23区内の新築マンション価格動向（その67）

民度低い地域で、その中で高級物件買っても、結局は多数にまみれるだけで浮くし、周りの民度の低さにイライラするだけ。外部評価も多数派の民度で計られるからね。買うなら自分の建物が平均～中の上くらいがいいね。

金町は駅の南口に野村が21階建のプラウドタワー、北口のイトーヨーカドーを取り壊して、三井が44階建のパークタワーと商業施設を作るから将来性はあるかもね。住友の再開発も継続するし。
安いタワーマンション欲しいけど湾岸エリアが嫌な層には一定の需要はあるでしょうね。

割安ないい物件をうまくゲットするにはまず勉強すること。どんどんマンションの資料を集めて相場観を作り、いくらぐらいと言うイメージを脊髄反射レベルに落とし込めば絶対に負けることはないだろう。

>>4943
情報収集や中古を含めた相場の把握は絶対的に必要だけど、
所謂パンダ部屋だったり価格ギャップのある部屋って利回り重視で投資筋は殺到するけど、
実需目線だと条件的にちょっと・・・っていう部屋も少なくないからねぇ。
もちろん価格が全て、っていう実需層も集結するから倍率がエグいことになるんだけどｗ

まあ慣れてくると価格表を見ただけでギャップが分かるようになるけど、
イコール欲しい部屋か？住みたい部屋か？と言われると全くそんなこともないから、
あんまりそこだけに捉われ過ぎるのもどうかと思うし、
中途半端な知識や情報だと反って身動きが取れなくなる気がしないでもない。

金町や松戸までが話題に上がるほどマンション価格が上がってきてるんですかね

>>4944
まあその辺は自分の中で普段からどんなイメージの部屋に住むかというイメトレで、絶対死守の条件と、ある程度妥協できる条件に切り分けるといいかもね。

現在賃貸に住んでいる人は何かが不満で過去に何回か転居している人がほとんどだと思うけど、例えば断熱性が悪いだとか騒音で不満とか日当たりが不満とか駅から遠いのは勘弁とか色々とあったと思うので、その経験を活かすといいんじゃないかな。

過去に住んでいる物件の欠点が補われていることは、買った時の満足度に大きく影響すると思う。その点では値段だけにこだわって変に妥協するのはあまり良くないよね。

>>4945
金町や松戸っていうけど、概ね都内で徒歩10分圏内、
都内直通の千葉埼玉主要沿線主要駅の10分以内ですら世帯500万ではおぼつかない、
世帯800～1000万は欲しい、ってのが現実・・・いよいよ来るとこまで来た感はある。
節税外資低金利株高と続いてきたけど、相場を維持するには新たなプレイヤーが必要。

>>9441 匿名さん

それは武蔵小杉？
それとも中央区湊。

>>4941
の間違い。

>>4941 匿名さん
戸建や小規模マンションだとありがちですね
だからある程度の規模（最低２００戸、できれば５００戸）のマンションが複数できる再開発があるところがいいですね
豊洲なんて昔は都営しかなかったけど今や全員中学受験するような勢いですからね

豊洲なんて人間の住むところじゃない。あそこは倉庫作るために埋め立ててできたところ。「地」はだから大事なんです。

>>4946 匿名さん
賃貸で不満な点なんてある？分譲より圧倒的に数が多いんだから全ての条件満たせるでしょ。唯一、家賃が高いのが不満になるけど。
いま山手線徒歩3分以内のタワマン賃貸に住んでるけど、ここより条件の良い分譲がなくて買いたい・買える物件がない。億単位の資金がないと住宅購入はどうやっても妥協しかない。

>>4951 匿名さん

( ´,_ゝ`)

>>4941 はきっと中央湊のことでしょう。
東京ディープみましたが（必見です）、再開発前は凄まじい光景が広がっていました。
地権者多数の模様ですので、一体地権者の属性は・・・と住むのに非常に不安にさせられます。
子供をそんな地域の出身者にさせたくない親心から、私は検討対象外とさせて頂きました。

都内に職場があったとしても下手な都内（練馬板橋北足立葛飾江戸川）に住むなら
川崎横浜に住んだ方が便利だし住民の質もいいよ。

>>4955
ここは23区のスレ、神奈川にお帰りください。
職場が都心なら横浜は遠すぎ。財政も危うそうだし。
城東城北の方がましでしょう。

横浜はともかく一部の23区より川崎が上とかどこからそんな妄言が出てくるのですかね。

職場が都内なら普通は都内に住む
マンションだって６０００万円程度から買える
その程度も買えない貧民が川崎や横浜に泣く泣く住む

金町とかレベルの低い地域に住んだら子供は一流大学行けないです。

平均所得も低いエリアってロクな中高一貫校もないし、
親も高卒やFランが多いので、公立が多いのでしょう。
このあたりが都心に近くても不動産が安い理由ですね。
環境って大事。

足立、練馬、板橋、江戸川、北区
こんなところ絶対むり。千葉だったら沖縄の方がマシ。

筑駒、開成、麻布、渋幕に通える立地であれば子供の教育上は問題なし
埼玉、千葉、城東を必ずしも否定する必要はない
親の力不足を子供で補ってもらうことも知恵のひとつ

ここの人達は上司や尊敬できる人に足立区やその他の同列と言ってる地域の出身者がいないと断言できるんだろうか。
または港区や千代田区の一等地出身者だけどどうしようもないクズ犯罪者に出身地が格下だからって見下されて納得できるような人生なんだろうか。
そして自分たちの子供は住んでる場所によって真っ当な人生を歩めないようなアホだと考えてるんだろうか。

>>4960

東京都内の年収の高い中学校区。さもありなんという感じ。

金持ちだから頭が良くなるのか、頭が良いから金持ちになるのかどっちなんだろう

有名マンションブロガーは年収500万円だと2800万円以内の物件にするのが無難だと記事に載せていますね。千葉や埼玉の駅近物件も無理ですね。

https://wangantower.com/?p=14773

ちなみに年収1000万円であっても坪単価250万円程度と書いています。年収1000万円でも都心の新築は無謀、年収1000万円でタワマン買いたいなら金町レベルじゃないと無理www

>>4964 匿名さん

これいつのデータを元にしてるでしょうか？ タワマンが新しくできたりすると結構変わると思う。

都心とは難しい定義ですが、資産価値の観点から判断すると、山手線内側かつ中央線南側に含まれる千代田港渋谷区、となるでしょうか。
よって都心が買えるのは年収3000万～となりました。

>>4959 住民板ユーザーさん1さん
どうせ都心の私立に通うんだから関係ないよ。
開成も遠くないぞ。
最果ての埋立地の有明や晴海よりは金町のほうが開成には通いやすい。

江東区埋立地なんて絶対ムリ。
ゴミ埋立地だし、地面は汚染されてるし、地方出身者が見栄はって都会ぶってるからママカーストがひどくてストレスがたまるし、マンションばかりのハリボテの街。

>>4968 匿名さん

何か恣意的に渋谷を持ち上げようとしてる気が。それいったら品川区の山手線内側も都心。

子供に十分な教育受けさせたいし、家族で思い出つくりたいから海外旅行もしたい。
だからギリギリローンで無理して高いマンション買って、ローン返済しかできないような貧しい生活はごめんだね。
今は80年代じゃないからそんなことするアホはいないか。

インフレだから大丈夫じやないか

マンションって言ってしまえば、単なるハコですよね。そんなものに人生かけてローンを払うなんて考えられないです。
世帯年収の3倍程度までにすべきかと思ったので自分は4000万円程度の物件にしました。
三井不動産の物件ですが、都心にこだわらなければ23区内でもこの程度で買えます。
少々通勤時間がかかっても電子書籍を読んだり、音楽を聴きながらネットを見ていれば苦になりません。

最近は城東地区の開発が盛んですが、金町駅の北口と南口の再開発がニュースになっていますね。まるで武蔵小杉のようです。
こういうのを見込んで周辺の3000〜4000万円の物件を買っておくといいのでしょうね。
JR金町駅がしょぼいので不釣り合いになりそうですが。

https://www.kensetsunews.com/archives/138477

https://www.kensetsunews.com/archives/139095

城東のマンションを買うくらいなら城北のマンションを買うでしょ。
利便性や地盤では城北の方が上だしね。

>>4952
若い頃は賃貸を目的として建てられたような物件を２年ごとに転々と移り住んだけど、どれもこれもロクなものがなかったなあ。分譲物件の賃貸は家賃が高いから住めなかったよ、その頃は。

逆に分譲物件の賃貸に入れるような人ってのは買った方が早いと思うなあ。

賃貸はいい歳したお一人様のノーマナーっぷりが酷いからな…。そんでファミリーで賃貸だと家賃バカ高いし…。もっと賃貸出してるとこが厳しく管理してくれればいいんですけどね。

>>4973 匿名さん
インフレーションじゃなくスタグフレーション。
言葉は正確に。
スタグフレーションでは収入は増えないから景気は悪くなるばかり。
日本に明るい未来なんかまったくないよ。

いま分譲賃貸で都心駅近で家賃アホみたいに高いけど8割経費で払ってるから考えれば考えるほど気持ちが賃貸に傾く。同じ条件の物件を買うには資金が足りないし。郊外に出るのも辛いし。決断できない。

>>4980 匿名さん

2割の自己負担程度では、調査されると税務上問題ありそうですね。

>>4976 匿名さん
西側に住んでると隅田川から先の川向こうに住むなんてあり得ない。
晴海や有明も川向う。
だから予算がなければ城北に買います。

>>4981 匿名さん
別人ですが、評価額から計算すれば、２割ならおそらく大丈夫でしょう。
計算しないなら５割までにしますよね。

>>4982 匿名さん

西側は急速に衰退していきますから、早めに引っ越したほうがいいですよ。

西側は旧市街と呼ばれるようになるのは確定ですね。

それは城東住民の長年の夢だね。
でも明治以降、城東は貧民エリアのイメージは変わらないよ。今後も変わらない。

それに、旧市街を放置してどんどん市街地を広げるのはインドや中国でよく見る手法だな。
ヨーロッパみたいな文化的に成熟した地域は歴史と文化を重んじるから今でも街の中心は旧市街だよ。
みんなが憧れるパリもそうだよな。

>>4986 匿名さん

そうして欧州は沈んでアジアは伸びてるわけだね

>>4986 匿名さん

じじばばしかいない高齢者の町が中心ですか。パリとか 笑
まだ高く売れるうちに北か東にしときなよ

城東、地盤悪いじゃん。気候変動が激しくなりつつあるいま、不動産買う気にならんなあ。
城西、城南も再開発始まると思うんだけどな。

投資目線だけど少なくとも今から西側には投資しない。多分投資家の一致した見方。

>>4989 匿名さん
どこで再開発があるのですか？
渋谷の発展で渋谷に出やすい。それ以外のセールスポイントがない気がするけど？

地震リスク考えたらグローバルな投資家は地盤の悪い城東エリアは買わないんじゃないかな

確かに投資目線だと西側はないな～

プロの投資家なら、投資にあたっては地震ＰＭＬが重要な指標になる。地盤の良しあしは、甘く見てはいけないよ。

西側ってどの辺りまでのイメージ？
西新宿辺りでもダメなの？

地盤ゆるゆるのところは買っちゃダメでしょ

西とか東とか言ってないで、山手線の内側で地盤のいい都心一択ですよ。

投資家目線でも住宅ローンと同じ条件で金利調達できるなら西側が面白いって人はいるけどね。
新宿なんて後３０年もしたら確実に再開発でガラッと変わってるし。

流石に短期的な利益を出すなら東側しか無いけど・・・・

>4997
地盤なんて気にするのはわかってない人。
むしろ、今は値段の高い都心でもこれから先が見込みにくいやばい地域もいくつかあります。

まあ、この掲示板の主要任務は城東、特に埋立地を売ることだからなあ。

湾岸タワマンという砂の塔

>>4967
2016年じゃないですかね

>>4971
山手線内側の渋谷区とか持ち上げるもなにも資産価値的には昔からテッパンでしょ

>>5002 匿名さん

そうかなあ、港区よりは一段落ちる。

>>4999
それはその通りだけど、新宿渋谷を発着点として、
沿線の畑を高値で売り付けるビジネスモデルも過去にあった訳で・・・
今は東京駅を発着とした東が熱いのは事実だし流れに身を任せるのも悪いことではないと思う。

ただ東エリアに地縁無し、職場は新宿か渋谷って人は普通に北エリア買ってるだろうし、
同様に人気沿線（京王線や中央線）の都下（調布、府中や立川等）は根強い人気だよね。

>>5003
渋谷区と港区が隣接するエリアは高台であれば港区のほうが若干上かもしれませんね
もちろん場所によりますので渋谷区広尾の高台ほうが港区南麻布の古川沿いの低地よりは上とかありますけど
渋谷区神宮前とかが港区芝浦よりは圧倒的に上だと思いますし、山手線内側でも港区芝より下ってこともないでしょうね

>>5004
東急沿線、小田急沿線に良い住宅地がたくさんあるのは事実ですが駅から１５分とか歩くようなとんでもないエリアを「閑静」とか「東急沿線」とか「世田谷」といったキーワードで価値があるかのごとく売りつけるビジネスモデルは破綻しますよね
東側はブランド力が低いので具体的な数字で勝負するしかなくそれはそれでよいかと思います
数字は嘘をつきませんからね

駅歩20分でも渋谷までバスで15分で行けるのでやはり東急沿線の世田谷はいいと思うよ

世田谷、杉並あたりの西側外周区の人は渋谷や新宿が都心だと思ってるから自分の家が２３区の外れっていう意識はあんまりないんだと思う
逆にいえば新宿や池袋は東京駅周辺（銀座とか）に行くのが遠い人が多いからこそ発展したともいえますね
渋谷はどうなんだろう
特色がある分、新宿、池袋のように行けばなんでもあるってわけじゃないからワンストップじゃ用事が終わらないよね、神奈川の人は渋谷行くなら二子玉川や武蔵小杉でいいやって人も増えていると思う

>>5007
世田谷区は環七超えちゃうとやばいよね
でもバスで１５分（バス停までの徒歩時間、待ち時間入れると２５分以上？）もかかって辿り着く先が渋谷じゃ結構リスク大きいですよね
渋谷が勤務先とか新幹線や飛行機は全く乗らないとかならともかく機動力が低すぎ
専業主婦世帯じゃないと無理

>>5009 匿名さん
バス乗ってる時点で資産価値的には話題にする必要もないエリアかと。

>>4994 匿名さん

先の地震で、地盤の強弱と震度が相関してない事実を論理的に説明できますか。

平成30年1月6日マグネチュード4.8震源地千葉県北西部の地震における都内各区震度は下記の通り。
震度４　中央区　港区　品川区　渋谷区　葛飾区
震度３　千代田区　新宿区　文京区　台東区　墨田区　江東区　目黒区　大田区　世田谷区　中野区　杉並区　豊島区　北区　荒川区　板橋区　練馬区　足立区　江戸川区

学者や専門家がどのように論文や仮説を作るか実態を知っている人なら、
彼らの言説を鵜呑みにする人はいません。
そういった論文をお墨付きとしてPMLなどという各種指標が成立しているのですから、
それこそ砂上の楼閣ですね。

>>4974
逆にいえば人生かけてローンを払いたくないから身の程知らずとしりつつも資産価値の下がりにくい高額な物件にする人が多いのではないでしょうか
不動産は基本的に安物買いの銭失い
本当に安ければ（中古で２０００万台とかなら）失う銭も少ないからいいのですが一番のボリュームゾーンで
ある年収７００～１２００万くらいの人がなんとか無理なく払えるであろうレベルの物件は実力以上の価格がついているケースが多いので「憧れ」である８０００万以上の物件よりロスが大きいよね

>>5009 匿名さん

渋谷で問題ないよ。銀座なんかまったく用がないね。
飛行機なんか年に数回しか乗らないし、新幹線は年に一回乗るかどうか。
銀座や東京駅に近い必要性は皆無。
そういう人も多いよ。ていうか、普通。

>>5013
まあそりゃ大宮で用がすむとか川崎で用がすむって人はいるでしょうから
渋谷で問題ないって人もいるでしょう

問題はそういう人が今後も多数いるかどうかってことですね
ビンボー人は自分がどうかではなく世間はどうかという視点でみないと金を
失いますよね

もちろんあなたがお金持ちなら好きなところに好きな値段で買ってください
全く問題ありません

お金のないんだから銀座に遠い方がいいよね。
悔しい思いをする光景に出くわさないのだから。

>>5013 匿名さん
おれも同じだわ。新幹線も飛行機も年に１回乗るかどうかだな。

>>5013 匿名さん
これって渋谷に歩いていけるようなとこ住む人の考えだよね？田園都市線とかの住民ならダサすぎる。

地盤って地震のことだけではなく、水害だね。
城東、城北の低地は買う気にならない。

>>5018 匿名さん
地盤しか気にしてない人が届く値段ではなくなったから、心配しなくていいよ。

予算に限りがある以上、地盤を犠牲にする人がいるのもわかりますよ
いつ来るかわからない大規模災害より、毎日の通勤時間のほうが大事ですもんね

>>5018 匿名さん

今度は水害ですか。
そういえば昔多摩川の氾濫で未曾有の大水害があったね。
あれってどこだっけ。

>>5021 匿名さん
狛江

水害も今やゲリラ豪雨で局地的に降るようになり、高台でも排水が追い付かないと普通に水浸しになってるから、昔みたいに『低地＝水害』では無くなってきてますね。
また河川にしても大きな川ほど治水工事が進んでいるので、むしろ小さな河川の方が氾濫リスクは高い傾向ですね。

うち、銀座まで徒歩20分。日本橋まで徒歩5分。
東京駅まで徒歩10分。
買い物の誘惑に負けてばかりいますわ。

時事通信の記事になっているけどマンション価格は異常だね。今、買うならバルブになっていない城東地区しかないね。他は高値掴みしそう。

東京２３区の平均価格は６．９％上昇の７０８９万円。特に都心部は利便性の高さと将来転売しやすい安心感などから富裕層の人気が集中。１億円を超えるいわゆる「億ション」は５２．４％増の１９２８戸となった。

https://www.jiji.com/sp/article?k=2018012201019&g=eco

20世紀の時代から、
城東のマンション販売員は城東が割安と言い続けてきた。
割安ではなく価値が低いだけなので
今、城東もバブル価格です。

外周区はナッシングで

世界のどの都市でも同心円状に発展している場所はない。
計画都市であるブラジリアやキャンベラでも。
つまり城東が安いのは低地や埋立地であることや、歴史的にずっと町工場や貧民街だったことなど、いろいろ理由があり、ただイメージが悪いだけではない。
だから東京駅からの距離だけで西側の街と同じ距離にある城東の街が同じレベルの価格まで値上がりすることはあり得ない。

田舎者や中卒などおバカさんたちはわからないから騙されるんだろうな。

>>5028 匿名さん

時代遅れのじじばばもかわいそう。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54164?page=2

だからこそ将来的に世田谷は再開発される可能性がある。それまで金貯めとけ。

>>5030 匿名さん

いやないだろ。笑
人口減って、高齢者増えるエリアを再開発って、老人ホームの開発ってこと？

みんな忘れてると思うけど、千葉のワンハンドレッドヒルズはどう思う
銀座や都心部がこれほどホットになるのであれば、そろそろ見直されてもいいと思うんだけど
平成3年に1軒10億で分譲された住宅地だからね

料亭がさかんだった、向島
松尾芭蕉、伊能忠敬ゆかりの地、深川
岩崎弥太郎が造成した清澄庭園
忠臣蔵の舞台、両国
葛飾北斎の描いた本所立川、深川万年橋下

そういった歴史の認識が「もしあれば」
東京における城西城南コンプレックスなど元々ないでしょう

>>5032 匿名さん

中古で5000万

>>5034 通りがかりさん
1/20ですか！
銀座の土地はバブルの頃にもどってるのにえらい差があるね
やはり、都心部の不動産以外は手出し無用かな

>>5035 匿名さん

空家ばかりみたいだよ。

https://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/CXW148002/

お買い得

23区の新築マンションが平均7000万円を超えているが、城東地区ならパークハウス、プラウド、シティタワーといったブランドマンションが3000万円台から購入できる。
マンションブランドを気にする人なら城東地区でしょうね。下手に千葉、埼玉、神奈川で買うよりはマシ。

千葉とかなら、広い戸建てでしょ。

>>5037 eマンションさん
結構、いいね
ヘリポートは使えるのかな