23区内の新築マンション価格動向（その67）

ざっくり言えば、3%以下の利回り価格なら借りで、5%以上の価格なら買いでしょ
なぜなら住宅ローンの金利と元本返済で3%以上は年間支払いが発生するから
あと、高齢化で需要が落ちる駅歩5分以上は対象物件として除きと

利回りを云々する人は買ってローンを払うことと借りて家賃を買うことを同じとみなしているんだよね。私はケチだから家賃を払って大家の養分になるよりも、買って自分の資産を増やす方がいいな。

>>18184 匿名さん
？今の駅近需要は共稼ぎで産まれた需要。
高齢化で駅が流行ると予想するのはどういうロジック？
引退後は通勤なくなると思うけど、違うのかな？

>>18185 匿名さん
なるほど。所有する喜びだね。
日本人は新築主義なのもそこにあるかもね。
経済合理性だけなら中古やレンタルのが上でも
新品を買いたがる。

>>18185 匿名さん
多くの人が勘違いしているけど、賃貸の場合の家賃と比べるのは、購入の場合の支払済ローン額からその時点の転売価格を引いた額だよね。

>>18186 通りがかりさん
仰る通り。
裏を返せばリタイア世代が増えるほど、今の駅近主義は緩まります。

あと数十年で自動運転、相乗りなどなど、インフラが様変わりするので…

都心の静かなところがベスト

>>18190 マンコミュファンさん
なるほど！環境良いとこね。
駅近は駅近で今ほど強烈ではないけど
賃貸は人気だろうけどね。
定年70歳に伸びるからあと20年は安泰だし、
今後駅近はでないから、
極端に高くないなら希少価値で価値が
続くだろうね。

>>18188 マンション検討中さん

どういうことやろか

無人運転車の運賃って今のタクシーと変わらないと思うよ
地下鉄の運賃は相変わらず安いだろうし

今と大きくかわるようには思えないけどね。

>>18192 匿名さん

個人資産の増減は、バランスシートで管理しましょう、ということだと思います。

庶民に分かりやすく説明出来る能力のある人の登場が待たれるところですね。

値落ちが少なそうな物件買っておけってことだな

シティタワー銀座東スレの連投が異常だよ。

家賃は手元に残らない。
ローンは、物件の資産価値が下がらなければ、ローン残高が減った分は、物件を売却したときに戻ってくるので、貯金していたようなもの。

要するに、資産の増減は、フローではなくストックで見ましょうということ。

アプリのクラッシュ治ったんだね
不便だったわ

値落ちがない物件に住めば家賃分チャラだものね。買って貸して売るまでがマンション投資

新築マンションの供給が減ってるし、共働きで都内の世帯年収は実質1.5倍に増えてる。
終身雇用も崩れて、青天井で稼げる世界がきてるから、どう考えても高騰するだろうな。

これからだんだん老人の数も減っていくので、相当な数の相続問題が起きるだろう。
世代間の資本の移動が急ピッチで進むので相続税対策の不動産購入も多くなる
やっぱりどう考えても高騰するしかない

>>18202 匿名さん
老人の数が減る、だと？？？

全体の人口は減るから比率は上がるけど高齢者人口自体の伸びは止まり、減少に傾いていく。
要するに端からみなさんお亡くなりになるのだが、
対して相続する人の人数は減っていく...つまり相続税対策が重要になってくる

税金対策だとマンションなんだよなー。
ある程度の資産があると住むわけじゃないけど、相続税対策で買うしかないんだよね。住宅ローンじゃ無くても銀行は低金利で貸してくれるし、適当に貸しとけばキャシュフローもトントンになるから、評価だけ下がる。

都心はそういう人多いよ。

>>18204 匿名さん
総務省の予測だと高齢者の比率のみならず絶対数も増えてますよ
https://www.stat.go.jp/data/topics/topi721.html

>>18206
総数自体は2030年までは増加しますが、そこからは頭打ち?減少です
総数もそうなんですが
http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2020.png
この人口ピラミッドを見ていただくとわかりますが、七十歳から七十五歳の人口の多いところがこれから八十歳台につっこんでガサッと減っていきます。

このピークの人たちにはそろそろ相続税対策を考えなければいけない人が多数含まれています。

>>18207 匿名さん
だから？

相続税対策の需要は、買って住むという健全な実需を減らし、貸して儲けるという投資需要を増大させる。投資需要の増大は一時的には不動産価格を上昇させるが、借り手の裏付けのない賃貸住宅の増加は空室率の更なる上昇は引き起こし、最終的には不動産価格の下落につながる。政策よる需要は需要の先食いでしかなく長期的にみればまったく意味なし。

ということはつまり？

去年新築マンション買った奴は養分ってこと

誰の養分だと？

>>18211 匿名さん

あら？ここにも養分が口癖の若葉くん

>>18209
地方に住む親を呼び寄せて都心に住む、そういう需要もあります。

まあ、こんなところでなぜそういう事を言うんだみたいな人もいますね。

>>18207 についたレスを見てください、自分の不動産を売る人は参考にしてください

「>>18207 についたレスを見てください、自分の不動産を売る人は参考にしてください」

18207についたレスは
>>18208の「だから？」しか見当たりません。

マンションの相場観的にベアな人は人口ピラミッドをあまり参考にしていないということでは

遅いですが、あけおめです。
特にコメントしてませんが見てはいます。
今年もよろしくお願いします。

マンションは購入者全員がデべの養分

>>18209 マンション検討中さん
分譲賃貸という優良な賃貸住宅を供給してくれるという意味では相続税対策購入も社会的意義があるのでは？

お金は天下の回りもの、人を儲けさせることも大事だよ。
それは回り回ってあなたのところに戻ってくるはず
お金を死蔵させず世の中を巡らせて互いに幸せを分け与えていける社会こそ経世財民というやつです。

まったくだね
貯金や清貧もそうだけど
他人を儲けさせるのが嫌と言う考えは
停滞の一因ではある

どうせなら皆で景気良くなりたいし

養分養分ってビジネスなんだからデベにそこそこ良い利益が出るのは当たり前でしょ。じゃなきゃマンションなんて建てない。コンビニで買い物したらコンビニ企業の養分なのか？

同じ養分でも大家の養分になるのと、買ってデベの養分になるのとでは大きな違いがあるぞ。

前者はお金をむしりとられて手元に何も残らないが、後者は立派なマンションの部屋が手に入る。どちらが人生にとって有意義かよくかんがえようよ、御同輩。

とはいえ、そういうのも育った環境、おかれた立場、個人の嗜好等によって違うし
今度は戸建てかマンションかって話も出てくるわな。

最近じゃ駅５分１0分論に振り回されてるリーマン世帯の父ちゃん母ちゃんも多いしな。

利回り2％なんて借りた方が特に決まっとるわ

利回り2％なんて借りた方が得に決まっとるわ

興奮しすぎw

資産価値の下落を議論せず、利回りで興奮するいつもの人w

>利回り2％なんて借りた方が得に決まっとるわ

チョンガーリーマンで収入が安定してるのか
リーマンで家族持ちで子供が成長過程なのか
転勤の可能性あるのか
経営者で本業拡大したいのか
自営業で無理せず現状維持が良いのか
上京組で地元に帰る可能性あるのか退職してるのか
今現在金がいくらあるのか
趣味があるのか無趣味なのか

属性が分からんと一般論を超えた賛成・反対・アドバイスのしようがない

何故金持ちは不動産投資に手を出さない（のめりこまない）のか
何故金持ちは不動産投資しない事を後悔してないのか
何故経営者は不動産投資に手を出さないのか
何故経営者は不動産投資に魅力を感じないのか

いろいろあらぁね

人生いろいろ

そもそも借金できない人ってのもたくさんいるし、クレジットカードが持てないのでいつまでも高速のゲートで通行量を現金で払ってる人とかもいるからね。借金してマンションが買える、それも都心の駅近で買えるということは大きな幸せであることは間違いない。そういう慶事に水をさして溜飲を下げるのがこの掲示板。

イラン、弾道ミサイル発射。株暴落、戦争リスク高まる。

イランに戦争するだけの余裕はないよ。
虎の子の国産戦闘機も稼働率などが不明で、頭数もどれぐらい揃っているのかよくわからない。今アメリカとコトを構えたらイラクの二の舞だ。日本の近代史を学んでいるから多分緊張は高まっても戦争はない。

皆さん遅くても2019年内に不動産は手仕舞いしてるはずですけどね。

あれから7年経ってますよ。
今さらマンション買ってる人いるんですか。

いるよ、もっと住みやすいいい場所に良い家を持ちたい需要は常にあるから
高くても買える人もだんだん増えている

転売益とかは出にくくなっているので、不動産ブローカー的には不況なのはよくわかる

>>18227 マンション検討中さん

本気で、買うなら(表面)利回り2%より、10%の方がいいと思ってそうw

シノケンなどの不動産投資会社に嵌め込まれる典型的な人。
なぜ、概して地方や郊外の一棟売りアパートの利回りが高いのか考えたことある？それは物件価格の下落リスクが大きいから。逆に物件価格が落ちにくい、上昇する都心は利回りが低くなる。
つまり、利回りの高い物件は、資産性がクソだということ。

だから、収益還元法は、リスクの高い物件はキャップレートを上げて評価する。
収益価格＝年間純収益÷キャップレート
だからね。

キャップレートを抜きにして、売買時点の表面利回りだけで語るあなたは誰w

アベクロ終焉で、金利は徐々に上げてゆくだろう。

>>18237 匿名さん
正常な価格形成に戻るといいですよね
ブローカーとかプチ投資家とか不動産を食い物にする奴らは消えろ

>>18240

然り然り

今の価格形成には実需以外の要素が大きい？ファミマンでも？

最近は実需の方が旺盛じゃないかな。マンションわらしべ長者が難しくなってきている昨今、永住できる物件を求めて多少無理してでも資産性が期待できる都心に買おうという人は多いような気がする。

>>18243 匿名さん
相続マネーのマンションへの流入はむしろ激しさを増している気がする
タワマン減税とまで行かずとも評価はかなり下がるしね

そうだね、でもマンションに流れ込む相続マネーってのは決して単なる節税対策の浪費ではなく、普通の夫婦が親の相続マネーを使って自力で買えないような億ションに住めているのはむしろ実需のうちだと思うけどね。

親に支援してもらうのはむしろ普通かな、最近の都心物件
文筆結構よくあるよね

死にゆく被相続人が相続税対策にタワマン買って死んでも、相続人が複数の場合には遺産分割協議もめるけど、そんな面倒なことするかね。

>>18247 匿名さん

子供2人なら2軒買えば済むことのような気がする。

知り合いで都心の高級住宅街の土地に借金して豪邸を建てたんだけど、遺産分割協議でもめて二億だったか三億だったかキャッシュでよこすか建物崩して更地にして分割しろとかいう話になって頭を抱えている人がいたな。裁判になったっぽい。
マンションならこういう面倒なことはないよね。

>>18249 匿名さん
そういう「相続税対策をしなかった場合」と比べても意味ないです。
マンションでも10億の住戸一戸で相続人が複数いたらそりゃ面倒ですわ

>>18250
土地全部をそこに家を建てた子供に相続させるって話で遺言状も作成してあって、同居していたからそれはそれで相続税対策だったみたいだけどね。遠くの疎遠にしていた縁者が騒ぐのはよくあるパターンだけど、マンションと違って一戸建ての中古住宅はなかなか売りづらいからね。

相続、カネの絡む話は夫婦でも親子でも難しいやね。

>>18251 匿名さん
配偶者と実子がいれば他の血縁者に相続権はないから家を売らなければならないほどの事態は想定しがたいけど、世の中色々あるんでしょうね

これ、結構地元では有名な話なので知っている人がたくさんいるから詳細は言わないけれど、遠くの疎遠にしていた縁者ってのはご兄弟なんですよ...。ほかにも色々と凄いエピソードがあるんですが、さすがにここではね、ごめんね。

お金の絡む話は難しいね。
ウチはお金の遺産などは期待できないが、親の面倒は弟が見てるので実家は弟に、ですね。話をしたことはないけど口を挟むような親戚もいないし揉めなくて済むのは気が楽かな。

さて、スーパー銭湯に来ました。
今日は回転寿司のコラボメニューは少し食べたものの、その後ミスドの有名パティシエコラボ商品が売り切れて買えなかったのが残念。

>>18255 匿名さん
スーパー銭湯とかミスドはスレタイの「23区内の新築マンション価格動向」とどのような関係があるのでしょうか？

>>18247 匿名さん
持分で済む話よ
売ってよし、貸してよし

>>18257 匿名さん
相続で揉めるとね、親族の縁を切るぞ！、もう金輪際、一生顔を見たくないってことになるのよ
そんな関係で共有なんてありえないんだわ
すぐ売ればいいじゃんて思うでしょ
それわかってても共有はやだ、って気になるのよ
もう理性的な判断なんてできなくなってるからね

>相続で揉めるとね、親族の縁を切るぞ！、もう金輪際、一生顔を見たくないってことになるのよ

そういうことですね。
それがあるからこその

>口を挟むような親戚もいないし揉めなくて済むのは気が楽かな

ってことですね。

大きな富は争いのもとと、寄付しちゃう人もいるぐらいですから。
大きなお金はおっかねえ、ってことで。

>>18238 匿名さん
素人なのでこういう書き込みは参考になります。なるほどーそりゃそうだなと思いました

>>18261
せんみつ屋はそういうことがわかっていても低利回りだ高いと叫んで素人をハメるわけですよ。素人から安く買って高く売る、そういうブローカーの使う手です。お互い気をつけましょうね。

空き家、全国主要都市で深刻
東京、世田谷区が最多。

>>18261 匿名さん

丸の内、渋谷に立地、テナントが超優良上場企業が入居するS級大規模オフィスビルの利回り３％。一方、賃借人の属性がわけのわからん反社もどきかもしれない単なる区分マンションが2％。
物件の種類ごとに適正な利回りがあるのに、単なる利回りの高低で語る素人が多くて読むほうも何が正しい情報か判断するの大変だ。

もうれつな勢いで価格が上昇して利回りが2％になった都心区分と、アベノミクスでも価格が上がらない郊外アパート一棟の10％、どちらが好みかの問題だけで、10年で回収できるしかも更地化できるアパート一棟の方が妙味があるわ。

一棟アパートは古さによって修繕費かかるからね。私は新築区分がいいわ。投資用オンリーではなく、実需混じりの大規模物件のパンダ部屋で。利回りは低いけど、キャピタルゲインも狙える物件で。

つうか、郊外アパートは埋めるのも大変だし、共有施設管理も全部大家責任

>>18257 匿名さん
持分で売れるもの？
リハウスとかの売り物件では見たことない

>>18259 匿名さん
相続が起きた瞬間に狼になる、そういうものみたいですよ

>>18269
>相続が起きた瞬間に狼になる、そういうものみたいですよ

そうですね。
それがあるからこその

>口を挟むような「親戚もいない」し揉めなくて済むのは気が楽かな

ってことですね。

>>18270 匿名さん
親戚が全くいらっしゃらないのですか、それは失礼しました

>>18261 匿名さん

利益=収入-支出
=(家賃収入+売却益)-(購入価格+経費)
です。表面利回りは、上記の収入、支出の第1項しか見ていないことになります。実際は第２項も見る必要がありますが、売却益は将来のことなので、資産性を評価する必要があり、ここにプロとしての目利きが問われます。(その他にも、利益の考え方は色々ありますが、一番単純な例で説明しました。)

確かに、18265の人の言うように、もし収入還元法で正しく不動産価値が評価されている理想的な市場では、表面利回りが10%でも2%でも、理論上は最終的な収益は同じになるので、どれを選んでも同じ、好みの問題と言えるでしょう。(儲かる物件には人が殺到し価格が上がり、利回りは下がり…と市場の裁定機能が働き、最終的にはどの物件も同じ儲けになり、歪みは存在しないはず。)

ただ、実際の市場は、理想通りではないし、理想通りだったとしても、過渡的にはバランスが崩れます。よって、個人的には利回りよりも資産性を重視しています。

どのみち、未来の不確かさを含んだ議論なので、正解はありません。後は人それぞれの考え方での選択になります。

正解はないので、議論はしません。(特に、お前は間違っている、俺が正しいという、リスク論に決定論を持ち込んで白黒つけたい人とは、時間の無断なので話をしません。)

下がる下がると言われていた2019も上がって終わりましたが、新築に関しては土地も建築費も人件費も高いから、2020に下がる要素あんまないね。
景気が悪くなれば、不動産価格はリカップルだろうけど。

>>18273 マンション掲示板さん
景気と不動産価格はリカップルとのことですが、景気が後退すれば都心優良不動産はかえってフライトトゥクオリティでマネーが集中してくる、なんてことはありえますでしょうか？

>>18274 マンション検討中さん

マクロの話なので、ミクロではそう言うこともあるんじゃない？としか言えないね。

>>18275 マンション掲示板さん
コメントありがとうございます
私は都心5区に絞って投資してるのですが、都心3区に絞った方が良いかな、と考えているところです

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/17656182/

タワマン終わり？
記事ほぼ読んでないけど、安くなるなら買いたいな！

>>18277 匿名さん

どうせサカーキだろう、と思ったら
サカーキだったw

>>18278 匿名さん
ですよね?

>>18279 匿名さん
サカーキが下がると言い続けてる限りタワマンは下がらないな…
早く上がると言ってくれないかな
そしたら下がるんだろうから

>>18280 マンション検討中さん

この人のこと、信じて損した人たくさんいるだろうな。下がると思って待ってての機会損失。

>>18281 マンション掲示板さん

と遠征したみたい

>>18276 マンション検討中さん

マンション投資なら都心5区でいいと思いますよ。
逆に言うと、そこをハズすとアウトかも。
高いけど港区が一番かな。
千代田区は投資対象が少ないです。
残りの中央、渋谷、新宿は場所次第でしょう。