23区内の新築マンション価格動向（その67）

準都心のお友達は最寄り駅の偏差値を教えてくれよ
http://diamond.jp/go/ct/dwdata/east_ranking.html

週刊ダイヤモンドの都心駅の定義は「大手町まで２５分以内」なので大手町直結路線は有利
それって都心とちがうやろ？って駅もある

都心？って駅

桜新町、大岡山、大森、志村坂上、金町、新小岩、行徳、新木場

逆に準都心扱いなんだ！って駅

代官山、北参道、代々木八幡、都庁前、天王洲アイル、西早稲田、参宮橋、西新宿五丁目、浅草、国際展示場、台場

大手町中心なので渋谷・新宿周辺の山手線西側や直線距離は近いけど交通不便な湾岸エリアは実際は都心まで遠いのですね

>>5218
まあそれもありますが不動産価格は需要サイド、すなわちエンドユーザーの事情で決まることはほとんどないです
基本的に供給サイドの事情で決まります
不動産取引を金額ベースでみると圧倒的にB2B、すなわち業者間といいますが法人同士の取引が多くエンドユーザ価格はそちらに引っ張られます
金利が上がると事業コストが上昇しますので不動産プロジェクトは延期または中止となります
B2Bの取引が不活性化しますので買う人がおらず一般的に不動産（土地）価格は下がります
でもエンドユーザが安く新築マンションを買うことができるわけではないです

都心駅の定義は「東京駅まで２５分以内」以外は有り得んわ。
大手町なんてどこから出てくるんだよｗ

週刊ダイヤモンドの定義なのでなんともいえませんが東京駅にしちゃうとJR沿線がが圧倒的に有利になっちゃうからではないですかね？（西は大阪駅ではなく梅田駅だそうです）

もっとも大手町まで２５分以上かかったらすでに都心ではないよね

都心？って駅はかなりあるけど、準都心？って駅は都庁前くらいしか思わなかった。

都心駅のなかにポツンとある準都心駅が所謂、穴場なんだよな。実際に尾久、東池袋近辺、西早稲田、はマンション増えてて比較的都心に近いのに周辺地域より値段が若干安め。資産価値としては微妙なんだけど、投資または実需なら狙い目ではある。

週刊ダイヤモンドの定義だとシティタワー金町は都心のタワーマンション、坪単価が1.5倍高いシティタワー武蔵小杉駅は準都心のタワーマンションになり、同じシティタワーでも金町のほうが格上になりますね。
帰結駅として大手町を選んでいることに異論は無いですが。

>>5228 匿名さん
そうなるだろうね。ただ欲しいかどうか、人気かどうかと聞かれれば武蔵小杉が上なんだろうね。大手町に近いか遠いかでしかないので。

5223さん
詳しくありがとうございます。
都心部の実需不動産が直ちに割安で購入できる、
というわけではないのですね。
勉強になりました！

>>5228
金町が武蔵小杉より格上とは週刊ダイヤモンドのどこにも書いていないです
ただ大手町から２５分以上かかる駅（すなわち都心から外れる駅）の中で生き残れる駅はどこか？
という特集であります

まあ武蔵小杉はそもそも東京都ですらないのでこのスレ的にははなから対象外ですけどね

>>5230 匿名さん
不動産は基本的に売り側が圧倒的に強いですからね
そもそも地主はキャッシュフローを生む土地を簡単に手放したりしませんし手放すのは高く売れる時です
金利が上がって庶民が高くてマンション買えなくなったら安い郊外で供給が増えるか部屋を狭くしてグロス価格抑えるだけですわ

20分や30分ではなく25分という中途半端な線引きに、苦しさがにじみ出ていますね。
起点は大手町だけでなく複数にすればよかったのに、と思いました。

大手町は25分外だけど、東京駅なら25分内ってパターンはもう都心ではないな。普通に両方25分以内でいけるでしょ。ただ25分でも離れすぎって印象。

>>5234 匿名さん
都心認定外れた人が悔しそうでワロタ

都心は大手町まで10分以内だと思う。

5227: 匿名さん　「都心駅のなかにポツンとある準都心駅が所謂、穴場なんだよな」

→　羽田空港への着陸ルートが変わったら、ますます準都心の価値が高まりそうですね。

というか仮想通貨すら買えなかったやつらがナイスタイミングでマンション買えるわけがない

>>5236 名無しさん
まあ１０分以内でも５分以内でもどっちでもいいけどそもそめ東京駅だろうが大手町だろうが２５分以上かかるエリアは論外なので最初から検討外でいいでしょう

>>5239 匿名さん

大手町まで10分以上かかるのですか？
10分以内が都心ですね。

職場まで10分でいければ都心でも準都心でも郊外でもなんでもいいよ。電車で通勤とかもう考えられん。リモート仕事でもいいや。

うち７分都心でいいの？
江東区だけど

>>5241 匿名さん
お前の職場とか関係ないから

職場は丸の内で、都心判定の駅が住まい。でも、もっと良い場所に移り住みたいよ。欲張りかな。、

>>5244さん

気持ちはよくわかる。うちは大手町まで5分だけど、やはり千代田区か中央区に住みたい。

大手町10分以内の駅徒歩5分以内で探すのがいまできる最善策ではあるな。

＞大手町10分以内の駅徒歩5分以内で探す


街の中に暮らすのね。俺は無理だわ。

>>5245 周辺住民さん

うちはギリで都心判定だから選択肢は結構あるよ。五分でさらにとなるとちょっとたいへんそうだ。、

>>5248さん

神田か日本橋（どちらも駅というより広義の）に住みたいというだけなんですがね。
リーマンショック前は坪250万円くらいでしたね。

>>5242 匿名さん

大手町10分以内というのは、都心3区前提の話です。

>>5249 周辺住民さん
私も似た感じです。利便性は今の住まいで十分ですが、住んでみたいブランドエリアがあって悩み中。金利が安いのはいつまでかが気になるところです。

副都心の新宿が住みやすい

>>5250 匿名さん
大手町なら江東区の方が港区より近い場所いくらでもあるで
例えば六本木より清澄白河の方が大手町に近い

都心かどうかなんてどうでもいいだろ。
家は自分が住むために買うんであって金儲けのためではない。
自分の勤務先に対しての所要時間がどうかだね。
都心に拘って狭い部屋に住んだら昔の団地みたいな貧乏くさい居場所になるよ。
そんな快適性と程遠いところに住むなんておかしいね。

>>5254 匿名さん
金持ちは、職場も自宅も都心な訳で…

金持ちはオフィス街やガヤガヤした繁華街には住まないよ。
成金や893や水商売の人たちは銀座に住んだりするのかな？

>>5256 匿名さん
金持ちと水商売の知り合いに聞いてみると良いよ

>>5255 名無しさん
でもここの人達みんな都心に住もうとしてるじゃん…金持ちじゃないじゃん…

>>5256 匿名さん
赤坂に住んでいる人が多い

このスレの住人は都心住みかと思ったら、意外とそうでない人が多いのですね。大手町まで25分で行けないのはさすがに擁護できない。

>>5258 匿名さん
ここの人たちは検討者じゃなく都心の高いマンションを買わせたい販売業者ですから。

みんなが買える所は競争も激しいからね、抽選で負けるリスクが高い。

>>5259 検討板ユーザーさん

チラッと知り合いの、あちらの世界の方 数人は赤坂に住んでるよ。

赤坂のゴミゴミ感も凄いけどな。

都心判定のタワーマンションに住んでいますが、職場は横浜方面なので、毎日の通勤が大変です。
職場から近いかどうかが重要で、都心うんぬんは関係ないですね。

以前赤坂の古いマンションに住んでましたが氷川神社の裏手で静かでしたよ
ミッドタウンまで歩いていける場所で利便性もあり最高でした

もう引っ越したからいっちゃうけど同じマンションに江川紹子さんが住んでました
ああいう左っぽい人でも港区赤坂に住むんだ、、、と思いました
あ、左だから赤坂なのかｗ

>>5265
職場の近くに住みたいというのは別に当たり前の話で否定しませんよ
ただ自分にとって便利な場所が他人にとっても便利とは限らないので
資産価値を語る上では自分にとっての利便性より世の中の大多数にとっての
利便性が重要であり最大公約数として大手町２５分以内なのかと思いますよ

横浜が勤務地なら関内（中区）に住むのが最高ですね

逆に東京とは縁のない生活ができるのであれば横浜の中心部に住んで、関内やみなとみらいあたりのオフィスに通うのがいいですね
うちの親戚は関内で貿易会社をやっており自宅は山手のフェリスの近くにあり一生横浜から出ないならああいうのもありかと思いました
ただ石川町から東京まで毎日通勤するのは勘弁ですね

>>5268 匿名さん
郊外で世界が完結してるなら、わざわざ23区に住む必要はないからね。
資産価値なんて安く買って、永住するなら関係ないし。

>>5269
そのとおり
しかし昭和な専業主婦家庭の数は減り共働きといっても奥さん近所でパート、ではなく
正社員も増えているよね
だとすると夫婦ともども横浜で、、といけばいいが旦那横浜、奥さん東京ってケースも
あるし子供も中学から私立となると郊外に住むのは無理な家庭の割合が増えている
ニーズ的には都心に近ければ近いほどいいよね

ちなみに資産価値を重視したほうがいいと思う理由はローンで買うからです
人から金を借りなくても（もしくは年収の２倍程度ならOK）買える人なら自分の好きな家を買えばよい
人生なにがあるかわからないから多額の借金をするなら換金性と流動性が高い物件を買うことが人生のリスクヘッジとなる

そんなの関係ねえというひとはどうぞ素敵な駅遠郊外ライフを！

専業主婦の時代は通勤で苦労するのは旦那だけだから郊外でもOKでも、共働きだと自分も通勤するから都心に住みたがるんだよな。奥さんは強いw

>>5272
昔も今もマンション（戸建ても）購入には奥さんの強い意思が働く
専業主婦にとって大事なのは通勤利便性ではなく広さだったりするからね
５５平米の2LDKなんてまっぴらごめん
自分が働くようになると昼間自分は家にいないし旦那と方向性が似てくる
都心回帰も当然の流れだね

>>5272 匿名さん
都心回帰の流れの一番の理由はそこだと思います。
通勤利便性が最重視されてるんですよねー

世帯年収2倍くらい借りるだけでいけそうなんで都心に65平米くらいの2LDK買って子供1人育てることにする。子供もっと欲しいけどマンション家が高すぎるから無理でした。

６５平米でも上の子供が中学生くらいまでなら全然イケるでしょ
今子供いないならマンション買っても１５年くらいは住めるのでも
いま賃貸なら速攻買ったほうがいい
狭くなったら買いかえればいいし、買うのがいやだったら貸して
自分は郊外の一戸建て（駅から１５分）とかを１０年位安く借りて
子供が大きくなったら都心に戻ればいい

ただ狭いマンションに住むコツは共用部の充実した大規模マンション
にすることだね
外出しなくてもマンションの中にくつろげるソファとかライブラリが
あると気分転換になる

>>5274
それに加えて東日本大震災がむしろ都心回帰を加速させているね
電車も重要だが物理的に会社と近くないとハイリスク
自宅、夫勤務先、妻勤務先、子供の保育園・学校等が半径５キロの
円に収まる範囲じゃないと安心できない
また計画停電でわかったとおりいくら発展していても埼玉、千葉、神奈川や
２３区でも外周区はいざとなったら見捨てられることがわかってしまったから
通勤便利な川崎とかもありえない

>>5276 匿名さん
大規模っていう大規模が駅近には中々ないんですよねぇ。タワマンは怖いし。

5265ですが、自分の勤務地が横浜で、妻は千葉の松戸で公務員なんですよね。なので間をとって東京に住んでいます。
唯一の救いは坪単価200万円前半の時代にタワマンを買えたことです。最寄り駅から徒歩10分なので駅近のマンションに住み替えたいんですが、今は割高過ぎて躊躇しています。

>>5279
自宅が東京駅徒歩１分だとしても横浜や松戸まで長距離通勤は勘弁だな
どっちが犠牲になって千葉か横浜に住んだほうがQOLは上がる

>>5278
出口戦略を考えろ
したい暮らし、住みたい場所をイメージしてそしてそれを実現するための
賃料とコストを比較しろ
１０年でも２０年でもいいけど期間を想定してそして売ることを（別に売らなくてもいいが）
前提にして物件を選べ

成功を祈る

>>5280 匿名さん
もちろん、QOLは上がるでしょうし、一般に良いことだと思います。
ただ、あなたは不動産投資には向いてませんね。
決して悪い意味でなく。

定年退職した老夫婦まで都心回帰して来るから区内価格が下がらないんだろうな。

>>5282 匿名さん
不動産投資家が買った家に住んでどーすんだよw
頃合いを見て松戸の液遠マンション借りてタワマンは貸してこそ投資家だろうにw

つまり東京からジジババ追い出せばいいんだ！

松戸の駅遠マンションは、国産高級車くらいの値段で売っているものもあります。

>>5284 匿名さん
ここでいう投資家は高値で買ってちょい割り引きで売る人たちだから…

この掲示板って自分が住むためのマンションを買いたい人が情報収集するためにあるんだよね？
不動産投資の話はしないでほしいな。
投資なんか興味ないし。

>>5288 匿名さん
自分も不動産の投資には興味ないけど、スレの趣旨からすると、実需限定って訳ではないんじゃないの？

不動産投資の話もありのスレだと思うけど、今の市況で新築マンションで投資の話する価値ある？

現在でも新築マンションで投資の話はアリだと思いますよ。
自分も都内の新築タワマンを頭金なしのフルローンで買って管理費と維持費込みで月々15万円強の支払いをしていますが、事情があって賃貸に出す事になり、月家賃25万円ほどで借り手が見つかりました。
低層階パンダ部屋でしたが、南向きで眺望も開けており、パンダ部屋さまさまです。
逆にパンダ部屋以外は買わないですね。条件の良いパンダ部屋が買えるように情報収集が大事ですよ。

>>5291 匿名さん
それ35年ローンですよね。
出口というか手仕舞い考えると私は怖いので、手を出しません。中古で安いので地道にやります。

>>5292 マンション比較中さん

今どこも強気の中古ばかりで掘り出し物探しも楽じゃないよね

株価は上がりすぎて警戒論が目に付くように。大手銀は長期金利を上げてきた。米長期金利の警戒論もあり。マンションは実需層が買えない値段になって成約数も伸び悩み。市況が変わる予兆みたいなものが見え始めたきがする。

昨年末に利益確定転売して正解だったな。

>>5295 匿名さん
おめでとうございます。これからもう少し上がってピークを迎えてジリジリ下がると思う。数年たてば昨年末は最高のタイミングだったと実感できるはず。

都心は人間の住むところではないし、世田谷や目黒や杉並はミーハーの田舎者の集合体。
埋め立て地や東部辺境地は論外。

都内では練馬区が一番の住宅街。高台でおしゃれ。人間も洗練されている。

何をもって都心というかにもよるけれど、港区内陸部の非商業地域は住宅地として郊外よりも優れている。
だからこそ高いんだけど。

港区より練馬の方が住みやすさと環境ははるかに上。
高いのは中心に近いというだけの話。

いや、住むとわかるけど、圧倒的に港区のほうが住みやすい。
公園や緑の多さ、道路や施設の広さ、整備状況、子育ての補助、教育環境、どれをとっても比較にならない。

住みやすさにも色々とあるからね。
練馬の方が平和な気もするけど、あまりにも違い過ぎて、比較することは困難でしょうね。

練馬区のほうが港区より生活コストが低いのは確かだからその点「住みやすい！」と思う人も多いだろうね
例えば駐車場の値段とかも３倍くらい違うだろうし、ぶっちゃけ小学校の運動会とか行ってみるとわかるけど港区のお母さんたちは美人が多く、人によってはコンプレックスを感じて住みにくいと思うだろうね

練馬区が一番って 笑

練馬は新潟などからの出身者が圧倒的に多く、結束力がある。
それに比べ、湾岸や港区はお互い牽制しあう環境。

練馬は地震にも強いです。
液状化するような街に住む人の気が知れませんね。
あと、津波の心配は100%ありません。

東京で最も安い区の一つである練馬区がサイコーに気に入ってるなら結構なことじゃねえか
都心や港区のことは忘れて幸せになるがいい

練馬区民、考え方がよってるな。湾岸が液状化と津波で消えてなくなるほどの震災なら、日本自体が機能停止するわ

目黒区のマンションに6年、港区のタワマンに10年、今は嫁の実家に近い葛飾区のタワマンに住んでいますが、どこに住もうと幸せですよ。その人の心構え次第ですよ。
次は千代田区か中央区に住んでみたいなー。

自分の身の丈と周囲の環境が合っているかって重要なポイントだよね。
港区に住み続けるには一定以上の収入が継続的にないと難しい。その分雰囲気とか環境は洗練されている。
練馬だったら練馬大根っていうものがあるように、土地があればもしかしたら家庭菜園もできてしまう。都心部とは空気の綺麗さも少し違ってくる。
都心部の利便性か、郊外的な開放感か、人によって感じる部分は異なってくる。不動産価格とはまた違った話だけど。

>>5307
まあまあ練馬区が気にっている人にそんなことを言っても無駄だろう
「津波が来ない」と信じられることに価値を感じる人もいる
練馬にちょいとdisられたくらいでキーキーいうほうが滑稽だ

「練馬区の暮らしには港区の暮らしと違ってお金に換算できない価値がある」という主張ですね
はあそうですか、としか言いようがないが別に反対はいたしません

練馬・杉並・世田谷・目黒　住むところとしては全部同じようなもんだと思うけど。
個人の事情で好みが変わるだけど思う。そういう意味では世田谷・目黒の不動産は割高ですね。

練馬はクソ暑いしクソ寒いからダメだわ

城北・城東は地震に弱いから住みたくないって人がいるけど免震マンションを買えばその心配もなくなる。
逆に大地震がいつ来てもおかしくないのに免震マンションに住まないとか有り得ない。

免震も横揺れには効果を発揮するが、直下の縦揺れには弱いですよ。

まあ免震神話も崩れたからね
それでも、免震の方が安心かな

私は板橋区住いですが家庭菜園やってます。
区民農園を借りて。年間5000円くらいで借りれます。
子供が幼いので収穫体験させたりとても有意義ですよ。
湾岸の汚染エリアではとてもできないことですね。

場末の綾瀬や馬喰町が都心なんて
ダイヤモンドはあてにならないよ。
金があるなら良いエリア住みたいのは
誰もが一緒。

>>5319 住民板ユーザーさん1さん

価値観は人それぞれ
金持ちになりたい人は家に金かけないよ