23区内の新築マンション価格動向（その67）

～希少な「３Ａ立地×全戸南向き×地上15階以上」マンション～

住友不動産の新築分譲マンション最高峰ブランド「グランドヒルズ」シリーズ
「グランドヒルズ南青山（地上18階・全115邸）」モデルプレオープン

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マンション売れてないって沖さん？専門家も言ってました
とゆうか値段高くしすぎても給料が上がってるわけじゃないんだから売れないのは当然のことでしょう

>>16302 匿名さん
給料上がってないけど世帯収入は上がってるからね。

単純平均だと新入社員とか不正規といった安い給与の労働者が増えると平均賃金は減ったような形になるからね。ここ５?6年、所得税も法人税も税収が増えているので儲かっている人はかなり儲かっているのではないだろうか。

https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/condition/011.htm

FRB追加利下げ。

>>16303 通りがかりさん
この10年で税金社会保険関係も50万上がってるけどね。
物価も上がってる。

新入社員減ってるのは、人口で見ても現場で実感できると思うが、それに比べて不正規率はさほど増えてない。

マンコミュで「日本は景気が悪い。給料上がってない。日本終わってる」って言う人に
「あんたも給料減ったのか。あんたの会社はそんなに悪いのか。」と聞くと
「いや、俺様は年収増えてる。俺様の話ではない。」と答える。

「そうなんだよ。俺なんか世間以上に悪くて年収2割減ってマンション買えないよ」
「ローン払えないよ。マンション売るしかない」という方向の話は出てこない。

メディアが「政府による圧力がある。これは許せん！」って声を揃えて言う。
まあ、そりゃ有形無形の圧力は実際あるだろうなと思いながら
「やっぱお前さんも圧力受けたのか？誰に受けた？それで報道内容買えちまったのか？いっそ暴露しちまえよ」と聞くとどこも「いや、ウチは受けてない。ウチは仮に受けてもそれが影響する事はない」と答える。

ほんの数年前までというか永らく時給1000円が上限だったのに、
今は1100～1300円がほとんどで中には1500円ってのも見掛ける。
※一般的な飲食や販売系、レジ打ち等な

バイトでさえ単純に2～3割は上がってる計算だし、
新卒も好調で中にはいきなり1千万を提示する職種も・・・
福利厚生がしっかりした昔ながらの年功序列の会社に勤めてるなら仕方ないけど、
昇給やボーナスでの補填がないのなら真剣に転職考えたほうがいい。

40歳年収ワーストランキング
https://toyokeizai.net/articles/-/301113?page=2

>>16308 匿名さん
そう言う人はマンション買おうと思わないから
このサイト覗かないでしょ。

言いたい事は分かるけどそういう事とはまた違うんだよねw

>>16313 では、貴方の考える
年収上がった人が多いのに
マンションが売れない原因は？
批評やツッコミには特に得るものはないから
意見がききたいなあ。

乾坤一擲の買い物ならばなおのこといいものを買いたいけど、共用部分が豪華でも都心から遠いとか、広いんだけど駅から遠いとか、需要供給ミスマッチが目立つ気がするね。売れないのってだいたいそんな感じ。

ハルミフラッグ みたいにそこそこ快調なところもあるけれど、乾坤一擲だから駅からそこそこ近くて仕様もいいのに無名だったり関西のデベだからみたいな感じで嫌われている物件もあるね。ちょっとかわいそうだな。

駅直結なんて一時滞在の旅行者なら便利で良いけど、
家族と一緒に住むためによく買うと思うわ。
そんなに毎日の時間に余裕がないのかね。

サラリーマンには需要があるんですよ

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190919/k10012089351000.html

実需ではなく外資の投資需要に支えられたタワマンは、次回〇〇ショックが起きて世界中で不景気が続いたら資金引き上げでえらいことになるぞ。

投げ売り上等、その時には買ってあげるよ、ターレン

>>16319 匿名さん
別にタワマンに限らずでない。
タワマンがえらいことになったら、
その相場に周辺戸建の板マンも
戸建も巻き込まれる。
タワマンの影響で相場が形成されてる
以上はね。

>>16316 匿名さん
それはお買い得だね。

不景気になって、投げ売りなんてあるのかな
（失われた２０年とか、超氷河期なんて、
アルツハイマー氏のように忘れちまったころか？）

騰がって高すぎりゃカネなくて買えないし、
下がれば、来年はもっと下がると欲を出して、
買えないんだな
これが

そこそこ都心も勢いあるけど、久々、沖縄行ったら半端なかった。

もう、一周遅れの地方都市って感じ！

でも、大陸と半島の人が多くて鬱陶しい。インバウンドがしぼんだら怖い。

沖縄はＯＬ以上の遊びは相当難しいからな。

>>16323 匿名さん
反転時期は大体分かるっしょ。お気に物件がありゃ大底の一二年目のグラフ水準で買うことは出来る。

沖縄で金にモノ言わして
ＡＮＡ・ナハテ・リーガ・ハイアット・ヒルトンとかに泊まっても
別に何も見えてこないからな

東京は金出しときゃいいんだろってある意味チョロいけど
沖縄はそう簡単じゃないからそういう違いはあるわな

ま、>>16324の彼が何を言いたかったのかは知らんけど。

>>16321 匿名さん
>>タワマンの影響で相場が形成されてる
初めて聞いた。
東京の不動産取引額からみたら
タワマンなんか無視できる額。
影響あるのは築浅マンションだけ。
土地価格、利回りは
商業地、住宅地ともに健全そのもの。
異常低利回りはマンションだけ。

>>16323
>>16326

まあバブル弾けた時みたいに日本中誰も答えが分からないって
そういう時がまた来たら分からんけど

正直、もう今の時代はリーマンショックだとか、大震災だとか
湾岸戦争程度だと軽く乗り越えちゃう業界、先を見越して仕入れ出来ちゃう層がいるからねえ。
不動産が弾けるつっても逆張りして大儲け出来ちゃう連中が手ぐすね引いてるよな。

国内のREITを買うかどうするか、迷ってる。マンションが下がらないように下がらない気がするけど、株式で満足しておくべきか…

>>16327 匿名さん
沖縄は観光客価格と住民価格がべつだからねえ。

>>16328 匿名さん
利回りの話しなんかしてないよーん
ここは新築マンションの価格スレ
価格が高いから利回り悪いとも言う

>>16332 匿名さん
利回りが低いから価格が高いの順なんですが・・・

>>16328 匿名さん
マンションは1.5倍とかになってるかも知れんが、土地はそこまで上がってないよな
つまり、マンション価格高騰は、人件費や原材料といった上物の要素も大きいと思う
資産性考えたら、これからは流動性の高いエリアの土地買っておくべき

都内基準地価、商業地、浅草の上昇目立つ。住宅地も2，5%上昇、23区北部上位に。

>>16333 匿名さん
そうなんだ、逆だと思ってた。
価格が上がると利回り悪くなりそうだけど、どういうロジックなん？

>>16332 匿名さん
価格の妥当性を利回り以外で判断する方法はあるの？

文 >>16333 匿名さん
マンションを投資として考えるのが少数派
投資目的か実需を超えたらそれば異常な逆転するかもだけど。
まず価格があり、それが買い手にとって安いか、高いか。
その際に、投機目的の人で利回りで判断する人も一部いるだけ。

だから、利回りで判断するのが一般的な訳でさないよ、投資脳の人よ。

>>16335 匿名さん
カンテイでも秋葉原上昇率高かったし、
北側上がってるね。

>>16337 通りがかりさん

自分の知らない土地の物件や興味ない物件は相場で見ることもある。
まあ、自分が利回りで妥当性をみるわけじゃないけど利回りで判断すると言っても言いかもしれない。
言葉の綾というか表現の違いの範疇。

ただ自分の欲しい物件、興味ある物件に対しては利回りより自分の目利き、自分の判断優先。

仮に自分の判断と他人のいう想定利回りがたまたま一致したとしても、あくまで他人のいう想定利回りに自分の判断を合わせた訳じゃない。

>>16340 ただ自分の欲しい物件、興味ある物件に対しては利回りより自分の目利き、自分の判断優先。

だよね。納得できる。

>>16341
昨今ではマンション一部屋買うだけで気安く「投資」とか言われますが
それで利回り4％とか5％目標にするなんて売り手の養分になるだけだと思ってますのでそういう観点でマンションを見ること自体ないんですけどね。

10億で10部屋20部屋買うなら空き部屋や内外装交換、トラブル等加味しても
プラス計算出来るでしょうが1部屋買って理論値4.5％とかなんて些細なトラブルで
すぐにプラマイゼロ、あるいはマイナスになりますからね。

家賃代を浮かせて資産形成するのが目的の自宅投資と、貸して利回りをとる賃貸経営とは分けて考えた方がよいのではないでしょうか、多分ここを見ている人の大半は自宅投資派ではないかと思います。実際専有部分のスペックよりも通勤や生活の利便性の観点から立地を重視する人が多いようですし。

>分けて考えた方がよいのではないでしょうか

そのつもりです。
もっとも、個人的にはどっちにも食指を動かされませんけどね。

家賃浮いた分と自宅投資とやらで、なんぼ儲かるの？
小銭でしょ。
誰でもできるリスクないもんは、大して儲からないし、投資でもない。

儲かる儲からないではなくて、資産を形成するための有利な貯蓄と考えるといいんじゃないですかね。その視点で考えると利回り４パーでもなかなかいい感じです。転売益とか賃貸利回りとかの人はちょっと都心部は手が出ないですよね。最近よく見るのは土地を買って賃貸物件を建ててる人ですね、そっちの方が利回り良さそうです。素人の個人は割と事情が絡むので安値で土地を手放す人がいそうです。狩人の職場としてはいいんじゃないでしょうか。

個人の思いの強さこそどうやって価格に反映するんでしょうか
思いが強いと言っても、別の物件などと価格の比較してるでしょうに
実需派は賃貸相場との比較もしないのか？

>>16342 匿名さん
不動産投資は投資のなかでは確実性高い。
ただし、投資額大きく多数物件持ってる人がリスクヘッジできることが条件。
つまり、金持ちが圧倒的に有利。

>>16347 匿名さん
しないねえ。
売買価格は比べるかもしれないが。

>>16347 匿名さん

難しく考えすぎなんじゃないのけ？

>>16335 匿名さん
荒川区って基準地価の上昇率が3年連続で1位なんだね。

>>16351 通りがかりさん
最近、ハザードマップ的にヤバくて安かった地域も値上がりしてるからね。
第2の湾岸？

15年前の川崎みたいなもん

>>16351 通りがかりさん
南千住にタワマン大規模マンションたくさん作ってたからね。西日暮里は千代田線山手線使えるのにイメージ先行で安すぎただろうし。利便性重視の流れで最も良い影響受けたかも。

>>16351 通りがかりさん
元が低いから金額的にちょっと上がっても上昇率としては高くでるってだけでしょ

>>16348
確かに。

土壌汚染出たってさ、グランドメゾン品川シーサイド

それで価格が安くなる？

これから先はマンション価格は3極化すると予想

超都心の虎ノ門など富裕層むけの超高級マンション

東京のその地域トップの駅近直結マンション

東京以外の地方、郊外のマンション

選択肢がそれだと一番多い供給数の地元民住み替え中心のファミマンか東京からなくなっちゃうねw

地域トップでも基本的には同価格帯物件での競合になりますから、エリア縛りのある方（少数派だとは思いますが）以外はあまり意味はないですよ。
1億程度の物件ならまだしも、1.5億から2億くらいになると、港区千代田区を中心にどこでも検討できますからね。

独身中高年とか上京組はどこでも検討しやすいね。

いいなー脳内お花畑は・・・

といいますと？

>>16359 匿名さん
いまの状況と何が違うのかわからん。

恵比寿駅近くにのキングホームズ代官山でダイヤモンド１５億円が盗まれる事件がおきた
４人組みの強盗だったそうだ

自宅にダイヤモンド15億円かあ、こんなお金持ちがいるようではまだまだ高値でマンションが売れそうだね。異次元レベルのお金持ちは節税手段もビッグだね

お金持ち、が来年から
車輪出した飛行機が上を通過する街のマンションを
買ったり借りたりしたいかどうかだけどね

恵比寿？

>>16369 匿名さん

マンションには盗難、テロ、戦争等、人的リスクもあります。

>車輪出した飛行機が上を通過する街のマンションを買ったり借りたりしたいかどうかだけどね

飛行機が理由で今人気のエリアが過疎って
イマイチなエリアが人気になったら面白いけど、無理でしょうね
なのでそう簡単に土地の序列は変わりませんね

庶民に影響あるエリアで言うと世田谷辺りは航空路に関係ないという点で
再度住環境の良さが評価されるとかはあるかもしれないけどね。

ただ、青山・広尾に住んでたり住もうとする人が移住するかと言うと疑問符ではあるね。

世田谷の一軒家よりは
このスレ的には千代田区や
最近値上がりの北側でないのかね。

北側は値上がってるのですか？

豊島区文京区台東区のいわゆる城北地方だと思いますが、むしろ下降局面ではないでしょうか。

城東や城北を上がるなんて意見は、私も初めて見ました

この数年で値上がりしてない地域なんてないでしょう。地域ごとに上がり幅が違うだけでどこも値上がりしてる。足立区だって億超えのマンションできたしそこそこ売れてる。埼玉だってアホみたいな値段付いてるのに。

東京カンテイの資料だと文京区は都心6区に含まれているので他の人の言うことと齟齬があるかもしれないけれど、平均価格が安いだけで城東や城北は基本的に上がっているよね。多分文京区を城北に入れたらもっと上がっている。規模の大きな再開発事業も予定されているようだし普通の人が買える価格帯の物件の供給地としてこれからも堅調に伸びていくんじゃないかな。

都心6区ですか。笑
都心7区、都心8区と続きそうな造語ですね。

逆に言うと文京区豊島区あたりの城北エリアは、海外マネーや投資マネーが入って来ませんから、普通の人が買える価格を超えた物件は、まず間違いなく値下がりするでしょう。

相場を超えた局地バブルに踊らされないようにはしたいものです。

東京カンテイはずっと昔から都心6区で統計をとっているけれどね。その辺の不動産屋がやっているようなキャッチコピーとしての恣意的な分類ではないよ

豊島区は侮りがたいと思うけどね、池袋の再開発後の姿を想像すると、今のうちに買っておいたほうがいいかもしれない。

>>16378
>都心6区ですか。

そんなところに躓かないでついてきて～

新飛行ルートにより、渋谷区港区品川区辺りは、住宅地としての価値が下がると見ています。
相対的に、飛行ルートの影響を受けない千代田区文京区は価値が上がるのではないでしょうか。

東京だから飛行ルートなんてすぐに吸収・消化して何もないことになるよ

闇雲に北に行けばいいというものではないです。

本質的な価値が上がるのは中央線と飛行ルートの間のザ・都心エリアでしょうね。

>渋谷区港区品川区辺りは、住宅地としての価値が下がると見ています。
>千代田区文京区は価値が上がるのではないでしょうか。

下がると思うものは案外下がらない
上がると思うものは案外上がらない

上がってほしいと思うものは上がらない
下がってほしいと思うものは下がらない

これがデフォ、世の常

飛行ルートから外れていて、山手線に近く、日本橋の再開発エリアに近く、ハザードエリアではなく、千代田区アドレスで、現時点で価格が上がりすぎていない神田周辺が一番の狙い目でしょうね。

>>16382 通りがかりさん
港区渋谷区さがらない。
品川区は一部の轟音地域は危険。
文京区は上がらない。

と、予想。

>>16374 匿名さん
？カンテイ見てる？

>>16387 匿名さん
千代田区は鉄板ね。

東京カンテイ9/3
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/638
中央?北は上昇傾向だね。
飛行機影響もない地域だし今後も下りはしないだろう。

2017年度23区の地価上昇トップは荒川区。

2019年7月2日
都内四十八税務署ごとの最高路線価を見ると、四十六地点で上昇した。
このうち前年比１０％以上の伸びとなったのは、足立区千住三の北千住駅西口駅前広場通りなど二十三地点だった。
足立区では近年、大学が集積し、収益性が増しているという。

このニュースを覚えている人もいるでしょう。

結論
中央線南側＋新航路北側が、今後の鉄板エリア
山手線内側はもちろん、必須だ

このスレをまとめると
・都心3区は鉄板
・都心6区で見ても鉄板
・外周区も値上がり継続中
・郊外でも値上がり中
ってことで良い？
話す意味あるのかこれ？

>>16393 匿名さん
その条件だと、北は中央線・南は芝浦ふ頭と市ヶ谷あたりを斜めに結ぶ線・東は山手線ということになりますね。この三角形がゴールデントライアングルでしょう。虎ノ門・番町・九段・神田駅西側が鉄板です。

景気過熱期は投資資金が入りやすく、
・都心3区は鉄板
・都心6区で見ても鉄板
・外周区も値上がり継続中
・郊外でも値上がり中
この順で正解

景気後退期には投資資金が逃げるのが早い順に
・都心3区は下げが一番きつい
・都心6区でも上げが大きい地域ほど下げが大きい
・外周区も上げが大きい地域ほど下げが大きい
・郊外は景気に関係なくジリ貧
この順で正解

>>16396 契約済みさん
全く同意見です。

ふむふむ。
で、景気後退するのはいつ頃？
今日の日経では、世界景気後退の予測は外れた、て結論でてたけど。
東京は住みやすい都市世界一なのかな
世界の主要都市の中で投資資金の流入は少ない。世界恐慌か法律改正でもないと
流入金額がこれ以上下がりそうに無い予感。

>>16398 匿名さん

景気後退時期は分からんね。
恐らく>>16396とかも全てが分かってるというつもりじゃなくて、あくまで下がるときはこんな感じだろうな、っていう話でしょう。

>>16398 匿名さん
時期は誰にもわからないでしょ。
不動産投資してる人間なら下がったときどう動くか考えとくもんじゃないの？
自宅を兼ねた物件購入ならどうでもいいだろうけど。