リヴァリエってどうですか？Part12

ここの物件は比較対象があまりない事に加えて
デベロッパーの経験も不足している為、
そして大地震のあとの冷え込んだマーケットを考え
かなり安め（利益率を低く抑えた）の値付けだった思います。

加えて、市況がここに来て好転していることに加えて
開発がまだ３分の２残っている為、
営業体制も継続するため、
たとえ竣工後であっても販売事務所を撤収する必要がない。

叩き売りするつもりは最初からなかったとしか思えません。
但し、売れ残ったら安く売るという業界の悪習は知っていますので、
それを期待されている検討者の方にとっては期待はずれということに
なってしまうと思いますが。

ただし、期待通りに値引きしないからといって、
それを理由に物件を叩くのだとするとそれは間違っていると思います。
Ｂ棟に期待しましょう。

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SUMO見てましたらＡ棟の何部屋か既に賃貸に出されてますね。家賃は16万〜28万位で。やはり投資して貸しに出してるのでしょうか？

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>家賃は16万〜28万位

これでは一般の人の買値を考えると投資になりませんね。
業者のバルクとも思えないし。
転勤などで入居できなくなったが、手付放棄は嫌というケースかな？
まあ、地元の人の実需買いが少ない物件と考えるのがよろしいかと。

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>180
不動産営業の常套句、「家賃がもったいない／賃貸は資産にならない」理論だね。

＞B棟待ちで仮に家賃１２万円を２年間支払うとすれば、更新手数料込で３００万円ほどかかるうえ、
＞自分の年齢も上がってしまう。

その計算が正しいとして、300万払ってB棟待ちすればA棟より2歳若い物件が手に入る。
大規模修繕等もすべて2年遅く、遠い将来ながらいつかやってくる取り壊しの日も2年遅くなる。
当然、長期的な視点では、それには金銭的な価値がある。

なんだけど、そんな先の話はイメージできない、2年程度の築年数の差は誤差としか認識できない、
って馬鹿もこの世間には思いのほか多いんだよね。

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いつかうの？今でしょ！
って営業の仕方はしてそうだね。

・商業施設が出来て物件価格が上がる前に！
・消費税が上がる前に！
・駅に一番近いA棟が完売する前に！

っとか？

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>184
そのとおりなんだけど、自分の人生は限られてるからね。
劣化対策等級３だから、購入者は建て替えの心配は無用。
長期修繕計画だってそのとおりにするかわからない。

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100年設計ってことかな？
そこらへんの戸建やマンションよりは地震に強いし長く建ってられそうだね。

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>いつかうの？今でしょ！

（笑）。
不動産の営業ってそんな人多いよね。
週刊ダイヤモンドも毎年「買い時」だし。

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実際投資でない限り必要に迫られて買う方が殆どですから、
買い時なんてあってないみたいなもんでしょう。

其々の生活事情に応じたタイミングが一番の買い時になるとしか云えないのでは。

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ここに限らず今は不動産の買い時だとは思うけど。

消費税は近々上がるのは間違いないだろうし。
住宅ローンの固定金利が安い。
その他減税のサービスがある。
今後アベノミクスで物価上がる可能性がある。

実際、来年はもっとお買い得になっちゃうかもしれないけど、過去と比較で考えると買い時といってもいいかもね。

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長期修繕計画は、どのデベも、かなり、安く見積もっています。
本当の数字にすれば、月額の修繕積立金が大きくなり、
販売時に購入者の抵抗感があって、売れにくくなります。
本当に、ほぼ全ての物件がそう。
販売時に絶対に本当のことはいわないというか、本来正確な長期修繕計画を立てる責任は
売主にはないので。誰に責任があるかって、購入した所有者。
ここも、入居が始まって半年か1年位して、管理組合が軌道に乗れば、
実情が見えてくると思います。
でも、そんなのここに限らずですから。

その実情が見えるまで、しばし様子見で、B棟をよく検討してみたいと思います。
金利も、なかなかインフレターゲットに近づかなければ、付利撤廃もあると思うので。

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物価あがるのが結構現実味してるから、
買うなら私もA棟かな？

過去20年くらいのデータみても今が底だし、
アベノミクスは確かな実数を既にだしちゃってるし。


ってかA棟の残り間取りがほとんどなく、
一覧表を見せてもらったら検討中って文字が結構あった。

A棟完売は近い感じがしましたね。

急がないと売れちゃうってのは必然的に芽生える感情ですが、
そこはぐっと抑えて冷静に間取り物色中です。

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>191
逆に、長期修繕計画は管理会社の売上予定表だという考え方もあるらしい。
見積もりが過剰か不足しているかはいつ何が予定されているかよく見ないとわからない。

ここは費用のかかる修繕がきちんと計画されているように見えるので、少なくとも大きな不足は起こりづらいのではないだろうか。
過剰なら管理組合が無駄を排除すればもっと安くなる可能性もある。

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しばらく先の話しかもしれませんが、何も開発がないエリアよりはましですね。Ａ棟検討中の方々には、好材料でしょう。
今までがある意味、底辺でしたから、あがるしかないし。

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>194
平均で毎年2万人減少してるんですね。
再開発される可能性は少なからず期待できそうな数字ではありますねそのデータ。

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競馬場つぶして、マンションできたりしてね
東急系とかの
何せ、川崎市も横浜市も
無秩序にマンション認可して、税収アップにやっきになってるからね

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仮にその話が実現したら、
半分くらいはマンションになるだろうねｗ
あと半分くらいは商業施設やレジャー施設とかはできそうな感じはするけど。


思った以上に入場者数って減少してるんだね。

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競馬場再開発に出来るマンション買いたいですな

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よみうりランドの土地なんでしょ？
今度の商業施設が予想以上に人気が出れば競馬場にしてるのはバカらしくて辞めるんじゃない？

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地方競馬は十年以内に全て無くなるよ。
今は馬券はネットで買う時代。

今回の商業施設はJRAの最後の賭けだよ。
これが成功すれば、他の地方競馬場の中にも商業施設を入れて運営委託させてくよ。

上手く行かなきゃ競馬場廃止。

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競馬場廃止になったら商業施設はどうなるんだろ。一緒に閉鎖？

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そもそも川崎競馬ってJRAじゃないのでは？

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>>191
>長期修繕計画は、どのデベも、かなり、安く見積もっています。
>本当の数字にすれば、月額の修繕積立金が大きくなり、

他のデベに微妙に失礼だな。
他のデベが”かなり”なら、ここのデベは”異常に”位の温度差があるよ。

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>202
競馬場が廃止になっても、よみうりランドが潰れわけではないので、商業施設は残るよ。
ただ、商業施設が赤字経営なら一緒に辞めちゃうかもね。

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２０店舗しか入らない中途半端な商業施設じゃ厳しいんじゃない。

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20店舗も入るんですか？
この辺りも変わりますね。
楽しみです。

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川崎競馬場は神奈川県と川崎市が運営。読売ランドの土地を賃借。

数年前36億って、2004年でしょ。来場者は減ってるが、売り上げは黒字にまで、伸びている。同じ南関東の浦和競馬場では、25億の赤字を解消したし、南関東の地方競馬は、50年は無くならないよ！
読売ランドも、競馬場来場者はを増やす為に、商業施設を造るのだから！
あなた達が競馬場に嵌まる事を望んでいる(笑)

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>204
何を根拠に・・

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商業施設が繁盛すればするほど競馬場も延命されるということですね。

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いや、もし商業施設だけが繁盛するなら、競馬場を延命する理由はないでしょう。

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これ減りすぎじゃね？ｗ
いくら今年が黒字だったからといって、
今までJRAやってなかった分が売り上げに入って黒字化されただけで、
これ以上入場者数も減ったら赤字転落必須じゃん。

そして毎年平均2万人も減ってるのなら、
そのうち競馬場廃止されて再開発もありそうだね。
しかも近い将来ｗ

>川崎競馬データ
>年度：本場入場者（対前年度比）
>平成17年度：471,462人（96.7％）
>平成18年度：475,550人（100.9％）
>平成19年度：455,695人 (95.8％)
>平成20年度：448,401人 (98.4％)
>平成21年度：442,516人（98.7％）
>平成22年度：355,528人（80.3％）
>平成23年度：342,938人（96.5％）
>平成24年度：336,010人（98.0％）

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その数字も延べでしょ？競馬好きが何回も通ってるんだから、減り始めたら右肩下がりの急降下かもよ。

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延べ数です。

そうか延べ数でこの減り方だから、
今後はもっと急激に減る可能性もあるんですね。

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競馬場と商業施設はワンセットだよ。20店舗程度のＳＣなんてフードコートに毛が生えた程度。
再開発なんて大仰なもんじゃないよね。
駅をちょこっときれいにして競馬場もテコ入れしましょ、くらいのもの。
競馬場なくなって再開発だけされるなんて都合のよい夢見すぎだよ。
ここらから競馬場がなくなれば売りにできるものなんて何もない場所なのに。

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大きさ的に１Fは全部スーパーもしくは3/4はスーパーになりそうな規模だからね。
大きさの割には20店舗だと結構入ってる感じがする。

あと入場者数激減しすぎｗ

ほんとに競馬場再開発が10年後ある可能性は否定はできないだろうね。

市がよみうりに土地を貸してるのなら、
行政斡旋での再開発はしやすいだろうし、
マンションとか今回の商業施設をでかくするとか、
その他レジャー施設を勧誘するとかも可能性を秘めてるね。

面白いんじゃない港町は？

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＞215
そりゃ今の計画はそうでしょ。みんなもっと将来的な話をしてる。
でも夢見過ぎでもないかもよ。
競馬場がなくなったら何もない？
競馬場がなくなったらもっと有意義な住宅や商業施設ができるでしょ。
川崎市だって人口を増やす方が得策だってことは分かってるはず。
2040年には、神奈川県の全ての市町村が人口を大幅に減らす中、
川崎市だけが数万人増えると試算されてるのが先日新聞に出てたよ。
日本全国が人口減っていく中で、競馬場なんか残すより人口増やす方が
はるかにメリットあるのは誰の明らかだよね。

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なんか話がループしてるけど、
元々何もなかったんだから、道路はさんで
215さんに同意。

すぐのところに商業施設ができるだけでも
リヴァリエにとってプラス。

ただそれはリヴァリエを当て込んでという意味もあるが、
競馬場利用者も当て込んで、または逆に商業施設→競馬場
を狙ってのものでもある。

開催日のファミリーマートを見れば、この商業施設のフード
コートの雰囲気、客層は容易に想像できる。

小児科だの産婦人科だのって話もそうだけど、
そのうちドトールだのレストランだの大学だの
言い出すんでしょうか。

元々何もないのが前提であり、売りなんだから、
そこをベースに考えるべき。

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215さんに同意。

なんか話がループしてるけど、
元々何もなかったんだから、道路はさんで
すぐのところに商業施設ができるだけでも
リヴァリエにとってプラス。

ただそれはリヴァリエを当て込んでという意味もあるが、
競馬場利用者も当て込んで、または逆に商業施設→競馬場
を狙ってのものでもある。

開催日のファミリーマートを見れば、この商業施設のフード
コートの雰囲気、客層は容易に想像できる。

小児科だの産婦人科だのって話もそうだけど、
そのうちドトールだのレストランだの大学だの
言い出すんでしょうか。

元々何もないのが前提であり、売りなんだから、
そこをベースに考えるべき。

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何で川崎競馬場ってこんな嫌われてるんだろう。
自分は競馬場が好きだし、大きいレースの時は行くこともあるから
共存共栄で頑張って欲しいがここはマンション板だから仕方ないのかな。

まあ、市側の競馬場に対するやる気のなさは気になるけど。
だからSC建設に関しても意外だったしね。東急不動産がやるなら悪いことにはならないと思う。

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>220
別に嫌われてないよ

ただリヴァリエに住むにあたり、
競馬場が廃止されて再開発されたら便利になるねって妄想してるだけ。

そんでここ8年で15万人の入場者数減少のほかに去年は30万ちょっとの延べ入場者数。

これだけ激減してると本当に競馬場全体の再開発が現実味帯びてるねって話し合ってるだけ。


今回は商業施設ができる再開発だけど、
もちろんそれだけでリヴァリエにとってはかなりメリットな話。

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直近5年に限れば5年で11万人も減ってるよ。

>平成20年度：448,401人 (98.4％)
>平成21年度：442,516人（98.7％）
>平成22年度：355,528人（80.3％）
>平成23年度：342,938人（96.5％）
>平成24年度：336,010人（98.0％）

去年黒字になってるのはJRAのおかげ。
普通に考えてこの先も入場者数が減ってくのならJRA売り上げも去年がピーク、もしくはここ数年間のみ。

よみうりは赤字を何年も負担出来ないはずだから、
他の地方競馬みたいに競馬場廃止して再開発はするはず。

他の地方競馬の再開発は結構な数をやっていて、
マンションになったり大学勧誘したり公園作ったり商業施設やその他色々な開発をしてる。

川崎競馬も廃止されるのはそんな遠い未来じゃなさそうだよ。

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>>222
川崎競馬場レベルの黒字の地方競馬場が廃止になる時は
競馬が終わる時だよ。つまり有り得ない。
入場人員が減ってきているのはネット投票が主体になってきている為。
最近ではJRAによる地方競馬I-PATも開始されたので、その傾向が顕著。

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入場者数が減っていても、売り上げ自体は大して変化ないからね。
競馬場自体は今後数十年レベルで考えてもなくなることはないと思う。

私は住人だが、競馬場があることにデメリットは感じてないし、何もないところにショッピングモールなんて話が持ち上がっただけで大満足だよ。

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港町駅と一体化している事の日常生活での利便性は
想像以上ですよ。
雨の日に傘不要で用が足りますし。
まあ、通勤については想像以上でも以下でもないですが。

競馬場の商業施設なんて此処に住むことを現実として考えると
それ程のインパクトもないし、日常生活に与える影響も少ないと思います。

競馬場が近くにあることには全く抵抗感はありません。
そこまで潔癖な住環境を望むのであればそもそも川崎区は検討外でしょう。
商業施設が切っ掛けとなって競馬場への抵抗感が無くなればそれはそれで良いとは思いますが。

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川崎市と東京都大田区が明日、産業連携基本協定を締結

企業間や特区間など４分野で連携して、経済成長や国際的課題解決への貢献などを目的とした「産業連携10+ 件基本協定」を締結する。国際戦略総合特区間の連携を自治体間で結ぶのは全国で初めてという。両市区の中小企業のものづくりで相互協力したり、特区内での戦略的な都市インフラの整備の推進などが期待される。同日、阿部孝夫市長と松原忠義区長が締結式を行い、共同会見する。

　基本協定の連携10+ 件・協力事項は（１）企業間（２）特区間（３）国際化（４）観光・商業－の４点。総合的に連携することで相乗効果を図り、国の経済成長のけん引役を担う。

　なかでも特区間連携では、国際戦略総合特区である「アジアヘッドクォーター特区」の大田区・羽田空港跡地と「京浜臨海部ライフイノベーション国際戦略総合特区」の川崎市・殿町地区の連携、協力を図っていく。両特区一体となり、羽田空港を中心とした戦略的な都市インフラを整備し国際競争力を高める。懸案となっている羽田連絡道路の推進も期待される。医工連携や製品開発の促進化も図られ、川崎側の研究施設と大田区10+ 件側のコンベンション、宿泊施設といった土地利用の役割分担もできる。

これで大師線沿線の発展が進めばいいですね～

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商業施設の年間来場者数は約３００万人を見込んでいるとのことなので、競馬場来場者数の約１０倍にもなります。
実現すれば競馬場側の景観も雰囲気も変わりますね。

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〉226

この手の話は、大田区が羽田の既得権を独り占めに
したがってる現状が変わらないので、進展はありませんよ。

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>228
んなことない。

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＞228さん

そんなことないと思いますよ・・ｗ

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