23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>15150 口コミ知りたいさん

2018年の23区の新築マンションの平均価格が7142万円(62.7平米)だったので、概ねその通りだと思う。
平均価格程度のマンションよりは、無理して好立地のマンションを買った方が結局損しないのでは？

駅近で利便性良くて1億そこそこで
将来発展して値下がりしにくく
売りやすく貸しやすいマンションとなると
かなり難易度高いね。

直近の山手線内側だと東池袋のプラウドがまさその価格帯で3LDK8千万円～で路線はともかく駅近、発展性も見込める場所でした。
正直、投資観点で言えば負ける気しかしませんが。

逆に小石川のパークコートは博打臭しかしないよね。
相場感を普段から磨いていないと営業の嵌め込み誘導にホイホイ踊らされ易い物件だったな。

もう売れちゃった物件をネタにしてもしょうがないよ。多分クジ運の悪い人で三期完売間違いなしだし。自分の価値観に反する人がいっぱいいるということは自分の価値観が間違っているかもしれないと考えるべきだけどね。その背景は何か、馬鹿にするよりもそっちが重要。

まだ売ってますよ。
というより、早くも地権者さんの狼狽売りが始まったようですね。
とりあえず事実は事実として。それはそれ。

専用スレでどうぞ、

東池袋のプラウド買うくらいなら
東池袋駅直結3兄弟のどれかを中古で買ったほうが将来性があると思うけど。

[NO.15158～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

まあ買った人が利益をあげる余地まで食っちゃう値付けになっている昨今は厳しい時代だよね

しかも普通の人が買える普通の物件が消えていく、自宅投資をして地道に資産形成をしようとする素人の希望を奪うような低価格物件の供給を絞るのは、商道のありかたとしてどうよ、という批判はあってもいいと思う。リセールで儲ければ将来マンション買い換えてくれるんだから、未来のお客さんを育てると思って、低価格物件を供給してほしいもんです。それは極端に狭いとか、なんか妙に仕様が低いという代物ではなくて、世代を超えて受け継がれるものにしてほしい...人口減少トレンドで何言ってんだこいつ、とか言われるかもしれませんが、移民が入ったらわからないっすよ。今でも都内じゃ黒い肌の子、透き通るような白い肌の子が日本語でキャアキャア遊んでるんだから。多分色は同じでも混じった子も混じってる。

>>15160 マンション検討中さん
最近の駅直結組の中古はプレミアム乗りすぎて、今はどれもお買い得感どころかちと高値高み気味だよ。防災公園目の前のアウルとプラウドはまだファミリー受けの上昇余地あるんじゃないかな。ブリリアは将来的に東と南が塞がれるし、エアライズはあの事故の目の前だし…

東池袋のプラウドは高値で買わされた感あるね。山の手線内側だし将来性もあるし昨今の市況ではこの値段でも妥当かなと思わされた人が多いと思う。

今回の東池袋をベンチマークにして東池袋野村タワー2、南池袋野村住友ツインタワー、南池袋丸紅野村三菱タワーの値付けされるだろうから後から振り返って見れば全然妥当でしたってオチな予感。某ブロガーですら買ってるし。
てか野村は目ぼしいところ全部携わってるけど、池袋東池袋推しなのかな。

>>15166
>てか野村は目ぼしいところ全部携わってるけど、池袋東池袋推しなのかな。

全く違うでしょ。
東急の渋谷とか三菱の丸の内とかある程度ここは譲れないって訳じゃなくて
ただ単にたまたま仕事が重なっただけでしょ。

たまたま仕事が重なったから推しと言えば今は推しと言えなくもないが
それは次の獲物が見つかればすぐに変わること。

てか野村の分譲事業、賃貸事業、再開発事業、商業・ホテル、海外含めて
特定エリアの推しなんてないよ。

仕掛中の個別エリアや地方（政令）都市への積極進出の話はある。

三井は、港区推してる感あるな
三菱は、番町
住友は、推してる場所は分譲しないから、知らんけどなww

騙されたとか惑わされたとか言うのはやめようよ。
キャベツとかトマトが高い時期に、遠くの地方では安く野菜を売っているのに、都心のスーパーに騙されて高く買わされたとか言う人はいないでしょ。

>>15169
まあね。
ヒョーロンカとかいう稼げてないおっさんとか
ネタがないから重箱の隅つついてるだけのブロガーとか
真に受けるのはこのスレ位はやめてほしいね。

>>15165 匿名さん
いつの時代も高いから騙されてると言う人がはいるが、実際騙されてるパターンはこの30年ない。
もちろん、今後もまったくないとは言わない。
分かるのは10年20年後。

>>15167 匿名さん
推しの程度の違いだろうけど、それは話の風呂敷を広げすぎだよ。
三井三菱は戦前からあそこに本拠地構えてるし、本拠地を発展させない不動産会社なんて有り得ない。東急は新興だけど寒村だった渋谷を五島さんが資本投下しまくってゼロから開発。
一方、野村は新興で本拠地らしい本拠地を持たないから、既存の街に資本を集中投下する必要があり、以前は浦和と府中、今は東池袋。たまたまで立て続けに大規模案件手掛けるほどノープランではないし、決算説明会資料の公開資料でも分かる。
住友は元々大阪だから東京に本拠地が無くて仕方ないけど節操はないよね。

たまたまですよｗ
決算説明会資料見てもたまたまですよ

野村は財閥グループとして見ると新興ではないよ。

最新のマンション暴落記事。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/65902

暴落するかは分からないけど、タワマンブームは終わってるのは確かだろうな。新築マンション全般もかな。

ゴクレを例に挙げるのはいかがかと...サンプルとしては不適です

首都圏新築マンション市場動向 19年2月
https://1manken.hatenablog.com/entry/2019/03/18/shutoken-mansion-sijou

面積当たり発売単価はゆるやかに頭うちになっているのに、2019年に急に販売在庫がスパイク状に増えているのはなぜだろう？オリンピック前の暴落の風説を意識したという気もするんだけど、単純に価格だけではない気がする。

中国景気の後退で中国人需要は消失。相続税対策の富裕層の需要も一段落、結局は需要の先食い。バワーカッブルによる需要も、低金利による先食い。20代共稼ぎ世帯までマンション買ってるのだから明白。誰が新築マンション買い続けて価格を維持してくれるのよ。

即日完売＝高評価で売れた

って側面と

即日完売＝価格設定が甘い

って側面があるわけ

>>15179 匿名さん
パワカの買わない人や一般市民の買い控えは
先食いところか後伸ばしでしょ。
今は買う人より買わない買えない人のが大多数。
エネルギーが、溜まってる状態。

好調のうちからモデルルームの集約・共通化を図り
多少長期化してでも価格を上げた方が利益の最大化を図れる
って事にマンション屋も気付いたんだよ

>>15178 匿名さん
かたや、ザコート神宮外苑やプラウド恵比寿の高級路線が平均価格押し上げてる。
買いたい人が買えないから、金町みたいなリーズナブル物件も出てきてる。

大先生の肩をもつわけではないが、即日完売は作れるそうだよ。買い手の要望をもとに必ず売れると踏んだ住戸だけ販売し、残りは来期に回す。全戸即日完売は明らかに価格設定のミスだとおもうけど、こうすれば何期即日完売と広告が打てて見栄えがいい。

まあ、北仲みたいに勢いある即日完売がなくなってはいるよね。
価格上がって買える人えらぶから。

>>15184 匿名さん
今時、無理して作った即日完売宣伝に引っ掛かる人もほとんどいないと思う。低金利で在庫負担が軽いからひとつの物件を大量生産?ロット販売てな感じで売ってるんだと思う。

仕組みを知っていれば、むしろ即日完売になるのは当たり前でしょうね。

アホブロガーや外野がしたり顔でギャーギャー言うだけで
契約書はせいぜいなんか完売する様な物件を手に入れたって気分に一瞬浸るだけで
契約即入居じゃないんだし実際は即日完売だろうが別にどうでもいいしね。

とはいえ数戸だけチョロリと売り出しても即日完売が打てないところも多いので、さすがに百戸を超えるような即日完売は人気があると思うけどね

長く住む予定なら買った後に価格が下がっても気にしないよね。売る前提でいるから気になるんでしょう。転売考える連中が多すぎるからマンション価格が高騰する。戸建ては転売しても損するのが当たり前だから高騰まではしない。10年で20％下がる通常の状態になれば、マンションがこんな注目されることはない。はやく正常化してくれ。

＞仕組みを知っていれば、むしろ即日完売になるのは当たり前でしょうね。


その通り。
逆に言うと数戸だろうが100戸だろうが即日完売しない物件はヤバイってこと。
ま。これ以上は敢えて言う事でもなかろう。

いまの人達って「損したくない」という思いがめちゃくちゃ強いよね。保守的というか。多少割高でも自分の住みたい場所に住むとか、賃貸30万払って若い間だけ都心に住む、とかそういう発想がなくて、同じ金額払うなら持ち家、売るそとも考えて資産性の高い持ち家、ってやってくうちにマンション価格だけ高騰してくという。

最近のプロは中古を買うけどね。それも素人が手を出しにくい築古

そこに最低限手を入れて住むんだよな。彼らは地味だけど管理のいい物件をよく知っている

しょぼ

>>15192 匿名さん

それだけバブルの後遺症が凄いってことだね。若い人は親世代の話聞かされてびびってしまうし、大企業の雇われ経営者も投資には消極的で内部留保ばかり溜め込む。バブル崩壊当時は課長位だろうから先輩経営者の失敗がトラウマになってるんだろうな。

上がそう言う人ばかりだと会社も世の中も窮屈だね

>>15193 匿名さん
それも良いよね。建物のつくり自体は10年以上前の物件のが良かったりするし。

>>15197 匿名さん
建物のつくりは技術が進歩してるから今のほうがいいよ。仕様・設計とか広さは昔のほうがいいものあるかもね。ただ間取りが古臭いという感は否めない。

買い替え検討でこの間見に行ったモデルルームで１０年の違いを見てくださいなんて営業に言われたけど、どこがって感じだった。シートフローリングとかコストダウン仕様だけ進歩してた。

>>15199
おっ、買い替え検討中かい！さぞ家族も喜ぶことだろうな。
いいねえ。羨ましいねえ。

マンコミュはアホばかりだから港区が～、下がり天井が～ってやってるけど
買えもしないのに妄想で頭でっかちになってる奴が多いけど

普通に買えるのは幸せなことだよ。

この 10年で変わったよね。
開口部・梁などの三次元構造の進化、室内設備の向上、共有部分やエントランスなどのデザイン・スタイリッシュさ。
例えば 10年も昔のを見ると、築何年か？とか聞かなくてもそこはかとなく漂う古臭さがあるし、なんとなくわかるんだよね。避けた方がいいんじゃないか、ってさ。
ただ、昔の方が広いのが多かったね。

>>15200 匿名さん
ちと、違うよね、それ。
馬鹿にされるのは馬鹿にされる物件を掴んでしまったから。
認めたくない購入者が必死に自衛している様子が滑稽、ってのもあるね。

まあ確かに他のスレッドにまで自分の購入したマンションの利点を書き込んでいく人もいるからね。あれは滑稽を通り越して哀れですらあった。

大半の素人にしてみれば会社とかいつも遊びに行く街の駅に一本で行けるとか、距離が近いとか価格とかが一番のプライオリティーでそれ以外の要素（広さや間取りすら）は案外付随的なものなんだよね。あさっての方角の遠くの駅の物件を宣伝されてもハアってなもんで、笑いぐらいはとれたかもしれないが。

>>15199 匿名さん
壁の防音や厚み・フカシなど、一見わかりにくい点も地味にダウンしてる。
設備や内装とかは築古なら入れ替えるから問題ないしエントランスも住んでればいつかは時代お遅れになるから、そう言うハリボテ部分は置いて置いて。
部屋の広さや梁、耐震性などの頑丈さや防音などの構造に関わるところや管理状態は外せない派。

>>15204
これから売り出される物件ではその程度がだんだんエスカレートしていきませんかね。
誰もが買える価格帯の物件ほどその辺はきをつけないと

確かにタワマンには必須の技術である免震も、昔は少なかったですね。
防音サッシの技術も向上してきましたし、建物自体の躯体性能を比べると、10年前の古いものとは正直勝負にもなりません。

免震は昔のが多かったような。ここ数年はほぼ無いし。

>>15206 匿名さん
サッシは性能も重要だけど、一番大事なのは施工技術なんだよね。
施工雑でと防音性能も断熱性も下がる。

サッシの取付技術なんか大して要りませんよ。木造じゃあるまいし。
防音も断熱も影響するほどなら、雨漏りするレベルです。

免震制震耐震は金になりませんね。

売り手も名目をはっきりさせて金を上乗せできないし
買い手もそれに金を上乗せする気ない

商売は難しい

>>15208
>サッシは性能も重要だけど、一番大事なのは施工技術なんだよね。
>施工雑でと防音性能も断熱性も下がる。

具体的にはどれ位難しいもんなん？
施工雑ってのは十中八九ＯＫな事だけどたまに雑なことがあるのか
いやいや半分位は話にならんぜ、とか。
いやいやいやいや、まともなのは一割二割しかないよ、とか。

この１０年、建物のコストダウンというか劣化著しいですね

築古 10年マンションさんが発狂していて、なんとも香ばしくなってきました。

中古が良い？

消費税が上がれば上がるほど
新築よりも中古がお買い得に成る

築20年から住み替えたから、ペアガラスはスゴイ！と素直に感動したよ。

>>15211 匿名さん
内覧で陰圧にして気密性みたら3-4件に一軒は気密漏れがあるレベル？

>>15213 匿名さん
今度は中古10年推し語って荒らそうとしてるの？
元々築古20年の話してたんだけど。

最新の鉄道混雑率ランキング。
やはり東西線、横須賀線、総武線はヤバいね。この沿線には住みたくはない。

https://toyokeizai.net/articles/-/292868?display=b

>>15219 匿名さん
まぁ実際はどの満員電車も乗りたくないけどね。徒歩自転車通勤がいいな。

やはり地下鉄や私鉄沿線はそうなりますよね。
上級国民様御用達の山手線は空いてますが高くて一般人には高嶺の花ですし。

>>15221 匿名さん
空いてない、いつも混んでるし。
JRユーザー騙りで荒らすきっかけ作るのも辞めとこう。

>>15213 匿名さん
発狂とか挑発的な言葉使うのは
気をつけた方が良いよ。

いまは安否心配、かつ
ネットで荒らしたり突っかかるような
人には憎悪しか湧かない状態の人が
多いからね。

>>15221 匿名さん
乗ったことある？いや、混んでますよ

山手線が混んでないとか行ってる人は鴬谷に住んでんでしょ。

>>15225
ハハハ、おもろい

>>15223 匿名さん

増悪じゃなくて皆さん相手にしてないと思いますよ

山手線スレでＷＣＴアピールするアホ
武蔵小山に粘着するアホ
小石川で返り討ちにあうアホ

合わせて何匹？

>>15228 匿名さん

HARUMI FLAGに無視されるアホ

どこにも相手してしてもらえないアホ
さて、何人？

答え
二人？一人でしょうね 皆さん気ずいてますよ。

山手線の座席シートは駅のベンチのようなプラかスチールに変えるべき
汚物とか南京虫とか心配で座る気になれない
窓の外を見ても雑居ビルや看板が壁のように覆いふさがってるし
ハロウィーンで騒いだり臭いがきつい外国人風の人も多いし
スラム環状線みたいなののどこが上級国民御用達なのよ

どっちもどっちなんで、他所でやって？

>>15233 匿名さん

スミマセン
便乗してしまいました。気をつけます。

>>15232 周辺住民さん
その意見はさすがに軟弱すぎるでしょ…。あれで気になるようなら海外なんでどこにもいけないやん…。

ダイヤモンドに沖先生の記事が出ていますね。
今後も新築マンションは高値を維持して一段高になってもおかしくない、家賃も上昇中でもっと上がることは確定的だそうです。
暴落待ちで賃貸に住んでいる方には、つらい予想ですね。

それは辛い。。いくら年収があれば東京に家が買えるのだろう。

>>15236 匿名さん
家賃は確実に上がる。
駅近のマンションはそもそも空きがなく
たまに空くと同時に値上げしてすぐ埋まる。

山手線って壊死ニキとかいう腐った足から腐臭を漂わせる有名なホームレスが住み着いているようだね。環状線って、いい意味でも悪い意味でもホームレスシェルターだよね。

>>15236 匿名さん
少し前から、沖氏は論点ずらし始めてるね。

>>15236 匿名さん

不動産情報サービスは、金商法の対象じゃないからかもしれないけど、断定的な表現は、慎んだ方が良いでしょう。不動産も投資商品の一種なんだからさ、情報売って稼いでる事業者は、投資顧問業と同じように規制した方が良いでしょうし、規制されるのも時間の問題でしょう。

スレ見ましたが、小石川の場所は糞尿下水道だったんですね。
沼地という意見もありますが、どちらにしても、流れものを通すのに適した地形なのでしょう。
地盤が 40メートル下という谷底低地は、これを物語ります。

おっと。
これらは全て事実なので、購入者さんはいちいち過剰反応をして下さらないよう、おひとつお願いしますよ。

この前、江東区のマンションで会社役員が2000万横領と報道されていたが、今日は修繕をしないマンション、水漏れ。マンション保険5割高だそうです。マンションの管理も不動産価格に影響与えそう。

管理の良さは重要だろうね。

修繕積立金の不足がないかどうかとか直近の理事会議事録とかチェックしない人多そうですよね。

山手線さんはお金に余裕がある方ばかりなので、煽っても釣れないですね。
地下鉄さんや私鉄沿線さんのカテゴリーの方は、煽られると即顔真っ赤です。

見習っていつかは山手線マンションにステップアップしたいですね。

>>15246 匿名さん
釣られとるやんw

ハハハ。

>>15246 匿名さん

これは恥ずかしいw

3 人の地下鉄さんが釣れマスター 笑 ＾∀＾)笑