23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>44247 匿名さん

生まれ育った場所が怖いとは、ほろ苦い人生ですな。

>>44251 通りがかりさん

東京は怖いよ

>>44250 匿名さん
うちは2007年に城北エリアで新築を4500万で買いました。75㎡です。
今ではとてもその値段では買えない。
　

今まではコロナで他に使い道がない金が株や不動産に流れたんだよ。
だから今までと同じように右肩上がりでマンション価格が上がると思ってるならバカとしか思えない。
信じられないなら、不動産会社の口車に乗せられて、買ったらいいよ。
俺はそんなマヌケなことはしないがね。

>>44254 匿名さん
いつの時代も、「不動産会社の口車に乗せられて、買ったらいいよ。俺はそんなマヌケなことはしない。」という投稿者いるよね。

>>44254 匿名さん

他人の事をバカだの間抜けだの中二病そのものだから
いつまで経っても若葉から抜け出せないんだよ

>>44254 匿名さん
コロナ前から価格上昇してたべさ

>>44255 匿名さん

モブやな。コロナで使い道のない金が不動産に流れたというのは、とても斬新な発想やと思うで笑

>>44254 匿名さん
今がピークか底値か分かるようなら、マンション買う金には困らないでしょ笑

これまでのレスとは脈絡がないとご指摘されるかもしれませんが、もし皆さんが不動産業者だったら、山手線内側でマンションを高く売ったり貸したりしようとする場合、（1）災害に強い（2）鉄道の交通利便性のよい立地の二つを満たすエリアを選ぶとしたら、どこでしょうか？

私の個人的な意見では、高台にある文京区湯島かなと考えています。場所にもよりますが、徒歩10分圏内で4駅6路線使える利便性は希少だと思います。

"山手線内側"で一括りするのもね…。
やはりここでよく言われてる中央線北側だと荒川区や北区も入ってくるし、
北側だと下町感もあって中央線南側と比べると雰囲気全然違うよね。

中央線北側くらいなら山手線外側でも南は品川区、
南西は目黒区、西は渋谷区や世田谷区の方がよほど洗練されてるんだよな。
文京区は教育面で、豊島区は池袋だけって感じ。

>>44262 匿名さん
品川区で洗練されているのは、大崎含めた城南五山エリアだけでは？そのエリアのほとんどは、山手線内。OWCTは外だけど。

>>44260 マンコミュファンさん
高台で徒歩10分は、駅までそれなりに過酷だよ。あの辺りは坂も多いし、本三以外の駅が低地にあるからね。
あの辺りでいうなら、湯島より神田駿河台がいいのでは

>>44264 匿名さん

住民ですが、湯島は確かに坂は多いです。だけど、通勤や通学に本郷三丁目駅を使っている人が多いし、電動自転車も多く、言うほど不便じゃないかな。最近は上野松坂屋の辺りを循環するコミュニティバスも開通したし。湯島駅と本郷三丁目駅に限らず、JR御徒町駅や銀座線上野広小路駅（大江戸線上野御徒町駅）も使えるので、都心部の行き先への選択肢が多いのは確かです。上野駅までも歩けます。

>>44263
品川区はそうだね。
最近では武蔵小山あたりも人気だけど洗練されてる感はないし同意。
品川区は南に行く程くたびれてるし行き届いてないな。
白金長者丸もあるしそういう意味では北の一部だけが同区他エリアに比べると突出してる。

>>44260 マンコミュファンさん

この1、2年で湯島には大手デベロッパーがこぞって分譲マンションを建てていて、積水ハウスのマンションの下には比較的大きな「サミットストア湯島天神店」が来年オープンします。スーパーの空白エリアだったので、住民にとっては朗報でしょう。湯島の代名詞であるラブホテルもぶっ壊してマンションを建てています。湯島にある築浅の中古マンションの価格は軒並み上がっています。

ただ、依然として古いビルがポツポツとあるエリアで、3桁の戸数を超える大型の再開発とかは難しそう。そこは湾岸エリアと比べてしまうと、街の成長に限界があるのかと。あと、坂下にある繁華街（湯島三丁目）も、コロナのご時世、敬遠されるかも。個人的に、空襲被害に遭わなかった湯島天神周辺の古い街並みの景色は好きですが。

>>44262 匿名さん

世田谷区が洗練されているだと？w

>>44267 匿名さん
大型再開発ができないエリア、とはデベロッパーが大儲けできないエリアということ。
そんな場所が人気出てもデベロッパーには全然嬉しくない。
埋立地は簡単に広い土地が手に入り、デカいマンションが建てられるからガッポリ儲かる。
この掲示板で人気があるとヨイショされてるエリアって、デベロッパーに都合のいいエリアばかり。

>>44260 マンコミュファンさん
表参道かなぁ、地下鉄多いし原宿まで歩ける

>>44269 匿名さん

デベロッパーに都合のいい土地は人気を作り出した土地に過ぎず、首都圏直下型地震が起きたときは、一気に不動産価値が下がって不人気となるエリアですね。防災という観点ではデベロッパーに不人気の土地の方が安全かもね。地歴を見ることは大切。

デベロッパーに作られた人気なんて所詮、砂上の楼閣。　

>>44271 匿名さん
山手線のターミナル駅なんてそんなもんでしょ。そもそも徳川家康入府以来、人の住めない沼地だった江戸を川の流れを堰き止め、池を干拓し、湾や干潟を埋めて作られた人工都市だからなあ。それ言い出したらキリがない。地盤のいい群馬に遷都するのがいいかもしれない。

山手線内側（中央線北側）のマンションを購入する前に地歴を徹底的に調べた。江戸時代、明治～関東大震災前、震災後～空襲前、戦後のそれぞれの古い地図を確認して、役所が作ったハザードマップを見たり、土地の登記簿から所有者の履歴をたどったりして、「100%安全なところはないけど、ここなら大丈夫そう」と自分が納得行くまで調べた。だから、湾岸とか、山手線南側に存在した沼地を埋めた低地にあるマンションを買うのは信じられない。

>>44274 匿名さん
災害が起きては欲しくないが、それは災害がいつ起きるかにも依るからね。先に建物が朽ち果てる可能性もあるからね。戸建てならば土地の持ち分大きいから地歴大切だけど、高層マンションの資産価値なんて建物が半分以上だからね。
あまりに地歴に固執しすぎて、生涯不便を強いられるのならばそれは住宅としては本末転倒

>>44274 匿名さん
牛込台地らへんが一番安全ですかね
少し不便ですが

>>44275 匿名さん

地歴がしっかりしていて災害に強い土地が、不便な場所とは限らない。むしろ昔から人が住んでいたエリアは便利なところもある。ただ、災害の観点から立地を選ぶのは最重要。首都圏直下型地震が30年以内に起きる確率は70%程度なので。地震による被害は建物倒壊以外にも、液状化現象によるライフラインの断絶も想定されるので、間違っても湾岸エリアは実需では買うべきではないと私は考える。

>>44268
世田谷はでかいし場所によって色んな顔を持つが、割とどこも垢抜けてるぞ。
あれだけ場所によって雰囲気変わる区もないと思うが。

>>44278 匿名さん

世田谷区は駅から遠かったりで不便。つい最近、都内の地価下落ランキングで、世田谷区のエリアが軒並み入っていた。

https://news.yahoo.co.jp/articles/a1375da6f0226b3b497f130612b70801f94b...

>>44278 匿名さん

世田谷区は首都圏直下型地震で火災被害が大きくなると予想されているエリアです。特に小田急線と京王線の間のエリアは木造家屋が多く、消防車も入れない狭い道路がありすぎて、甚大な被害になるとされています。垢抜けているとか言ってる場合じゃありませんよ。

>>44278 匿名さん
鉄道の交通利便性を重視する人にとっては、たとえ洗練された街であろうと世田谷区は選択肢に入らないと思います

世田谷は30年前までは高級住宅街という位置付けだったけど、港区渋谷区のど真ん中以外の高級住宅街と言われたとこは落ちたよね、杉並なんかも。落ち着いたいい住宅街ではあると思うけど。昔悪いイメージの足立、荒川、台東なんかが上がって来て、普通だった文京、板橋、練馬は普通のままかな。不思議だよね。

>>44282 坪単価比較中さん

バブルの反省から、何事も普通が一番。マンション高騰だの、利回り最高だの、浮かれるのは良くない。

>>44279
>>44280
世田谷はなにせ広いしな。
ちなみに世田谷は武蔵野台地上で標高が高く地盤の良い所もある。
地盤の良さでは23区では上位だぞ。

ほぼ狛江市みたいな給田とか烏山エリアのごく一部を「地価下落リスクが高い」と言ったって
、あの辺は世田谷区の外の外。
また一部民家の密集エリア？そりゃ何せ広いのでそういう所もあるだろうが区全域で災害リスクの低い場所なんてない。

>>44284 匿名さん
ただ広くて、観光的なものも何にもないのが世田谷。

>>昔悪いイメージの足立、荒川、台東なんかが上がって来て

そこがまだ比較的安いから買われて上がってきただけじゃね？
遅れて高くなってきてるだけで。

世田谷区の区役所近くに住んでたことがあるけど
ボロ市があったり古いアパートが有ったりと
下町って感じだったなぁ。
その割に、個人商店の店主が客に不親切な人が多かった。

都心に出るのに時間が掛かるので、もう二度と住む気は無い。

>>44286 匿名さん
そうだけどど真ん中は上がり続けているし目黒なんかも維持、練馬とかも安いままじゃない。世田谷は著しく下がってる気がする。

町会長さんが来て目が覚めた。12時半だった。

>>44288
今の都心至上主義から世田谷は一部見直された感はあるかな。
大田区の田園調布や世田谷区の成城はそういう意味で都心から離れ過ぎてる。
ただそれでも渋谷に近い田園都市沿線や南側の尾山台あたりは都心と比例して上昇してる。

台東区や足立区は世田谷の逆で、元々低かったから見直されて上がっている気がする。

世田谷区の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この８年間で２１.４%上昇しました。

世田谷区で地価高騰エリア

・下北沢、二子玉川、自由が丘などの元から人気エリア
・田園都市線の渋谷寄り（三軒茶屋?駒沢大学）
主に東側のエリアで人気が高い。
ま、この辺りは昔からさほど変わりませんね。
皆さんが若い時も同じでしょう。

厳し目は
多摩川沿いの二子玉川以外のエリア
京王線と田園都市線の間にある駅から遠い郊外エリア
（★世田谷ヤバい説はこのエリアを想定しているのだと思います★）

上がるエリアも下がるエリアも変わらない感じですね。

港区民が港区から金銭的、メンタル的に脱落する時
渋谷区や品川区に引っ越すと「ついに都落ち？」「あいつも厳しいのかもな」感を与えてしまいます。
尾ひれがついて「そういえばあの頃から～～だったかも」などと言われたりします。

人間は「こうは受け取ってほしくない」と思っている受け取り方をされてしまうものです。

そんな時にちょいちょい「ライフスタイルを変え家族の事を考えて世田谷にするのだ」という演出がなされたりします。

そこまで面倒臭いことしないだろう
金が無くて生活水準落とせば自然に分かるし。周りも他人の事どうでもいいよ。

>>44292
概ね同意。

>>44923
世田谷は都会の喧騒から少し離れてるので、都落ちしてもさほど都落ち感が出ないｗ
実際港区から引っ越す人間も一定数いると聞く。

世田谷区なんて戦前の旧東京15区にも入らない田舎じゃん。

ただ補足しておくと、港区湾岸エリアから渋谷区代官山や代々木上原への引っ越しは決して落ちではない。

大昔は東京のほとんどが海だった、みたいなこと言っても意味ないだろ。

>>44277 匿名さん
別にその考えを否定するつもりは毛頭ないが、地歴・交通利便性・生活利便性が整った土地が東京には少ないから、多くの都民が購入できず何かを犠牲にしてそれぞれの土地を選んでいるんでしょ。
それを否定するのは大人気ない

神楽坂界隈がオススメです