23区内の新築マンション価格動向（その67）

わけのわからんことをいつまでもうじうじと

クリニックや商業施設が同居する物件は、最近はコロナ感染のリスクから住むのを避けられる傾向にある、という話をしていたら誰かがムキになって騒ぎ始めたのが事の発端かと。

個人的には嫌悪施設とまでは思いませんがしかし…

わたしの住む駅前にも医療モールが2つあります。どちらに行っても老人ばかりで暗ーい雰囲気。病で来ているわけですから明るいはずがない。同じ建物内に医療モールがあるのは活気がなくなるので勘弁してほしいです。

金がめちゃめちゃ上がってるけど不動産は上がらないのかな。金相場と不動産の関係調べてるけどなんも出てこないな。不動産はやっぱり日経連動なのか

見つけた。これ見ると不動産はやはり弱含みかな。今回とリーマンが同じ推移をたどるとは思わないけど、金がバク上げしているときには不動産は弱いことが多そうだ。

https://www.benzinga.com/general/education/20/05/16086432/what-can-we-...

金はいつかは下がるから、不動産も上がると言うこと？

>>31654 マンション掲示板さん
　
一般的には金は、株式等の金融市場資産への不安、経済の失速への懸念等、
有事の金として買われてきました。
結果、以前は、株式とは真逆の動きを示していましたね。

米国の中央銀行の金融政策により、株式市場、債券市場(特に社債)に
積極的に介入、暴落防止を図る中、投資家は株式市場へのリスクヘッジの為、
ポートフォリオの中の金の割合を増やしているのではないでしょうか？

また、金はドルと連動ですので、ジャブジャブで、低金利の　今後のドル安を睨んで、
買いが入っているのではと思います。

今後、低金利政策が継続、株式市場は暴落又は調整が入り、ドル安傾向となる。
という予想でしたら、まだまだ、金は買いかと思います。
リーマン後も爆上げしました。

この一年で、６０％以上上げたので、ホクホクです。

>>31654 マンション掲示板さん

不動産、時期は　ずれるものの、株式市場と連動鶴傾向があるようです。

金や不動産は株が好調の時に同じ投資ものとして株高に連れて連動するパターンと、株が不調な時の安定的な分散投資先としての側面があるのでよく見極めて下さいね。

連動する局面の印象が強い人は株と連動すると考える事が多く、
分散型で捉える人は(連動する場合も勿論ある前提で)常に連動する訳じゃないと考えます。

現実にはどちらの局面もある訳で、一方が正しく一方が間違ってるという訳でもありません。

また、不動産は特にエリアどころか部屋ごとにも状況が異なりますので上記の様な一般論で考え過ぎてもまたおかしくなりますからね。

最近のマンション価格の利回りを問題にする人がいるけれど、利回りの良さって空室リスクの大きさに比例する傾向がある。ということはリセールも推して知るべし、という指摘は誰もしないのね。何か必死で利回りが金科玉条のように言っている人がいるけれど

実際、都心は高額な億ションが建つたびに家賃が上がって利回りが改善してしまう。東京カンテイの中の人も半ばあきれかえったようなレポートを最近出していたね。肯定するわけではなくて、こういうのを錬金術って言うんだろうなって気がするよ。

>>31660 匿名さん
利回りの良さ（低さ）と空室リスクの大きさは反比例ですよ

>>31662
安く売り叩かれる物件は想定利回りが高く見えますが、最終的にはそれほどの利回りは稼げないし、持ち主の寿命もストレスでさぞかし縮むことでしょう。そういう話です。

誰もが住みたい物件を手に入れてこその利回り...

安い時期に買った良い物件は、利回りがいいですよ

利回りがくそなのは、要は買った時期がくそなのです

そういうことでもない

せっかく東京カンテイが“マンションPER”という新単語を作ったのですから、今後は“利回り”は使わないでください。

PERだと都内の最下位は、文京区の春日駅でしたね

>>31668 匿名さん
まあ、それはPC小石川が平均物件価格を押し上げた個別事情によるものでしょう。
PC小石川が既存物件と同じ賃料単価で推移するはずもないですし駅だけ見ても判断は難しいですね。

エリアを問わずマンションPERが高い状態が今後とも続いていく可能性は非常に高いと考えられる。　だって。
https://www.nomu.com/mansion/library/trend/report/kantei_per_20200507_...

>>31670 匿名さん
PER高い、利回低いなら、買うより借りた方がいい事になるね。住めればいいよ。買ってもどうせ古くなる。

>>31666 匿名さん
>>31665 匿名さん
何事も簿価、買値がまず一番重要だよね。
何でもそう。

>>31670 匿名さん
物件価格が今は高くても、賃料の上昇が伴うなら、PERは今より下がるし、利回りは上がる。でもそうはならないとレポートは言ってるのでしょ？　じゃあ割安な賃貸が有利じゃないですか。

>>31673 匿名さん
そう思いますね。
賃料上がるとしても毎年新築に乗り換えた場合。同じマンションなら古くなるから簡単には上がらない。給料も当面は上がらないしね

>>31658 匿名さん
だから今回は金と外国株はまだ上がるけど、三密、低所得、低成長の都内のマンションは上がらないよ。100億あっても、1億しかなくても、マンションはストックで持たない。今から持たちいなら守旧派能の典型

>>31660 匿名さん
それは空室リスクが低いと利回りが低いのは誰でも知ってるからだよ。太陽が東から登るなんてわざわざ説明しないでしょ？
それでも今の利回りは低すぎて、リスクに見合わないことを、あなただけ分かってないだけ。裁定

賃貸が得か損かって話なら買うほうがやっぱり得じゃね？たとえ低くとも利回りがあるんだもの。賃貸は費用になって消えるけど買えば資本蓄積される。

社宅とか借上げ社宅とかそういうのは別の話だからここでは考慮しないものとする。賃貸すればロスが確定する(値動きリスクゼロでコストが確定する)、買えば価格変動リスクがあるが利回りから金利、管理費、固定資産税などの維持費を引いた部分が資本に変わる。短期で物件価格の変動で含み損となる可能性はあるものの、長期で考えればどう考えても買うほうが有利。

>>31675 匿名さん

リスクが少ないほど利回りは下がるもんじゃね？そんなにリスクがあるならもう暴落して貴方が買いたくなる価格まで落ちててもおかしくない気がするけど。

あなただけが見えてるリスクがあるか、あなたがリスクを高く見積もりすぎという可能性はないかい？

>>31677 マンション掲示板さん
低すぎる利回りは最大のリスクなの

>>31678 匿名さん

低すぎるっていうけどじゃあ何%ならいいのよ

>>31679 マンション掲示板さん
機関投資家が取得するような丸の内最高級グレードビル1棟、テナント超一流、空室なし、その利回りが3.2から3.5%。
方やマイナー路線の駅前立地、区分1戸、どこの誰が借りるかもわからないテナントの信用リスク高、空室リスクは不明、その利回り2.8%とか3.0%。
この異常さは新築マンションバブルです。

だから新築なんて買っても投資家ごっこにしか過ぎないって話。

>>31680 匿名さん

回答有り難う。しかし、微妙な路線の利回り2.8%とか3.0％なんて物件、ここにいる人買わないでしょ。その基準でいうと、都心5区で4-5%あれば十分買いだよね。それくらいの水準の物件だったら結構まだ新築でもあるけど。中古築10年未満でも4.5%くらい物件ならゴロゴロあるしなあ。どうでしょう？

>>31682 坪単価比較中さん
ネット利回りで4-5％なんて新築ある？
想定賃料が高過ぎてないか？

>>31683 匿名さん

表面利回りで考えてた。けど、表面5%あればネット4%あるはあるよね。5%の物件はだいたい倍率つくから買えるとは限らないけど。

表面4.5％くらいなら探せばまだある印象だけどなあ。ネットでもギリ4%か3％後半代か。

駅近山手線内側という話になると普通に３％台だと思うけど

それは上手く嵌め込まれてるだけだよ
無知なエンドさん

利回り無視しても所有したいマンションってあるよ。

最後は、いつもの精神論でした。笑
母ちゃん連発のアノ人かな？

そんなに悔しい思いをするくらいなら価格スレなんか見なければいいのに。

>>31687 匿名さん
いくらでもいいということだね。それは個人の趣味、客観性ないからスレチ。利回り低いなら、家賃取れないマンションだから客観的魅力も低いね

>>31681 匿名さん
だから利回りは投資家だけのものじゃないって話。いい加減理解しろよ。

>>31689 匿名さん
いくらでもいいとは違うな。利回り無視で買いたい人が沢山いるから、自分も利回り無視してでも欲しいっていう中での価格。いくらでもいいかと言えば違って、せいぜい他の人より高くても買いたいくらい。

固定資産税が100万近くする超都心とか、土地代がタダみたいな超田舎のような両極端な所でなければ、購入が得というのが一般的だと思う。
少し前の書き込みで、購入額の3割以上で売却出来れば購入が得というのがあったけど、納得。
ここ最近は３割なんかに落ちることも無いのが続いてるので尚更。
20年くらいのスパンで見るとそうでもないけど、40年でみると賃貸の総支払額は相当な額になって逆転し出す。
少なくとも、うちのマンションはエリアの家賃相場と築3,40年の中古価格を比べた場合購入が得。
（超都心でないので…）
ただ、賃貸はその時の生活に合わせてグレード落とすなどの調整が出来るのがメリットだよね。天災リスクも無いし。

>>31690 匿名さん

そこじゃない感

>>31687 匿名さん

>利回り無視しても所有したいマンションってあるよ

払えるか払えないかは大事だけど利回りなんて気にしないで買う人がほとんどだからね。

圧倒的多数だわね。

リーマンが新築マンション１戸買って表面利回りネット利回りなんパーとかおままごとの計算しても全く無意味だよな。

>>31694 匿名さん
利回りを無視して相場だけ見てるからバブルが生まれて崩壊するんだけどね。
利回りを無視というよりその使い方が分からないと言った方が正解かも。

山手線の外側の南砂町あたりでも利回りは３％台なんだね

https://www.nopperikozo.com/entry/rmsrf5

リンク先のエントリーを見ていくと階高が高くなると賃料も上がるが、利回りは階高によって変化しない。デベ側も想定賃料を計算して利回り３％台なら売れるからそういう値付けにしているってことだね。

パンダ部屋はともかく、駅徒歩13分、荒川のすぐそばの海抜０メートル（出典マピオン）地帯に普通に買っても利回りなんてこんなもん。抽選倍率がすごく高い物件はわずかに利回りがいいんだろうが、労力の割に得るものは少なそう。本業を頑張るのが王道かと

>>31694 匿名さん
利回りという言葉がきにいらないのかなあ？　投資、投機的なイメージ？

月十万円で借りられる物件に1億円出す？　出さないでしょ。
じゃ、３０万円で借りられる物件だったら？　悩むでしょ。

月１０００万円払わないと借りられない物件だったら一億で買う？
そりゃ買うよね。　1年以内に元が取れる。

借りた場合の家賃なんて全く気にしないなんて嘘で、感覚で計算してるんだよ。
この自分なりの損得感、境界線を簡単に数値で表せるのが利回り。

もちろん、気に入った欲しい物件であることが最重要だけど、
この利回りは、資産価値を決める大事な指標で、将来売却の際の価格にも、
大きく影響することを学んでほしい。

あなたは、あまりお金が沢山ないから、払えるか払えないかが重要で、利回りを気にしない人が圧倒的と思うかもしれないけど、
一般的に十分に払う余裕がある人は、利回り、将来の資産価値、売却時の差損益まで、
視野に入れて検討する人が、圧倒的多数なんだよ。

>利回りという言葉がきにいらないのかなあ？　投資、投機的なイメージ？

いえ、私が好きか嫌いかなんて話ではありませんよ。

>利回り無視しても所有したいマンションってあるよ

っていうので、それはその通りで、多くの世間様はそうしてるよねって書いたのです。

最近の新築は概ね３％台がほぼ相場ってことなんじゃない。その辺なら少なくとも販売に支障が出たりはしない程度に。そういえば即完売した某物件も想定賃料をもとにした利回りはそんなものだった。

>この自分なりの損得感、境界線を簡単に数値で表せるのが利回り。

これを素人が上辺であーでもないこーでもないって言ってるのがアホ臭いって事。

ほんとに細かく計算してる人がいればアホ臭いとは思わないしフツーに凄いねって。

いや、ワイはきっちり計算しとるで～ワイの実績はこうやでーって人もいるだろうから
そういう人は利回り利回りって言ってるだけの素人さん達に是非披露してやって欲しいと思ってる。

当然想定以上の利回りが出た年・物件もあればうまくいかなかった年、物件もあるはずなので是非ここの素人さん達に教えてやってほしいと思ってます。

あっ
>>31698さんを素人と言ってるのではありませんよ。

>>31701 匿名さん
ワイも母ちゃんも何もわかってないね。
利回りは実績と期待があるんだよね。それがリスクに見合うか。
答えはどちらも見合わない。特に低くなりすぎた期待。都心は借りた方が有利。郊外は知らね

>>31695 匿名さん
あなたが何も理解してないだけ
利回りに貧乏も金持ちも実需も投資も全く関係ない。同様の効用を得るのにどちらの手段が有利か。

>>31694 匿名さん
算数もできないのが多数と思うのは幻想。所有欲が強いと、より良い生活、より多く残すという目的を見失う

>>31699 匿名さん
>多くの世間様はそうしてるよね
してないよ
判断は同調圧力第一？自分で考えられないのは日本の教育の犠牲者

>>31698 匿名さん
>一般的に十分に払う余裕がある人は、利回り、将来の資産価値、売却時の差損益まで、
>視野に入れて検討する人が、圧倒的多数なんだよ。
よく調べたな
妄想？

利回りってのは、すでに忘れ去られた倒産した会社が売った、これまた無名の実績不明な建設会社が建てた物件も、100年以上の社歴を誇る財閥系企業が売った、輝かしい実績をもつ一流ゼネコンが建てた物件も、同じ土俵で比較するもの。ブランドや安心、そこで自分や家族の人生が輝く立地であるか、などなど、利回りで測れないものは多く、むしろ実需の人はそこを見て買う。

>>31701 匿名さん

実際に経験されている方の発言は説得力ありますね。
築年による家賃低下があまりなく、物価上昇率と家賃上昇に相関が期待できる米国、
実質デフレで、家賃上昇が見込めない、更に築年に応じて、家賃低下を見込まざるを得ない日本、好きでなければ買ってられない賃貸経営ですね、日本は。

マンションは買わないで借りといて、金でも買いますか！
10年後に倍になるくらいの可能性はありますから。

>>31707 匿名さん

何言ってるかさっぱりわからない。

３１７０１さんが指摘しているように、瞬間の利回りは役に立たない。
ブランドによる将来価値、賃料予想とかそういうファクターを考慮して、
予想利回りを’決めるんです。

ただ、一般的には、条件が同じなら、ブランド力のあるデべの方が、利回りの低い
販売価格設定となっているケースが多いでしょう。

築30年物件と、新築物件では、賞味期限の短い築30年物件の方が圧倒的に利回り高いです。

築年数のいっている物件は買う前に管理組合の議事録しっかり読み込んでおいた方がいいよ
ものによっては相当なリフォーム費用も見込まないといけないし

嵌め込み物件ってコレかな


（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

>>31710 匿名さん

築３０年は、投資は勿論、実需としても、ハードル高いですね。
利回り高いのには理由があるってことですね。

私が4年前に買った都心一等地のタワマンは、利回りで言うと4.5%くらいです。

最近は3%くらいまで落ち込んでるんですか？

クソですね。笑

>>31709
>何言ってるかさっぱりわからない。

それは分からないのではなく、自分と考えが違うから納得したくないって意味だよな。

ちなみに俺からすると
>>31707と>>31709は互いに揉めたり否定したりするような内容じゃないけどな。
どっちもだよねー、そういうとこあるよねーって感じだし。

因みに、自分は利回り計算したけど、無視して買いました。
賃貸募集は略期待できず、住みたかったら買うしかないから。
とにかく気に入っちゃたからしょうがない。

固定資産税も、管理費もバカ高いけど、満足してます。
リセールだけは期待できると思ってますが。

>>31714 匿名さん
　そういえばそうだね。

>>31715 匿名さん
利回りを計算するとき費用は何を合計しましたか。管理費、修繕積立金、固定資産税以外に支出に含めましたか？

>>31715 匿名さん

それくらいの気持ちでいるのがいいやね。

新築で買って想定利回りを上回る事はないと心得よ

新築で買って内装、設備に金を掛けてもその分利回り悪くなるたけ

>>31717 匿名さん

投資対象では無かったので、他の火災保険料、契約諸経費等は、計算しませんでした。
住宅ローン減税も対象外なので。
雇われの身なので、経費算入も限界があり。

ま、言いたかったのは、投資対象とは異なり、そういう細かい計算をしませんでした。ってことです。　ザックリ、表面と実質を試算し、こりゃだめだあって感じでした。

>>31721 匿名さん
自分の住む家の計算ならその程度で充分なのでは。
要は30年なり40年なり、またはジジイになるまでの期間、賃貸なら家賃の総額がいくらになるか、それに対して購入した場合はどのくらいかの比較程度で自分が納得出来るならそれでOK。
別に収益物件を買うわけじゃないし、不動産投資するわけでもないしね。
内装や設備に金かけったってそれは趣味みたいなもんだからねえ。
多分ほとんどのひとがこんな感じじゃないかな。

去年とかの新築って、高かろう悪かろうしかないじゃん。
言っていいか迷うけど、それって中古になった瞬間にクソ化するんじゃないかな。

まさに新築マンションの暗黒時代でしたね。藁
黒歴史バブマンって、10年後に指差されて揶揄されるんだろうなあ。笑

クソになるかならないか、あと数年してみないとわからんよね。
昔、姉歯事件でその時期のマンションはクソ呼ばわりされてた事があったけど、ちゃんと耐震評価されてるやつは昨今ではお宝マンションになってるものが多い。
お宝は言い過ぎだけど、2000年前半の物件はリセールバリュー良かった記憶。
時代の波次第で優良物件もクソになるし、クソがお宝にもなり得るんだから面白い。

どちらにしてもバブル高値時期の物件は、全部クソ化してるような気がしますが。

>>31721 匿名さん

普通はそんな感じだわね

狭いと言わずコンパクトと言う
すし詰めと言わずタワマンと言う

バブル期物件は、中古買う時に検索で外せばいいだけだろ

分譲時と竣工時が違う再開発タワマンみたいなバブルの象徴があることだけは、要注意な

>>31728 匿名さん

おもろい

白金台の新築でも坪500台に落ち着いてきたようですね。

バブルの暗黒時代がようやく終わりそうで、良かったです。

もしかしてだけど
エリート様方は明日からお盆休みかえ？

港区の一等地でもそれくらいなんですね。

2019年のバブル期アゲアゲ買え買え熱狂が、昔のことのようで、懐かしいです。

>>31721 匿名さん
>>31727 匿名さん
実際には業者に借主を見つけてもらい家賃の授受や専有部の管理もしてもらわなければなりません。借主が契約を解除すればしばらくは家賃収入もなしです。さらには管理費や修積の値上げも頭が痛いです。実際に貸すとなると想定以上に費用が掛かりそうです。となると利回りは更に低下して2.5%くらいになりそうです。これなら借りた方が良いのでは、とさえ思ってしまいます。借入してレバかけて投資することを考えてもこの利回りなら素直にJリートを信用取引で買った方が良いかもしれません。

>>31731 匿名さん
どこそれ？嘘は良くないよ。

>>31734 匿名さん
よく分かりますよ。

ネット利回り2.5%の新築マンションが、
仮に3.0%に上がると価格は17%下落。
仮に3.5%に上がると価格は29%下落。
仮に4.0%に上がると価格は38%下落か。
長い期間でみると平均4.0%くらいだし、丸の内のS級オフィスビルでさえ3.5%なんだから、日銀が金融政策の出口を言い始めたら、低利回りマンションは超怖いなー。

>>31737 匿名さん

だから新築なんて素人位しかやらないんだよね。

貸す側で考えたら、中古アパート1棟あたりが無難じゃない？

住宅ローンを減免　「コロナで生活困窮」対象

しょーもない話題より、取り上げるべきはこういう時事ネタだと思うんだがねえ。

>>31738 匿名さん

玄人は何買うのか教えてほしいわ、マジで

>>31741
やるなら中古でって事に決まってるやん。（中古なら楽やで、ええでという意味ではない）
なんで素人がデベが値決めした「定価」で買って商売するという難しい技に挑戦するんやってことやろ。

しかも金持ちがタンス預金眠らせとくのはツマランからマンションゲームで遊んで見るわ、とか
株だけだと浮き沈みが激しすぎて心が休まらんからちょっと分散で、とかならまだしも
しがないリーマンが年収も何倍もの数千万、億の金を突っ込んで新品を定価で買って
年３％程度の儲けを目指すって無茶すぎるやろってこと。

住友商事も1500億の赤字かあ。
株トレーダー以外は皆んな今後の年収ガタ落ちだろうね。
パワカがローン組んで買うような利便性だけが売りの物件は、一番影響を受けそうだ。

>>31744 匿名さん

日本の企業ってそんな賃金の弾力性あるん？
全然ないでしょ。
さーワクチンも出来たし始まりますよー

少なくとも海外の企業よりはある。

>>31741 マンコミュファンさん
外国株か金。日本の資産、特にマンションはボロ負け、一人負け。何回言えば分かる？

>>31740 マンション検討中さん
ニュース以上の話があるなら自分からすればいいんだよ。からっぽなら黙ってろ

いまどき新築マンションなんて実需で買うものだよ

表面利回りがコンマ１単位で追い求めて抽選に何度も応募して苦労して手に入れたマンションも、昨今の相場が高い時期にあえてお得な値段で出ているってことはそれなりの品質のものだからリセールの段階ではあまり良くないと思うけどね。こだわってこだわって買っても、買って貸して売った段階でのトータルの利回りまでみたらそう変わらないんじゃないの。

>>31748 匿名さん

以上てことは、ニュースの紹介してもいいんだろ？笑
この話から、リーマンで相場下がった時とはまた違う展開が予想されるねとか出来るじゃん。
わかってる人は見ただけで気付くんだろうけどさ

おたくら、ニュース未満の話ばっかなんだわ。