23区内の新築マンション価格動向（その67）

都心の非財閥系の二流マンション、城東地区の財閥系の一流マンション、どちらか選べと言われれば自分は後者を選びます。10年以上、港区のタワマンに住んでいましたが、住民同士の挨拶もなく、選民思考があって息苦しかったです。

下町けっこう楽しくない？郊外の新興住宅街出身だからゴミゴミして活気がある下町が真逆の雰囲気で気に入ってしまった。飲食店も多いし。

国際的にもGDPの成長の割に平均賃金が上がらないという記事が先日新聞に載ったが、
マネタイズする手段を持つ人と持たない人の二極化が進んでいる。

ピケティを引き合いに出すまでもなく、
中間所得層が不動産価格の上昇についていけなくなると不動産価値も二極化するだろうな。
単純に上がる下がるというものでもないんだろうな

>5183

二極化するけど、二極化の境目は人が思うより外側になると思う。

２３区内ぐらいは概ね上がりそうだね。
日本の昇給が遅れている間に、外国人が昇給して東京の不動産は上がってますから。
※昔と違って、外周区にも外国人が増えてます・・・

>>5178 匿名さん
給与が上がらないインフレがスタグフレーション。
最悪の経済状態だよ。
みんな収入が上がるなんて起きるわけないだろ。

スタグフレーションは世界中で起きてます。
高度成長期やバブルのようにみんなカネまわりがよくなる時代は二度と来ませんよ。

スタグフレーションになってる先進国なんてないでしょう。
あるんだったら実際に国名を挙げてみるといいですよ。

マスコミに出てくる怪しい人の意見をうのみにするんじゃなくて、
ちゃんと勉強したほうがいいですよ。

アベノミクスやアメリカ経済好調の恩恵で日本企業の収益が増えているが、社員の年収は全然増えない。何が増えているかといえば株価や不動産の価格。
今の時代に資産を増やすには株や不動産が手っ取り早い。もちろん株や不動産であれば何でも良い訳ではなく、目利きである必要はあるが。
仮想通貨はコインチェックで大規模流出事件があったが、投資ではなく投機。手を出してはいけない。

>5188

だから認識がおかしいんだって。

給与は上がってるんだよ。
ここ5年の連合発表の昇給率からすると、5年で10%ぐらい給与は上がってる
（大企業に限ればもっと上がってる）

社員の年収が増えないっていうのが間違いで
年収に合わせて賃料が上がって、そこから地価上昇につながるまともなサイクルに入ってますよ。

給料が上がってないというのは、資産価格に対して上昇率が低いということでしょうね。
５年で15％上がってたとしても、不動産は５割くらい上がってる感覚かと。

５年前なら年収800万あればそこそこのマンション買えたけど、今、年収900万の人はそこそこそこぐらいのしか買えない。

金利も下がったけど、５年前で既に1％切ってたし恩恵なし。というのが、サラリーマンです。

与信も上がってないね。
フラット35では物件価格が1億円までという制約があって、支払い能力があっても使えない。

基本給と能力給は上がってるけど
残業代が削られてるので、下がる人も居るのでは？

まだマンション買ってない奴はルーサー決定
一生賃貸か郊外のしょぼいマンションに住むことになる

かつては日本の高い人件費が国際競争力を下げるって言ってた連中も、今や賃金が上げろって言ってるんだからなぁ。ホント評論家の言うことはアテにならんと思うわ。

確かに、評論家は評論家以上ではないね。
人口動態だけで経済や地価を語ろうとするヤツも同類。
一大産業革命の現場にいて何も見えてない。

>5190

この認識もおかしいよ。

確かにここ5年ぐらいは給与の上昇率を不動産上昇率が上回ってる。

でも、それは不動産が独歩高になったんじゃなくて、
もともと下がりすぎてた不動産が戻っただけ。

2002年とか2003年のころだと、普通の給与所得者でも都心にマンションが買えたけど、
歴史的に見て普通の勤め人が都心にファミリータイプの物件を変えた時代のほうが少ないんだから、あくまでも例外。

例外の時期が近かったから認識がくるってるだけだよね

年収900万（都内の給与だと並レベル）で都心や、そのすぐ外側（中野とか池袋とか）に家を持てる時代のほうが稀なんだよ。
そう考えると、あくまでも普通の水準に戻っただけにしか見えない。

>>5196 匿名さん

歴史的にみて？大仰なこと書いてるけど人口急増してた高度成長時代だけでしょ笑

正しい正しくないじゃなくて、単に中堅サラリーマンにはアベノミクスは有りがたくないということが言いたかっただけでは？

有り難くもないのに大手企業優遇と言われ高給サラリーマンがターゲットになるなら、民主党時代の方が良かったなーっていう人は多いのではないでしょうか。

大手であれば、リストラされることも比較的少ないでしょうし。

バブルの頃は年収の１０倍ぐらいの住宅を買うのは珍しくなかった。
政府の目標は年収の５倍程度で住宅が買えるようにしようだった。
2000年過ぎた頃、それが史上初めて実現した。
っていう歴史を見てきた人だと「不動産は元に戻ってきてるだけだよ」って言いたくなる。

バブルの頃に年収の10倍なんていうアホなローンを組んで遠い遠い田舎に一戸建てを買った人たちは、まったく人気がなくなって限界＊＊化したニュータウンから出るに出られなくなってます。
売ろうとしても買った価格の半分以下になってしまって、ローンだけが残ることになるから。
大事なのは営業マンの口車に乗って無理なローンを組んだら家族が破滅するってこと。

>>5197 匿名さん
歴史的に見て人口縮小時代は皆無だったわけで、今後下がるというのは分からないですよね。特に皆んなが欲しい都心の一等地とかは。北欧みたいに物価高、所得高実現するとずっと高いままな可能性も十分あり得る

>>5200
バブル時代でも年収の１０倍のローンなんて通るわけがない
当時の金利は８％くらいなので年収７００万で７０００万の
ローンを借りると月額支払いは約５０万ですキャッシュフィローが回らんだろ

もっとも銀行の定期預金も５％くらいついてたので１億の預金があれば
毎年５００万の金利で働かずに暮らしていけた（はず）

年収は正確には平均年収ですね。

昭和末期のバブル数年間は、いってみれば平均年収500万円の時代にマンションの価格が5000万円だった状況。当時は年収1000万円の人しかマンションは買えなかった。1戸当たりの面積は狭くなり、販売戸数自体も落ち込んでいた。

年収1000万円で狭いマンションが嫌な人は、郊外の5000万円のマンションや一戸建てを選んでいた。

親がバブルのころにあぶく銭でかった都内地下鉄徒歩２分のマンション１億円なりは
一時期３０００万くらいで売買されてましたが、今は新築がどんどん上がっているので
また最近４０００万こえてきましたね

バブル期とその後とで、販売戸数と価格・単価の関係がどう推移しているか比較できるグラフが下記にあります。

https://www.nomu.com/mansion/report/20131126.html
https://www.homes.co.jp/cont/money/money_00066/

バブル期のマンションは暴騰した一方で販売戸数は減ったので、ごく一部のお金持ちだけが買っていた様子がうかがえます。>>5204 さんの親御さんもそのうちの一人ということになりますね。

ごく一部の金持ちっていうか中央区の下町のマンションに住んでたんだけど地上げっていうか２億くらいで
売ったんだよ
ただそうすると１億円くらい税金払わないといけなかったんだけど、当時の税制で不動産の売却益は不動産を買うと払わなくていいっていう制度があって１億のマンションと箱根にリゾートマンション買った

いま中古物件もあわせて見てるんどけど、ここで言われてるような資産価値の高いマンションってあんまり出てないんだよね（湾岸除く）。高値で売れるからローンの残債は消えるけど、次に購入する物件も同じように高値だから住み替え難しいんじゃないかな。
30代で都心駅近の8000万の物件買って50代で売却、残債消して1000万の利益残りました。次の家を7000万で買いますってなっても50代で6000万のローン無理でしょ。

＞ここで言われてるような資産価値の高いマンションってあんまり出てないんだよね

資産価値が高いとは希少性なので当たり前
でどうやってその物件を買うか
1）たっぷりお金を払う
2）青田

> 30代で都心駅近の8000万の物件買って50代で売却、

仮にフルローンでも、20年間で残債は4000万円くらいまで減らせそう。8000万円で買ったマンションが7000万円で売れれば、手元には3000万円が残りますね。

> 1）たっぷりお金を払う

これ、ダメじゃないでしょうか。資産の額面は高くなりますが、資産価値自体は下がる一方かと思います。

2001～2005年頃と、リーマン後あたりで買った人は安く買えてるはず。自分は2009年に買ったのが昨年新築比3割増で売れたよ。その分買い替え物件も高くなってるから同じかなという気もするけど。それ以前に買った人はお疲れさまといか言いようがない。

>>5204 匿名さん
代々木のお客さんが住んでた当時で１０億だったマンションのが数年前は１億３０００万くらいでした。今なら２億近くするでしのうか。なんの参考にもなりませんね。

青田と思って買ったら、すぐ枯れ田だったり。

今日発売の週刊ダイヤモンドに通勤25分以上の勝つ街、負ける街の特集が組まれていますね。

自分は都心判定されたタワマンに住んでいますが、ここで準都心や郊外にランク付けされた街には住みたくないですね。武蔵小杉は相変わらず人気ありますが、所詮、準都心です。

>>5212
私の知り合いも一時期三田綱町パークマンションを４部屋もってましたが一番高い時期でたぶん一部屋１０億くらいだったと思いますが自己破産してますね
その人壁ぶち抜いて２部屋をつなげてました（っていうかココまで書くと特定できちゃいますねｗ）

>>5209 周辺住民さん
3000万残るケースもあるとは思うんだけど8000万が7000万で売れるようなマンションはほど出てないんだよね。1億超える物件は価格が落ちにくいんだけども。
5211さんのように買い替え物件も高止まりしてるし、いくら資産価値が高いとはいえ、底値で買わないと宝の持ち腐れというか身動き取れない印象はある。できれば売りたいんだけど次のことを考えると売れないというか。

日経に「金利が上昇すれば不動産価格が下落」と書いてありましたが、
これは、ローン利用者がローンを組みづらくなるから下げざるを得ない、
ということなんですか？

バブルの頃から働いてるともうすでに60歳くらいですよね。

君たちの家の最寄駅は都心駅？準都心？
それとも郊外？

https://www.google.com/maps/d/viewer?mid=1s41IH3HEfVrdXNEvniX2_lEiAsys...

準都心のお友達は最寄り駅の偏差値を教えてくれよ
http://diamond.jp/go/ct/dwdata/east_ranking.html

週刊ダイヤモンドの都心駅の定義は「大手町まで２５分以内」なので大手町直結路線は有利
それって都心とちがうやろ？って駅もある

都心？って駅

桜新町、大岡山、大森、志村坂上、金町、新小岩、行徳、新木場

逆に準都心扱いなんだ！って駅

代官山、北参道、代々木八幡、都庁前、天王洲アイル、西早稲田、参宮橋、西新宿五丁目、浅草、国際展示場、台場

大手町中心なので渋谷・新宿周辺の山手線西側や直線距離は近いけど交通不便な湾岸エリアは実際は都心まで遠いのですね

>>5218
まあそれもありますが不動産価格は需要サイド、すなわちエンドユーザーの事情で決まることはほとんどないです
基本的に供給サイドの事情で決まります
不動産取引を金額ベースでみると圧倒的にB2B、すなわち業者間といいますが法人同士の取引が多くエンドユーザ価格はそちらに引っ張られます
金利が上がると事業コストが上昇しますので不動産プロジェクトは延期または中止となります
B2Bの取引が不活性化しますので買う人がおらず一般的に不動産（土地）価格は下がります
でもエンドユーザが安く新築マンションを買うことができるわけではないです

都心駅の定義は「東京駅まで２５分以内」以外は有り得んわ。
大手町なんてどこから出てくるんだよｗ

週刊ダイヤモンドの定義なのでなんともいえませんが東京駅にしちゃうとJR沿線がが圧倒的に有利になっちゃうからではないですかね？（西は大阪駅ではなく梅田駅だそうです）

もっとも大手町まで２５分以上かかったらすでに都心ではないよね

都心？って駅はかなりあるけど、準都心？って駅は都庁前くらいしか思わなかった。

都心駅のなかにポツンとある準都心駅が所謂、穴場なんだよな。実際に尾久、東池袋近辺、西早稲田、はマンション増えてて比較的都心に近いのに周辺地域より値段が若干安め。資産価値としては微妙なんだけど、投資または実需なら狙い目ではある。

週刊ダイヤモンドの定義だとシティタワー金町は都心のタワーマンション、坪単価が1.5倍高いシティタワー武蔵小杉駅は準都心のタワーマンションになり、同じシティタワーでも金町のほうが格上になりますね。
帰結駅として大手町を選んでいることに異論は無いですが。

>>5228 匿名さん
そうなるだろうね。ただ欲しいかどうか、人気かどうかと聞かれれば武蔵小杉が上なんだろうね。大手町に近いか遠いかでしかないので。

5223さん
詳しくありがとうございます。
都心部の実需不動産が直ちに割安で購入できる、
というわけではないのですね。
勉強になりました！