23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>53894 マンション検討中さん

反応ありがとう。僕みたいになりたいんだね。一生無理だから来世に期待だね。

下記の書き込み【杭の長さ・構造一覧】は、過去にも小石川パークコートのレスや、文京区vs江東区のレスにもあり、本人か、コピーを利用しているのか分からないが、単にかまってちゃんの情報みたいだから、鵜呑みにしないほうがいいね。片や、豊洲のガス工場時代の写真をアップする自作自演疑惑を指摘する書き込みもありました。地域を貶める内容は看過できず、引き続きリサーチパトロールして、目に余るようだったら然るべきところに相談します。このスレに貴重な情報を書き込む大人の皆さんのために。

【杭の長さ・構造一覧】
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震

大江戸今昔めぐりは小石川を埋め立てた後の地図だと思いますよ。

小石川の埋め立てに関してですが、時代や背景についての文献がいくつかありますから、興味のある方は検索なさってみてください。

>>53903 匿名さん

だから、小石川は埋め立て地じゃないから。何度言ったら分かるんだ。

>>53904 マンション検討中さん
小石川一丁目あたりの埋め立てに関する文献は複数ありますね。
それを否定したければご自身の独自研究でも構いませんので感情論以外に何らかの根拠を示しましょう。

>>53905 匿名さん

その文献を示して。

>>53905 匿名さん

小石川は埋め立てじゃなくて川を暗渠にした造成に近いよね。豊洲や晴海の埋め立て地とは全くの別物。建築のことを知らない人こそ、小石川一丁目は埋め立て地と言っているような気がする。

横やり失礼します。
文献検索の方法くらいは高校生でも知っているはずですが、文京区民には難しいのでしょうか。

ここに小石川埋め立てのヒントとなる資料を貼り付けますので、あとはご自身の力で頑張ってください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E5%A5%91%E7%B4%84%E8...

しつこー。
さすがに文京区のやつらキモすぎだろ。
文京区スレっていう隔離スレがあるんだからそっちで傷舐め合ってろや。

>>53908 eマンションさん

それ（沼地の埋め立て地）はテレビ局の誤報であることは周知の事実。

>>53908 eマンションさん

メディアリテラシーがないんだね。残念

『そこは多くの湧き水が出て家を建てられる場所ではござらんwww』

『瓦礫で沼地を埋め立てろwww』


素晴らしい連携でござる

>>53901 匿名さん
嘘つきにはなりたく無いな。
夢は寝てる時に見なよ。

昔のことなんか気にせず、
今を生きろ。

>>53914 評判気になるさん

その通り。
昔話を繰り返すのは、認知症の初期症状だってさ。

しっかしほんとに、テレビの放送作家って息をするように嘘を吐く奴がまじってるな。

小石川を埋め立て地だという人は誤解しているんだよね。小石川馬場と呼ばれる現在の文京区白山にあった沼地を埋めた場所というのは記録がある。小石川區小石川掃除町42番地から47番地にあったと東京名所図会小石川區の部に記載がある。築地馬場ともよばれていたのでこの地域が埋立地だった可能性はあるな。小石川築地と呼ばれていたのはその辺だろう。
https://www.lib.city.bunkyo.tokyo.jp/dl/index_832.html

ただそれを小石川全体に広げるところに無理がある。
リンク先のブログ記事によると古地図と比較して"白山1丁目7番～8番かその南側の5番～6番辺り"とされていて、現代の小石川ではないんだよね。
https://ameblo.jp/tkyburabura/entry-10778790281.html

白山三業地ができたときに、その一体はまとまった空き地があったのではないかと想像する。馬場跡は地盤が軟弱ということが知られていて家が建っていなかったのだろう。

>>53917 匿名さん
それむずいな。

ただこの小石川馬場の造成は承堪年間に行われたみたいで、惜しいことに明暦の大火の前なんだな。おそらく瓦礫で埋め立てたのではなく、武家屋敷の造成工事に際して堀割を作り人工的に小石川の流れを自然の川ではなく運河にする工事を行なったのだろう。その時に馬場を築立たということで、馬場のあったところは沼で、おそらくは宅地造成で出た建設残土による埋め立てだったのではないかと想像される。

小石川全体が埋立地で、大火の瓦礫を使ったという人は、場所、時期、工法などあらゆる面で間違っていることが文献的に確認できる。

>>53920 匿名さん
失礼
x 承堪年間

○承應年間

でした
ちなみに承應は後光明天皇・後西天皇の代の年号で、慶安五年（一六五二）九月一八日に改元し、承応四年（一六五五）に明暦(めいれき)と改元。↓

https://kotobank.jp/word/%E6%89%BF%E5%BF%9C-530681

>>53921 匿名さん

大丈夫。今を生きろ。

埋め立てに住んでしまうと埋め立ての種類まで気にするようになるのですね。
文献と同じく、一般人の感覚では豊洲も小石川も同じ埋め立て地ですから、もし細かい議論がしたいなら対決スレでも立てて戦ってみては如何でしょう。

>>53923 検討板ユーザーさん

小石川は埋め立て地じゃないからね。繰り返すけど。

低地を買わなきゃいいだけじゃん。
低地だと埋立地かどうか調べないといけないが台地に乗ってれば埋立地であることはまずない。
小石川だ豊洲だと低レベルな争いをしないで十条にすれば解決だろ。

小石川は江戸後期の埋め立て
豊洲は近年代の埋め立て

同じ埋め立てでも小石川の方が格上だわな

>>53926
昔の埋め立て技術と現代の埋め立て技術ってどっちが良いのかは気になるな。

>>53926 さん

小石川は埋め立て地じゃないからね。小石川を埋め立て地と人前で話したら恥をかくよ。

>>53926 匿名さん
小石川馬場がおそらく埋め立てを伴う造成工事でできたのは明暦の大火の前なので江戸初期ですね。そもそも現代の小石川は小石川台のかなり広い部分を占めていて、大半が台地上にあります。一丁目は白山通り沿いの低い場所にありますが、江戸時代の切り絵図を見ればわかるように、びっしりと武家屋敷で埋まっています。血縁関係を調べたわけではないですが、私の知る限り現代でも同じ苗字の地主が近隣に住んでいますね。

>>53928 口コミ知りたいさん
大丈夫だよ。一般ピープルは小石川と埋め立て地に興味ないから。ついでに湾岸もね

東京都都市整備局地域危険度一覧票の地盤分類において小石川は台地、あるいは谷底低地に分類されているので、地質学的に埋立地はないですね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm

>>53927 匿名さん

この観点はあまり出てこないな。
古ければ良いというもんでもなさそう。

まぁ年代が早い方がよければ、東京じゃなくて九州とか四国とかに住めば。

一方で港区は文京区にくらべて台地１が非常に少なく、一方で沖積低地が非常に多いことがわかります。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

中央区はほぼ全域が沖積低地です
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/2cyuuou.htm

千代田区も台地１はほとんどなく、沖積低地が多いです
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/1chiyoda.htm

埋立地はもともと水辺だった地域なので沖積低地になります。

埋立地は人間が海や池などに土やゴミを投げ込んで作った土地。
沖積低地は自然に長い年月をかけて川が運んだ土砂が堆積した土地。
埋立地を沖積低地とは言わないよ。
自然地理学の基本。

>>53934 匿名さん
豊洲は沖積低地３となっていますね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/8koutou.htm

クレームは東京都都市整備局にお願いします。

ちなみに谷底低地は周辺の高台から崩れ落ちた堆積物が形成した低地で、沖積低地と比べると水気がずいぶん少なそうです。谷底低地は粘土質の山土がメインと思われますが、沖積低地は砂や泥なので、液状化リスクははるかに高いばかりか、地震動の増幅率が高いことも知られています。

新宿区や豊島区は文京区より地盤が良いところがあるのですが、やはり警察に保護されるような酔っ払いがいっぱいいる区なので住環境的に難があると考えています。新宿区や豊島区に住まうなら文京区寄りの高台がよいでしょうね。

狭い東京で地面気にするなんて、どんだけちっさい大人なんだ。

地盤が悪いと将来的な資産価値の低下や地震保険料の値上がりは必至じゃないか。

>>53936 検討板ユーザーさん

不動産を検討するにあたって、地面を気にしなくて何を気にする。立地、地歴は重要よ。

>>53938 匿名さん
埋立地は海だったので地歴がありません。
だから埋立地を売りたい人たちは地歴なんか気にするなと言うんです。

>>53939 マンコミュファンさん

ギャハハハ。小石川が埋め立て地でない説が優勢になるや否や、ついに地歴や地盤を無視し始めた。不動産を考える上で、海が望める眺望が大事なんですよね？ クスクス(^w^)

文京区も神田川沿いは高潮の危険あるのと首都直下地震の震度予想は6強で高いし、災害に特別強いわけではない、むしろ並み。

文京区は土砂災害警戒区域の数が東京２３区の中で３番目に多い区だしね

>>53941 匿名さん

なに？ 負け惜しみ？ 文京区は関東大震災でも空襲でも被害が軽微なエリアがたくさんあったんだよ。

>>53943 検討板ユーザーさん
関東大震災で被害が軽微なのは西側なら当たり前だろ
空襲っていつの時代の話だよ。

>>53944 匿名さん

なんだよ、その口の聞き方は。お里が知れるね。

うん、空襲はここでは関係ないと思う。

>>53944 匿名さん

関東大震災当時、西側は原っぱだったからね。関東大震災以降、新宿以西に民族大移動したのだから、関東大震災で被害が軽微と胸を張られても。立川断層が震源となれば、そのときは東側に民族大移動が始まるだろう。つまり、関東大震災で西側が軽微な被害という主張は何ら説得力がない。

地面気にする人は土の中に住んでるのか。
地上で暮らしなよ。明るいよ。

>>53948 検討板ユーザーさん

違うよ。湾岸とか地盤ゆるゆるの土地に住むより、地盤の固い台地に住んだほうがいいのは不動産の鉄則でしょ。

>>53949 口コミ知りたいさん

地上に住んでたら地面は固いよ。
歩くと固さわかるの？

>>53947 マンション掲示板さん
西側には文京区も含めて話してるんだが、そもそも災害危険度に関しては関東大震災とかそんな昔話より、政府や自治体の出してる災害危険度や水害マップ土砂災害警戒区域に基づいて話し合うべきだと思うけどね。

>>53950 口コミ知りたいさん

あなたのような頭の悪い人と話すのは時間の無駄だ。

>>53950
冗談ならもっと面白く！

関東大震災で東京駅が倒壊しなかったのは建設にあたりかなりの数の杭を打ち込んだかららしい
地盤がどうあれそれなりの対策してたらマンションそのものの被害は抑えられる
ただ周辺はどうかと考えた場合やはりハザード色付きは怖い

>>53954 マンション検討中さん

だから、ハザード色つきのない文京区が安全なんだよ。

文京区もこういう水没地を避けて住むなら、まだまだ江東区とも戦えるんじゃないかな

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0251/6942/2021830183010.pdf

>>53956 匿名さん

ハザードに引っ掛かるのは一部じゃん。河川氾濫時に役所が区外に避難を呼びかける江東区と一緒にするなよ。

>>53952 名無しさん
論破されると逃げるよね。
つまり地面の固さなんてわからないくせに、それっぽく語ってるだけだろ？

>>53956 匿名さん
軟弱地盤やハザードにかかる場所には昔は人が住めなかった。
だが、人類の叡智が産んだ最先端の建築工学はタワーマンションを建てることによっていかなる軟弱地盤でもハザードでも人が安全に住むことを可能にした。洪水の危険性がある地点や埋立地に戸建てに住んだらバカだけど、防災にきちんと留意して設計されたタワマンに住むのはバカにはできないと思うよ。もっと文京区には低地を再開発して安全なタワマンを建てるべし。

これから起きるかもしれないという恐怖を抱えて生きる可哀想な人もいるんだな。

今を生きろ。土の中も将来のことも誰にもわからん。

世界から見れば地震起きる国に住むなんて正気かと言われるのだから湾岸も小石川も似たようなもの。
生まれた場所なんだからしょうがないじゃん。

>>53958 匿名さん

逃げているのはあなた。地面の固さは様々なデータで判別できる。東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」の結果を見れば、どこが地盤として強固であるかが一目瞭然である。また地盤サポートマップなどの地図で調べれば、揺れやすさや液状化現象危険度などが分かる。

>>53959 匿名さん

豊洲の人達も小石川と全く同じことを言ってますね。笑

真面目な話をすると、これからも不動産として伸びるのは湾岸ではなく山手線内側の高台でしょう。コロナで脱都心と言われたけど、結局、東京は転入超過に逆戻り。それも都心へのアクセスがよく、災害に強い高台が好まれている。湾岸の商業施設なんて金太郎飴の如く似たり寄ったりのチェーン店の寄せ集め。美術館や博物館などの文化施設もなく、単に夜景や海の眺めを知り合いに自慢したい田舎人が好んで住む街だから、すぐに飽きられるだろう。特に新興の大規模タワマンが修繕の時期を迎える頃には色々と揉めそう。ここのスレを読んでいる人の中には、不動産価値は湾岸>内陸高台と信じたいのだろうけど、現実を冷静に見たほうがいい。まあ、私の意見が気に入らず、牽強付会の御託を並べるのは目に見えているが。

>>53964 匿名さん
湾岸には眺望という武器もあるので一定の支持はあると思いますけどね。
ただ交通利便性などの観点からいくと山手線内側のアドバンテージは高いですからね特に放射状に複数の地下鉄路線が交差している場所は強いと思います。東京都の路線図をみると、代表的な新宿、渋谷、大手町、東京なんかは大きな商業地やオフィス街であって、住環境的に駅の近くに住むような街ではなく、現実的ではありません。

それよりも中央線沿いの四谷、飯田橋、後楽園／春日などが縦横に路線が交差しており利便性が極めて高く、生活利便施設も多く住むのに適しています。ほかにもに２路線以上のクロッシングポイントはまだまだあるので、そうした場所も注目されてくると思います。

長文をまとめると、
小石川や豊洲のように埋め立てられた軟弱地盤のタワマンは今後は厳しい、ということです。

水没リスクもハザードマップで指摘されています。

最近山手線の外側に駅近タワーマンションの開発が目立つようになってきましたが、路線が一つしかないことや、高台の戸建て用立地の物件とくらべても高く感じられる（もちろん建物としては戸建て以上の価値があるので当然ではあるのですが）ところがネックになっています。実際ハザードなんかを見ると海や川の近くと比べるとだいぶ地盤や水害リスクなどもマシなんですが、市場の反応はパッとしないですよね。

億出して一生涯そこから引っ越さない覚悟ならもっといい場所に住みたいという心理が働いてしまうのはいたしかたない。

春日は巨大場外馬券売り場もあるし、盛り場としては独身男性に人気だよ。

現にワンカップ酒を持った作業服の男性も多いし。

>>53961 マンション検討中さん
それ言ったら昔福島第一原発のメルトダウン事故のあと、あるイギリス人記者はすぐに国を出るべきだとアドバイスされたらしいですね。東日本大震災で行方不明者２５２３人、死者１万５９００人という話ですが、そんな先進国ないですよ。結局のところ住むというよりは別荘地、極論すればスキーリゾートとしての価値しかないのが日本の現状かと。

有名な表を貼っておきますね。
豊洲の方が小石川より便利だと思いますよ。


【都心限定】利便性ランキング
Ｓランク
山手線
Ａランク
銀座線、日比谷線
Ｂランク
中央線、有楽町線 、大江戸線、千代田線
Ｃランク
三田線、浅草線、半蔵門線、南北線 、丸ノ内線
Ｄランク
新宿線、副都心線 、東西線
Ｅランク
ゆりかもめ

Ｓ＝Ａ＋Ｂ
Ａ＝Ｂ＋Ｃ
Ｂ＝Ｃ＋Ｄ
Ｃ＝Ｄ＋Ｅ

>>53968 匿名さん
未婚単身女性比率を比較すると文京区は女性の比率が高い方だよ。
http://tmaita77.blogspot.com/2017/08/blog-post.html

>>53971 匿名さん

35～44歳の未婚女性が多いというデータが、どうかしましたか？

>>53970 匿名さん
ゆりかもめは豊洲で交差してないけど
日比谷線単独駅だと思った方が...
単純に比較はできないけれど、交通の便だと月島とか大門の方に軍配が上がるのでは
あとJR山手線の偏重はよくない、昭和な匂いがする。

>>53972 eマンションさん
お、痛いところ突かれたみたいだね。マンションを買うぐらいの年代ってことだよ。

>>53965 匿名さん

>2路線以上のクロッシングポイントはまだまだあるので、そうした場所も注目されてくると思います。

販売中のルジェンテ上野黒門町やシティハウス湯島ステーションコートのエリアは、縦（南北）路線で東から日比谷線、山手線・京浜東北線、銀座線、千代田線が、横（東西）路線で大江戸線が交差し、かなり交通の利便性が高いですね。そこに湯島三丁目の古い繁華街の再開発が実現すれば、より住みやすい街になりそうです。実現するかどうか分かりませんが。

ほかに、23区内のクロッシングポイントを教えてください！ 興味津々です。

中年独身女性が文京区にマンションを買うのと、豊洲に若くて美人なママが多いことに、一体何の関係があるのかわからないな。

>>53972 eマンションさん
連投するけどごめんね、
文京区は女性の単身おひとり様がマンションを買う傾向が強い区の一つだと思う。目黒区や港区と同じ女性に好まれる区のグループにある。リンク先でも指摘されたように、やはり治安がいいのが大きな原因の一つだろう。目黒はプライベートでふらりと寄れる飲み屋を求める人には最高だし、文京区は全体におちついた静かな雰囲気を求める人には最高だと思うよ。港区は承認欲求の強い人が買うところかもね。

文京区はマンション安いし、中年独身女性でも買いやすいんだろ。
結婚を諦めた場末感は、豊洲では感じることのできない哀愁だ。

>>53970 匿名さん

そのランクに当てはめると、実は上野の御徒町駅周辺って、山手線、日比谷線、銀座線、大江戸線、千代田線の駅が徒歩10分圏内に入っているので、アクセスの面では強いと思う。街は汚いけど。

>>53970 匿名さん

山手線をSランクに据えている時点でおじさん臭。
丸ノ内線はもっと上でしょ。
信頼できないランキング。

>>53970 匿名さん

ププw
このランキング見て、笑っちゃった。
どうみても都心で働いたり住んだりしたことのない田舎もんが作ったランキングでしょw
とりあえず山手線をトップにしておこう的なw
大手町、東京、銀座、赤坂見附、四ツ谷などを走る丸ノ内線がCランクなはずないでしょw

>>53970 匿名さん

こんな田舎からのにわか都会人がまとめた、いい加減なランキングを信じるなよ。
だから、豊洲住民は田舎者と揶揄されるんだよ。
空気を読め！

丸の内線も大江戸線も、南半分ならいいかな。

北がダメだということがまたしても露呈してしまった、自作自演みたいな流れになりましたね。笑

>>53984 マンコミュファンさん

北側とは、またお馴染みの中央線北側のことかな？
馬鹿馬鹿しい笑
頭の悪さをまたしても露呈してしまいましたね笑

>>53976 匿名さん
ん？
豊洲にいるのは地方出身の勘違い女ばかりだろ。

>>53971
このデータは興味深いね。
女はブランド志向も強いし、治安に対して敏感だからね。

>>53968 匿名さん

おまえのアップデートされていない昭和脳なんていらねーよ。

>>53971 匿名さん

足立区の未婚単身女性比率の低さが際立っているね。

女は外車好きというのと似てる。
単身女性が自分の給料で買う車の外車率も調べてほしい。
自分を低く見られないようにと考えてるのもある。
それを否定してるわけではない。

>>53971 匿名さん
確かにおもしろいね。
女性の比率が低いとこは間違っても住みたいと思えない区だな。

文京区のアラフォー大人女子（）を自慢するスレは、こちらですか

>>53992 マンコミュファンさん

言語能力の乏しいギャルより、経験が多いアラフォー大人女子のほうが人間的に魅力がありますよ。

豊洲をムキになって攻撃していたのは、若い女性に飢えていたからなんですね。

>>53994 マンション掲示板さん

悪いけど、トヨスミンは眼中にないのでお引き取り願います。

地震で死ぬのって火災と倒壊でしょ
木造住宅が無い湾岸はむしろ安全だと思うけど。
液状化で人は死なないし。

>>53970 匿名さん

君は丸の内の上場企業とか永田町とか霞が関にでも勤務しているのかな
それとも彼らを相手にする夜の商売、もしくは大企業に仕えるその他大勢の安月給下請け企業。
さあ、どれかなｗ
ちなみに俺はン十年年丸の内の上場企業勤務だけど、都心が便利なんて思ったことは一度もないよ（寧ろ羽田や新横浜の方が便利だね）
山手線はまず使わないけど日比谷線中目黒～銀座、銀座線の渋谷～銀座間は何千回乗ったかな。
それにしても、今時山手線なんて、昭和の臭いプンプンだねｗ
かといって昭和世代の都民は埋立地なんか糞溜位にしか思わないし、大深度地下鉄なんか不便で使わないものなんだけどね
矛盾しているなあw

>>53996 マンション検討中さん

地震で古い家屋が倒壊すれば一帯はきれいになる。片や軟弱地盤の湾岸エリアでは液状化現象は必至で、人は死ななくても生活の質は下がり、不動産価値も下がる。タワマンなんて目も当てられなくなるよ。

>>53994 マンション掲示板さん

私の職場は汐留の高層ビルだけど、美人は多いよ。
豊洲はどうかな（IH○とマル○○チロの本社に社用で通うレベルだけど、正直パッとしなかったなｗ）

三田線はシャビーだし丸の内線も北半分はいらない子だし、Cラン以下はどうすんだｗ

【都心限定】利便性ランキング
Ｓランク
山手線
Ａランク
銀座線、日比谷線
Ｂランク
中央線、有楽町線 、大江戸線、千代田線
Ｃランク
三田線、浅草線、半蔵門線、南北線 、丸ノ内線
Ｄランク
新宿線、副都心線 、東西線
Ｅランク
ゆりかもめ

Ｓ＝Ａ＋Ｂ
Ａ＝Ｂ＋Ｃ
Ｂ＝Ｃ＋Ｄ
Ｃ＝Ｄ＋Ｅ