23区内の新築マンション価格動向（その67）

その日の気分で黒霧島になったり赤霧島になったり、時に茜霧島になったり

>>47842 匿名さん
収入は上がらんよ。
スタグフレーションの意味もご存知ないようで。

身の丈に合わない生活に憧れて金持ちのマネをするアホな行為が流行ったのは80年代だね。
バブル時代はひどかったよ。
今ならバカじゃないの、と思えるようなことがオシャレだと思われていた。
今の若い世代のほうがよっぽど自然で健全だな。

その時代の感覚を引きずってる勘違いおばさんが結婚できずに大量に売れ残ってます。
このまま、独身のままおばあちゃんになる運命。

オレはワイン派、建設的じゃないけど数十年後に飲むことを生きる目標にするために何本かワインを買った。結婚年のワインも10年毎に飲めるように仕入れたし　こんな楽しみしかないね。

>>47853 匿名さん

兄貴、80年代はどんな感じだったの？
俺はバブルの残り香を辛うじて嗅いだかな、って世代で
それでも社会人1年目2年目でも皆いいクルマ乗ってたな、とか
金融系の短大卒入社のＯＬの冬のボーナスが親父より多いとかって
なんとなく記憶にはあるけど、80年代バブルど真ん中の話を知らないんだよね。

あと、タクシー止めるのに万札ヒラヒラとか
酔客がバイトにタバコ買ってきてって万札出して「釣りは取っていて」とか
話には聞くけど自分が体験してないからイマイチ分かんないんだよねー。

>>47855 坪単価比較中さん

大兄貴もなかなかオツなことしてますなｗ

日本は住宅が余ってるんですよ。
無理してでも今、買わないと住む場所がないなんてバカな買い煽りに騙されないことです。
https://news.yahoo.co.jp/articles/26db2130c70a8f0e6c42ec0cb7c89d40ad76...

>無理してでも今、買わないと住む場所がないなんてバカな買い煽り

そんな煽り初めて聞いたわｗ

>>47852 匿名さん
よく言われるオイルショックによるスタグフレーションは結局のところ短期間で終わったんだよね。

石油や天然ガスといった輸入に頼らなければいけない資源への依存が今後急激に改められていくと思う。具体的には原発への電源シフトなどが行われるなどが考えられるだろう。また、積極的な財政出動によって日本のGDPを引き上げて日本株が買われるような環境を作るなど政策的にスタグフレーションを回避し円独歩安に歯止めをかける方法はあると思う。

悲観して立ち止まるよりも、苦しくても前に進むしかない。
成長をあきらめるのではなく、貪欲に食らいついていかなければ日本の未来はない。

>>47861 匿名さん
>成長をあきらめるのではなく、貪欲に食らいついていかなければ日本の未来はない。

その為には、我々中高年、老人が物わかりの良い大人、好々爺を演じて
（なんでもかんでも）「いいよ、いいよ。今は令和だからね。」とするのではなく
ビッシビシいかねばなるまい。

>>47861 匿名さん
>成長をあきらめるのではなく、貪欲に食らいついていかなければ日本の未来はない。

その為には年収500万以下で「萌え～」とか言ってる奴らをぶっ飛ばさねばなるまい。

>>47858 匿名さん
みんなが住みたくない家が100万軒あって、みんなが住みたい家が一軒しかない場合を考えよう。ジャンクばかり増えて統計上は余っていても意味がないことを理解しよう。

不動産選びとはジャンクをつかまない努力

もっと普通でいいの
それはそれで極端すぎる

東京カンテイ、70平米換算価格推移が先週出たけれど、相変わらず強気だね
まだまだ上がっている。言い値とはいえ、売れない値段はつけるはずもなく

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/1022

どこまで上がるんだろうねえ

>>47865 匿名さん
まあでもまともじゃない家もカウントして住宅余ってると言うのは現場を知らない人の机上の空論でしょう
ぼくの田舎も40年前は憧れのニュータウンだったらしいけど今や3軒に1軒は空き家です
駅まで遠くて買い物も不便で街全体が老朽化していて目につくのはデイケアのクルマばかり
いくら安くても若い方は寄り付きませんね

>>47854 匿名さん
おばさんより売れ残りおじさんの方が多いという現実。。。

まあ40年も経てば変わるよな。東京も2060年には人口 200万人以上減る予想だね。
晴海フラッグとか今人気だけど、湾岸のタワマンは老朽化したニュータウンのようになるのかもな。あるいは移民の街になっているかも。

>>47869 匿名さん
ただ高齢化すると階段とか登るのが苦になるので街中のマンションに移り住む人が増えるんじゃないかなと思う。昔は北海道で雪深く通院困難になると入院する越冬入院なるものがあったが、今は色々と医療の無駄をはぶくということでできなくなっている。

売られるのは地方の不便な戸建ての方が先

https://kaken.nii.ac.jp/ja/grant/KAKENHI-PROJECT-15500523/

>売られるのは地方の不便な戸建ての方が先

これは厳密には地方から都心へじゃなくて
地方ごと、地域ごとの「域内地方から域内中心部」へって流れか。

北海道から東京へ、じゃなくて
札幌郊外から札幌へ、みたいなね。

>>47872 匿名さん
もちろん地方都市のことだけど、首都圏として考えた時にも周辺区や隣県などで同じような動きが出るだろうし、人口が減って医療や生活インフラがだんだんと維持できなくなってくると、都心の方へと人が帰ってくる動きも出てくるだろうね。

今回のコロナ禍を見る限り、コロナワクチンにしてもかかった時の医療のインフラにしても、圧倒的に地方は不利だった。ワクチン接種開始も遅かったし、受け入れ医療機関の不足も地方においてより顕著だったように思う。この傾向は今後もさらに悪化していくだろう。

今地方で懸念されていることは公共交通の採算性の低下、上下水道などの行政サービスの予算難などだ。都市部はなんとか手当できても、そこから少し外れた地域では人がそのまま飲用にできるような上水道の維持は困難になってくるだろう。地方都市から老いた両親を呼び寄せるような人もこれから増えてくる。

昔は仕事を求めて地方から都市へと若者が流れていったが、今後は介護や医療を求めて地方から都市へと老人が流れる時代になるのではないかという予感がある。あくまでも予感なんだが、これはかなりありそうに思う。

ついにドル円が130円を突破し、円安が止まらない。日銀だけが異次元の金融緩和を継続し、国民の生活を破壊している。円安で海外の投資家は日本の不動産を買うかもしれないが、近い将来金利が上がる可能性が大きい。今、新築マンションを買ったら高値掴みになる。

住宅ローン金利、来月からまた上がるね。

大手銀行が、住宅ローンの金利を一斉に引き上げる。
https://www.fnn.jp/articles/-/353442

はぁぁああぁぁ～、ぽっくんは偉いのに！
ぽっくんも、ぽっくんの家も上級国民の上級なのに！
ぽっくんの家の価値は経済の終わりで暴落しちゃうのかな～
すたぐふれーしょん！円は安く、ドルも米国のインフレで目減りしてる～
そしてぽっくんの価値も急落して人生終わるのかな～

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ２
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1648694163/

今日の大谷サ～ン

投げて5回5安打2失点
打って5打数3安打1打点

勝ちがついてホッとすると同時に、もはやこの数字では満足出来ない俺がいるｗ

この掲示板、初心者マーク付いてると文字の色が薄くなるって笑
管理人ちょっとおかしいのかな～笑

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ２
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1648694163/

>>47878 匿名さん

イチマツ論争時代なんてものがあったっけ。

大谷勝ったか2勝目はいいね、今シーズン10勝は超えてほしいね。
ゴルフで飲みで昼寝してたから大谷勝ったのこれ見て知ったし。大谷の話題も減ったかな。

日本株は今日上がったか　テスラは下がってきてる。800切ったら買うかな。

ドル円が131円台になったね。このまま140円、150円となったら日本は滅ぶね。
固定金利がどんどん上がり、変動金利との差が開いている。変動金利と固定金利のロジックは違うけど、変動金利は金融機関の方針次第で簡単に上げられる怖さがある。自分は変動金利が上がったら一括繰上げ返済できる余裕があるが、それが無理な人は住宅ローン破綻者になるね。今、無理して新築マンションを買ってはいけない。

でも現実問題として1パーや2パーなら返せなくなるほどのギリギリの人ってそんなに多いのかな。一括で返すためにポジション解消しちゃうと将来的に運用収益も減るわけだし。

金利が上がるからムリ買いはNGというより何時でもムリはNGじゃないかい。
年取ると面白いことは激減するのにその上お金の心配する生活は考えられないね。

今日のモーニングショーはマンション事情を長くやってったよ。
長嶋と玉川は相当の不動産オヤジだね　夢中になって話している。長嶋が年収1300万のパワーカップルがマンション買ってもローン支払うだけの人生では疲弊するだけだって、たまにはいい事言うなと思ったし。

1500万程度の(しかもペアローン)で一億の物件買ったらさぁ、そりゃ1%金利上がって、転売価値下がったら終わりだもんな。
　

インフレでマンション価格は上がり続けるかもしれないが、
管理費・積立金も無慈悲に上昇するのでは。
デベの長期修繕計画は物価安定を前提にしているんだろ。
豪華な共用施設を売り物にしているタワマンとか恐ろしいわ。

>>47882 坪単価比較中さん
テスラの下がり方かなりおかしくないですか？

>>47889 検討板ユーザーさん
おかしいとは思いませんけど、何がおかしいですか？
3月に720まで下がって戻して又さがり今800後半だから自然かなと　600切れば下がり過ぎかと思うけど。オレはよく分からないけど、今の実力は400～500と言われているから期待値で800～1000は妥当かと、700切ったら全力買いするつもりだし。

>>47889 検討板ユーザーさん

イーロンが売ってたみたいだねー、大バーゲンセール。買い増し買いまし。年末は1300くらいかな

>>47890 坪単価比較中さん

近年の環境絡めたEVシフトは強力でしたね。
電車通勤してる日本人はかなり前からEVシフトしてるわけですが。

>>47891 匿名さん

売った額もエグいね。

今日はNYダウ下がったね。
5/2は日経平均も暴落かな。どんどん下がってくれよ。

米株下がったな　どこまで下がるか分からないね。3月中旬に下がったよりは下がるか。日経24000切ったらちょっと買うかな。

紛争当事者の某国に肩入れして衛星通信システムを供与したり、そのおかげで紛争当事者として某国家に攻撃される可能性が囁かれたり、ビジネスマンの枠を外れつつあるからな、うちのカミさんなんかはあいつは危険だとか言い出したぞ。一般人がそう考えるくらいだから、ファンドマネージャーなんかはとっくの昔にそう感じ始めているだろう。

>>47896 匿名さん
イーロンは今世界1でしょ。プーチンを左手で潰せるって言って笑われないの奴だけじゃない。
もともと行動はやんちゃ系なとこあるけど、言っている事はまともだったと思う。米自動車大手は信じられないほどテスラにどう追いつくかを考えているよ。日本にいるとその凄さが見えないらしい。アメリカが経済を引っ張るのは続くだろうし、アメリカ人が好きそうなキャラだから既にgafa 抜いてるけどダントツになっても不思議ないかな。今回のウクライナ支援でEUでも支持されるのが自然かな。

養分の集まりなのに更に養分になるなよ

>>47896 匿名さん　の匿名だけど
>>47898 匿名さん　は私が書いたんじゃないからね、坪単価比較中さん誤解しないように

確かに衛星通信システムや衛星打ち上げ事業のいい宣伝になっているし人気取りの要素もあるんだろうけれど、相手はドーピング検査の尿すり替えから裏切り者の暗殺までなんでもござれの諜報活動のデパートみたいな国だから舐めてかかったらヤバいと思う。

さらにTwitter買収と上場廃止は大衆扇動の強力な手段を個人の利益のために利用できるだけに、そこまであのおっさんを信じて良いのかという気がしてならない。とんだ暗黒卿だったということになるかもしれない。

投資って公益活動の側面もあるから、主として倫理面の観点から公益に反する投資はしていけないと思うんだよね。

>>47900 匿名さん
まあ、プーにケンカ売れるような面白い奴ではあるよね。アップルみたいなカリスマ不在でも成長する会社もあるからムリせず仕入れるよ。Twitter上場廃止になったら株はどうなるんだろうか。

株価下がってもマンションは下がらんな。
遅効性で下がる前に株価戻しちゃうし。

転換するとしたら、変動ローン金利上昇くらいか。

マンション価格　仕入れが上がる一方で下がる訳ないでしょ。金利が上がっても仕入れ値が下がらない限り高値だろうな。よほどの金持ち以外はマンション購入できないよ。

>>47903 坪単価比較中さん

価格は原価で決まると思ってるようだけど、価格は需給で決まるんじゃね？

>>47904 匿名さん
その昔キャベツがとれすぎて農家が収穫したキャベツをブルドーザーで土に埋めるなんて事件が起きているでしょ。今はどうか知らないけれど、利益率が下がれば生産調整は起きると思う。

最近も賃貸マンションとして計画されたが販売に方針転換したとか囁かれるマンションがあるので、市況次第では分譲マンションが大幅に減って賃貸しか作らなくなる時代も来るかもしれない。売るか貸すかはデベ次第。

>>47904 匿名さん
価格は需要で決まるけど赤字で売り続ける事はしない　要は作らない。
建築費が本格的に上がるのはこれからだから、高い物件をちょっと作るか欲しくもないクソ安いの作る感じじゃないの。これから建築発注する人も少ないだろうから、人件費は下がるだろうけど仕入れ高には追いつかないと思う。まあ建築不況だね。

>>47905 匿名さん
>>47906 匿名さん
需「給」で決まるってのはそれらを含む意味でしょ。ヒント：国語力

価格は落とせるよ。
それはマンデベの今の利益額(数100億)と利益率(10%超)みればわかる。
箱物なのに10%超ってめっちゃ余裕あるから。
50億ほどでも利益やるなら当然作るし、10億とかでも仮に作らないと人件費とかの固定費負債かかえるから作るよ。
でなきやセクション売却か潰すしかないからね。
マンデベセグメントを持ってるのに、不況だから、価格が低いからという理由で作らないという選択肢はありえない。

>>47907 名無しさん
ああなるほどね、需給バランスと言ってくれるとわかりやすかった

この辺の人は主として需要面から価格を語る人が多くてついその方向かと誤解したよ

その昔リーマンショックが弾けた頃はもう手持ちのマンションは売れないと覚悟したもんだ。同じマンションに住んでいた人はあいついで安く部屋を売っていたが、今は結構築古でかなり平凡な物件なんだけど、その値段の１．5倍くらいで売れるからなあ。貸せば結構利回りがあるし。そういう経験を持っている人が都内にはたくさんいると思うので、そうそう簡単に安く売る人もいないと思うな。

>>47909 匿名さん

売りたくて売ったというより、銀行が引き締めて売らざるをえない人が売った感じかな。

>>47907 名無しさん
>ヒント：国語力

兄貴、これ余計

>>47908 マンション検討中さん
全く作らないという選択肢はもちろんありえないけど、10棟建てる予定だったのを9棟に減らすとか、計画を数年先送りするとかして一時的に供給を減らすのは当然やるでしょ。

>>47908 マンション検討中さん
利益率を落とさなければいいわけでしょ？
クソみたいな安い土地にショボい建物を建ててそれなりの値段で売るというオチでは

>>47913 匿名さん
>利益率を落とさなければいいわけでしょ？

そういうわけでもない

前提、日本の人口は減ってくわけで地価も下がるわけだから、数年先に戻るかどうかわからない景気を待って、土地だけ先に確保するなんてないんじゃない？
固定資産税かかるし、IRR的にクソみたいな投資になるし。
それに景気悪くなると利益率高くても総利益額減るんだからむしろ供給増やして総戸数稼がないとしんどいっしょ。
オレの予想だと価格もコストもどっちも落とにいくな。窓や建材、共用設備とかのグレードダウンと平均坪数を5%ダウンさせるとかそういうせんりゃくになるんじゃん？

首都圏マンション供給戸数推移

首都圏マンション供給戸数推移その２

>>47915 マンション検討中さん
狭くてグレードダウンしたマンションや今より2、3割高くなったマンション買うかい？
買う人少ないの分かっていてムリして作らないよ。

いや値下げセットでしょ。
どっかで値下げしなきゃいかんから。

>いや値下げセットでしょ。
>どっかで値下げしなきゃいかんから。

誰が？なんで？

>>47918 坪単価比較中さん
たとえ買う人が少なくてもレイオフできないから、企業を維持するために作り続けるのが日本の大企業だよ。だからこそ日本には営業職が多い。

>>47921 匿名さん
大手デベはマンション部門の社員をオフィス部門とかに配置転換できる懐の広さがある
だから供給絞れる
オペンとかの専デベはそれができないのが辛いところ

>>47921 匿名さん

兄貴の話は一般論としては間違ってないが、数値的な視点がないがらみんなと認識のズレが出てくる。

大手デベの案件単体の利率は20%は余裕で越えてるよ。30%越えなんて案件も。色々やって10%超の投資家に怒られない程度の適正水準に見せてるだけ。

都心３区の好立地築古マンションの住人から区分を５０００万円で買い取って、
悪徳理事長とつるんで建て替えて、２億５０００万円で分譲とかやってるから
儲かってしょうがないね。
議員や行政と結託して容積率上乗せ等やりたい放題だよ。

>>47923 匿名さん

ニュース見なよ。営業配属最多やよ。

>>47924 マンション検討中さん
案件単体の利益率なんて公表してないやろ
なにが適正水準に見せかけてるだよ
妄想で知ったかぶり、痛すぎるわ(笑)(笑)(笑)

>>47926 匿名さん
そこじゃない。

>>47927 検討板ユーザーさん

いろんな人がいるねｗｗｗ

>>47928 匿名さん

ニュース見てないのか。。。
せめてスマホ買おうよ。

いろんな人がいて面白いね
1年前に駐輪場を追加で1台申し込んだけど、既に借りている人は後回しらしく1年経っても順番も変わらない感じなんだよね。二台目のチャリ買ったからこのままだと室内保管になる。駐輪場事情ってどこもこんな感じなのかな？裏ワザないかな

-マンションが高騰したのは金利が低いから
-でそれを背景にデベは販売価格をあげて利益率高めてる(下がる余裕がある)
-ゼロ金利は無限に続かないからどっかで金利上がる(じゃないと円安で日本死ぬ)
-人口減少するから長期的に資産価値はどんとん減る

以上の理由からどっかの地点で新築マンションは確実に値下げする。そしてそこからは余程日本が豊かにならない限り、もう上がらない。

というのオレの推論だが、別にこれが正しいともい言わんし、議論したいわけでもない上に47920の言い回しが腹立つからもう投稿しない。

色んな人がいるね
管理規約や細則を読まない人もいる

>>47927 検討板ユーザーさん
スーゼネ→大手デベ→外資コンサルの経歴なんだが…。素人乙。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC282C90Y2A420C2000000/

既製品なのに無駄に高い新築は
この先間違いなくオワコンだろうね。

>>47934 マンション検討中さん
それはすごい経歴ですね(^O^)／
では案件単体の利益率の公表例を教えてくださいね(*(^O^)／

特別区長会
http://www.tokyo23city-kuchokai.jp/
東京23区の区長さんたちの間でも
いろいろと話題になっているのかね

>>47930 匿名さん

何を主張したいの？

>>47934 マンション検討中さん

個別の物件の利益率が30%40%あろうがなかろうが別に驚く事でもなんでもないので否定も肯定もしないけど

その立派な転職歴が別にマンション単体の利益率を知ってると納得させるものじゃないんで、なんで知ってるのかは普通に説明した方が話が早いと思うよ。

スーゼネの時に営業マンとしてデベの人に聞いたとか
デベに転職して中の人になったから知ってるのだとか
外コンで先輩に言われてエクセルで資料作らされた時に見て知ったとか単にネットで見たとかいろいろあるんだろうからそれを言えばいいんだよな。

>>47924 マンション検討中さん

マンション単体の利益率が20パー超えてる、中には30パー超えてるとかっていうのは、本部経費も支店経費も案分されてないし、それ自体は全然不思議じゃないのよ。

物件ごとにみる原価の材労外経には本社の事務員の給料も支店の家賃も含まれてないわけで、会社の決算時の利益率より高いことは当たり前だし、商社でも製造業でもでもIT考え方は同じだから。

だからそこじゃなくて、単になんで公表されてない利益率を知ってるのかだけ説明すればいいんだよ。

決算で会社の利益率が10パー超えてりゃ、個別の物件では20%30%あるんだろうな、あっても不思議じゃないってのは理解できるんだから。

>>47930 匿名さん

ニュースってなんのニュースよ。
営業マンが多いって話？

マンションデベロッパーの収益なんかどうでもいいだろ。
利益率が高かろうが低かろうが、客には関係ないはずだが。
利益率が低くて潰れるならそれで結構。

減価率とか気にせず暮らすのが1番だよね。

>>47941 匿名さん

そこじゃない。

利益率晒されてデベ連中が焦ってるのか？
利益率≒値下げ余地だから必死だな。

利益率が高いのなら、金利上昇時に値下げ余地が十分あることが分かるね。
ここ数年、建設コストが上昇してもマンションの利益率がどんどん上がっていることは事実なんだから、デベがぼろ儲けしてしているのは間違いない。

>>47942 匿名さん
関係あるんだよ。利益率が高ければオイシい事業ということで新規参入が増えて競争になり値下げ圧力かかるけど、マンション、特にタワマンは寡占だから新規参入がない。すると物件を下げる必要がないからデベはウハウハ。アホなのは高過ぎに気づかないで喜んで買う消費者というわけ。

>>47946 匿名さん

大規模は販売計画から上振れしてるから相当儲かってるでしょ。儲かるから値下げ余地があるというのは短絡的。
買いたい人が多ければ値下げしないし、売らなければ赤字でも値下げするよ。

要するに需給次第だよ。

>>47946 匿名さん
スミフの牛歩販売もできなくなるから、金利上がるようなら値下げ&投げ売り始めるしか方法がない。

>>47947 匿名さん
それは高過ぎとは言わないのでは？
需給バランスが取れているのだから価格形成としては正常
ただ、それが「適正」価格かどうかは、人それぞれに受け止め方が違うのでしょう
あとは