23区内の新築マンション価格動向（その67）

大規模改修の計画がまとまらないのがストレスで住み替えたんで、建て替えに突っ込んでいける精神力には感心する。

>>34182 検討板ユーザーさん

800もあるとねえ

>>34182 検討板ユーザーさん

だから「知らないから買えた」。知ってたら買わなかったかも
ま、それも決まれば結果オーライ

>>34184 匿名さん

確か、広くても５０m2くらいでしたよね。一つ二つくらい持ってても、大したことなさそう。

なんか物件特定しての意見が続いてるけど笑
8割以上22平米?27平米の1Rだお。800戸でなく900戸
その1Rが平成バブルで最高1億行った。今1,800万
大したことあるかどうかは個人の判断だけど、
PC渋谷は定借なのに50平米1.4億だからぬ

>>34186 匿名さん
その場所だと所有権でも５０m2で１億超えるくらいでしょうね。

どう予想するのも自由じゃない？
港区じゃないし区境だしとネガることは出来る
一方で通過駅化著しい渋谷でどの駅からも遠いし定借だし、と
ギネス駅から信号なしフラット6分で所有権だしと評価される可能性もある。
本人も別にそこまで思い入れないんで決定して担当デベ以外に売れなくなる直前に
利益乗せまくって売るよ。売却益しか興味ないから

>>34188 匿名さん

何部屋くらいお待ちなんですか？

建て替えというとコープオリンピアのケースがあるけれど、入居者の大多数が建て替えに賛成しても結局覆された例があるからねえ。多分その頃にコープオリンピアの部屋を購入した人のほとんどは建て替えを半ば当てにしていたのではないかと思うんだ。当てが外れたと思っている人も多いんじゃないかな。

もしやるのだとすれば、ちゃんと投資物件として利回りが確保できていることがまず第一条件で、その上で複数の似たような条件の物件から再開発や建て替えが期待できるところを選ぶ、ぐらいになるんじゃないかと。自分ならそんな老朽マンションを自宅にしたいとは思わない。

コロナ後の情勢によっては再開発が軌道修正されて小規模なものにとどまったり、検討中のまま打ち捨てられるものも出てくるんじゃないかとおもうんだけどね、そこまでリスクを負えるのはそれこそ不動産投資で食べているような規模の人でないと難しいんじゃなかろうか。

>>34190 匿名さん
建て替え要件は5分の4ですからね。

>>34190 匿名さん

あそこは南国酒家が癌。
南青山の第一マンションズよりは平和そうだけど

投資物件として利回りが確保出来てるうちは建て替えようって話にはなりませんよ。
いくら場所が良くても空き家続出、これじゃジリ貧だくらいにならないと。
再開発や建て替えが期待出来る物件なら利回り出てるうちは所有者が手放さないし。
自宅にしてるのはたまたまです笑。住んでる所有者の方が少ないから、近所付き合いないのが楽

あと、市況が矮小化に向かっても、業者は大きい案件やりたいって事実は変わらない。
◯菱でも単体はリスク高いからJV希望してたそうですけどぬ

うちのマンションも建て替え決議じゃないけど前にアンケートとったら、賛成５６%で話はなくなりましたね。過半数超えたから、今後は大規模修繕しません的な水責め作戦もあり？

>>34191 匿名さん

オフィス多いと 難しいかも。

オフィスだったら金額次第
金じゃない愛着だって住人の方が厄介

>>34195
再開発地域で大きなオフィスビルがほとんど不参加だったために変形土地でやらざるおえなかった某再開発の例もある。再開発ってのは何か大きな権力を持った人が関わらないと難しい部分もあるみたいだよ。

通りに面した一番美味しいところを持っているパチンコ屋のビルがうんといわないために、いまひとつなプランになった山手線某駅の再開発の例もある。ビジネスでビルをやっている法人のなかには再開発後に区分所有者となることを厭うところもあって、なかなか難しい。個人と違って、より合理的に経済人として行動するからだろうね。

たぶんペンシルとか商業ビルまとめて再開発と
マンション建て替えメインの再開発では問題が違う。
商業ビルまとめての方が難易度高いだろうね。
品川の港南口？の方とか

商業ビルは再開発の鬼門だと思う。
はっきり言って、個人の地権者よりもよりグリーディーで利益を最大化しようと最後までゴネる。政府が介入しないと難しい部分もあるだろうね。

新宿西口の思い出横丁は、戸田建設が調査費1億かけて結局匙投げたみたいな感じか。
大規模災害で瓦礫にでもならない限り無理かも

私個人の感想から言わせると、パチンコ屋の看板は恥でしかない。あくまでも個人的な感想だけどね。カジノがダメならパチンコ屋もダメだろうという気がする。でもパチンコ屋は合法でカジノはダメ。パチンコ屋がいっそ、普通の街と区別された特別などこかでカジノとして営業するように誘導した方がいいと思う。生活保護費を注ぎ込むようなギャンブル依存症という病気を治すためにも、パチンコやスロットといったギャンブルとのアクセスを絶った方が公衆衛生に資すると思う。彼らにカジノをやらせて、街からパチンコ屋を一掃する、それが正しい道ではないかと個人的に思う。

結局、行政がルールを変えてそこで営業できないぐらいにしないと再開発が進まない部分はあるのだろうと思う。

そこまでやる政治家がいないってことでしょう
石原慎太郎も都知事時代、散々パチンコの悪口言ってたけど結局変わってない
個人的にはなくなっていいとは思うけどコロナ流行開始当時も行列してた中毒者はいるわけで
そういう人種がいなくなるわけじゃない。
都合悪いもの一切ない湾岸みたいなのばっかりになったら面白さはなくなる

>>34199 匿名さん
それって、所有権がめちゃくちゃってオチでなくて？

神田が再開発されないのも、所有権やら
借地でややこしいから？
東京駅の隣であの放置っぷりはもったいない。

>>34204 匿名さん

神田の西口駅前も再開発するって聞いてますよ。

>>34186 匿名さん

PC渋谷は５０m2だと１億するかしないかぐらいですよ。嘘いっちゃいかんです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/639981/

ならこの表が嘘なのか値下げしたのか低層階は安いのか

>>34204 匿名さん

品川のスレで昔、駅前ビルオーナーの人がコテハンで書き込みしてて
品川駅港南口の雑居ビルエリアは
所有権が複雑過ぎるのと
過大な権利要求する人たちがいて何度も再開発に失敗しているので
永久に放置だろうと言ってた。

>>34208 匿名さん

再開発するかどうか、反対するのは悪いみたいに言うけど、反対も賛成も所有者の権利です。永久に放置も何も、ただ単に再開発することが出来なかっただけのことで、デベの捨て台詞にしか聞こえないね。

資産価値、資産価値といってマンション語る連中より、再開発に賛成せず、金よりも住み慣れた場所や慣れ親しんだ街を大切にする所有者や借地権者たちの方がはるかに好感持てるわ。

>>34210 匿名さん
街を大切にというのは建前で客観的に見て過大な権利要求してるだけな人も沢山いるわけです。

>>34210 匿名さん

あまりにも実際を知らないというかズレてる気が。

どんなに良好な環境だって、低層住宅にしかならない立地に箆棒な金額つかないよ。
高値で売れる＝利用価値がある＝再開発すれば高層化して店舗やオフィスに出来る
ような場所でなきゃ業者も興味を持たない。
そして新宿西口だの神田、品川の駅前に住んでる地権者ばっかりじゃないのは想像がつくだろ。
つまり再開発が最大のゴネ得タイミングだからその一角の地権者以外はお願いだから綺麗にしてくれって願ってるのに
俺の土地だ文句があるか、ってエゴ丸出しな場合も多いわけ。
外野にすれば築数十年が綺麗に新築されたらラッキーじゃないかくらいしか思わなくても、相手はそんなに謙虚でも控え目でもない。
俺が賛成に回らなきゃビルは建たないんだぞ？、と現状3坪しかないのに、再開発したら一階の路面に100平米寄越せ、
みたいな無理難題を言ってる可能性がままある。そうなるとデベは利益が出ないから匙を投げる。

そうと知っても好感が持てるなら好みの問題だけど、他がどんどん綺麗になってても
そこだけ取り残されたみたいに汚いままなら地域利用者として苛々しても当然でしょ

>>34212 匿名さん

ゴネても通らないリスクを承知でやってるんだから、お互い様。
デベロッパーが、人のふんどしで相撲を取って得る莫大な利益と、
地権者が、このまま汚いとこに住み続けるリスクを取ってでも、デベの利益を少し分けてもらおうとする
ネゴシエーション、どっちもどっちとも言える。

>>34213 匿名さん

自分が指摘したのは、地権者はそんなに善良でも無欲でもない
ってこと

>>34214 匿名さん

そこは同意です。 周りを見ると欲深くなる。

欲が価値創出するケースもあるから一概に善悪で切れないんだよぬ。
マンコミのみんなが大好きな六本木の、ヒルズ再開発地権者の長は金魚屋って有名な話だし
金満ビル建てたおかげで情緒や風情は失われたけど、代わりに金を産む金の卵になった。
ヒルズが成功してなければミッドタウンも出来たかわからないし、
六本木は単なる夜遊びの街で終わってただろう

ま、外野は好みでどうこう言う以外出来ない。
せっかく地権者やるなら、高級ホテルでも誘致して物件価値爆上げやっか
（マリオットとか日本に基幹ホテル欲しいはずだと思んだよぬ。錦糸町じゃあんまり）

>>34216 匿名さん

確かに、御殿山もパッとしない。

看板変えただけじゃ無理でしょ笑

コロナみたいなリスクもあるし、高級ホテルを一から作るのも博打だなとは思うけど。
コンラッド（）とか見てると、外資騙すの簡単だな、とか笑

>>34218 匿名さん

フォーシーズンズもあの立地で、蛍見せてても、殆どリゾートだし。
個人的には、フォーシーズンズにどっか建てて欲しい。

椿山荘とWネーム時代が一番良かったんでは。
今やワンオブゼム感が強い。丸の内言いながら八重洲じゃねみたいな立地だし

あまり出来すぎると有難味が薄れるし、難しいところですぬ。
個人的にはブルガリホテル懐疑的

>>34212 匿名さん
　
何か勘違いしてるみたいだけど、弱小地権者が数人反対したところで、再開発はガンガンできるよ。つまり、再開発が出来ないってことは、それなりの地権者の賛成が取れないってことだよ。普通に考えれば、再開発の地権者にゴネ得なんかないからね。むしろ得したいなら理事になって自分有利に進めた方がいい。

>>34221 匿名さん

80%取ればね。

なんかまた商業地域の再開発とマンション建て替えゴッチャになってない？
持分3坪しかないのに新築は100平米寄越せって業突く張り駅前地権者の話してんだけど。

マンションじゃそこまで夢見られないでしょ

ANN
東京目黒区タワマンに宅配装った強盗、被害500万円。

>>34224 匿名さん

中目黒アトラスタワー

タワマンといえども安心はできないな。
ただ監視カメラが多いので速攻捕まるだろうけど。アホな奴らや。

これから、タワマンのセキュリティー厳しくなるだろな。

>>34221 匿名
>弱小地権者が数人反対したところで、再開発はガンガンできるよ

弱小の場合はそのうち落ちるとほっとくとして
問題は弱小じゃなく声のでかいものが数人反対した場合って訳だな

>>34228 匿名さん
市街地再開発法で2/3要件があるのに、所有権を無理やり分筆して賛成者を増やして2/3要件をゴリ押しで作った三井が批判されたよね。法の趣旨を完全に無視した行為で、これがデベロッパーや不動産屋の本質なんだよな。
https://premium.toyokeizai.net/articles/-/20873

日銀、物価下方修正キタコレ

デフレがまだまだ続くってワケだな

>デベロッパーや不動産屋の本質
なわけないでしょ

この辺は被害妄想がひどい人がたくさんいますね