23区内の新築マンション価格動向（その67）

マンション偏差値とは？
マンション偏差値とは、物件概要データ等に基づき、分譲マンションを客観的に評価したマンション評価指標です。
https://www.mansion-review.jp/ranking/explain/evaluation/

うちのマンションも偏差値70を大きく超えていた。都心ではないけど。

元麻布とか飯倉とか、高台で地盤はいいんだけど坂を登るのがめんどくさい。いつもクルマで行くわけではないし。繁華街からすぐのマンションで眺望が良いのを狙うとタワマンになっちゃう。別にタワマン好きなわけではないけど。そういう人割といません？

>>5082 マンション検討中さん
いますいます
タワーでなくてもいいけど、大規模は気楽だし 抜け感は欲しい なので、15階前後を選びます

タワマンは賃貸を含めて3軒住みましたが、いずれも10階以下の低層階です。
眺望よりもタワマンならではの利便性を重視しています。職場が東京を一望できる高層階にあるため、住宅は低層階で十分というのもあります。
あとは同じ間取りでも低層階であれば1000〜2000万円安く手に入りますし。

自分の考えが正しいとは思わないけど、間取りと、リセールを考えた時の割安感しか選ぶ基準はない、

中古でタワマン買う人だけは理解できない

中古のタワマン いいお値段で売買されていますが

だからババ引いちゃってるわけでしょ。

湾岸でスカイズやベイズを買った人はさっそく15%くらい上乗せして転売できてるんじゃないの

だからババ引いちゃってるわけでしょ。

5年前は湾岸タワマンも中古なら坪単価180〜200万円で買えていたのね。今は高値掴みだよ。
いずれ昔の坪単価に戻る。

>>5091 匿名さん

それ5年前も聞いたな笑

>>5091 匿名さん
5年後も同じこと言うてそう笑
円相場の勉強もした方がいいよ。同じ1円でも時期によって価値は違う

ババ抜きというよりジジ抜き
どれがジョーカーかわかりませんよ

デフレマインド旺盛ですね

>5091

誰がそんな値段で売るんだよ。
妄想の世界で住んでるんですね。

今の高い価格で高止まりまたはさらに上がる？
なんてオメデタイ人たちなんだろう。

湾岸タワマンの5年前の相場は坪単価150〜220万円でしたね。有名マンションブロガーのらえもんさんの当時のブログにもそう書いてあります。

https://wangantower.com/?p=1052

元々その程度の価値しかないわけです。
近年、湾岸タワマンを高値で買った人はババ掴みです。
逆に売り抜けた人は見事です。

>>5098 匿名さん

5年前その値段だったのは誰でも知ってるし、その値段が本当の価値であると考える理由や今後値下がりする理由を書かないと頭悪く見えるよ？

頭悪いんです。残念！

あと30年経ったら、湾岸のタワマンってどんな感じになるんだろ
大川端のシティライトタワーみたいな感じかなぁ

まあ東京は2025年ぐらいまで人口増加が進むみたいだし、それまではまずさがらんだろう。
人は老いて不自由になると山の手や僻地の不便な戸建てを捨てて都心低地のバリアフリーマンションに移り住む。
そういう都内での住み替え需要も考えるとますますないな。

さらにハイパーインフレや移民の受け入れがあれば、下手するともう永遠に下がらないかもしれない。

実需で坪単価があがっているなら暴落の恐れはない。投機で坪単価があがっているならいずれ暴落する。簡単なこと。

年収1000万円の手取りが約700万円だとして、無理のないように年収倍率を5倍で計算すると年収1000万円の住宅ローンは3500万円が妥当。
70平米程度の新築が6000〜7000万円を超えるエリアはバブルだと思うけどね。
金利上昇したらすぐにアウトでしょうね。

その計算ですと、年収3000万の人は9000万までしかローン組めないことになりますが。

>>5094
まああきらかにババな物件を選ばないことだよ
もちろんババぬきだから自分が引いても誰かに引かせりゃいいけど
ババとバレたら誰も引いてくれないからそういうものは選ばないことだ

駅近（５分以内）
大規模（２００戸以上）
三井、三菱、住友、野村、東建

これに限定することでだいぶリスクは低減できるよ

>>5105 匿名さん

駅近だからって高い価格払っていいかは価格によるし
今は駅近の方が不当に高いかもよ？

>>5105 匿名さん
いまみたいに価格上昇期が来れば条件なんて関係ないけどね。中古市場も見てるけど、築10年、駅徒歩17分、小規模、荒川沿いの条件最悪マンションでも分譲時と同じ価格で出してるやついるからね。成約するかは別だけど買い手1人見つけるのはそう難しくないでしょ。物件価格自体は安いし。

>>5098 匿名さん
元々の値段とか言い出したら、田園調布なんて元々はただの二束三文の僻地の山だった訳で笑
何年後かに10年前の坪単価に戻ると本気で思ってるなら賃貸で待ちまくればいいと思う。自己責任で。
基本的に開発されて行くような場所はどんどん便利になるから価値は上がって行くとは私は思うけどね。そういう意味で周辺再開発のある物件は大外ししないとアドバイスしときます。埋め立て湾岸なんて住みたくないとは思うけど笑

>>5106
逆に今は駅から遠いくせに不当に高いと思いますよ
バス便や駅から１０分以上歩く物件はマンションとしては無価値だと思っています
駅近いが高くて買えない人が少し安い駅遠をガマンして買っているため今の価格が
維持されていますが人口減となると落ち幅は駅近より大きいと危惧しています

>>5107
自己居住のマンションなんて市況がいいからって売り抜けたりできませんよ
市況が悪いときに大損しないことを考えないとババ抜きで負けますよ

>>5109 匿名さん
その考え方はさすがにマンションオタクすぎる。世の中の大半の人は徒歩1分の違いなんて関係ないし資産価値ばかり考えてるわけじゃない。中古は相対取引なんだし買い手が１人見つかればそれでいいの。昔近くに住んでたとか、家族の近くとか、職場が駅から離れてる零細企業だとか、理由はいくらでもある。資産価値下がっても住み続ける人には関係ないから。
資産価値や売却益、利回りの側面からみればあなたは正しいんだろうけど、みんなはマイホームとして考えてるんだから。
事業として不動産買ってるなら別だけど実需ならそんな血眼になって資産価値の高い物件を追いかけてると家族からも呆れられそう。

ざっくり、郊外の一戸建てから都心部マンションの流れは不変でしょう

駅からの距離だけが購入の指標になるわけじゃないよな。
周りの環境とか静かさとか、自然を近くに求める人だっているだろうし、
駅近に住んだら思いのほか騒がしくて周りを歩くだけでストレスっていうケースもあるかもしれない
駅に近いに越したことはないけど

将来賃貸収入を考える人は駅近がおすすめだよ。空室リスクが多少減る。

山手徒歩3分買っちゃったよ。まぁ最悪誰かに貸せるよね。

都心の駅近なんて生活環境気にしないシングルやDINKS向けではっきり言ってリセール時に高い値段で買ってくれる人がいるか心配になるわ。賃貸に出しても取得価格が高すぎれば利回り低くて買い手がつかない。郊外なら駅近が良いのは同意だが都心山手線沿線みたいな場所で駅近は良いとは限らない。

今後の不動産価格がどうなるか？色々な意見ありますが！
実際どうなるか？誰にもわかりません。

[下がる派]
-日本の人口減、世帯数も減、少子高齢化社会に突入
団塊世代が寿命を迎える10年後は、大幅に需要が減る
-景気は循環している今は金融緩和の影響で、実需以上に不動産
価格が上がっている。景気が悪くなると不動産価格は下がる
[上がる派]
-需要が減って、不動産は2極化する。下がるところは無価値になり
上がる所（都心？）は今後もっと上がる。グローバルでみると、
都心不動産はまだ割安
-政府はインフレ政策をとっており、上手くいけば今後物価全体が上昇。
失敗すればハイバーインフレになる。今不動産は買っておくべき

どちらの言い分も、説得力あります
不動産を買うなら、どうなっても大丈夫な様に（少なくても覚悟）
しておきましょう

どう考えても一局集中でそれ以外は下がるだけ。一局とは都心部という意味もあるけど、都心部であるだけでもダメで、駅近という要素もプラス、徒歩3分以内ならまず下がらない（はず）。5分はかなりボーダーライン。余程の魅力がないとね。

再開発前の蒲田とか赤羽みたいな街なら駅近もどうかと思うけど
都心の駅近は最近随分とオシャレで快適になったよ

30年たてば駅近なんてどう評価されるかわからんけどね。
おれが30年前に30歳だったら世田谷、横浜に一軒家を買ってるだろうな。たぶんここで駅近タワマンとか言ってる人もそうじゃない？自分の意志と思いながらけっきょく世の中の多数の流れと同じ選択してんだよ。こんなに駅近マンションが流行ること予想してないでしょ。

30年後はどうなっているか？解らないですよね
「今の同じく満員電車に乗って、都心オフィスで働く」
のとは違う世の中になってほしいです。

「どこでもドア」は無理として、自動運転のパーソナルモビリティー
が実用化されれば、駅近の価値は、今より下がりますね！

>>5110 匿名さん
いやだからさあw
マンションは基本ババ抜きなわけさ
で買ってる方もそんなの百も承知なわけさ

それでもババは絶対ひきたくないっていうなら上にあげた３条件はますとなわけよ

もっと言えば三井、三菱、住友以外は一緒だよ
リスク避けたいなら選ばないことだよ

地震の時は、放射能で都心から外人が逃げました。どんなリスクがあるか、分かりません。

>>5116 匿名さん
いや別にどっちでもいいんだけどさ
上がる下がるどっちかに全賭けってありえない
自分の思う方と別の方向に転がった場合のリスクヘッジしてなかったら単なるアホやで
競艇場にいるおっさんと同じよ

>>5118 匿名さん
お洒落な駅遠よりダサい駅近

ダサいのは投資で改善できるけど駅遠はいくら投資しても近くならん

投資するならリターンが見込める駅近でしょ

>>5119 匿名さん
駅遠を買うとこうなるよ

>>5123
リスクヘッジしなくてはいけないのは誰もが解っているが、
それが簡単にできないから皆苦労している

不動産なら、もしもの時の住む所は、無借金で確保しておく
（田舎の実家でも良し）
あとは自分の判断と予算で勝負です

３０年後なんて毎日通勤する時代じゃなくなってると思うよ。
仕事はするけど自宅のネット環境を使ってテレワーク。会議もTV会議。
オフィスで同僚と会うのは週１－２回程度。
書類はメールでやり取り。わざわざ住環境犠牲にして駅近に住む必要なし。

駅近信仰が強まってること自体、日本が貧しくなってる証拠

３０年後までかからないと思う

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180125-00000028-san-l08

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180122-00000006-ascii-sci

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180118-00000006-impress-sci

駅近マンションなんて駅前から住宅街が広がる郊外駅なら良いけどね。
都心の駅近なんて人間が穏やかに住む場所ではない。

東京駅起点で通勤片道３０分以内（ドアtoドア）の都心で住環境抜群＋そこそこの
高給リーマン（１５００万から２０００万を想定）なら買える場所ってどこ？

マンションなんていずれ廃墟になるわけで出口戦略が重要。
自分は数年前に23区内に坪単価200万円以下でタワーマンションを買えたが、低層階だし最寄り駅まで徒歩10分くらいかかるし、10年以内に買値で売れれば十分だと思っている。
周辺の家賃相場と比較すれば、本当に価値ある物件かは分かる。家賃相場より割高であれば損する確率は高い。

>>5130 匿名さん
そこ、意外と駅近じゃねーよ。
しかも日本一の繁華街を例にあげるとは流石だね。君、駅から遠いとこ住んでるでしょ？

リスクがリターンがとか言ってるけど駅近ブランドマンションはローリスクローリターンなので投資面から見ると三流だよなｗ投資でもなんでもないわｗ

何を好き好んで駅遠に住まなきゃならない。

通勤電車に長時間揺られるのが好きな人は駅遠

>>5134 匿名さん
実需ならローリスクローリターンでいいんだよ
だから駅近ザイバツ大規模

>>5135 匿名さん
だね
駅遠マンションは駅近マンションが買えない
人向け
すなわちルーサー向けの商品

昔は駅近は騒音や大気汚染があったから住環境は利便性とのトレードオフのだったけど今はそんなことないので駅近断然有利
駅遠マンションはルーサー
駅遠建売戸建ももちろんルーサー

>>5120 匿名さん
自動運転が実現しても東京都心は自分の車で通勤は無理。タクシーをみんなが使うのも無理。
道路にそんなキャパがない。
駅遠がハンデなくなる時代は大都市では永遠に来ない。

まー、駅近タワマンでいいかなって感じだね
ただし、1.2〜1.5億必要だから、どう工面するかが問題だ

>>5141 匿名さん
工面できない奴はルーサー

いつか～奴らの～足下にBIGマネー、叩きつけてや～る～！

マンション価格は好調に上がってますが、下がりそうでヤバイエリアってどこだと思います？

いつか～この手に～、掴～むぜBIGマネー！
I gott A nothing nothing to loose～！

>>5144 匿名さん
そりゃ確実に下がるのは湾岸でしょう。大手3社の営業もだいたい同意見だったよ。暴落はしないけどいまの価格は高すぎるって。上がったら下がる。これは株価でも仮想通貨でもマンションでもおんなじ。高揚感があるときはバブル。

湾岸なんて坪２００万前半までが妥当。それで買えたときが買い時だった。

>>5147

だね。駅近駅遠、湾岸内陸関係ない。この時代に買ったやつはみんな勝ち組。
１０年以上自分で住みながら資産増やしてる。

２０１８年の今買うしかないやつはかわいそうだが、駅近だろうがなんだろうが
同じことは起きないだろう。

今買って勝ち組になれそうなのは財閥系マンションのパンダ部屋だけ。頑張って情報収集しましょうね。

愚者は経験に学び賢者は歴史に学ぶ。^_^

パンダ部屋に住むの嫌じゃん。それなら＊＊＊でいいからもう少しまともな部屋に住みたい。

売らなきゃ資産増えないじゃん
売ったら買わなきゃいけないじゃん
賃貸に戻るのかもしれんが

>>5148 匿名さん

これ見てたら新築なんてアホらしくなる。賃貸に出すにしても賃料は新築とさほど変わらんだろから、今の新築の利回りはかなり悪い。

>>5148 匿名さん
これタワマンに限ったデータなのか、全マンションの上から30件が全てタワマンなのかどっちだろう。

某財閥系は今期の利益が良すぎて、マンションの引き渡し日が来期の利益計上になるように調整し始めましたね。
それだけ儲けが出るくらい割高で販売しているということ。少し昔なら港区の物件も坪単価300万円以下で買えていたし、坪単価300万円を優に超える物件を買うなんてクレイジーかと。
庶民の給料は上がらないのにマンション価格がどんどん上がる不自然さ。

23区の人気が高すぎなんだよね。
通勤関係ないリタイアした夫婦でさえ退職金を使ってまで住みたがるし。
これじゃなかなか下がらんね。

俺は板橋区民だがマンションが増えすぎて都営三田線が毎朝遅延してる。
６両だから輸送力が足りないんだよな。

というか今から買うやつルーサーだろ

>>5148

その表のライオンズタワーは築浅で140％売却済み
次にシティタワー品川を当てて220％売却済み
先月に別なタワーを133％で売却済み

空中族こそ真の勝ち組

5〜6年前に震災の影響を気にせずに湾岸タワマンを買った人は勝ち組ですね。
湾岸タワーレックスガーデンなんて3LDKが3000万円台で余裕で買えた。
逆にここ2〜3年で湾岸タワマンを買った人は＊＊＊ですねw

>>5159 匿名さん
そういう人は今はどこにすんでるの？賃貸？

結局自身で住んでる家では自身が賃貸挟まないと特にはならんでしょ。

というか子供いたら空中族は無理だよな。湾岸なら学区変わらずにできるかもしれんけど。

>>5163
そういうこといってるやつは永遠に金が貯まらないんだよ
世の中には金が落ちているのに拾わない言い訳ばかりで笑う

4億円くらい稼げばまともに生き抜けるんだし、普通に生活すればいいのでは。

ファイナンシャルプランナーが言及。
マンションは得でない、中古一戸建が良い事が判明。

＞もし買うなら良い物件とは何か

都心の駅近はニーズがありますし、マンションより一戸建ては価格の中で土地が占める割合が大きいので、マンションよりも値崩れが少なくなります。一戸建ては郊外が多いうえに数が少ないのでマンションよりも不動産屋は積極的に売ってくるものではありませんが、中古で10～15年ほどの戸建てを買うのが理想的だそう。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180124-00010003-biz_lifeh-sc...

>>5166
今は都心駅近新築マンションがブームなんだから、
安く手に入れようと思ったら、郊外駅遠中古戸建てってのは猿でも理解できる話。
ただ流れに抗うのは並大抵の精神力では難しいｗ
テレビでもやってるけどリノベ好きだったり目的が明確な人にとっては、逆に良い時代とも言えるね。
ボロ家専門の逆張り系投資家も当然存在する。

新築マンション「駅近＝資産性が高い」は本当か
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO25892400Z10C18A1XQD000/

ただ、駅近マンションの価格調整が始まったエリアも出てきた。（中略）都心６区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）の平均が462万円と16年比で８％下落。南西６区（品川、大田、目黒、世田谷、中野、杉並）は15年にＪＲ目黒駅前で高額タワーマンションが分譲された反動もあり、16年から下落傾向が続いている。

>>5168
資産性っていっても色んな意味があるからねぇ・・・
買えばすぐ儲かるってことではなくて、相場の上下や損得はあったとしても、
地方の別荘みたいに無価値にはなり難い、ってことだよね。
目先の相場観なら間違いなく今はピークでしょ・・・

バブルでは多数の退場者を出したけど、
30年耐えてれば結局お釣りがきた訳だしね。

今後の30年で同じ価値観が続くとは到底思えないけど、
インフレが進むと思うなら有効な現物資産だし、
少子化でとんでもないことになると思うなら賃貸でいい。

>>5166 匿名さん
中古一戸建てといっても郊外の駅からバス便になる、かつての夢のニュータウンは今は限界＊＊化して過疎化の真っ只中。
タダでも要らないと言われます。

>>5167 匿名さん
駅近のボロマンで、再開発狙いの人もいますね。２０年は辛抱でしょうか。

今はこれ以上、下がりようが無い位の低金利時代。金利が上がれば不動産は下がる。
坪単価が300万円を超える割高なマンションを買えば、金利が上がって時の損失も大きくなるでしょうね。
23区内の中古の掘り出し物の物件を買うか、新築ならパンダ部屋を狙うしか無い。
マンマニさんが言うように価格のねじれを見つけてお得な物件を見つけた人が勝ち組。

>>5172 匿名さん

金利が上がったらマンション買う人以前に国民全員が厳しいことになりますよ

金利が上がれば、無理して住宅ローンを組んだ人が投げ売りし出して割高マンションは暴落しそうです。
都心は避けて城東地区の駅徒歩10分圏内の坪単価180万円位の物件を買っておけば下がっても痛手は少ないですね。

>5174

普通はそんなことにならない。
金利が上がるときは景気もいいから、住宅ローンなんて余裕で払える。
（金利上昇って言うことはインフレになるからローン負担は軽くなる）

２０００年代前半に投げ売りが多くなって、不動産が下がったときは
金利もむしろ下がってる。

経済の常識では、金利が下がるときのほうが不動産の投げ売りが多くなるのが普通。

金利が上がれば住宅ローンで借入できる金額が下がるから、不動産は売れなくなるでしょう。
インフレになっても世間の給与が上がらないことにはどうしようもない。
今は低金利の影響で借入も多くできるから高額物件も売れている。金利が上がればそんな物件はたちまち売れなくなる。

金利上昇できるようになる環境だったら給与なんてとっくに上がりきってる。

今年の春闘でも3%アップって言っているように、
既にここ３～４年は毎年数％上がってるんだから。

>>5176 匿名さん

給与が上がらないインフレなんかないし、金利の維持は日銀と政府の最重要事項
失敗したらマンション以前に国民全員がツケを払う

>>5174 匿名さん
城東っていわゆる下町でしょう。
貧民が多く災害に弱く、まともな人からはずっと避けられてきたエリアじゃないか。
少なくとも都民なら選択肢にそもそもないのが普通では？

数百人の中小企業勤務の私なんて、去年年収600万の昇給年4万。0.7%か…。
3%なんて夢の夢。日本は低所得層まで本当に賃金あがる？
私は夫の稼ぎがあるからいいけど、男女格差も激しいし。