23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>44247 匿名さん

生まれ育った場所が怖いとは、ほろ苦い人生ですな。

>>44251 通りがかりさん

東京は怖いよ

>>44250 匿名さん
うちは2007年に城北エリアで新築を4500万で買いました。75㎡です。
今ではとてもその値段では買えない。
　

今まではコロナで他に使い道がない金が株や不動産に流れたんだよ。
だから今までと同じように右肩上がりでマンション価格が上がると思ってるならバカとしか思えない。
信じられないなら、不動産会社の口車に乗せられて、買ったらいいよ。
俺はそんなマヌケなことはしないがね。

>>44254 匿名さん
いつの時代も、「不動産会社の口車に乗せられて、買ったらいいよ。俺はそんなマヌケなことはしない。」という投稿者いるよね。

>>44254 匿名さん

他人の事をバカだの間抜けだの中二病そのものだから
いつまで経っても若葉から抜け出せないんだよ

>>44254 匿名さん
コロナ前から価格上昇してたべさ

>>44255 匿名さん

モブやな。コロナで使い道のない金が不動産に流れたというのは、とても斬新な発想やと思うで笑

>>44254 匿名さん
今がピークか底値か分かるようなら、マンション買う金には困らないでしょ笑

これまでのレスとは脈絡がないとご指摘されるかもしれませんが、もし皆さんが不動産業者だったら、山手線内側でマンションを高く売ったり貸したりしようとする場合、（1）災害に強い（2）鉄道の交通利便性のよい立地の二つを満たすエリアを選ぶとしたら、どこでしょうか？

私の個人的な意見では、高台にある文京区湯島かなと考えています。場所にもよりますが、徒歩10分圏内で4駅6路線使える利便性は希少だと思います。

"山手線内側"で一括りするのもね…。
やはりここでよく言われてる中央線北側だと荒川区や北区も入ってくるし、
北側だと下町感もあって中央線南側と比べると雰囲気全然違うよね。

中央線北側くらいなら山手線外側でも南は品川区、
南西は目黒区、西は渋谷区や世田谷区の方がよほど洗練されてるんだよな。
文京区は教育面で、豊島区は池袋だけって感じ。

>>44262 匿名さん
品川区で洗練されているのは、大崎含めた城南五山エリアだけでは？そのエリアのほとんどは、山手線内。OWCTは外だけど。

>>44260 マンコミュファンさん
高台で徒歩10分は、駅までそれなりに過酷だよ。あの辺りは坂も多いし、本三以外の駅が低地にあるからね。
あの辺りでいうなら、湯島より神田駿河台がいいのでは

>>44264 匿名さん

住民ですが、湯島は確かに坂は多いです。だけど、通勤や通学に本郷三丁目駅を使っている人が多いし、電動自転車も多く、言うほど不便じゃないかな。最近は上野松坂屋の辺りを循環するコミュニティバスも開通したし。湯島駅と本郷三丁目駅に限らず、JR御徒町駅や銀座線上野広小路駅（大江戸線上野御徒町駅）も使えるので、都心部の行き先への選択肢が多いのは確かです。上野駅までも歩けます。

>>44263
品川区はそうだね。
最近では武蔵小山あたりも人気だけど洗練されてる感はないし同意。
品川区は南に行く程くたびれてるし行き届いてないな。
白金長者丸もあるしそういう意味では北の一部だけが同区他エリアに比べると突出してる。

>>44260 マンコミュファンさん

この1、2年で湯島には大手デベロッパーがこぞって分譲マンションを建てていて、積水ハウスのマンションの下には比較的大きな「サミットストア湯島天神店」が来年オープンします。スーパーの空白エリアだったので、住民にとっては朗報でしょう。湯島の代名詞であるラブホテルもぶっ壊してマンションを建てています。湯島にある築浅の中古マンションの価格は軒並み上がっています。

ただ、依然として古いビルがポツポツとあるエリアで、3桁の戸数を超える大型の再開発とかは難しそう。そこは湾岸エリアと比べてしまうと、街の成長に限界があるのかと。あと、坂下にある繁華街（湯島三丁目）も、コロナのご時世、敬遠されるかも。個人的に、空襲被害に遭わなかった湯島天神周辺の古い街並みの景色は好きですが。

>>44262 匿名さん

世田谷区が洗練されているだと？w

>>44267 匿名さん
大型再開発ができないエリア、とはデベロッパーが大儲けできないエリアということ。
そんな場所が人気出てもデベロッパーには全然嬉しくない。
埋立地は簡単に広い土地が手に入り、デカいマンションが建てられるからガッポリ儲かる。
この掲示板で人気があるとヨイショされてるエリアって、デベロッパーに都合のいいエリアばかり。

>>44260 マンコミュファンさん
表参道かなぁ、地下鉄多いし原宿まで歩ける

>>44269 匿名さん

デベロッパーに都合のいい土地は人気を作り出した土地に過ぎず、首都圏直下型地震が起きたときは、一気に不動産価値が下がって不人気となるエリアですね。防災という観点ではデベロッパーに不人気の土地の方が安全かもね。地歴を見ることは大切。

デベロッパーに作られた人気なんて所詮、砂上の楼閣。　

>>44271 匿名さん
山手線のターミナル駅なんてそんなもんでしょ。そもそも徳川家康入府以来、人の住めない沼地だった江戸を川の流れを堰き止め、池を干拓し、湾や干潟を埋めて作られた人工都市だからなあ。それ言い出したらキリがない。地盤のいい群馬に遷都するのがいいかもしれない。

山手線内側（中央線北側）のマンションを購入する前に地歴を徹底的に調べた。江戸時代、明治～関東大震災前、震災後～空襲前、戦後のそれぞれの古い地図を確認して、役所が作ったハザードマップを見たり、土地の登記簿から所有者の履歴をたどったりして、「100%安全なところはないけど、ここなら大丈夫そう」と自分が納得行くまで調べた。だから、湾岸とか、山手線南側に存在した沼地を埋めた低地にあるマンションを買うのは信じられない。

>>44274 匿名さん
災害が起きては欲しくないが、それは災害がいつ起きるかにも依るからね。先に建物が朽ち果てる可能性もあるからね。戸建てならば土地の持ち分大きいから地歴大切だけど、高層マンションの資産価値なんて建物が半分以上だからね。
あまりに地歴に固執しすぎて、生涯不便を強いられるのならばそれは住宅としては本末転倒

>>44274 匿名さん
牛込台地らへんが一番安全ですかね
少し不便ですが

>>44275 匿名さん

地歴がしっかりしていて災害に強い土地が、不便な場所とは限らない。むしろ昔から人が住んでいたエリアは便利なところもある。ただ、災害の観点から立地を選ぶのは最重要。首都圏直下型地震が30年以内に起きる確率は70%程度なので。地震による被害は建物倒壊以外にも、液状化現象によるライフラインの断絶も想定されるので、間違っても湾岸エリアは実需では買うべきではないと私は考える。

>>44268
世田谷はでかいし場所によって色んな顔を持つが、割とどこも垢抜けてるぞ。
あれだけ場所によって雰囲気変わる区もないと思うが。

>>44278 匿名さん

世田谷区は駅から遠かったりで不便。つい最近、都内の地価下落ランキングで、世田谷区のエリアが軒並み入っていた。

https://news.yahoo.co.jp/articles/a1375da6f0226b3b497f130612b70801f94b...

>>44278 匿名さん

世田谷区は首都圏直下型地震で火災被害が大きくなると予想されているエリアです。特に小田急線と京王線の間のエリアは木造家屋が多く、消防車も入れない狭い道路がありすぎて、甚大な被害になるとされています。垢抜けているとか言ってる場合じゃありませんよ。

>>44278 匿名さん
鉄道の交通利便性を重視する人にとっては、たとえ洗練された街であろうと世田谷区は選択肢に入らないと思います

世田谷は30年前までは高級住宅街という位置付けだったけど、港区渋谷区のど真ん中以外の高級住宅街と言われたとこは落ちたよね、杉並なんかも。落ち着いたいい住宅街ではあると思うけど。昔悪いイメージの足立、荒川、台東なんかが上がって来て、普通だった文京、板橋、練馬は普通のままかな。不思議だよね。

>>44282 坪単価比較中さん

バブルの反省から、何事も普通が一番。マンション高騰だの、利回り最高だの、浮かれるのは良くない。

>>44279
>>44280
世田谷はなにせ広いしな。
ちなみに世田谷は武蔵野台地上で標高が高く地盤の良い所もある。
地盤の良さでは23区では上位だぞ。

ほぼ狛江市みたいな給田とか烏山エリアのごく一部を「地価下落リスクが高い」と言ったって
、あの辺は世田谷区の外の外。
また一部民家の密集エリア？そりゃ何せ広いのでそういう所もあるだろうが区全域で災害リスクの低い場所なんてない。

>>44284 匿名さん
ただ広くて、観光的なものも何にもないのが世田谷。

>>昔悪いイメージの足立、荒川、台東なんかが上がって来て

そこがまだ比較的安いから買われて上がってきただけじゃね？
遅れて高くなってきてるだけで。

世田谷区の区役所近くに住んでたことがあるけど
ボロ市があったり古いアパートが有ったりと
下町って感じだったなぁ。
その割に、個人商店の店主が客に不親切な人が多かった。

都心に出るのに時間が掛かるので、もう二度と住む気は無い。

>>44286 匿名さん
そうだけどど真ん中は上がり続けているし目黒なんかも維持、練馬とかも安いままじゃない。世田谷は著しく下がってる気がする。

町会長さんが来て目が覚めた。12時半だった。

>>44288
今の都心至上主義から世田谷は一部見直された感はあるかな。
大田区の田園調布や世田谷区の成城はそういう意味で都心から離れ過ぎてる。
ただそれでも渋谷に近い田園都市沿線や南側の尾山台あたりは都心と比例して上昇してる。

台東区や足立区は世田谷の逆で、元々低かったから見直されて上がっている気がする。

世田谷区の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この８年間で２１.４%上昇しました。

世田谷区で地価高騰エリア

・下北沢、二子玉川、自由が丘などの元から人気エリア
・田園都市線の渋谷寄り（三軒茶屋?駒沢大学）
主に東側のエリアで人気が高い。
ま、この辺りは昔からさほど変わりませんね。
皆さんが若い時も同じでしょう。

厳し目は
多摩川沿いの二子玉川以外のエリア
京王線と田園都市線の間にある駅から遠い郊外エリア
（★世田谷ヤバい説はこのエリアを想定しているのだと思います★）

上がるエリアも下がるエリアも変わらない感じですね。

港区民が港区から金銭的、メンタル的に脱落する時
渋谷区や品川区に引っ越すと「ついに都落ち？」「あいつも厳しいのかもな」感を与えてしまいます。
尾ひれがついて「そういえばあの頃から～～だったかも」などと言われたりします。

人間は「こうは受け取ってほしくない」と思っている受け取り方をされてしまうものです。

そんな時にちょいちょい「ライフスタイルを変え家族の事を考えて世田谷にするのだ」という演出がなされたりします。

そこまで面倒臭いことしないだろう
金が無くて生活水準落とせば自然に分かるし。周りも他人の事どうでもいいよ。

>>44292
概ね同意。

>>44923
世田谷は都会の喧騒から少し離れてるので、都落ちしてもさほど都落ち感が出ないｗ
実際港区から引っ越す人間も一定数いると聞く。

世田谷区なんて戦前の旧東京15区にも入らない田舎じゃん。

ただ補足しておくと、港区湾岸エリアから渋谷区代官山や代々木上原への引っ越しは決して落ちではない。

大昔は東京のほとんどが海だった、みたいなこと言っても意味ないだろ。

>>44277 匿名さん
別にその考えを否定するつもりは毛頭ないが、地歴・交通利便性・生活利便性が整った土地が東京には少ないから、多くの都民が購入できず何かを犠牲にしてそれぞれの土地を選んでいるんでしょ。
それを否定するのは大人気ない

神楽坂界隈がオススメです

>>44296 匿名さん
>世田谷区なんて戦前の旧東京15区にも入らない田舎じゃん。

東京でそれでドヤって許されるのは千代田区の豪邸育ちで自らも千代田・港で家を買えた大人と渋谷に屯してる中高生だけ。

・中国で「不動産税」試験導入　投資など抑える狙いか

また東京買われるで

>>44301 匿名さん

なぜに渋谷で屯ってる中高生？

世田谷区なんて23区で練馬区に次いで生産緑地の多い郊外だよ。駅近需要の高い最近のマンション市場では、世田谷区の物件なんて人気がないんだから。そこは認めないと。

田舎者は世田谷嫌いだよね。

>>44303
世田谷はどこも駅遠だと思ってる？

でも、世田谷区が不人気ということは、安く買いやすいので、逆に穴場と捉えることもできる。

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20210924-00258331

>>44300 匿名さん

神楽坂は、東西線と大江戸線の駅のほか、坂を下れば飯田橋駅も歩いて行けるので、最近はマンションが増えていますね。

世田谷もいいとこだけどいつのまにか田舎って感じになり、オシャレだった横浜や吉祥寺はどうなってんだろか。ただのど田舎になっているのか

>>44299 匿名さん

私の考えを押しつける気は毛頭ありません。しかし、多くの人にとって分譲マンションは何千万円ものローンを組んで購入する人生の大きな買い物です。ローンの返済期間中に首都圏直下型地震が起きたときを考えれば、本当に被害の少ないとみられるエリアを選ぶのはごく普通の判断では。湾岸のマンションを買うのは、投資効果を考えても割りに合わないと私は思うのです。

>>44304 匿名さん

はい、都心から離れてるのに背伸びして都心ぶる世田谷は嫌いです。by旧神田區住民

世田谷区の専業主婦が嫌いだわ。
旦那の地位だけが拠り所で、自分自身は何も生み出さないくせにプライドだけは高い。

港区の専業主婦は？

専業主婦か分からないけど30代は小綺麗な人が多い
おばハンは金持ちそうなのが多い。知らんけど

>>44298 匿名さん
東京のほとんどではなく、城東のほとんどです。
武蔵野台地は昔も海ではありませんよ。

>>44273 匿名さん
山手線のターミナル駅で埋立地にあるのは東京駅のみ。
品川駅は海岸に位置していたから埋立地ではない。

世田谷区はたぶん自らを都心だと思ってない。
世田谷はエリアによって色が全く違うし。
「by旧神田區住民」ってそもそも何年生まれだよ。嫌いとかいい歳して。

>>44316 匿名さん

いちいち反応する世田谷区民も大人げない。

>>44315
中央区もタワマンばんばん建ってるけど地盤ゆるゆるだよね。
皇居のすぐ東側さえ地盤悪いというし。都心３区でも実質２区だよ。
中央区は江東区の兄貴。

>>44317
世田谷区民ではない。世田谷区民ならたぶん傍観してる。そんな奴ら。

>>44318 匿名さん

地盤、治安、地ぐらいを考えたら、千代田区の番町（特に奇数番町）が最強かもね。

>>44310 匿名さん
神田区ってなに？
そんなはるか昔の旧世紀の区分になんの意味があんの？

港区は地盤いいの？

>>44321 評判気になるさん

神田区（現在の千代田区神田エリア）は、戦前の東京市の15区（今で言う23区）のひとつ。そこが今も本当の都心という意味。

千代田区でも神田とか岩本町あたりは山手線外側だし微妙だよね。

港区は人工的に盛り土されてて地盤悪いエリアが所々あるって聞いたな。

二年後、
国家戦略的国際レベル居住区として
大街区がトップに立つの？

>>44309 匿名さん
そんな整った土地は何千万では買えない。

>>44326 匿名さん

頭金を入れれば何千万円で買える。いずれにしても、湾岸の埋め立て地のマンションに大金を注ぎ込む神経が分からない。首都圏直下型地震が起きたら悲惨なことになるのは自明。

東京に直下型起きたらどうにもならないと思うよ
地盤がどうのというより緩いヤツが死ぬと思う。知らんけど
皆んなで＊＊れば良しと考えないと。1人はちょっとね。
地震で死にたくないなら田舎のヒラ屋が安全みたい。知らんけど

>>44328 坪単価比較中さん

直下だと何をしても無理でしょう。

地震に関しては日本全体がハイリスクなので、東京とか地方とか関係なしだと思う。
鉄筋コンクリートがやはり頑丈だと思うので、東京の頑丈なマンションも地方の戸建てコンクリート住宅も地震のリスクは同じなんじゃないかな？

貰い火とかガス爆発とかになるとぽつんと戸建て鉄筋コンクリが強いかもしれないけど。

とはいえ、それだけでは住居地決めない・・・・
マンションって味気ないけど合理的ではあるきがする。

>>44311 匿名さん
ステイタスの高い旦那に愛され続けて、楽に専業主婦で幸せな家庭をつくるのが真の勝ち組のオンナじゃない！

>>44328 坪単価比較中さん

液状化現象が起きたエリアでは生活ができなくなるので、生活難民が多数出て、東京は大混乱に陥ると思う。関東大震災では火災による被害にグロースアップされがちだが、湾岸部の多くで甚大な液状化被害があったことも忘れてはいけない。タワマンというコンクリートの塊が液状化の可能性のある土地に林立していることに恐怖を感じる。あとは内陸部でも木造家屋が密集したエリアは火災や火災旋風によって酷いことになると思う。不動産を購入するときは、東京都が細かく丁目単位でまとめた「地震に関する地域危険度測定調査」の結果は必ず見るべき。

>>44331 匿名さん

首都圏直下型地震の被害は、関東大震災と似た被害（火災による被害）になると予想されています。44331さんが言う東京都の危険度マップは不動産価値にもリンクするので、不動産を買わなくても、自分の居住地のランクは把握しておいた方がいいと思います。

>>44329 マンション比較中さん
都心だと建物の崩壊や火事が危険じゃないかな。
密に建ててるし道が細くて消防車も入り難いし、広々している所はガラス等の副資材が降りそう。
田舎の一軒家は隣りまで数キロ離れてボロヒラ屋は崩壊しないから地面が裂けない限りセーフ。知らんけど

>>44331 匿名さん
東京は怖いね　田舎がいいね

>>44325 マンション掲示板さん
＞大街区がトップ大街区がトップに立つの？
　大街区でも桜田通り寄りの坂下はダメよ。

>>44334 坪単価比較中さん

確かに東京はどこにいても被災のリスクがありますね。東京への人口の流入も止まらないし、首都圏直下型地震が起きたら、どうなるんでしょうか。国や自治体の一連のコロナ対策の混乱を見ちゃったので、首都圏直下型地震では更に混乱を極めそうですね。

荒川、多摩川の水害とタワマンの機能停止が恐い。
荒川なんか隅田川と合わさって水量がやばそう。

岸田先生は給与を上げるとおっしゃっておるが、どうやって上げるんやろな。
最低賃金くらいしか、できんよな。

>>44338 名無しさん
岸田先生は増税できても賃金あげるのはできないと思う。増税以外は何もできないのはもう分かるよね。総理になるのはオレしかいないって全力出し切った　もう立派なお茶の出がらしでしょ。期待しない方がいい。考えようで地震以外は安全で物価安くてメシ旨いし清潔ではある。

>>44324 匿名さん
東京タワーよりも高くなる常盤橋のトーチタワーが建つのも
千代田区の山手線外側大手町。
千代田区って結構、外側にはみ出してる。

>>44339 坪単価比較中さん

期待というか、政治で給与を上げる方法論を知りたいのよね。増税もサラッと潰されたけどね。

今から朝サウナ。

今日も日本は朝からキムタクの新CMが完成したとか俳優に子供ができたとか韓国の6人組が3位とか人気のモコモコ帽子をチェックとか平和で有り難いですね。

>>44339 坪単価比較中さん
賃金は上げられないけれど、可処分所得を増やすことはかのうじゃないかな。
中小企業の生産性が一朝一夕に高まるはずがないし、大企業が儲からない仕事を下請けに回して利益を確保する構造がある限り特に中小製造業の従業者の給与が上がるとはとても思えない。

たとえば社会保険料や自営業者が入っている国民健康保険や年金、介護などの保険料をまけてやるだけで明日から可処分所得が増えるので即効性があるし、事業者の負担分も減って雇用にもいい影響があるかもな。

高齢者の数はいずれ減少して医療費や介護費は大きく減ることが予想されるので、これこそ国の借金でやるべきことだ。

>>44343 匿名さん
なるほどね。
ボクは岸田さんが何かやるとは思えないな、増税以外は。考えている事は1秒でも長く総理大臣でいることで、面倒臭いことは何もしたくない　ボクと一緒。周りの顔色見て何か言っているだけでしょ一応話せるから。

>>44343 匿名さん

国の借金で大手を振ってやると
与党より積極的だったはずの左巻きや野党が揚げ足とりに入るから気を付けないといけないんだよね。

海外では～～それなのに日本は～
先進国では～～それなのに日本は～
アジアでは～～それなのに日本は～
って使いわけしてくるからね。

>>44344 坪単価比較中さん

首相が何かやりたいと言っても出来るもんでもないしね。

衆参で2/3以上持ってても簡単に憲法改正できないしね。

朝はサウナ三回で終了。
二時間じゃ忙しすぎて落ち着いてととのえないな。
モーニングも食べたし何しよう。

将来の不安が解消されないから、生存戦略として企業も個人も金溜め込んで、リーマンとか下請けとかの固いビジネスで人生おきに行くわな。
そんなんでは賃金増えても税金減っても、経済は回らんのよ。

将来の不安煽ると増税しやすいから、そういうことでしょうけど。

皆さんの知恵を借りたくて投稿致します。
4人家族で高校生と小学生の息子二人います。
私が契約社員で手取り額は年間260万、主人の手取り額は年間600万で現在都心の返済済み築13年2ldkに住んでいます。手狭で新築を購入しなければならないですが湾岸のタワーマンションにするか少々駅遠い金額の安いマンションにするかなかなか決まっておりません。
新築タワーマンションの分譲金額は9000万でローン返済考えずに維持費用だけで年間100万かかります。少々駅遠い新築（浅草駅徒歩15分）は4800万で年間維持費用は40万くらいです。

現在子供二人共私立で教育費は年間350万でこれから10年間も続きます。手元に現金5000万ありますが、タワーマンションを購入したら老後の生活は心配です。ちなみに現在都心の2LDKは売却する予定なしで将来は子供に残したいです。

タワーマンション資産性高いですが、リタイヤ後の年金生活で維持する自信がありません。
皆さんはどう選択しますか教えてください。よろしくお願いいたします。

＞ちなみに現在都心の2LDKは売却する予定なしで将来は子供に残したいです。
今のうちに売却して現金化するほうが良い。
子どもにあげるときは築年数は何年よ？子どもの立場としてそんなものいらんよ。
キャッシュ５０００を合わせれば余裕。
釣りですかね？