より数%下がる程度だと思います。

山手線に内側にこだわるけど成城学園前、深沢など
大物政治家、大物芸能人が住んでいる街はどうですか。
いい感じのマンションもあります。

世田谷は生産緑地問題があるからなあ。土地を安く仕入れた安い新築が建つとどうなるかな？

でも価格の歪みも起こりやすいので案外狙い目かも

世田谷区なんて一部を除けばほとんどが不便な地域。しかも馬鹿高い。
賢い消費者が住むところじゃない。
金が余っているか見栄を張りたい人達が住む場所だね。

金があれば港区、ほとほど持っていれば品川区、あまりないなら大田区、全然ないなら京急羽田線沿線
これが賢い消費者の選択！

>>7008
成熟し切ってるエリアだからね、上がり目という意味ではどうだろう？
今の若い世代はコスパって言葉が大好きだし（東優位）、
成功者は世田谷の戸建てより都心のタワマンを目指すからねぇ・・・
ただ価格差は狭まるだろうけど逆転は考え難いというか、
西高東低はまだまだ半世紀は続くと思う。
冷静に考えて東の低地や湾岸は人が住む場所じゃないって見方も根強い。

西高東低は10年前に終わってますよ

西（新宿・渋谷） 東（千代田・港） と考えれば、たしかに今は東高西低だな

>>7014
そこは都心だろうｗ

>>7013
再開発絡みの東の”上昇率”は目を見張るものがあるけど、
だからといって東が西を越えたって事実はない、西はもっと高いｗ
実際のところ江東区湾岸の単価は西側都下と良い勝負だったりする。
もちろん今後の上積みという意味なら再開発が続く都心東部のほうが可能性は秘めてるとは思う。

東の方の低地は地盤も悪いし水害リスクも大きいからなあ。
西の方が喜ばれているのは川沿いを除けばそれなりに地盤もいいし水も出にくいこともある。
世田谷ももう少し計画道路が通ればもうちょっと良くなるんだろうけどな

江東区は東じゃなく川向こうでしょ。
西（新宿・渋谷） 東（千代田・港） の比較であってると思いますよ。
実際 東の勝ちだと思いますが、東に中央区まで入れた場合には西の勝ちとなるかもしれません。

東に中央区入れたらなおさら東の方が強いじゃん

千代田中央港は東西というより都心っていうくくりの方が一般的では…。

えっ
千代田と港だけの方が質が保たれるでしょう。
住居の話ですよ？

では西高東低とか東高西低というのはどこを比較しているのでしょう。
てっきり山手線の東西比較だと思ってました。

誇張表現は彼らに失礼では。
11倍で組もうとしている人に驚いていますね、対談では。

まぁたしかにそれも5倍以上ですが。苦笑

マンマニさんは幕張の駅徒歩15分のタワー、のらえもんさんは晴美の駅徒歩12分のタワーですね。
人気ブロガーが揃って駅近ではなく、周辺環境重視で駅遠タワーを選んでいるのは印象的ですね。時代を先取りしていますね。今の駅近信仰に一石を投じていると思います。

あとは周辺環境が良いお手頃の駅遠タワーはマンマニさんがオススメしていたシティタワー金町くらいですね。

>>7022 匿名さん
住宅ローンは年収の5倍以内というのは、25年以上前から言われている考えですよね？
当時とは金利があまりに違いますけど、考えが古臭いですね。
頭金を貯めている間に物件が高騰して、損していませんか？

>>7025 匿名さん

今は20代のうちにローンを組めのほうが現実的かな。
年収上がるの待ってたら、いつになるやら

>>7024 匿名さん
駅近信者の私は駅遠を買うなんて信じられませんが、そんなに価格メリットがあったのかな？
確かに幕張はリーズナブルかも。
他人の事に口を挟むのも申し訳ないんだけど、オプションなんてリセールではほとんど価格に反映されないよね。

私が利益主義に毒されすぎか。

幕張のタワー欲しかったー。実家も近いし安いし余裕で買えたんだけど、職場が遠い…。地震で液状化しまくった場所だから心配だけどね。

投資で買って賃貸に出せば？
意外と幕張勤務の人が借りてくれるかもよ。

＞＞7027

最近の駅近、資産価値至上主義はやや行き過ぎですよね。実需の場合、「自分が生活する場所」として快適かどうかが何より重要なのだと再認識しました。

駅近は駅近ってだけで高いし、駅遠なら安い地代にコンセプトの造り込みをプラスして、やっぱりそれなりの価格になるね
結局、大手の力が強い業界で、目標となる価格ありきで作られるから景気とか仕入高騰とか関係ない気がしてきた
金利が上がれば相場も変わるだろうけど、とんでもなく跳ね上がる可能性も低いし、とっとと固定に切り替えて高金利のメリット享受できるなら問題ないかな

駅近は高いですからね。

買えない人の言い訳には使いやすいフレーズといえましょう。

>>7024 匿名さん

幕張駅から15分と、
月島駅から15分を
同列には考えられないよね。

>>7035 匿名さん
資産価値的にはそれはない。

実需なら戸建じゃない？資産運用ならマンションだろうけど

>>7031 匿名さん
駅から徒歩10分を越えると、今日みたいな雨の日はずぶ濡れになるから不満が溜まるよ。

>>7037 匿名さん
戸建てといっても３階建てで、テトリスみたいに密集してる戸建てでは資産価値はないよ。

バリバリ仕事してる若さなら広さより駅近物件、定年間近に好きなとこに住めばいいんじゃない？そのほうが住み替えもし易いだろうし。

裕福な暮らしの人とそうでない人との差が広がっているということでしょうね。
生活の苦しい方は駅遠を体力でカバーする生活で我慢しましょう。

潰れりゃいいんだよディベロッパーなんて全部。今建ってるマンションで十分足りてるだろ。

駅近は必須ではない。

買えないなら文句を言うのはやめましょう。
高級マンションを批評してよいのは、高級マンションを買える人間のみ、です。

>>7045 匿名さん
いや、そんなに必須じゃないですね。

会話になっていませんね。
なんとか予算内で買えるとこ判断して下さいな。

だから、
はっきり言うと都心駅近っていうのは今後のトレンドじゃなくなるっていうこと。
こだわりがある人は別にして、それほど重要視する項目じゃなくなっていく。
>>7047
残念でした。私は第三者の身なもので。

そういう人もいるでしょうが、共働きが増え、子供がいれば、職住近接でないと厳しいです。

私は職場に近ければ都心でなくていいけど、あいにく都心にある。
電車を使うので、駅近は外せない。

こういう人多いのでは？

スーパーゼネコンじゃないと買う価値無いって書き込みをみました。
そういうことをいう人って想像力がない。
情けないわ〜

駅近、面積、駅力、デベ、、なんでも文句。
予算が決まってるんだから、おとしどころがあるって分からないなんて、
もう情けない！