23区内の新築マンション価格動向（その67）

今回はリセッションか調整か？

煽ってる貧乏人は、
まだ不動産を保有してなければ「いま不動産を保有していない時点で、不動産投資に関する才能も運もない」という事実を受け止めろ。

草野球をしているおじさんの中からプロ野球選手になった人はいない。 要するに才能も運もない人が今さら不動産価格を気にしても手遅れ。
過去のマンション価格と今のマンション価格を比較しても無意味だろ。

新築のキャンセルがどんどん出てるみたいだね。
勧誘の電話が急に増えだした。
今買うのは確実にアホだわ。

東京五輪まで2年近くある今でこんな悪い状況じゃ、五輪後に好材料が無くなったら2-3割の下落はほぼ確実だろうな。

23区の70平米マンションは10数年前は平均4000万円だったのが、今は平均7000万円。これは金利が下がって低所得でも多く住宅ローンを借りられようになって、建材費や人件費が高くなったから。
今がピークでこれらから逆回転が始まる時代が来るのに、昔より住戸仕様が低く高いだけの新築マンションを買うとかありえない。
もし買うなら中古でしょ。

>10115
有名ブロガーでそのトーンで書いていた人がいるけど、ちょっと違うんだよね。

戸建てもマンションも駅から近いところは値上がりしているのが実態。
ただ、昔と違って、首都圏では駅から遠いマンションの割合が減ってる（戸建ては変わってないか、駅近に建てられなくなった分、むしろ駅から遠いのが増えてる。）

その結果、駅から近い物件の割合が増えたマンションの指数が上がって、駅から遠い物件の割合が高まった戸建てが下がってるっていうのが真相ですよ。

ホテルなんかはまだまだ需要旺盛だし、景気が冷え込めば金融は緩和の方向に動くからどう考えても不動産価格が落ちる要素って無いと思うけどね。

不動産価格が落ちるとしたら駅から遠いとか都心ターミナル駅からの距離があるとか、そういう部分から徐々に下がってくるだろうね。これまでもそうだったし、本当に良いものは手元に残して言い値で売れなければ塩漬けになるだけのこと。今はむしろ高いけれど良いものを買うチャンスではある。

不動産は20年、30年のスパンで考えるべきものなのじゃないかな。

２％まであがったらおおごとだよ。それに相応しい物価上昇はまだ起きていないとみるべきだけどね。

狭い部屋にそんだけの金払えるスーパーセレブが買ってるから大暴落しても問題ないぞ

>10125

免振のダンパーはどうせ交換ですよ。
正常な部品でも20年程度で寿命のはずだから、
大手売り主なら長期修繕で積んでるでしょう。

新築は修繕してくれるし、中古はどうせ寿命（交換してくれるならうれしいレベル）
今だけ騒いでるけど、不動産には大きな影響はないと思いますよ。

>10122

その賃料で担保された地域にある分マンションは底が固いと思いますけどね。
むしろ、少子化の中で賃貸物件が建たないような場所にある戸建てとか、」バブル期のマンションの方が危険な可能性は高いですよね。

資産価値って、結局需要があるかどうかにかかってくる。
免振ダンパーとか些細な問題だよ。
今騒いでるだけ。今年の10大ニュースにすら入らないよ。

ダンパーの寿命20年のソースは？

確かに免震機構に使われる部品はゴムと機械だからな、20年が適当かどうかは別としていずれ交換が必要になるのは理解できる。免震タワマンの長期修繕積立金って相当高くしとかないとまずいんじゃないか？

低層マンション人気がさらに高まるかもなあ。
低層中古の引き合いが増えそう

番町でも再開発でタワマンを建てるので高さ規制の撤廃を...とか言ったら思いっきり揉めているしね、急激な人口増加をもたらすので地域の公共インフラの不足などの問題も起きているし、今後は建てるのも難しくなりそうだ。長きに渡ったタワーマンションブームもこれからは徐々に下火になってくるのかもな

理論上、免震はあまり揺れないから躯体の構造自体は耐震より脆弱にできてるそう。
今回、その理論が根本から覆えりそうなのが一番の問題点だろうね。

大したことなくても騒ぎ立てて暴落させて買って転売、基本だろ！だからヤバいヤバい騒いどけばいいんだよ今は！
旭化成とかもうなーんも問題視されてないじゃん。

乗り入れし過ぎて通過駅化著しい渋谷は長期低落傾向でしょ。高い物が売れる場所じゃなくなってるし。
おまけに定借なのに区役所ンが檜町と張るくらいの高値でびっくり。
港区渋谷区のスケール、グレード兼ね備えたタワーだけが異次元価格更新してく予感

>>10137 マンコミュファンさん

昔はチーマーだったよ。あんなに群れてなかったけどね。シブヤは遊ぶ街で住むところではないな。

これが続くようなら渋谷のイメージもだんだん悪くなるわな。特に、近隣に住もうとする人にとっては。

>>10143 匿名さん
芸能人、IT長者、スポーツ選手、開業医、一流弁護士に選ばれるマンションだけが80年代のバブルピークを大きく更新していくのかもな
屋上プール、バトラーサービス、バレーパーキング、スポーツジム、ホテルケータリング、緑一望眺望と都心ビル群の夜景、スーパーカー対応平置き駐車場
条件を挙げると、こんなもんかな

それは美術品や工芸品に限られる。
マンションは中期的には消耗品。
過信は禁物。
影響が小さい超高級マンションは土地の持ち分比率の高い低層の超好立地。

渋谷原宿は若者の街といえば聞こえがいいが、ティーンエイジャーばかり目立つよね。
原宿なんかそれ以下の小学生も多いし、外国人観光客も多すぎてカオス感ハンパない。
大人になると卒業してだんだん青山とか麻布の方に引いていく感じがあるな

渋谷は青山通り沿いはまだマシだが山手線の外側、109とか西武のある盛り場の辺りは環境が悪すぎる。タトゥーを見せびらかすようにしている奴とか定職についているかどうかも怪しい＊＊＊なファッションの人間がゾロゾロ歩いている。

再開発であの辺一帯は一度全部浄化しないとアカンな

>>10154
住不ｗｗｗ

ただ見方を変えれば引き渡しに間に合わなかったら手付け倍返しの解約か違約金を払う必要があるし、
売主側にとっても新規の契約はリスク。
間に合う、大丈夫！って判断なんだろうか？
検討者はその辺りを明確にしとけばまあいいんじゃない？って気もしないでもない。
補償金狙いの契約が増えたりしてｗ

アベノミクスによる株価上昇で増えた株式投資家の利益が、都心の物件に流れ込んで、
結果的に、都心の物件価格を異常なまでに上昇させたような気がするのですが・・

>>10160
大先生いいこと言うね
「山手線内の文京区と、武蔵小杉や浦安の新築マンションの価格が同水準になっているとしたら、どちらを買うべきかは自明である。」とね、まさしくその通り。
https://biz-journal.jp/2018/10/post_25307_2.html
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>>10161 の追伸だけど
ならば、文京区や渋谷区の物件を激しく高くして、浦安や武蔵小杉が安く見えるようにしてそちらで利潤を追求するとしたならばどうだろう？高くて売れない？そうではない、それは売る必要はない。周辺地域の物件が高く売れさえすればそちらで利益を確定できる。なぜ定借物件が高いのか、なぜあえて高音になるパークコートなのか、そこに企業の戦略は見えないだろうか？

みんなにちょっと背伸びしてもらうために、土地の余っている東京の辺縁部にマンションを建ててちょっと高く売る、そのためにあえて高価な物件を都心に作る。それで買ってもらえれば儲けもので、買ってもらえなくても事例は残り、相場は上がる。不動産はあくまでも相対評価なので、頂上が高くなれば裾野もつられて上がっていく。

そんな価格で買えるか、バブルだ、と叫ぶのは勝手だが、そういう買い手のエゴを丸出しにしたところで、多額の金銭を投資して価値を想像している連中には勝てるわけがない。悔しかったら自分で作ってみろ、という声が聞こえるようだ。

最近の文京区の事例を見る限り、坪単価は頭打ちなのかもしれないが、同じ坪単価でかつては駅直結眺望良好な物件が変えた値段で駅から遠い、かつてならエコノミークラスみたいな立地仕様の物件しか買えなくなっている。ここの物件を見ても間取りもアレなら面積もアレだったりする。駅まで歩く時間や買い物の不便さなどを考えると、果たして駅近で生活利便性の高い郊外物件と比べて文京区の物件の方がお得なのかどうかわからないというのが個人的感想だ。

おそらくPC文京小石川は文京区最高値を更新するでしょう。あんな立地の物件が今出る希少性を考えると、たとえ買える人が少なくても最高値をつけなければいけないでしょうね。そうでなければ都心から離れた地域のマンション価格を正当化できないですから。まあ色々な仕事をアウトソースできる会社が一杯ありますからね、不動産業界。当座売れなくてもどこか買って完売させちゃうでしょう。高い高いと文句言っている人には永遠に手に入らないでしょうね。

>>10169
日本人はリスクを強く感じやすい遺伝子を持っている人が多いそうです。しかも彼らはお勉強がとてもよくできるのだそうです。日本を代表する会社には、良い大学を出たけれど、リスク推定が過剰なチキンばかりが集まっています。ですから銀行がお金を貸したくても、彼らは絶対借りてくれないのです。新規事業を始めたり、高音圏相場のマンションを買おうというリスク推定が適正なチキン出ない人はとても珍しいので、銀行は貸してを探して鵜の目鷹の目なんですよ。まあ当面住宅ローン金利は上げたくても上げられないでしょうね。

>>10172
あのバブルの経験を共有している不動産業者がそういうヘマをするかどうかはわからない。
暴落したら全部終わりだからね。

それに銀行融資も今は慎重だし、かつてのような急激な相場の暴落はないだろうね。

移民が増えることでひょっとすると悲観遺伝子の持ち主の比率が減るかもしれない、そうすれば日本の経済成長率ももう少しマシになるだろう。

そこが脳内物質の遺伝子の問題でしょうね

多分あなたが適正だと思える融資だけなら回収は問題ないでしょうが、企業としての銀行の利益は上がらないのではないでしょうか。日本の失われた20年とは、我々日本人が羹に懲りて膾を吹いて来たことによるのではないでしょうか？

昭和のサラリーマンの中にはバス便の高台マンションの夜景に憧れて買った億ションに金利7%の住宅ローンで物件価格の倍の2億円を35年払い続け、ようやく完済する現在、そのマンションが2000万円で取引されていることを知り子供や孫に対して、借金をして不動産は買うもんじゃないと辻説法してるわけだよね

60〜70代？

>>10178
茨城とか千葉にはそういう物件がゴロゴロしているよね

最近はバス便は買うなという定石があるんでそこまで酷いことにはならないと思うけどね

銀行から７％の金利で、賃料利回りで考えると1.5％相当の価格のマンションを買ってるんだから1/5程度の価格になることは論理的に考えれば当然なので、自業自得としか言いようがないんよね
株も不動産も値動きだけで買ってるとそういうことになるいい例でしょ
そうしたみずからのヘマを株式取引が悪いとか不動産購入は怖いとかいった感情論にすり替えている輩がまだそこそこいるのが日本市場の特徴だね

>>10182
どうなんだろうね、江東区の物件とかでバス便が堂々と出ているからね、そちらの方が心配。

>>10182
仰る通り、今は駅近信仰が加熱し過ぎだと思う。
昭和の時代は会社の近くや駅前なんかに住めるか！って価値観。
今は郊外とか時間の無駄じゃね？狭くても都心駅近でしょ！って価値観。
30年後の価値観は分からないけど、ここ10年のネット環境の発達を考えれば、
駅前とか会社の近くである必要は全くないような気がする。
土地需要は工場や物流のみと考えるなら、まとまった土地こそ価値があって、
100坪にも満たない土地は無価値になってたりしてｗ

最近は介護付きのシニア向け分譲マンションというやつも出て来ているからな
そういうのなら駅近である必要はないとは思うけどね

山手線とかの駅前や高架沿いのように環境がイマイチな駅近はこれからも敬遠されるのでは

選手村のマンションがいよいよ発表されましたね。
半端なく駅遠物件ですが、売れるでしょうね。

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/

300以下なら売れるでしょう。

時間をかけて少しずつ売っていって高めの値段で売るんじゃないかな

特殊ではない、景色悪い板マンションの部屋はどうなるんでしょうね

実際の駅徒歩、少し手前の小中学校予定地で既に徒歩20分なので、自分のマンションまでは25分くらいかなぁ。BRTがあるとはいってもバスだから渋滞必須だし使えなさそう・・・専用レーンも渋谷辺りで運用してるけど実際守られないですからね

ただ85平米で4500前後のマンションなんて都心から1時間以上行ってもあるかないかだから、この駅徒歩でどんなに仕様低くても買いたい人はたくさんいるでしょうね・・・

問題はその値段で販売すると住民層が月島や晴海3丁目あたりとかなり解離すること。
道路一本挟んだとたん全然違う生活レベルになる地域になると、高い地域の資産価値も下がってしまって晴海3丁目あたりの人が気の毒。
お買い得とはいえ一定の実需層は検討候補にしないだろう。
となるとますます変な層を呼び込みそうで怖いな。
せめて所有権じゃなくて50年くらいの借地で販売するべき。

全ての人が持ち家でなければならないなんて誰が決めたんだろうか。

買えない人がいても決して不公平ではないし、不平等でもないのに。

立地で言うと辰巳団地や八潮パークタウンと大して変わらないからな。
BRTだけでは、リセール厳しそう。