23区内の新築マンション価格動向（その67）

株価が下ってても作り手の会社が儲かってる場合
景気が悪くても作り手の会社が儲かってる場合
マンション価格は上がるのか下がるのか

日本人の年収が増えないけれども
都民の年収が維持されていたら
都民の年収が増えていたら
東京のマンション価格はどうなるんだ

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非正規社員の年収ではマンション買えなくても
正規社員の年収が維持されたら
マンション価格はどうなるんだ

マンション検討者の年収が維持されていたら
マンション検討者の年収が増えていたら
東京のマンション価格はどうなるんだ

現実には複合要因であろうが何と何と何の影響が大きいのか

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日本人の所得が何年も増えてないと言っても
作り手は策を練り実行し、マンション価格を上げてコロナ禍で過去最高利益

マンションが売れなきゃ商業・賃貸・海外に経営資源を向けれらる時に
日本を代表する企業でもあるデベなら安売りしてくれるのか
どことどこのデベがブランドを毀損して安く売ってくれるのか
どことどこのデベは競合相手が弱るまで耐えるのか

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日本の人口が減る
東京の人口が減る
23区のマンション購買層の人口が減る
どこが何％減ったらどこのデベが何％安売りするのか

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>>52662 マンション掲示板さん
この記事築古マンションの記事じゃん。実需層が買わないからじゃなく、管理や耐震性に問題があるからって書かれている。ちゃんと記事読んだ方がいい。
問題のない中古物件は実需層に取引されているよ。この記事からの引用
中古マンションといっても、完成してから5年、10年といったいわゆる築浅の価格は新築マンションとほとんど変わらない。いや、むしろ最近は新築マンションの供給戸数が減少していることもあって、築浅の中古マンションの希少性が高まり、従来の新築の相場より高い価格で取引されているものもある。

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マンションを５％安く売り出したら客は気付いて売れるのか
マンションを10％安く売り出したら客は気付いて売れるのか
売出し価格は変えず５％値引く方が客は喜び売れるのか
５％じゃ有難みなくて10％値引く方が客は喜び売れるのか

あそこの会社はすぐ値引くぞ、と噂されても値引くほうが売れるのか
あそこの会社はすぐ値引くぞ、と噂されたら足元見られて売れなくなるのか
どこまで値引くのは通常営業でどこまで値引くとやばい会社と思われるのか

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新車も時計もバッグも安くならない時点でマンション価格が下がるとしたら
それは三菱・三井・住友他大企業の営業がヘタレなのか
商品が高額すぎるからしょうがないのか

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>>52665 販売関係者さん
ハルフラは相場より安いから転売ヤーが集まってるだけだろう。新築マンション購入者に実需が少ないとか根拠あるの？地方移住促進策とかテレワークとか言ってるけどコロナを乗り越えて東京都の人口は増加に転じてきている。ネット情報でタワマンのネガ要素でタワマンの価値が下がってる根拠は？むしろ上がってきているように感じるが

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>>52673 むっちりさん

勿論全部読んでいるよ　というか長年業界にいるからあなたより余程内情に詳しい。
しかし築浅でも新築より高い値段ではさすがに売れないんだよ。あくまでも販売価格は売主の希望価格。大体半年から１年かけて少しづつ下げ最後は１，２割、酷いのは３割引きで成約する
理由は書いたとおりで、今の都内の平均的な新築マンションを買うには世帯収入が１３００万以上必要。でもそんなのは全世帯の４％しかない。しかも子育てや車と両立できる世帯はさらに一桁減る。で、そんな狭い市場全てが潜在顧客でもないんだよ。
湾岸のタワマンも引き合いは本当に減ったよ。外人なんてたまに中国人がいるくらいで実際ゼロ。
皆買いたくても買えない。新築でも審査が下りない。だから皆郊外の２０年以内の中古を買うかそれも無理なら貸を継続する訳だね。今マンションを持っている人も売れないから新しいマンションも買えない。こうしてどんどんお古のマンションが市場に溢れる。


戸建も郊外は駅遠物件ばかり、都内は狭小ミニ戸ばかりで、これらはマンションよりはかなり回転は速いけどそれでも簡単じゃない。駅近は殆ど無い。だからどちらも駅近の４ＬＤＫ車庫付きとかが出れば即売れる。大体１００～１５０㎡の土地が売れ筋だね　

私はマンション業界にいるけど戸建派。それも駅徒歩圏以外は絶対ダメ。社内も社長以下そう考える人が大半だよ。数十年後の悲惨さを知っているからね。耐震性能だけじゃない。
配管、コーキング、外壁、躯体、基礎、RCだろうが免振ゴムがあろうが不安要素だらけ。部材の寿命も解かっている。まともにやれば管理費も修繕費も今の倍以上にしないと持たない。管理費滞納は避けられないし、あげると滞納率が増えいたちごっこになる。

何が言いたいかというとマンションは立地と築年数さえ選べなければいくらでも安く買える（維持費は高いが）し、それは戸建も同じってこと。人気物件はいずれもごく一部の富裕層しか手に入れられないという現実だよ。

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>>52677 販売関係者さん
>私はマンション業界にいるけど戸建派。それも駅徒歩圏以外は絶対ダメ。

徒歩圏の定義がいまひとつわからないが、駅徒歩十分以内の戸建てとなるとかなり難しい気がする。駅前がすでに住専の田舎ってことでしょ？商業地ならビルの谷間になっているだろうし、そもそも価格もかなり高いだろう。それよりは都心のマンションの方が流通の容易さからいって選ばれると思うけどね。

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>>52672 匿名さん

日本の人口が減ることが、どの程度東京の人口に影響するかだね。

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地方都市の親を東京に呼び寄せる、地方の一族の墓を墓じまいして東京のマンション墓に遺骨を安置する、仕事を求めて若者がますます東京に集中する、そんな時代がくるかもな

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>>52657 むっちりさん
>台湾有事やロシアウクライナ戦争など様々な不安要素が渦巻いている。
台湾有事は短期的には無くなったと思う、今はそんなことをしている場合ではない。
ウクライナは膠着状態が続くだろうし、おそらく春から夏にかけて大統領選挙をにらんだプーチンが乾坤一擲の大攻勢をかけてキーウを陥落させるぐらいはやるかもしれない。ただ、ファンダメンタルとしてのロシア外しが促進するだけの話で目新しい変化は起きない。そのうち時がすぎてロシア抜きの経済システムが回り出すと、元通りになるだろう。

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>>52660 匿名さん
買える人もいるよ。リーマンショックのとき自分は買ったよ。投資用だったからもう売ったけど。

>>52661 匿名さん
52658 のリンクを見ると、東京23区の新築マンションの平均価格が、
6120万 (2007) → 5190万 (2009) に下がっている。約15%の下落だね。
平均でこれだから、一部の投げ売り物件だけではないと思う。
今は供給絞っているとは言え、リーマンショック級ならさすがに都心でも10%以上は下がると思うよ。

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日本の不動産バブルはもう弾けている。

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後世では黒田ショックがバブル崩壊の引き金となったと語られるであろう。
平成バブルの二の轍を踏まぬよう徐々に利上げするだろうから前回よりも緩やかに不動産価格が下落する可能性が高い。

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>>52679 評判気になるさん
>日本の人口が減ることが、どの程度東京の人口に影響するかだね。

それが各エリア、各区、各町丁のＡ社、B社、C社でどう変わるかってことだからね。

例えば発売予定の近隣３区で人口１０％減ったとして
倒産しそうなＡ社が人口減にビビってたじろいで安売りするのか
業績絶好調マンション専業B社はブランドに自信ありで維持
大手デベの１角のＣ社はオフィス賃貸、商業、海外事業部の他部門が好調の中、部門ごと出世を諦めて売上・利益減の予算設定で通用するのか
あるいは売上は諦めて設備ガクンと落として利益確保目指すのか

同じマンション屋でも戦略は変わってくるわな。

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変動金利が上昇するまでまだ猶予があるからその間はババ抜きの最終局面が続く可能性はある。
今回のバブル崩壊ではババは外国人に掴んでもらいましょう。

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>>52686 匿名さん
変動金利上がるとマンション価格下がるって、10年前からよく聞く話だけど、変動金利がどのくらいに上がると、マンション価格はどのくらい下がる想定なの？

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>>52677 販売関係者さん

まぁ安く買いたいってのはわかるけど、たまに出る掘り出し物を買うかわからん素人に紹介してくれるほど、甘い世界じゃないよね。

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>>52687 検討板ユーザーさん

変動金利は、皆が騒ぐほど上がらないでしょ。上がるときは賃金が上昇するとき。昔の7%とか８%なんて、まず考えられないし。変動が上がって破綻する購入者は、ローンの返済負担率を計算できない人だよ。

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>>52669 匿名さん

会社が儲かってたら株価上がるよね。

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>>52689 匿名さん
賃金が上昇する時ではなく、賃金が上昇した時ですね。

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>>52691 匿名さん

正確にはそうですね。失礼しました。

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金利を加味して35年フルローン組んだ場合の毎月の支払い額が同程度になるようにマンション価格は調整される。
実需層にとって最も重要なのは、支払い計画が立つかどうか（月何万円住居費を支払うか）だからだ。
変動金利が0.5％上昇すれば１割弱下落、1％上昇すれば２割下落というイメージ。

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好景気かつ賃金が上昇しないと金利は上昇しないなんて詭弁を本気で信じてる奴おるんやな。
スタグフレーションと言う小学校の社会で習う概念すら知らずにイキって金利は上昇しないと息巻いてる不動産屋が多くて笑うしかない。

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今の不動産市場は投機マネーが入り込んでおり日経平均と半年遅れで連動している。
このまま日経平均が戻らなければ釣られて不動産価格も下落する。
素人はどうせ分かんねーんだから難しい事考えないで日経平均だけ見ときゃ良いよ。

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>変動が上がって破綻する購入者は、ローンの返済負担率を計算できない人だよ。

ところが決して特殊なケースじゃないから
世の中こんなのいくらでも出てくるから怖いわな。

それでも今のところ日本もなんとかうまいこと回ってるもんな。

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半年遅れで株価に連動もしてないし難しいわな。

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株価と連動してるのは都心、湾岸など一部の地域だけだろ。

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株価に半年遅れで連動するのは

1.なんとなくの雰囲気

2.株価変動1パーにつき不動産価格概ね○パー

3.縦軸横軸いじってデータ、グラフ作るので毎回大きく変わる

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単純に実需エリアは10年前の相場の二倍が上限と思えばよい。
なぜなら平均年収横ばいのまま１馬力→２馬力がメインストリームになったから。

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株価に半年遅れで連動してるのは

1.不動産市場(何とは言わない)
2.日本の新築マンション市場
3.どこかの新築マンション市場
4.どこかの中古マンション市場
5.オフィスビル市場
6.なんか昔そんなグラフ見ただけ
7.知らんけど

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>>52694 匿名さん

金利は上がるのではなく、上げるのだよ。

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これから価格下がるって言う人は、売り物欲しい業者だけだと思ってたけど、そうじゃない人もいる？

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金利金利ってみんな言っているけれど、実質金利と名目金利って聞いたことがある人手を挙げて（笑

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今は期待インフレ率が上がっているので、借金して何か買うならいまのうちだよ、と燃料投下

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>>52705 匿名さん

そんなことしたら嫁が口から火を吹くよ


by23時に新橋でネクタイ頭に巻いてるリーマン

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>>52688 eマンションさん

掘り出し物なんてないよ。

不動産業界に売却相談する前に個人オーナのツテで金融筋から得意先（殆どの場合富裕層）に情報が伝わるので、市場に出る前に優良物件は売れてしまう。
何故なら不動産を手離すことは恥という文化が富裕層にはあって、世間体を気にする売主が極力一般媒体に出る前に高く処分したいと考えるのが普通だからね。
売れなければ業界にも情報が伝わるけど、一般に出す前に事前相談客に真先に伝わる。ダメなら横繋がりの融通、最後にレインズとか一般広告に出す（地域の折込が先）流れなので、ネットで広告が見られるのは下流つまり残り物ばかりということ。とは言え売主も売り急ぐときは最初から公開売却を希望したり、差し押さえやタイミングもあるので、きわめてレアだけど必ずしも残り滓ばかりでもない。（マンションはほぼろくな物件がない）
土地も中古も販売情報もないのにいつの間にか持主が変わるなんてのが日常だよ。

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あらゆる市場金利の指標となる、国債金利がアベノミクス以前の指標まで上がってきていて、今後も上昇トレンドなわけだけど、何か意見の言いたい変動信者おる？

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一見、掘り出し物が有ると無しで逆の話をしているようで
中身はまあまあ、同じことを言ってるな。

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>>52708 匿名さん
短プラをいつ上げるかだね。
支持率低いから当面は難しいかもね。

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年が明けたら残り４戸に減っていた

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是非続けて。
仮説ABCもその答えも、逆説も希望も全部書いちゃっていいよ。どんどん進めて欲しい。

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>>52710 通りがかりさん

短プラ決めるのは各金融機関ね。

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>>52713 匿名さん

その短プラは政策金利連動と嘯く輩がいますが、政策金利は日銀からの調達価額なだけであって、そこにどれだけ利率載せて売る（養分に貸し付ける）のかは各金融機関の自由裁量です。

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某物件、なんだかんだ言ってサクッと売れてしまった。
去年売り出された時には、この駅遠で坪500台どうよ、って言われていたんだけどね

今じゃ全然安く見える。それがインフレであり、これからもっと上がるんじゃないかと思うのが期待インフレ率。じゃあ来年は何パーセント上がっている？千円で買えたものが千とんで五十円になるなら、十円ぐらい利息払ってでも今買った方が勝ちということになる。

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>>52714 匿名さん
誰も借りれないほど利息を上げるほど、金融機関もバカじゃないわな。
金利が上がる、そのうち誰も借りれなくなるなんてことはないのだよ。銀行潰れるわ、そんなことしたら。

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>>52715 匿名さん
>去年売り出された時には、この駅遠で坪●00円台どうよ、って言われていたんだけどね

マンションは日本全国そんな感じが続いてるね。

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まあそれも岸田が終わらせようとしてるね。
ここから逆回転の始まり。
まあそりゃそうだ。アベノミクスで儲けた国民は私を含めてほんの一部。総理大臣として不動産価格の高騰を止めるのは正しい施作だよ。

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>>52698 マンコミュファンさん

過去13年分のデータを持っているので自分で計算しているけど、23区新築マンションの平均坪単価と日経平均株価の相関は高いよ。連動と言うより、日経平均株価に4カ月から半年ほど遅れてゆるやかに追従している。（各データは移動平均した値で評価）
ただし最近はハルフラの影響か、あるいは価格の上限に近づいたためか、以前よりは相関が低くなっている。コロナバブルで株価はかなり上がったがマンション価格の上昇が以前ほどではない。ここ3年は、日経平均株価が2割変化して、その状態が継続するなら23区新築マンションの平均坪単価は5～10%変化する関係。
参考までに株価の移動平均は一旦下げ止まる傾向が出てきたので、データ通りなら昨年下落したマンション価格（★）は一旦横ばいになるはず。

★知らない人も多いと思うけど、
2022年度上半期（2022/4～2022/9）の23区新築マンションは前年同期比で１割下落している。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/523/2249sk.pdf
都区部の前年同期比
　平均価格　-10.6%
　m2単価　　-10.8%
　専有面積　 +0.3%

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>>52714 匿名さん

そんな建前信じてる人いるんだ。
自由裁量だけど、実質は決定権無いよ。

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タワマンブームは終焉を迎えると思う。
近々都心中古タワマンの価格下落が顕著になりだし、投資家どもが一斉に見切り売却を始め、下落臨界点を迎えるだろう。
その後数年は価格破壊が続き、下値が見えない展開が続くと思う。
あくまで個人的予測だが、２０年ぐらい市況を追いかけてきたから感じるんだ。

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>>52721 マンコミュファンさん

都心の前に武蔵小杉が先行して下がるんでないの？

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ハイパーインフレさえ起こらなければ、需給バランスの関係で
10年以内に都心タワマンは新築で坪3百万
築浅中古や郊外は軒並み2百万程度に下落すると思う

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>>52723 匿名さん

あんたが一番や！あんたのそのマグロを見る目は誰も勝てんで、ホンマ。

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>>52721 マンコミュファンさん
>あくまで個人的予測だが、２０年ぐらい市況を追いかけてきたから感じるんだ。

２０年追いかけてなぜ１戸も手に入れられなかったのか。
これが市況を見る目と金を稼ぐ才覚は別という証なのか・・・

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>>52716 匿名さん

アホですか?高利回りの国債買えば良いだけです。

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>>52726 評判気になるさん

いやん、そんな高校時代はエースで４番？当たり前やん
みたいな話されるとビッグやワイド思い出すわんｗ　わんわん

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ワリチョー、
リッチョー？

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>>52728 検討板ユーザーさん

ｗｗｗ
当時、スタッフも客もドロップアウトした人みたいなところでバイトしてたけど
先輩（実家そこそこ金持ち/本人ひねくれ者）が色々投資やってて都会って凄いな
と思いました。

新卒が入社するような世界ではなかったのでまともな経歴の人は誰一人いませんでしたが、バーの店長になったり、動物のブリーダーになったり、不動産・コンビニのオーナーになる人など田舎から出てきたばかりの人間にとっては一流大学・一流企業を目標にしてるのとは違った世界で新鮮に感じられました。

今となってはそんなのよくある普通の話じゃん、って思いますけど当時は
東京にはこんな泥沼のような世界でもこういう人がいるのか、と驚いたものです。

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インフレが始まっているので、実質金利はさらに下がったと考えるべき。もちろん将来ローン破綻が懸念されるような無理な借金はしていけないという基本は踏まえつつ、マンションは買い時だと思う。

特にこれから郊外物件は質の低下や狭小化が進むので、都心の高額物件を見た目でグロスをみるとこれは安いと錯覚させられる可能性がある。安いなりに高い、なぞなぞのような物件がこれから増える。物件の選定は慎重に。周辺の築浅とくらべて低仕様だったり狭小だったりする物件には注意しよう、築古になっても売れると思える物件を探そう。

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>>52730 匿名さん
インフレ時代の生き延び方の知恵は過去を振り返ればいくらでも示唆はあるだろう
日本だと明治維新や敗戦時のモノの価格変化がそれを物語ってると思うよ
藩札や戦時国債がどうなったのかよく見ておくといいんじゃないかな

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どんなときでも、今が買い時、は不動産営業の基本トークですもんね。
それに合わせて屁理屈を考えるんでしょ？

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都心の新築マンションのコストカット、質の低下、狭小化もかなり進んでいると思うけどね。
自分はかなり前に購入意欲なくなった。中古でたまにいいなと思うものは2億、3億という感じ。

食品やエネルギー価格のインフレが始まる10年も前から、株や不動産の資産インフレは始まっているので、今がマンション買い時と煽っても、実際に買う人、買える人は少ないと思う。

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山手線内側、駅近、高台（ハザードマップ白）にあるマンションを買っておいたほうがいいですか。

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>>52734 匿名さん
株はクロテン前のボロ株、不動産は都心の一等地がセオリー中のセオリーやろ

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>>52733 匿名さん
例えば長野とか栃木のリゾートマンションが暴落しているのを例にあげて、マンションはダメだとかいうロジックがあるね。でも熱海駅徒歩十分程度のリゾマンとかは結構値段が維持されていたりする。ところが少し離れて車で十分も走るとガクッと安くなったりする。結局のところは交通利便性を軸とした立地なんだよね。

繰り返すが交通利便性、ことに都心へのアクセス性は重要で、妥協して郊外に買った場合には駅へのアクセスとかには注意したいね。バブル以前は土地ならなんでも値上がりすると無節操に田舎の土地を買い漁るという現象があったようだが、さすがに負動産が続出した。郊外に妥協するのはいいんだけど、そこに自分が住んで暮らしやすいかどうかという視点は忘れてはいけないと思う。日照や建物の広さを重視する戸建て派が陥りやすい罠がそこにある。

とはいえそういう点をクリアできるなら、買えるならば買った方がいいというのは間違いないと思う。世界がインフレなのに、日本だけインフレにならないというのはやはりおかしなこと。スナック菓子の袋の中身が減ったりするように、同じ金額で買えるのかもしれないが、今後は立地や仕様の質が大きく劣化するだろう。良い場所は全部賃貸しか建たなくなる。もうそんな時代がはじまっている。

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オレも同じく北参道パークタワーの検討を最後に購入意欲は無くなった。それからはジジイの日記が中心になったよ。その時より今の方が高そうだから問題外だね。

ここで営業トークとか売り煽りってよく言われるけど、ここで頑張って何かあるのかな？

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>>52736 匿名さん
スミフの住宅事業政策は参考になるんじゃない
超一等地はラトゥールシリーズにして賃貸住宅として保有し続け、そうでない土地は一般分譲して資金を回転させて売上高計上
超一等地は価値が上がることはあっても下がらないから売却する必要はないということでしょう

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>>52732 匿名さん

どちらかと言うと、今が高値だから売り時と煽るのが業者。売り物を確保するのが基本。

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>>52736 匿名さん
だから、日本ではインフレが始まるずっと前から資産インフレは始まっているんだよ。これまで値上げせずに頑張ってきた食品や日用品の価格と、建設コスト以上に利益を上乗せしてぼったくってきたマンションの値動きが今後同じなる保証はない。

自分は利便性重視なので都心で探していたが、既に都心でも立地や仕様の質がかなり劣化している。個人的にはほとんど日当たりもなく薄い壁や床の70平米程度の新築マンションに1.5億以上は出したくないな。
3億くらい出せば都心の新築でもそれなりの物件が買えるんだろうけど、買える人少ないでしょう。

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山手線内側、都心直通路線の駅近（徒歩5分以内）、高台を必須条件とした物件の場合、坪単価いくらまでだったら買いですか？

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短プラ上げると住宅ローン破産より、中止企業の倒産増えて失業率上がりそう。

今の政権ならやりかねないけど。内需頼りの日本経済が縮小していくのは悲しいね。

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>>52740 匿名さん
>建設コスト以上に利益を上乗せしてぼったくってきた
建設コスト以下にしたら赤字ですがな...
築20年程度まで広げれば都心でも買えないとまでは言えないんじゃないですか？

今の新築の供給数からいって、10年後は築浅自体もかなり希少になると思います。築古でも管理がよけれ値落ちは少ないと思いますよ。

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相続とか転居で築古は常に出ますし、一般に素人の持ち物だとチャレンジングな値付けをしない場合も多いです、丹念に探してみたらいかがでしょう。

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アマンレジデンス
ペントハウスにあるマンション
買っておいた方がいいですか？

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>>52743 匿名さん
書き方まずかった。
建設コストの上昇以上に、デベが利益を上乗せしてぼったくっていると言いたかった。
ここ数年、マンション価格に占めるデベの利益率がかなり上昇しているので、新築マンションの価格上昇は建設コストの上昇より、デベの利益の上乗せの影響の方が大きいということです。

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52746の言う通りだな。
決算みればはっきりしているけど。

2部屋5000万で売るより1部屋1億で売ったほうがはるかに儲かるもんな。

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>>52745 検討板ユーザーさん
国税庁がたわまんの相続税評価の見直しを宣言してるから、買うときと売るときで相続税圧縮効果がどれだけ変化するのか、その程度次第で大きく判断はかわってくると思うが、、、

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>>52730 匿名さん

すげえ、この期に及んで未だに買い煽りしてるw
まあ不動産の煽り文句はなんでもあるからな。
今はアベノミクス終了で不動産投資家は手仕舞いに動いている時なのにね。

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>>52746 匿名さん

マンションに限らず値上げはしょうがないよね。

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>>52732 匿名さん

>どんなときでも、今が買い時、は不動産営業の基本トークですもんね。

客の立場としてはそういう嫌みの一つでも言わなきゃやっとれんけど
まあ、実際そうなっとるもんなw
なかなか辛いところよ。

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大手が潰れるくらいのビッグウェーブがほしい

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>>52756 マンション検討中さん
>大手が潰れるくらいのビッグウェーブ
大手がふっとぶぐらいの大事件ではあなたもタダでは済まないでしょ

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ITバブルもエンロンの不動産バブルも誰もバブルと気づかなかったの面白いよね。
市場に自浄作用なんて全くないし、弾けないと終わらないとか。

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>>52757 匿名さん
「俺には影響ないままビッグウェーブがほしい」ってことかと。

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都心、または都心近傍の街のランドマーク物件さえ買っとけば結局大丈夫
そこが買えない人はもう諦めるしかない

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>>52756 マンション検討中さん

それはもう大地震やろ。

というのはさておきもう段階利上げしたら、流石に大手も真っ青ちゃうかな。
あー、やっぱり日本も他国に追随していくのね、って。

現状のインフレ状況だと高齢年金国家の日本としてはインフレ抑え込みに走りそうやけどな。
まあ岸田と次期総裁が決めることよ。

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このまま不況になると大手メジャー7とかは、
中央線南側＋山手線内側にしかマンション建てない時代になりそう。

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>>52768 匿名さん

なんで中央線南側に拘るんだよ、この田舎もんが！
文京区にも良質な土地がたくさんあるだろうが、この田舎もんが！

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中央線南側＋山手線内側の呪文をずっと唱えてる人いるけど、高台のまともな立地って麻布台、白金台、城南５山、青山辺りしかなくない？港区なんて半分ぐらい低地でしょ。しかもどこも羽田新ルート直下の騒音地帯だし空いてる土地なんかないし。

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コロナをスルーして外国人の入国が増えれば
羽田新ルートの飛行機が大型化したり便数が増えたりするんだろうね。

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経済価値でトップなだけでなく、
緑被率は、港＞千代田＞文京、で
港は、皇居のある千代田を上回る。
港区の再開発力は頭抜けてる希ガス。

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>>52771 匿名さん

住宅はやはり広い土地を占有できる戸建てにはかなわない。
用途地域で言えば一周低層住宅になるけど、港区には高輪4丁目の猫の額ほどの土地しかない。それ以外は戸建に不向き（鑑定業界でいう最有効使用の法則に反する）で
普通は中高層マンションを建てる。戸建売るよりはるかに儲かるからね。
（但し数十坪レベルの土地じゃマンションも建てられないので仕方なく戸建やペンシルビルになる）
時々広い戸建もあるけど、彼らこそが真の余裕ある富裕層。
もしくは青葉台や松濤、田園調布などの戸建住民がお金持ちと言える（物件は少ない）
彼らは都心部に賃貸マンションやビルなどと所有しているケースも多いよ。

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>>52773 通りがかりさん

文京区は教育がしっかりしているし、暮らしやすいよ。東大本郷キャンパスや小石川植物園もあって、港区を礼賛する皆様が思っている以上に、緑が身近にありますよ。

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>>52759 匿名さん

残念ながらスレ民で影響ない人間はいないだろう

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>>52775 マンション検討中さん

文京区には東京ドームシティとか谷根千とか湯島天神とか、日本を代表する観光スポットもたくさんあります。ギロッポンのような、イキった輩が徘徊する場所はありません。

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>>52777 匿名さん
ステーキ屋がウルフギャングとかピータールーガーじゃなくて、せんごくってところがなあ。もちろん美味しいのだけど日常感バリバリ。文京ガーデンあたりにできないかねえ、かっこいいステーキハウス。

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PC千代田富士見が2014年に竣工して、近所にソンブルイユができたのが2017年、3年のタイムラグがある。PCタワーができることで、着目した業者が企画して店を開店するまで3年程度の期間が必要だということだろう。

PC文京小石川は2021年に竣工した。文京ガーデンの地下鉄入り口も今年の秋には竣工するようなので、来年2024年あたりから文京ガーデンを中心に周辺にシャレオツな店が増えてくるんじゃないかと思っているんだが。ダメかな...

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23区マンション民、文京がどうので日常の空気を作りたいご様子~

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文京区にシャレオツ求める人はレアだよ

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文京も台東区も町づくりがいかんな
そもそもマンションで人口を増やそうという考え方がセコイ
区役所の開発担当に、住宅街隣接の自由が丘や中目黒あたりを
散歩させないとだめだな　
商業地ばかりの港区や中央区じゃまるで参考にならないから

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住んでいるとカッコいいと思う街ランキング

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000237.000087626.html

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>>52775 マンション検討中さん

小石川植物園行ったことない文京区民は多いやろ

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>>52775 マンション検討中さん

緑が身近にあるかどうかの指標が
緑被率やで
皇居で稼いでる千代田区以外は

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城南だけどうちの近所は公園が沢山あるし庭にも近所のおうちも緑だらけ　軽井沢にも別荘もあるし
なので、緑だけは誰にも負けんぞ
まあ春から夏は草取り、秋冬は落葉掃きばかりだけどｗ　でも、それがまたいいのよｗ

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>>52778 匿名さん

ハンバーガーのファイヤーハウスとかはあるよ、文京区本郷に。知ってる？ 本郷の焼肉ジャンボも人気店だよ。

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>>52785 マンション検討中さん

だから、文京区は緑が身近にあるよ。文京区のことを知らないで、緑を語らないでほしい。

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>>52773 通りがかりさん
緑被率って嫌悪施設エリアが高かったりするからな。夢の島とかも緑被率高い。

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>>52783 匿名さん

田舎もん丸出しのランキングw
こういったところは、住むのではなく、買い物で行く場所。
もう一度言う。田舎もん。

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>>52790 検討板ユーザーさん

ほう、自称都会もんは湾岸の埋立地の出集合住宅ですか笑

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>>52788 評判気になるさん

自分は城南だけど千駄木には親類も居るし昔から知っているよ　　
好きな場所は本駒込界隈や関口あたりだな　ビルだらけの港区なんかよりは全然いいよ
ただ六義園も（小石川植物園も）無料で開放すべきだな
余程治安が悪いのか、山の手線内は殆どの公園が有料というのは痛いね
うちの近所は（洗足池公園、せせらぎ公園、多摩川台公園　等々力渓谷、砧公園など）皆只だよ

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>>57292　の続きです。

例えば洗足池公園は↓こんな感じ。ストビューもあるのでデジタル散歩してみたら
公園や近所の町の雰囲気が分かるよ（その他の主な公園もパークナビの中に紹介されている）
https://parknavi.info/senzokuike/newpage1.html

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>>52793 匿名さん

>52792 じゃないですか？
洗足池公園の情報、ありがとうございます。素敵な場所ですね。

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>>52791 匿名さん

自称もなにも都会人だよ。ちなみに、都会人は湾岸なんて興味ないね。

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>>52792 匿名さん

上野恩賜公園は無料ですよ。三四郎池のある東京大学本郷キャンパスも無料ですよ。

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マンション民、地域の話題で日常を語るしかないほどこじらせちゃってるのな

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>>52787 マンコミュファンさん
いや、そういうおいしい店があるのはよくわかっているんだけど
文京区の飲食店って一般にカジュアルラインなんだよね、講義の合間に学生がふらっと寄るノリでしょ。ファミリーで特別な日を祝うような店が足りない。カレー屋とかもそんな事を看板に書いている店が最近できたが、そういう店が近所にあってもいいと思う。

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>>52798 匿名さん
東大構内に高いフレンチあるじゃん。ビジネス関連のフォーマルな会とかでもよく使われる。

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>>52798 匿名さん

文京区は路地裏に洒落た人気ビストロ店か結構あるよ。それこそ記念日のときに予約するような。みんな知らないだけなんだろうけど。

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>>52797 ご近所さん

>地域の話題で日常を語るしかないほどこじらせている

これは大いなる誤解です。文京区を中央線線路北と揶揄したり、大衆向けのお店しかないと書き込んだり、被緑率が低いと断定したりと、差別的または誤った情報を書き込む世間知らずの方々に対して、単純に文京区の正しい情報を書いているだけなんです。そりゃあ、港区のほうがオシャレで人気があるし、マンションの坪単価が高いのは紛れもない事実です。昨今の再開発の進展にもすごいの一言です。でも逆の見方をすると、再開発が進んでいない文京区には可能性があるのだと考えています。別に城南を非難するつもりはさらさらありません。文京区も住環境としてはいいのだと主張したいのです。

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>>52798 匿名さん

東大の弥生キャンパス（文京区）に、一般の人も利用できるおしゃれなバーがあります。

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張り付いています。

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＞中央線南側＋山手線内側

これを書くと線路北の人達が発狂しますよね。
長文連発しているところを見ると、大半は文京区の人達かな。

キモ。笑

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幼稚だな

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北部マンションを掴まされた人達の神経逆撫でするのは、よくないよ。

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>>52804 eマンションさん

キモいのはお前だよ。

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文京区民の地元愛すごいよな。２３区の個別スレッドもまともに機能しているのは文京区だけ

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まあ住みやすそうではあるな　港区の辺鄙な低地とか集合住宅よりはいいだろ

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>>52809 匿名さん

文京区民はネットだけじゃなくてリアルでもプライド高いからね。

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実際、マンコミュ、マンクラ的港区への憧れはあったとしても
現実社会では港区が異次元過ぎてまたちょっと別枠だったりするしね。

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港、渋谷が上位私立だとすると文京区は国立みたいなイメージはあるな。
東大が理由というより固いイメージがそう感じさせるのか。

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>>52809 匿名さん

文京区は他の区に比べて、住民の均質性が高いような気がします。

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文京区が若者世代に避けられる理由がよくわかりますよね。

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若い単身者は安い埼玉とか千葉に住むんじゃない？
昔東池袋に店を出す時マーケティングデータではあの辺の集合住宅はほぼほぼ30代単身者で埋め尽くされてたな。タワマンが建つ前だから今は少し違ってきているかもしれない。

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>>52815 匿名さん

釣られてあげるけど、若者って何歳なの？

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文京区は老害だらけでまともに住めんだろ。
アソボーノ行ったとき子供に怒鳴りつけてくるやつとかいたし。

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>>52816 匿名さん

東池袋は豊島区だよ。いくら豊島区の影が薄いからって忘れるのはひどいよ。

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>>52816 匿名さん

なんで文京区の話の流れで東池袋が出てくる

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>>52815 匿名さん

若者にとって文京区は面白くないだろうけど、家庭を持ったら文京区は案外住みやすいかも。ただ、今のマンション価格じゃ、普通の家庭は厳しいだろうね。郊外まで探さないと。

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>>52818 匿名さん

まあまあ
貴方もあと20年、いや10年もしたら老害って陰口たたかれるんだから
怒鳴る爺さんも昔はそれが当たり前だし、親が放任で躾けないのもまずいんでないの

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>>52818 匿名さん

文京区の肩を持つわけじゃないけど、この話、別に文京区に限ったことではないだろ。そもそも、あなただって老害になる可能性があるんだから。文京区を批判する材料として弱いよ。

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文京区民の無価値なプライドは、都心に住めなかった人生の敗残者のストレスが根底にあるのでしょうね

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>>52824 匿名さん

リーマンじゃ都心に住めないんだから
それは事実上リーマンの抱えるストレスと言える。

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文京区民はプライド高いというのはここでも何度もお伝えしてきたが、金で負けても知性で港中央新宿渋谷に負けると思ってない、みたいなのはあるからな。

ライバルというより違うカテゴリーの選手ってところだな。

逆にそういう文京区を面白くない、嫌いという層も含めて人間は面白いね。

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そこで世田谷の出番なわけですよ、っていうね。

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>>52824 匿名さん

文京区も都心だよ？

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そして目黒の知らん顔。

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誰の邪魔もしない、誰からも嫌われない、自慢しないけど一目置かれる、そんな目黒も捨てがたい。

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江東区を兄弟だと思ってる江戸川区と
昔の俺とは違うとシカトを決め込む江東区。

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>>52824 匿名さん

横から失礼　
知っていると思うけど港区は城南だよ　都心とは正しくは皇居の外堀、精々八重洲までだね。
港・中央区も線路の外側は近世まで海。一帯はお上りさんはご存じないだろうけど元々被○別○落
中央区は数万人のボートピープルがオワイ船で生活した溜まり場。港区も屠場とか嫌悪施設だらけだよ
一方、山手の高台にある文京区は、歴代総理の邸宅が数多くある場所。皇族の菩提寺もある。
お上りさんも知ったかぶりしてはダメよｗ

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>>52832 匿名さん

そうそう文京区は由緒正しい場所であり、文京区を蔑む人は田舎者だよ。

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>>52819 eマンションさん
>東池袋は豊島区
東池袋は文京区に手が出ない人の代替地なんだよね。某文京区不動産系ユーチューバーも文京区内に手が出なくて東池袋に買ってる。

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>>52820 検討板ユーザーさん
単身者が多い街の一例として

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>>52827 匿名さん

いやいや、戦前から世田谷区南部に住む末裔住民の私がいうのもなんですが、
どんな都心でもタワマンなどのお上り住民だけには勝っていると思いますが
港区でも麻布永坂町や3Aの高台や、文京区、千代田区、新宿区、渋谷区、目黒区の旧お屋敷町の邸宅に住まわれる方々に逆らうなんて、滅相もございませんｗ

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自分の知り合いでも江東区とか江戸川区住むような奴は大抵地方民っていうのはあるな
やっぱ浸水リスクとか分かんないのかね

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住むとしたら山手線内側、高台だね。

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>>52834 匿名さん
必ずしもそうとは言い切れないけどね。東池袋のタワマンの相場は500弱～700弱万
文京区の一部ブランド地域以外とは差がないどころかむしろ上まであるだろう。そもそも、静かな環境を求める文京区のマンションが欲しい方と利便性や娯楽を求める層が多いであろう東池袋とは基本的に客層が違うと思うけどね。
実際、私も文京区の物件と豊島区の同じような価格の物件どちらを買うか迷って、利便性や娯楽施設の多さ再開発などを考慮して最終的に豊島区にしたよ。

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>>52831 匿名さん

江東区は所詮江東区でしょ
豊洲は六価クロム汚染の東京毒ガス工場、夢の島は蠅の大群と放射能船の野ざらし、砂町は糞尿処理場の垂れ流し（今でも大雨の後は荒川河口の新砂水門付近に流している）　ま、汚れ役を引き受けてくれるのは有難いけどダンプが多すぎる。
内陸は全域ゼロメートル地帯だから、葛西臨海公園が親水公園で綺麗な江戸川区の方が余程イメージは良いと思う
私は江東区のマリーナに船を置いていたけど、大雨の後は運河が茶色く濁り、しかも臭くてとても船に乗れません。なので船を神奈川に移しました。

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>>52839 匿名さん

何言ってるの？ 文京区のほうが高いよ。これから再開発もポツポツあるし。

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>>52841 マンション検討中さん
例えば、江戸川橋とか護国寺とか新大塚の中古マンション相場は東池袋より低いよ。もちろん本郷とかには負けるけどね

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ハハハ。

文京区を少し小馬鹿にするだけでこの大発狂。

キモいと言われ続けても最早なりふり構わずって感じかな。

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＞金で負けても知性で港中央新宿渋谷に負けると思ってない


残念ｗ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95173/

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文京区民と文京区アンチの戦いは頼むから別のスレッドでやってほしいな

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>>52842 匿名さん

豊島区くんだりが文京区本郷に敵うわけない。旧本郷弓町の辺りなんか、立派なマンションが建ち並んでいるよ。

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>>52837 eマンションさん

都民なら小学校で江東ゼロメートル地帯とか夢の島の由来とか習うからね
でも地方では教えないと思う。
因みに昭和50年半ばまで江戸川区はレンコン栽培と金魚の養殖が盛んだったらしいけど（東西線から一面の蓮畑が見えたと父がいっていた）
江東区は夢の島のゴミ山の悪臭と豊洲の東京ガスの煙が強烈だったみたいだよ。
台風でしょっちゅう水浸しになるのはどちらもだけどｗ

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>>52846 口コミ知りたいさん
まあそれでいいけどさ、同じ城北同士仲良くしようぜ

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>>52848 匿名さん

文京区、サイコー！！(^_^)

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>>52844 匿名さん

港も文京も世田谷も目黒もほぼ同じじゃん
やはりというか城東や城北って低いんだね
でも大学と言ってもピンキリだからなあｗ
幾ら進学率が高くても日大や明治じゃなあｗ

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>>52844 匿名さん

独り話のレベルが低い

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>>52838 匿名さん
>住むとしたら山手線内側、高台だね。

東京に慣れた頃にそんな事を言ってみたりするｗ

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あると思います

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>>52852 匿名さん
東京の高台で育った人は埋立地や隅田川の向こう側は住むところじゃないと思ってます。
タワマンみたいな高層ビルは見飽きてますから、全然憧れないし、ありがたみもありません。
城東や埋立地を喜んで買うのは千葉県民や田舎の人です。

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マウント取り合いしても、東京は所詮東京。
どこも住みにくく、本来は人が住む場所じゃない。
企業や大学があるから已む無く暮らしている労働者の街。

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>>52855 マンコミュファンさん

じゃあ、おまえさんはどこが住みやすいと思うの？

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東京に住むことが当たり前。
東京は便利。
港区に住めば勝ち組。
という狭い視野から脱却すれば、自分や家族が住みやすい場所が見つかるかもよ。
リモートで学習も仕事も出来る世の中、日本の東京にこだわり過ぎない選択肢もあることを言いたいだけ。

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まぁまぁ^ ^
文京区と江東区は似たり寄ったりだし、揉めるのはわかるけど^ ^

とりま、
中央線南側＋山手線内側なら、どこでもいいじゃない

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>>52844 匿名さん

なるほど。
文京区の大学進学率はあまり高くないですね。
身の丈にあわぬ苛烈な小受中受で燃え尽きる子が多いのでしょうか。

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>>52859 匿名さん

どんぐりの背比べでしょw

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大学もお金がかかりますからね。
大学進学率はその辺りも関係がありそうです。

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文京区は湯島のDEEPな風俗街やラブホテル、後楽園の巨大場外馬券売り場など、射倖心を満たす独身男性には最適の場所だ。

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>>52862 匿名さん

文京区はそういったレジャースポットのほかに、日本の最高学府・東京大学、湯島天神や護国寺などの寺社仏閣、谷根千などの下町、六義園や旧岩崎邸庭園などの庭園、小石川植物園などなど、いろいろな顔があって楽しいですよ。

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米株は上がってきて溶け具合が8%改善、寝起きが良くなった。大川2月、堀古は春に高値を付けると予測しているけど上がれって感じよ。

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＞文京区は湯島のDEEPな風俗街やラブホテル、後楽園の巨大場外馬券売り場など、射倖心を満たす独身男性には最適の場所だ。

人目を気にせず欲望を爆発させるのには最高のオトコオトコした場所ですよね

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>>52865 匿名さん

湯島とかは昔は男娼の街だったからね。食欲にしろ性欲にしろ欲望のある街が発展するのは万国共通。

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一昨年くらいに捕まった50人連続レ◯プ魔って、たしか文京区民でしたよね。
本郷か小石川か、その辺りだった気が。

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>文京区民はプライド高いというのはここでも何度もお伝えしてきた

>逆にそういう文京区を面白くない、嫌いという層も含めて人間は面白いね。


ものの見事にこの流れになりましたｗ

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港区に馬鹿にされるのは頭にくるけど
かといって文京区が港区を馬鹿にするのはもっとムカつく
みたいな事が人間にはあるからねｗ

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野球　　　巨人・阪神・その他の関係
ラグビー　早稲田明治・帝京の関係
全般　　　早慶・その他

.etc

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人間はどれだけ仲良くても、夫婦でも親子でも嫉妬するしね。
旦那が嫁の年収に嫉妬することもあるのはイメージしやすいが
嫁も旦那の年収が増えて嫉妬する流れもあるからね。

外野が夫婦で収入増えりゃより良いマンション買えて暮らしが楽になるのにって思っても、当事者は最初はそう思ってても途中からレールやスピードが変わって険悪になってしまったり。

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ここでは、区対抗論議が盛んだけど、
どこかのスレみたいなマンション対戸建の議論にならず
ホッとしています(笑)

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>>52872 マンション掲示板さん
区対抗ってのもネタがないから一時的に乗っかれる遊びみたいなもんだしねｗ

あと、マンションvs戸建て論とか二元論みたいなのはどっちの極端派も駄目だな、って思うハメになるよね。

世の中の大体の事ってのはいい面と悪い面があるんだから、
極端に持ち上げるのも極端に悪くいうのもどっちも排除だね。

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じゃあ極論いくね。南向きで、眺望がよく、南面がベランダ付きなどで庇のある、24時間換気のマンションの中住戸がベストだな。一戸建でも湯水のように金を注ぎ込めば、近づけることはできるけど，対費用効果から見て馬鹿らしいからね。そもそも両隣や上下階に何戸分も断熱空間がある部屋に一戸建ての断熱が敵うわけないしさ。タワマンのおかげでダイレクトウインドウの弱点もわかってきたから、庇付きの通常のハイサッシがいいんだとわかってきちゃったんだな、これが。住居は展望台ではなくて、外部から包み込んで生活空間を雨風や強すぎる直射日光や寒さから防御することの方が本来重要なんだな。だからといって良い眺望が害になるわけでもない。よって冒頭の結論になる。よく一戸建てに固執する人は快適なマンションに当たったことのない人だろうなと思う。結局、運だな。

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>>52874 の補足
採光も大事なので南向としてるけど、今までの経験から、『正真正銘の真南』が断然いい。『正真正銘の南向』と『ちょっと振っている南向』は全然違う。磁気も関係してるのだろうか。とにかく住んでみれば分かる。試しに、こういった条件で中古を探してみると、中々、出てこない。とにかく快適だから、どかない。
もちろん大型犬飼育や多頭飼い、幼児を駆け回らせたいとか、家庭菜園などの優先項目があれば一戸建てになるよ。でも、高級住宅街を散歩するときは、家屋に向かって見ないで、そのお宅のリビングやキッチン側から庭の方を見るようにするといい。都内はだいたい平地だから、目の前が他の家の裏側で、寸止まり。ある程度の立地で広い庭となると資産税もバカにならない。豪邸を建てて、あの程度の景色を毎日眺めているわけだ。だから眺望の良いマンションというのはそれだけ価値がある。素晴らしい眺望は何年見てても全然飽きない。飽きるのは、前が抜けていようが、高度が高かろうが、有名な建造物があろうが、それなりの眺望だから。もうコレがいいってことは分かりきっていることなんだけど、不動産屋は教えないからね。参考にしてください。

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>>52875 マンション比較中さん
飽きない人は大人というか幸せ感が高そう？
オレは大自然も1時間いれば飽きるしレストランも何回か行くとこんなもんかと飽きる。マンションの眺望もいいとは思うけど半分くらいに下がるかな。全てに飽きる人は幸せ感がちょっと薄れる気がするね

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その割に不動産屋って大したところに住んでませんよね。
住居にそれほど思い入れがなさそう。

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