ザ・セントラルマークタワーってどうですか？part２

３月末でコムズは閉鎖になっております。

重要事項説明書の写しもらいました。
このマンションの北側
うめきた第２期開発の関係で（「大阪都市計画土地区画整理事業」）結構変化があることが書いてありました。
購入予定者はよく検討してください。

ｺﾑｽﾞ跡なら豊崎ですが、中津と比べたら
どちらの印象がいいのですか？

三井はコムズのビルをわざわざ他社に売却したから、マンションになるとしても三井がデベの可能性はないよ。

でも、コムズの跡地にマンション出来ればセントラルマークタワーの南東角部屋の景観は最悪になりますね。

南東角地は売れ行きいいし、一応、売りの間取り（眺望）ですから、痛いのは、痛いですね。

前面の道路幅が大きいですが、やはり痛い・・

何が建築されるにせよ（マンション、ホテル等）高層は間違いないですよね。

考えてしまいますね・・・

ホテル、オフィス、だれがこんなとこで計画するのでしょうか？

タワマン以外ないのでは。

迷います。
完璧な物件はないものの、気になる点が
ある。
すべてが駅直結でくつがえせるか？

駅直結と　中津から梅田（ＪＲ大阪も？）までの徒歩可能の雰囲気・・・そこそこ、良い立地かと。

私は検討してたのですが、やめました。
立地に高級感があれば良かったのですが、中津にセカンドは私にはなかったです。
でも、非常に便利な立地だと思います。

近くに住んでまして何時も歩いてますが？現況もっと梅田に近く駅にも近い新築マンションがあれば教えていただけないでしょうか？

691さんは梅田のホテルにでも住まれては！

コムズ跡地も駅直結ですよね。ホテルが撤退したのだから、跡地には場所はマンションしかないですよね。南東角部屋を登録しましたが、眺望が悪くなればあの値段は高いですね。
それに豊崎の方が若干イメージ良い？

1枚タイプの一階図面を見ると、南東の角部屋なら、コムズにタワーが建設されても、影響ないんじゃ？？

ちょっと、コムズの位置とずれてません？？

ずれてますよ。南は梅田方面です。登録してきましたが抽選は勘弁して下さいお願い致します。

南東角部屋は寝室は大丈夫だけどリビングのコーナーサッシのカーテンを開けられなくなる。

その隣の東向Cタイプが気になってるんだけど、こっちもかぶるだろうか？

コムズ跡地は、どこが買ったの？

土地価格も上がってるから高くなるでしょうね。

コムズ跡地にマンションかどうか未定だと聞きましたが、本当にマンションが建つのでしょうか？
近い将来でしょうか？

どこが、開発するのかな？

マンションができるとして、価格はどれくらいになるのか…
少なくとも10％消費税でしょうし、円安の建材、人件費の上昇等々、メリットがあるのか、無いのか。

梅田きた　含めた再開発事業で梅田が大きく変わる・・・けど、１０年　２０年単位か・・

先が読めない。

ここの価値変動推測・・・

「駅直結」で普遍かなぁ・・・・

私は買わないけど、この地域が今よりも悪くなることはないと思うよ。

建設資材の値上がり、って、10年前も言ってたよ。

コムズ跡地にマンションが出来たとして、
価格はセントラルマークタワーよりも高いと逆に売れないでしょう。
利便性はあっても中津ですから。

建築資材って・・今どき、安価な、見た感じも安物が増加してないかなぁ・・

マンションの販売価格は同じでも、全体に安い部材を使用とかが、現状では？

マンションの外観なんかも、お金かかってると、重厚感？が違う！

と思いませんか？

少なくともコンクリはここ半年で1.5倍値上がりしてますね。

クラウンでも原価３０万円なんていいますが・・・

マンション、普通に高級なのが１部屋　原価１０００万円もあれば、十分できるんじゃ・・・

原価１０００万ておめでたいですね。
そんなんでできたら不動産株は倍はしてますよ

でも、仕様を無視して突き詰めたら原価1000万くらいちゃいますか？
ま、すべて原価でやろうと思えば全て一人で作らないとダメですけどね。
完成できずに他界しますわ

いよいよ明後日デスね～

原価・・・例えば、一戸建ての　４０坪、木造部分、プレカット１００万円しないでしょ。

あとは、壁（サイディングや屋根）

内装、キッチンやユニットバスやトイレ・・・

これが、マンションに変わるだけだし、原価１０００万円で、それに、営業マンの給与やギャラリーの費用

テレビＣＭ費用、パンプレット・・・などなど・・・をのせていく・・

で、最終は土地代でしょ。

利益のせて、販売までの期間を考えて、やってるんだから・・・

マンション１戸の原価１０００万円でおつり出るでしょ。

原価じゃなく材料費＋設備費、、、の事を仰ってるんですよね？
その発想で行くと、化粧品や医薬品なんかの原価率は数％、、、
だと思います。

因みにマンデべの原価率は７０％台後半（土地代込）、、、位ですかね。
それに販促費がプラスされ最終的に営業利益率５％～１０％
ってところでしょうか。

化粧品なんか、瓶代の方が高い

原価の話はあまり意味ないからもういいよ。

今日のニュースでも土地が上がってると言ってました。

長期金利の上昇（住宅ローン金利も上昇）と株価下落の方が、住宅購入に影響ありそう・・

ある高名な建築家によると、70平米のマンションだと原価は700万円ぐらいらしい。

じゃあ買わんかったらえぇやん

申し込んだ方、やめた方、理由を参考に教えてください。

原価の話は無意味だからもういいよ。

仮に原価で買ったコンクリートや鉄の塊でどうしろって言うんだい。
そんなどうでもいいこと考えてるから、こんなマンションすら簡単に買えないんだよ。

立地以外で、


「標準以下の仕様」


って、どの部位で、標準的には　どんな物なの？　あるいは、高級なら　どんな物なの？



何箇所くらい列記するとあるの？



とくに、こんなマンション程度・・・的な発言してる方にお聞きしたい。（特に７２５さん）

是非、ご指導お願い致します。

来た…。
コムズのビルの建て替え近い。
１階のスタバ、6/10に閉店だって。
新しいビルの角度によってはBタイプとCタイプが丸見えに。

と、すると、コムズ跡がマンションなら、互いに丸見え仕様？？

コムズ跡に仮にマンションが出来たとしても、こことはかなり距離が離れてるやん！
この程度でお見合いとか言ったら、只今分譲中の三井の北区のタワーなんか全室お見合い部屋になるで

高級かどうかって価格、坪単価でみるのが最も客観的。
それが全部の合計だから。

関西にも高級物件欲しいですが、どうでしょうか。

高価格と高級は違う。常識。

庶民が幻想する低価格の高級物件なんかないよ。常識の常識。

しかし高価格だけど高級じゃない物件は山ほどある話。

ここは高価格だけど高級で無いってこと

庶民からみたら高価格にみえるだけだよ。
ここが高級で売り出してないし、高価格でも売り出してないよ。

>コムズのビルの建て替え近い。
>１階のスタバ、6/10に閉店だって。
>新しいビルの角度によってはBタイプとCタイプが丸見えに

建築計画、まだ出てないんでしょうか？
40mぐらいしか離れてないから、確かに東南角とＣタイプは見合いになりますね。

どうせコムズに建っても、ラマダがどうや、周りがどうや、価格が高いや言うてる気がする。
ま、一生やってなさい…

市には既に、建築計画の事前相談やら・・出てたりしてｗ（コムズ跡）

誰か、暴露してほしいｗ

申込状況をしっているかたいますか？

当選の人には，もうすぐ電話かかってくるよ

倍率高いのですか？
次回の申込を検討中です。

私が、価格発表会？の１８日に見た時点では、重なってる物件でも「２」であとは　「１づつ」で、重複はそんなになかったです。

ですが、南側（東南）は結構びっしりって感じでした。

実際に、抽選後、どうなるか楽しみですがｗ（にぎやかしに、申し込みあるふりがよくありますからね）

一応、全部、ローン審査ＯＫか　現金の人のみ表示してると言ってましたが・・・

私は、様子をみて、人気度合いを見て、次回に、決断かな。

３４階は抽選か？３３階と３４階とでは大きく値段が違っているし，本当に買いたい人は３３階以下のお部屋ということに

重要事項説明会たくさんの人が来ていました。
重要事項説明書もらって，購入申込書書いて，でも契約に至らなかったら，申込金は全額返ってくるそうです。
でもそういう例はかなり勇気がいりますね。

どういうこと？当たり前のようだけど？

この場に及んでまだ迷ってるってこと？

大きな金額なんだし、普通はドキドキもするよ。　

重要事項説明会行った人、コムズ跡の建築計画説明ありましたか？

もう良い部屋はほとんど売れてますね。残念ですが検討する部屋が無かったです。

東京には沢山ありますよ。
坪単価400万以上でいいところありますよ。

残念ながら関西にはないですね。

ここは地方ですから。

東京港区に住みましょう。

アベノミクスすげーな
どうせ直ぐ近くだし売れないと思って
他の日程入れてたらもう残りないやん
ファミリーは70㎡以上は欲しいからな

残ってる数の方が多いよ。
角部屋も3分の2以上残ってる。

私は南向きの角部屋上階を希望してましたのでありませんでしたが。

第一期販売は２００戸位でしたっけ？
角部屋の南向きは４分の３ほど今回売り出し
北向きの角や中低層階ははほとんど次回以降　　だったような、、、

そそ、南（南東）側。は人気だし、角部屋は、ほとんどなかったのが、抽選前。

結果はモデルルームに見に行ってないけど。

どうなんだろ？

ODONAのような施設が中津に需要があるとは到底思えません。
せいぜいスーパーくらい。

スーパー出来るといいなあ（笑）

今週号（週末発売）の東洋経済の　マンション老朽化・・の記事がおもしろいですよ。

要望書段階ではどこでも選べたし、第一期販売はほぼ要望書通りで割り当て決まったようなんで南東とか上層階は殆ど出ちゃったね。

やっぱり人気マンションですね。タイプによっては完売してる部屋がありました。

そんなに人気ないよ。中津だから。

南側は人気だし、売れてる現実から言えば、人気あるでしょ。

「中津だから」って、販売状況知って言ってるのかなぁ？

７６３　さん。

完売はT、M、P、X、Y、、、あたりかな

最近は、買い手も相当勉強しているので、売れ行きがはっきり出ている。「売り」がない部屋は売れないですね。

７６６の意味がわからん。

勉強してたら、せめてここなら中古で買って投資でしょ？
セキュリティも甘いし、作りからして賃貸向けだよ。
ここは住む気にはならない。
南東の景色はイマイチだよ。梅田でなく外れた景色だし。

良いところにこだわらない一般向けだね。

勉強不足って、勉強が得意と言いたいのか？
論外って、あなた何も説明してないよ。

７６６です。説明不足で混乱させましてすいません。私が言いたいのは、最近は不動産を購入するためのセミナーが沢山開催されて、どの物件、どのような間取りの部屋が資産価値が高いかが広く知られるようになったということを伝えたかったのです。例えば、低層階でも客寄せのために価格を安く設定していれば買い、眺望がよくても割高であれば買わない方がよい、等です。このマンションだったらどの部屋でも買いというのはないということです。

767と769は同一人物？

とりあえず、コメみると知能が乏しい事はわかるね

769ですけど、
770さんありがとう。

沖　有斗氏のデーターと考察も参考にされるといいですよ。
私は沖信者でないですけどね。

本当に頭が切れる人っていうのは、難そうにみせる文章は書かないものだよ、７７１さん。

確かにセキュリティ甘い。
エレベータは自分の階以外でも止まるから、セールスが入りこんだら好きなところに行き放題だし
ベランダは隣の部屋が丸見え。
仕様も確かに賃貸レベル。

でも、立地はいい。
駅上・梅田徒歩圏に価値を見いだせるかどうかだね。

おっと、774の説明に期待。
彼のデータ以上、異なる良い考察をぜひ知りたい。

773さんに賛成。
立地アクセスは抜群に良いけど、地歴の立地は今ひとつかな。地歴が良ければ高級仕様にしたでしょう。

以前送られてきた三菱地所の冊子（ザ・パークハウス）によると
マンションのリセールバリュー決定要因は
立　地　　→　　９０％　　　
個別要因（住戸の階層・面積・借景等）　→　　５％
物件の仕様・設備・安全性等　　　　　→　　　５％
だそうです。

設備面で否定的な意見もあるようですが（どのマンションでもありますが：笑）
御堂筋線直結・梅田うめきた徒歩圏・近隣での今後の再開発余地（将来性）等等、、、
投資価値は十分あるものと思ってます。

ところで、地歴っていまどき気にする人っているのかなあ
特にひどい場所以外関係ないと思うけど、、、

中津より淀屋橋。
豊洲より南青山、元麻布。

都心へのアクセス立地は同じでも地歴の立地で土地価格が変わります。

要するに価格に見合う地歴を気にするかどうかでしょう。

淀屋橋駅直上物件が出来れば面白そうですね

豊洲と麻布じゃ3倍違うでしょ( ；´Д｀)
そもそも比較にならない。

麻布は住宅地ですが淀屋橋は住宅地ではありません。
しいて言うなら丸の内のようなもの。
地価が高いほどみんなが住みたがる場所ではない。
大阪には麻布や白金台のような利便性も住環境もよい住宅地はありません。