23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>13699さん
>>13700さん
外廊下のマンションは単純に手抜きだからです。
高気密、高断熱とは程遠い。
基本、田の字の間取りばかりで、光熱費が掛かります。
廊下に面してる部屋は寒いし、人の気配が気になる場合が多いです。
私からしたら１部屋無駄になってる感覚です。
管理面ですと内廊下の方がむしろカーペット掃除程度で済みます。
札幌のマンションがオススメなのは内廊下で二重サッシ、床暖が基本だからです。
一等地のメジャーセブンのマンションが４０００万程度で購入出来て、
管理費、修繕費が全国どこよりも安い。
医者も弁護士も公務員も経営者も同じ様にいるのにも関わらず。
ネットで仕事してる方なんかは内覧するべき。

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10年前は新築マンションの購入者で共働きは4割だけだったが、今は共働きが6割以上を占める。
マンション価格が上がりすぎて一馬力では購入できない不健全な相場。

昔は新築マンションの価格は安くても金利が高く、今は価格は高くても金利が安い。結局、フルローンだと支払い総額はどちらもあまり変わらない。安い時代にキャッシュで買えた人や上手く住宅ローンを借り替えできた人が勝ち組。

自分は都内に70平米強のタワマンを2戸所有しているが、安い時代に買ったから総額でも7000万円程度。今の価格なら1戸も買えない。つくずくタイミングは重要だと思う。

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>>13702
>安い時代にキャッシュで買えた人や上手く住宅ローンを借り替えできた人が勝ち組。

それは簡単に言うと昔の人は良かったって話だよな。
昔はタクシーも飲み屋も儲かったから昔の運転手やホステスは勝ち組みたいな話。

>>13702は年配でいつでも買う機会があったんだろうけど
あんまり昔は良かったって話ばかりされてもこっちは今検討してるから言いようがない。

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>外廊下のマンションは単純に手抜きだからです。
>高気密、高断熱とは程遠い。

でも～その分お高いんでしょう？

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>基本、田の字の間取りばかりで

でも～田の字のファミマンが一番安いですよね～。
価格差を無視して良いもの買えって言ってるだけじゃマニアと同じだからねえ。
もうちょっと補足が欲しいよねえ。

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皆が皆マンションオタクじゃないからねえ。
下がり天井とか天カセとか些末な事はどうでもいい層はどうしましょうかね。

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同じマンションでも普通は田の字部屋は安くて凝った部屋は高くなってるからね。
そこは購入者の判断だよね。

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何を必死に連投してるのか謎だけど、
自分でも言ってる通り一番安いマンション買えば良いのでは？

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東京カンテイは8日、18年の「新築マンションPER」を公表した。首都圏の平均PERは前年より0.47ポイント上昇の24.96で、上昇が一服した前年から再び上振れとなり、分譲マンションの割高感が広がった。同社は、大手デベロッパーの新築マンション供給の寡占化による価格高騰を一因に挙げる。

PERは、マンションの新築価格が同じ駅勢圏（対象202駅）のマンション月額賃料の何年分に相当するかを算出し、マンション戸当たりの収益力や賃料見合いでの買いやすさを求めたもの。値が小さいほど回収に時間がかからず、割安感がある。20で表面利回り5％、25で4％に相当する。

18年の分譲マンションの70m2換算の平均賃料は前年比7.4％プラスの24万1631円と上昇したが、新築マンションの70m2換算の平均価格は9.9％プラスの7344万円と大幅に上昇したことで、回収に要する期間が約0.5年伸びた。12年時点では、PER20未満の駅が54.6％を占めていたが、18年にはわずか7.9％となり、22以上の駅が78.2％と約8割を占め、割高感のある駅数が拡大した。

これまで比較的割安感を保ってきた城東エリアや、湾岸エリアの「勝どき」「月島」「豊洲」も割高感を示す値に転じている。同社は、都心部だけでなく郊外エリアでも大手デべロッパーによる新築マンション供給の寡占化が進み、価格が高騰したことがPERの全域的な上昇につながったと分析する。

一方、駅ごとに前年と比較すると、17年と比較できる158駅のうち、PERが前年よりマイナスとなって割安感が強まった駅は85駅で、プラスとなり割高感が強まった駅は73駅。同社は、新築価格の弱含みも表れ始めているとみる。

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>>13709 匿名さん
またまだ割高に強気なんだねえ。
少なくとも暫くは下がらないね。

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>>13701 匿名さん
機密は窓の設計と施工が1番重要だから
外廊下たがら高気密高断熱とは言えないよね
ハイサッシで間口広い方が放熱は大きいよん
あと、田の字かどうかは外廊下関係ないし
行灯部屋や無駄スペース出来やすいのも内廊下だしね。

単純に内廊下がどうかだけでは
決まらない要素ばかりだね

あと、いくら言われてもこのスレ検討者は
札幌は買わないし営業なら他所で。
スレ違いでこれ以上やるなら荒らしと見做すよ。

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外廊下の物件で、内廊下の物件より高気密高断熱の物件あったら是非教えて下さいね（笑）

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私も内廊下、新築派。
下がり天井や天カセかどうかは気にならないけど、駅距離と規模は気になる。
あとディスポーザーも欲しいし、各階にゴミ捨て場も欲しい。

10年前に住んでいた外廊下は90代の物件だったから、そりゃそりゃ玄関から寒かったし、
玄関出てすぐ大雨だとなえる。

もうここにいるんだし、やっぱり新築がオススメ。
築浅人気中古は新築並みに高いから。
安いと思ったら大間違い。

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広い部屋で内装も家具も立派で幸せな家庭で高級マンションの内廊下なら流石すげえなって思う。

でも60㎡、70㎡で碌にベランダも無く、支払いも汲々しながら内廊下って唆すとでコロッとその気になって高い出す奴もそれはそれで滑稽だけどな。

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って言ってみたかっただけです。

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さくっと削除依頼しようと思ったら
サイト落ちてる？

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今日は久々にスーパー銭湯。初めての店。ここもよく流行ってる。さて帰ろう。

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トヨタのボンボン社長が言うように終身雇用が維持できないとしたら、リーマンが長期ローンでマンション買うなんて結構なギャンブルになってくるよなぁ。30歳で早めに買ったとしても20年後は50歳で生産性が低いから辞めてくれって話だもんな。

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バブル後の失われた20年の間に技術者をリストラしたり冷や飯食わしたりした結果、多数の日本人技術者が韓国や中国に渡った結果、日本企業が今どれだけ苦境に立たされているか...。戦略的に思考することができる人ならば終身雇用が維持できないとかわけのわからない事をあえて発言なんかしないんだけどね。

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未だに自動車という旧産業の最右翼が時価総額一位という、古びた産業構造が温存されていることに不安を感じる。

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終身雇用なんて幻想ですね。これまでも必要に応じてリストラしてきたんだし、これからだって必要ならやるでしょ。リストラによって失うもの、得るものをしっかりと見通す戦略が企業にないのが残念ですけどね。ダイエットするのに贅肉じゃなくて利き腕を切り落とすような経営者の多いこと

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>>13721 匿名さん
うちの業界まさにそれ。
会社も10年前から数年間取り控えし
いま人手不足で早期退職廃止と
希望者は全員再雇用になったわ。

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年寄りの生産性が高くないのは同意だが、それならその生産性が高いとやらの若い連中に金かけてやれと言いたい。若い頃はまだ経験が浅いからと給料を安く押さえられ、20年経ったらリストラなんて都合良すぎる。そういう考えの経営者は安ければ社員の質なんてどうでもいい訳で、そりゃ日本人より移民入れろってなるよなぁ。当然子供なんて作れないし、マンションなんかもっての他って時代になる。少し早く生まれておいて良かった。

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トヨタ式やるには
移民や海外メインにするしか
すでに道はない。

ちな移民は単純労働のつもりだが
実際には技術がいる仕事なので
日本人よりドライで人権主張うるさい
海外の人が安い単価でやり続けては
くれない。
技術ついたとこで、中国あたりに
引き抜かれるか、
辞められる前に賃上げせざる得なくなる。

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日本企業は世界の技術養成学校にになります。
ちな、日本人は入学させないのでニートは減りません。

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まあアップルみたいに知財部分だけ押さえて、作るのは国際水平分業で人件費製造費の安い国に丸投げして安く作らせるのが一番賢いんだが、なぜかこの国は日本人が作らないとダメという信仰を持つ人が多い。日本人の職がなくなるっていうんだけど、儲けた人にサービスを提供する仕事が増えるからそちらに回ればいいんだよ。

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>>13726 匿名さん
それよりも知財ビジネスのノウハウや権利意識が圧倒的に足りない。日本には。

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先週は内閣府が景気悪化を宣言、世界1300人のエコノミスト判断では日本は不況入りしたそうです。これでマンション価格のダウントレンドは決定的。これから新築マンションを買うのはまさに愚行。

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>>13728 匿名さん
つうか、ずっとデフレで不況だと思うが何を今更。
不動産だけ上がってただけでしょ。

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>>13726 匿名さん

まあその儲けた人もサービスに十分な金を払う意識に乏しいから、今もサービス業従事者は底辺層なんだけどな。まさか未だにトリクルダウンなんて言葉信じてないだろ？

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>>13730
質の高いサービスを提供していないサービス業は値段で勝負の肉弾攻撃、しょうがないよね。
犬の散歩とかマッサージとかただ塗るだけのネイリストとかまで高収入という風にはいかないでしょ。トリクルダウンは最終的に資産課税で吸い上げて国がやるべき。

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>>13731 匿名さん
サービスや技術や付加価値は、無料同然の価値観だと人材確保できなくなるよ。

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>>13730 匿名さん
飲食業界は人材不足まじ半端ない。

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>>13733 匿名さん

人が居ないんじゃなくて仕事に見合ったお金くれないからなんだけどね。↑でも質の高くないサービスは低賃金で構わんって客が言ってるんだから仕方ないんじゃね？

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>>13734 匿名さん
なんで給与上げられないかと言うと
客が料理の質が良い店にさえ
安さを求めるからなんだけどね。

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>>13728 匿名さん
ダウントレンドになる構造をkwsk

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>>13735
そういう怪しからん客は中国産のカビの生えたチキンナゲットを食わされることになる運命

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ウチの近所では、激安チェーンの焼肉店はガラガラ、高額な個人経営の焼肉店はどこも満席。こういうのは地域で違うかな？

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>>13738
食中毒の噂とか流れたりしたんじゃないかな。
最近みんなバカじゃないから安いものにはワケがあると疑ってかかるようになった

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>>13737 匿名さん
地域性だろうけど子育て世代が多いかどうかじゃないのかね。うちは子無しだからファミレスも前回いつ行ったか思い出せないぐらいだが、小学生ぐらいの子供いる同僚はいつもそんな店ばっかりみたいだから所得の問題だけではなさそう。

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>ウチの近所では、激安チェーンの焼肉店はガラガラ、高額な個人経営の焼肉店はどこも満席。こういうのは地域で違うかな？

どこの事か分からんから判断しにくいが、穿った目で見るとそう見える事はよくある。
それでも売上（利益）で見たら全く逆で、高額な個人経営の焼肉店は明日の釣銭揃えるのにも必死だったりする事もあるから安易な判断は禁物。

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ランチだけ流行ってる和食店。
休日・記念日だけ流行ってる洋食店。

飲食で稼ぐのは難しい。
稼ぎ続けるのは難しい。
安売りの店で稼ぐのは難しい。
高級店で稼ぐのはもっと難しい。

そう思って間違いないよ。

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>>13742 匿名さん
ナイス、アドバイス！

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とはいえマンションに関していえば安売りってないよね...
安く売れば飛ぶように売れるんだろうけども、一般人が精一杯背伸びして買う値段で高級でもないマンションが売られているし、売れている。

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不動産にお買い得なしですから！

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>>13744 匿名さん
結局1人が買えばその価格で成約するシステムだからね。
一人残らず皆が買わないと判断しないかぎりは売れる。

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かつてのヒューザーみたいな漢はいないのかなあ...偽装はアカンけどね

まあ安いものを作るのにもそれなりのお金がかかるわけで、結局その品質でギリギリ高値で売れる線でつける値段ってきまるんだろうね。でも買いたくないものは安くても買わないよね。

一方で再開発、複数駅多路線利用、駅近ないし直結、大規模、タワー物件、それに大手の高級ブランドがついていれば文句なしで高くても買う人はいるということだよね。

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>>13747 匿名さん
路線や駅が便利な駅なら、文句なく買いますね。
都営や支線は微妙です。
上回って質が良くて安ければ検討しますが
金持ちは資産を守るため
地盤の良い場所が必須ですね。

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>不動産にお買い得なしですから！

おー、なるほどね。シンプルだけど分かりやすいね。
確かにそうですねえ。
個人間売買でも無いと切羽詰まって売りに出しても庶民の目には届かないね。さすが。

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>一方で再開発、複数駅多路線利用、駅近ないし直結、大規模、タワー物件、それに大手の高級ブランドがついていれば文句なしで高くても買う人はいるということだよね。

そうですねえ。そんな感じですね。
マンコミュだとオタクが多いから完売しないと認められない雰囲気だけど
実際には完売するしないに関わらず売れてるって評価出来る物件は多いしね。

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>>13748
地盤が全てを決めるなら沖縄とか群馬は金持ちだらけにならないといけない。
地盤は重要な要素だが全てではない。

最近は老人が車を運転するのは危険だとの論調もある。駅近の重要性がますます高まるだろうね。

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>>13751 匿名さん
老人の運転が危険だから駅近有利とか、物凄い論理の飛躍だな

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>>13752 通りがかりさん
地盤で沖縄でてくるのもね。
すごい極端な例で正当化するのは
議論余地ないよね。

ちな、沖縄も全島良いわけではないよ
北と南で地層の成り立ちが違う。
岩盤でも脆い層がある良い例。

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>>13751 匿名さん
へえへえ、地盤は悪いが
駅近な物件の住民予定の方どすな？
多様性てご存知やろか。
ここにまで出張して
荒らしホイホイになるのは
ご遠慮願いますなあ。

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杭の長さが40mあるパークタワー小石川の地盤はいかがですかね？

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このスレは23区スレ
群馬や沖縄や札幌を検討する訳ではないので
例が適当ではない。
比べるなら都内沼地と台地とかを比較検討すべきでは。

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>>13755 匿名さん
内陸の文京区は通常そんな長くない。
小石川だけに水路近くだからなか？
もし本当なら晴海並み。

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少し古いけど、海外主要都市の高級住宅の価格動向の記事https://amp.economist.com/finance-and-economics/2019/03/07/prices-of-p...

今日のGDPはプラスだったけど、輸入の大幅減と在庫増が主因なので、中身はめちゃくちゃ悪い。

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残念ながら東京は下がるほど上がってない
日本はこの10年経済政策に失敗した国
記事の都市はいずれも一般サラリーマンが
家なんて買えないレベルの都市

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ほどなる

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>>13757 匿名さん
晴海どころか、東雲レベルですね。


構造＆基礎杭の長さランキング

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区晴海　晴海トリトンスクエア直接基礎/制震
港区港南　コスモポリス品川　直接基礎/制震
港区港南　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
港区芝浦　キャピタルマークタワー 25m/免震

--------------越えられない壁--------------

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

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あちこちで小石川の話題だな
嫉妬も交えて想像以上の人気ですね

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小石川さん、落ち着いてください。
これは、ただの杭の長さのデータです。
ほかの物件も、のっているのですよ。

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残念ながら東京は下がるほど上がってない
日本はこの10年経済政策に失敗した国
記事の都市はいずれも一般サラリーマンが
家なんて買えないレベルの都市

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荒らしも小石川民もココで
議論しないなら自スレに帰れや。
荒らしは当然迷惑だが
小石川ネガられたと過剰反応して
他の価値観disる小石川民も迷惑。

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地盤の話をしただけで文京区のネガになるところが議論の偏りのひどさを感じるね

地盤が文京区以下の土地なんて２３区内にいくらでもあるのに...しかもハイソな区のハイソな物件と言って売っている物件もありますよね。それ言い出すと困る地域もありますからやめた方がいいと思いますよ。

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地盤の悪い残り物の土地の新築マンションばかりですね。

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弥生時代に人が住んでいた乾いた陸地と海だったところ、調べてみたらいいんじゃないかな

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>>13755 の荒らしまでは小早川の話なんかしてないよね？
スルーできずにすぐに荒らしに乗るから、荒らし呼び寄せる。それが迷惑。
自意識過剰だし他所スレでまで自物件広告するのは荒らしと変わらない。

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>>13766 匿名さん
例えば？杭40mがホントなら、結構限られない？

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杭が40mでも、免震ならなんとかなるよ。

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タワマン買えない層は低金利でも価格高騰のない戸建に早々にシフトして着実に資産形成してたのに、所得が高いばかりに新築タワマンに拘り続けた層が超高値で掴まされ残債割れでリセールできない心配をしなきゃならないなんて。

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売り手やマンションオタクに乗せられてその辺の父ちゃん母ちゃんまでリセールだの資産価値だの振り回され過ぎなんだよ。
そこの父ちゃん、そっちの母ちゃんあんたら意味わかってんのか？って言ってやりたいよ。

「ここの資産価値はどうでしょうか」ってそこのお前が何歳で誰と暮らすか、そっちのあんたがいくら借金して買うのかも分からずに資産価値もへったくれもあるかよって。

それでも手がかり欲しいなら近隣の物件と比較して低め低め、自分に都合の悪い方で計算しとけってね。

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まったく、マンション1，2室持ったくらいで、経営者でもないのに「資産価値」って片腹痛いよな。

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えっ、経営者で不動産は、資産って分からない人いるの？

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とはいえ安いお値打ちのものを買いたいという素朴な衝動は誰もが持っていることだからね。

賃貸から持ち家に転換するだけでとりあえず借金漬けにはなるが資産が形成されるのは間違いない

お値打ちになるかどうかは将来の市況とか、いいお客さんがつかまるかとか、色々なファクターがからむのでなんとも言えない。
すぐ現金が欲しかったのかありえない安値で手放す人もいるので、そういう宝くじのあたりみたいな物件が出るのを待つという手もあるが。

もっとも、そういうのはなぜ安いのかがわからない人は絶対に手を出してはいけないけどね。＊＊＊が住んでいるのかもしれないし。
安い不動産は実は結構おっかなかったりする。専門技能がある人にサルベージを任すと高くつくとは思う。

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上のアスタリスク三つは、はち、きゅう、さんで表される反社会的 勢力の皆様をカタカナ三文字で書いたものです。

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>えっ、経営者で不動産は、資産って分からない人いるの？

言葉遊びは置いといて、経営者が不動産を資産と考えるかは分からない。
これは中小から大企業まで同じで必ずしもいい意味での資産と捉えるかはなんとも言えない。

定食屋の親父レベルでも考え方は分かれてるし、上場企業でも考え方は分かれてる。

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>>13774
そう思うよ。
ほとんどの不動産屋やそれを真に受けた父ちゃん母ちゃんが言ってる「資産価値」ってのは
ただ単に「売却時価格」「貸出時家賃」だからねえ。

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確かに予想価格も売れてなんぼ、予想家賃も借りてもらえてなんぼだからね。不動産は奥深いという人がいたけど、確かに深い。

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新築マンションの販売戸数が27年ぶりの少なさ。
さらにマンションが全く売れない状況。ヤバすぎ。
こんな時期に新築マンションは買ってはいけない。

https://biz-journal.jp/i/2019/05/post_27981_entry.html

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>>13781 匿名さん

じゃあ新築マンションがバカ売れしていたバブル期に買っとけば良かったですね。

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港区とか高くても売れているからね、買い進むから値段が上がるわけで...
派手に売れ残るのはやはり大手以外のところだよね。なぜかといえば大手物件は駅近とか大規模再開発とかタワーとか欲しいキーワードを抑えてきているから高くても売れちゃう。売れると儲かるから資金力がついてよい条件の土地を高値で買えちゃうんだよね。だから大手の皆さんに再考を求めても、当の大手の物件自体は例外はあるものの概ね売れ行きがいいから再考する必要性すら感じていないだろうね。値段をさげるのは中小のデベロッパーからかもしれない。でもそうなると安かろう悪かろうみたいな感じになるだろうからこれもまた悩ましい。

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不動産に出物なし

最後の出物はCT品川

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>>13781
お前、ビジネスジャーナルを参考にするのだけはやめとけｗ

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値上がりが期待できる物件はすでに織り込んで販売されるからすでに高い。再開発物件は再開発後を見越して販売中されるから高い。お買い得な新築マンションなどパンダ以外に有り得ない。

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それは言えるね。
世間は厳しい。

ましてや一個人が大手企業からウン千万、1億の商品を買うんだから旨い話は転がり込まないね。

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>>13786 匿名さん
パンダってやっぱりある？

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>>13788
あるっちゃあるが、それはマンションオタクが言うような客寄せじゃなくて
単にキリのいい数字にした程度だね。
今は㎡単価、坪単価ですぐ弾けるので極端なものはないね。
積み上げたら4060になったのを3980にする程度。

それを大袈裟にパンダというかどの業種・どの会社でもやる話っていうかの違い。

ただ、マンションオタクは営業系の話に弱い世間知らずな連中が多く
また、ネットだと大袈裟な表現になりがちだから一部でパンダという程度。

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例えば角部屋坪400、中部屋坪350万で同じつくりなのに一部屋だけ客寄せ用に無理やり坪280にする、みたいなのは基本的にないね。

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日照悪、抜け感悪、地下半地下、間取り悪、EVやゴミ捨て場横など、気にしない人であれば割安でお得でしょ。

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パンダはやっぱり条件が悪いよね。
投資ならいいのかもしれないけど、実需ではもう住みたくない。
ブロガーは、価格の歪み歪みの一つ覚えだし。

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駅近の大規模とか最近出てきているけど、多分マンション市況が下がるころにはそんな良い場所にマンションは作られなくなるよ。高いからこそ、この立地この仕様で作られたという物件がちらほらある。不動産って陣取り合戦だから、今しか買えない物件をみんなで争って買っているのが現状。周辺の事例が云々とかいって高い高いと言ってたら買えないという現状がある。ちょっとでも駅から遠いとか、買い物不便とか、都心からちょっと遠いとかすれば売れ残り続出だからこういうのを叩いて買うのが安く買えるだろうけれど、それなりにお値段は高いので、今後資産価値がどの程度保たれるかは未知数だな、多分マンションが安くなる時代になればそういうところから下がってくるだろうけど。

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マンション市場は崩壊寸前だそう

https://www.news-postseven.com/archives/20190522_1375585.html?DETAIL

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>>13794 匿名さん
人口減っているのだから当たり前。

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23区に限っていえばまだまだ増加は続くからね
高齢者の事故が続出しているが、車でしか買い物に行けない地域にはじき高齢者は住めなくなるからね。自動運転車が出現するのを待つよりも、生きているうちに駅の近くに引っ越す動きが出てくるだろう。

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>>13796 匿名さん
港区は2045年くらいまで増加だよね。

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>>13793 匿名さん
すでに今取得してる用地に駅近がなさそうだよね。
つまり、三年後は今より条件わるくなる。

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>>13794
>マンション市場は崩壊寸前だそう

お前が参考にしてるのはおじさん関西人のyoutuberだぞ

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文京区とかの外周区は、2030年から人口減少に転じるんだよね
2040年以降も伸びるのは、千代田港中央の3区のみだけど、中央区は湾岸という問題を抱えているから、やはり鉄板は千代田港（山手線内側）かな

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