ザ・天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタ　【旧称：(仮称)天王寺大規模プロジェクト】について

>>845 評判気になるさん
それでも買いたい人が多いのは不思議だよね。いつかは売れるものなんだなあ。不動産って。
シティタワー大阪天満は今の中古販売価格見たら当時の価格よりも高いね。

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>>846
シティタワー大阪天満の新築時の価格よく調べてないけどこれで上がってるの？

この価格でも新築より高いってことは今から比べると安かったんだなー
タワーの2010年築はリーマンショック前の土地仕入れ、着工だからそこまで安いとは思わなかった


http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/osaka/osaka_kita-city/038-town/l...

シティタワー大阪天満 15階 1SLDK　3,550万円　ＲＣ 45階建 / 15階 1SLDK　55.66m²

シティタワー大阪天満 38階 2LDK　4,180万円　ＲＣ 45階建 / 38階　2LDK　61.15m²

シティタワー大阪天満 44階 2SLDK　4,990万円　ＲＣ 地上45階地下1階建 / 44階　2SLDK　72.43m²

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ここのマンションは駅前にありながら敷地が広く静かで、また住んでおられる方たちも上品な方たちが多いです。

駅近なので自転車も車も特に必要ないように思います。

自転車は置いていますが一度も使ったことがありません。

いつも管理が行き届いていて管理の方たちがまめに掃除をなさっています。

空室があるのは売れないからじゃなく売り急いでないからじゃないでしょうか？

住んでいるものとしては、売り急いで欲しいような気がしますが、

そこは住友さんのお考えなのでどうこう申し上げるべきじゃないのかもしれませんが・・・

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完成してから、じっくりと2年ぐらいかけて
少しずつ売る。(どの物件でも)
これが住友不動産さんのマンション事業の
ビジネスモデルであり、他のマンション専業デベには
絶対にできない事。(資金力ないと金が回りませんから)

株主としては、是非続けてもらいたいです。

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スミフの売り方は、こんな感じです。

一気に捌くのではなく、竣工後も、じわじわと時間をかけて売る。


シティータワー西梅田　も　典型的な例でした。


竣工後も、長い間長年、タワーに大きな垂れ幕をかけて　売っていました。

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一部の人は、誤解していますが、スミフは、2年かけてじっくり売りたいわけではないですよ
完成即売になると、もっと高く売れたのでは？と上層部に責められるため、1年くらいは完売してはいけないという無駄な思想があるだけです

実際、売れ残りを維持するのは、物件にもよりますが、管理費/修繕費、固定資産税、広告費、営業マンの人件費などで年100万以上かかります

では、なぜそれで利益が？というと単純に他のデベより人件費が安いだけです

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>>851 匿名さん
人件費が安いというのはどうしてご存知なのでしょうか？

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>>850
何年も垂れ幕かけてるのってブサイクだわ。
住民だって不人気物件に見られてイヤでしょ。

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>>853 匿名さん

そこは、金さん助さん格さんで

財閥の住友不動産ですから！

東京の品川のシティータワーを見てくださいな

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住友不動産だから　　腐っても鯛か

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> 人件費が安いというのはどうしてご存知なのでしょうか？

株式会社ならググればでるよ
業界毎のデータで比較すればわかるけど、住友はかなり安い分類にはなりますね

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>>854さん
住友不動産が財閥なのはけっこうだが
いつまでも垂れ幕懸かっているのは住民としてイヤだね。
年落ちのミスユニバースみたいだし
財閥だから垂れ幕だけは定期的に新調するのでしょうか。

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>>856 匿名さん

住友不動産の平均年収が低いのはその通りだけど
その理由は契約社員が多いのと
歩合とノルマのつく仕事の大半を子会社の住友不動産販売にさせてるからと聞いたことがあります

トヨタ自動車も平均年収低いけど契約社員の期間工とかが入ってるからだっていいますしね
工場の正社員高卒技術職とか契約社員を除けば公開されてる平均年収の2倍とかいう話もあるようですよ

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ググった情報を間に受けたんだね。

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>>851

全上場企業の中で大阪本社の不動産会社が2社も入ってる
この2社は投資マンションの名簿電話営業の歩合が凄いって有名だよね

http://toyokeizai.net/articles/-/91596?page=2
｢生涯給料トップ500社｣ランキング
34位　東急不動産ホールディングス
36位　プレサンスコーポレーション
51位　日本エスリード


>>859
情報源出せないなら黙っとけばいいのに

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２社とも並みの精神力と体力では、もたないね。

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>>853 匿名さん

最初こそブサイクだけど、そのうち見慣れるもんですよ。

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売れ残り物件があるからダメな物件だと思ってるひとが多いみたいですが、完全に判断を誤っていますよ。ここは売れ残ってるのではなくてまだ高値で売れると見込んでるから住友は強気なんです。したがって既に購入してるひとはむしろラッキーなんです。なぜかというと今後価格が上がることが保証されてるようなものなんです。まぁトランプ相場で米国株も史上最高値を更新中ですし、日経平均も3万円を目指すと思いますよ。今後円安が進み間違いなく海外投資家が更に国内不動産を買い漁りに来ます。何処がターゲットになるのか？価格的に上昇余地がまだまだある天王寺なんかは面白いと思うんですがね。しかし天王寺という狭い視野でしか見れないひとは、現在の天王寺レジデンスの価格が高く感じるんですね。しかしそう感じても仕方ないですね。

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> 売れ残ってるのではなくてまだ高値で売れると見込んでるから住友は強気なんです

いや。完全に売れ残りでしょ。
高値で売れると思っていたけど、売れなかったけど、住友としては値下げしないといったから、値下げできないだけ。この価格でも買ってくれる人を気長に待つってことでしょ（営業としてはかなり焦っていはいると思いますけどね）

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まだ書き込みが定期的に更新されてるだけ
注目されてるってことでいいじゃないですか
一定数の支持者もいるようですし
選挙でよく分かりましたが、一寸先は闇ですね
色んな考え方があるのでこの物件に不当に高額な価値を見いだす方もいるかもしれませんね

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ないと思うなあ。
一寸先はさらに闇かも。

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>>865 匿名さん
値下げできないって、
それはやりたいからって、やれることでは無いんだよ。

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住友不動産 昨日の日経で 最終純利益だけで1000億円
超えて、三菱地所を大きく突き放してきた。
とのこと。
大家さん業強し。よって 値下げする必要なし。でしょ。

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>>870
住友が業界トップクラスの利益率なのは解った！

その利益は購入者から取ってる訳だね

購入者もマンション価格の10％くらいがブランド料だと割り切って買うしかないね

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>>871 評判気になるさん
ブランド料がどれほどのものかは人それぞれだろうけど、あると判断する人が多いからこんだけ利益出るんだろうね。

利益を出すのがどの会社にとっても不変の宿命なんだから、何も間違ってないと思いますがね。

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>>871 評判気になるさん

利益の70%はビル賃貸収入やって。
分譲マンションは20%ぐらいかな？

すごい会社やで

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利益でいえば、たとえば、このマンションの土地はかなり古くからの住友系列の持ち物だったから、今回ほとんど土地費用が掛かっていないので、利益率からすればかなり高くはなるね

財閥系は、そういう土地があるから利益はでているけど、そういう土地がなくなってからだろうけどね

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あげとくか
二週間以上書き込みないとか住不頑張れよ

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もう書き込む人は一通り終わったかな。
ここは良いマンションだと思います。

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南向きの1-5階でおいくらでしょうか？

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>>877 マンション検討中さん

担当者に前に聞いたときは4780万でしたよ
ちなみに一階で

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このマンションの西口正門付近に何人か娼婦立ってるだろ。どこに苦情言えばいいんだ。。

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>>879 匿名さん

マンションの問題じゃなくて地域の問題だろ
天王寺署に迷惑だって毎度伝えろよ

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>>879 匿名さん

マンションが出来る前の話で

今は、いないのでは？

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人気ないねぇ
一応あげときます

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少人数向けの素敵なマンションですよ
市内はどこも高いです
とても静かに暮らせます
興味のある方は早目に足を運ばれてみては❓

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広い敷地内の雰囲気と入居者の皆さんのお人柄がとても良いですよ。

庭はいつもきれいに手入れされています。

周辺には歴史あるお寺さんも多く静かな佇まいです。

今は市内マンション物件どこも高いですね。

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レインズの成約事例みたら中古で出てた4680万のイースト棟が4050万で着地してたわ
それでも転売して利益でるってヤバいな

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>>885
レインズ見れるって羨ましい

その中古の情報は全く知らなかったけど今売りに出てるのはこの2部屋あるけど滅茶苦茶値上げしてます


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1167040007415/
中古マンションザ・天王寺レジデンスガーデン＆ビスタ 16階/-
価格5,600万円 ローンシミュレーター
管理費等10,497円
修繕積立金4,880円
交通
大阪市営御堂筋線 天王寺駅 徒歩2分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる
所在地大阪府大阪市天王寺区悲田院町
地図を見る
築年月（築年数）2015年12月 ( 築2年 )
主要採光面南
専有面積67.34m² (壁心)
バルコニー面積21.4m²
間取り3LDK

http://www.athome.co.jp/mansion/8715117302/
中古マンション ザ・天王寺レジデンス　ガーデンビスタ 13階 ３ＬＤＫ
価格 5,180万円 階建/階 19階建 / 13階
交通 大阪市営地下鉄御堂筋線 / 天王寺駅 徒歩2分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市天王寺区悲田院町 （地図を見る）
築年月 2015年9月(築1年4ヶ月) 専有面積 67.34m² 間取り ３ＬＤＫ

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トランプは金融緩和ではなく規制緩和を進めますので実質経済を押し上げようとしています。日本も米国に右へならえで金融緩和路線から規制緩和へ舵を切ることになります。その流れの一環として早速カジノ法案が可決されることでしょう。今後規制緩和が世界のスタンダードになるのは間違いないです。

米国株は既に過去最高値を更新中で、円安が進み対米ドルで割安感が出てきました。以前にも書き込みましたが、円安が進むとどうなるのか？

必ず海外投資家は日本の不動産を買い漁りにきます。それを見越して不動産も高値で売り出されます。

その時何処がターゲットになるのか？

関西では、関空から1駅目のビッグターミナルである天王寺。世界的に見ても割安感のある大阪の不動産は必ずターゲットになります。（娼婦がいるとかそんなの関係ないんです）実際に今でも居るんですか？私は見たことが無いですが、、

投資目的のひとはドル円が125円を超えてくる前に購入した方が良いです。もちろんトランプが辞任するような出来事が起これば流れは変わりますが。（投資は自己責任で）

で、あなたは購入してるのか？と野暮な質問はしないでください。。初期に購入しており含み益が出ているのが現状です。プラスαトランプの規制緩和政策はビッグプレゼントでした。今後が楽しみです。

もう買い増さないのか？の問いに答えるとすれば、今はポンドが百数十年ぶりに安値となっていますので、資産組み替えでロンドンの不動産を買い増しています。

しかし皆様におかれましては海外で不動産投資はリスクが高いと思いますので、国内で限定して物件を選別するのであれば、天王寺レジデンスは注目に値する物件だと思います。

既に購入してるから良いことばかり言ってるんだな？

はい、その通りですw

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そんなんええから

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№887

一生懸命考えたん？笑

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初期は、安かったのですか？
いくらぐらいでした？

立ちんぼは　みませんね。

マンション前は、料亭がありますね

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>>890 マンション比較中さん

安かったみたいね
4050万で売却しても転売屋さんが納得するくらいには

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> その中古の情報は全く知らなかったけど今売りに出てるのはこの2部屋あるけど滅茶苦茶値上げしてます

だから売れないのでは？
普通は中古販売は、売りが出た時の連絡待ちしている人に情報がいって、ほとんどケースはこれで売れる
次にＨＰ公開されて、1か月程度で売れる
数か月も売れ残っている時点で、売り価格が高すぎるってこととでしょうね

未入居でまだ売っているのにそれより高く中古をだすって、売る気ないんだろうけど

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>>891

そんなに　安かったのですか！

安いのであれば　買えばよかったです。
四天王寺界隈の物件を購入しましたので、今後の四天王寺物件も　どこもすべて坪単価240万円以上です。

眺望のよい　リバーガーデン四天王寺　は、駐輪場が狭くて設置台数も2段ラックでより狭いみたいですね。

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安くはなかったですよ。
一期は階数に関係なくすべて4690万だったはず。（角部屋は別）
建設途中に東棟側にワンルームマンションが建ち、条件の悪い部屋は3000万台で売り出してた時もありましたがね。
駅から近く緑が多くて、総合的に考えると高くはないと思います。

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烏ヶ山に今、三井が作ってるのは、だいぶ不便なのに坪単価280万円以上という噂を聞きました。最寄り駅があんな桃谷でも売れるんでしょうか？

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>>895

烏ヶ山でなくて烏ヶ辻でしょ？
駅から徒歩８分ということなので確かに微妙ですね。
大きな道にも面していますので多少騒音も気になりそうな立地です。
桃谷駅は西側に大阪一の高級住宅街が広がっていますし、区役所も近く
病院や学校・公園も多いのでファミリーには暮らしやすい立地ですよ。

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先月入居した者です。
とにかく便利で、思ってた以上に静かです。
快適に暮らしています。
自分が良ければいいんです。

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>>897 匿名さん
3000万で売ってくれよ

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売れ残りと思われていますが、スミフは「家は建ててから売る」が基本のスタンスです。
公式サイトのブログを見てください。今は第6期販売が始まっています。

立ちんぼと言われている女性達も、マンション前からいなくなりました。商店街の方へ場所をうつされています。

とても静かで住みやすく便利です。

検討されている方、こちらで書き込みされるのではなく直接モデルルームへ行ったほうが正しい情報を得られますよ。

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このエリアも　再開発で　大きく変わりました。

昔の風景とは変わり

歩いてすぐに、巨大な公園あります。

ハルカスの交差点も　キューズモールへ行き来できますし、巨大スーパーもあります。


てんしば
http://www.tennoji-park.jp/

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あげ

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あげ

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まーた下がってるわ
あげ

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天王寺はよく知っています。確かに便利だとは思います。
ただ魅力がもうひとつ乏しいのが残念です。

あべ地下の衰退と四天王寺方面の商店街のさびれかたは淋しい。
てんしばも天王寺の雰囲気とミスマッチなのですね。公園らしい雰囲気もなくて寒々してる。
ハルカスも日常的にはデパートしか使い勝手はないでしょう。

キューズモールとかのショッピングモールならどこにでもある郊外の商業地域と同じで
天王寺らしい活気のある下町という独自性がなくなっています。

梅田とも難波とも近郊の都市とも違う天王寺というコンセプトで街づくりを根本的に見直してほしい。
この物件はそういう街に似合うと思いますね。

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>>904 匿名さん

あなたの街の希望は どんな街中ですか？

グランフロントの周辺のパワーエリアを
要求されていますか？

難波、心斎橋筋ですか？

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なんでも間に合う
とにかく便利
バランスのいい街ですよ

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この風俗と発展途上の街と坂を下れば天下の西成と通天閣というカオスな感じがみんな好きなんじゃないの？

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しかしまぁ、、、あれだね、、値下げの確率は99.9%皆無だから予算オーバーの人は諦めた方が良い。仮に不動産価値が下がっても住友は業者へバルク売りする可能性はあるがエンドユーザーには決して値下げして販売を行わない。バルク買いした業者は10年ぐらい利食いしてから売却していく。エンドユーザーが安値で購入出来る可能性は、資金ショートで競売に掛かったユニットを落札するぐらいでしょうか。

せやけど天王寺ってめちゃめちゃええとこになりましたよねー！歩いて2分でてんしばでイベントに参加したり散歩したりカフェでくつろげたり、キューズモールでショッピングしたり、ハルカスには老舗のレストランも入って来てるし、エンターテイメント性でいえば世界でも最先端をいってるんじゃないかな。ザ・天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタは稀に見るマンションですよ。（営業マンではありませんw）

写真はマンションから徒歩2分？3分？にあるてんしば公園です。大人も子供も楽しめる街、それが、ザ・天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタです！（しつこいw）

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将来イメージ通りに植栽が育ってくれたら良いのになー♪

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なんかこんな書き込みしてたら、
もう1ユニット購入したくなってきましたわw
購入しとこかな、、

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くっさいやつやなぁ

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飛田新地が近くですよね

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飛田新地はキューズモールの南にあるレトロは新開商店街の西側に位置し、ここからは徒歩約15分程度の距離です。
近いといえば近いが、正解は近くて遠い！
飛田新地は大阪で最もディープ、且つ歴史を感じさせる素晴らしいスポットですね。
是非、百番のお店の中を食事のときにでも見学されることをあ勧めしますよ。
★鯛よし百番その１

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★鯛よし百番その２

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★鯛よし百番その３

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★鯛よし百番その４

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★鯛よし百番その５

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★鯛よし百番その６

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★鯛よし百番その７

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★鯛よし百番その８

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★鯛よし百番その９

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★鯛よし百番その１０

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★鯛よし百番その１１

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★鯛よし百番その１２

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★鯛よし百番その１３

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★鯛よし百番その１４

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★鯛よし百番その１５

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★鯛よし百番その１６

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飛田新地の鯛よし百番巡りでした！
筆舌に尽くしがたいとはこのことですね。素晴らしい！！
こんな素晴らしい飛田新地が徒歩圏だなんて、ここは絶対に買い！！！ですよね。

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まぁこのカオスな感じがみんな好きなんじゃないの？
子供とかの住環境は2の次で利便性とカオス。
良すぎないところがポイントだね

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鯛よし百番はお食事の予約を入れると建物内の写真撮影もできるのですか？
調べてみると大正時代に建てられた有形文化財だそうで、残さなければいけない
文化的に価値がある建物だと感じます。
マンション検討中さん、貴重なお写真をたくさんUPしていただきありがとうございます。

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飛田新地に近いからってマンション買うかね。
大阪市内ならいつでも行けるでしょ。近所になくていいよ。

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近所ではないよ。区も違うしかなり離れてるよ。

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そこはキューズモールからずっと西の方角じゃなかったですか？

遠すぎますね。

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近い（徒歩圏）言うたり、遠い言うたり、どっちなんや（笑）

飛田新地を引き合いに出さんと売れん物件てどうよ。

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駅から近いこの距離と静かな環境が好きな方が買えばいいわけで、駅前の煩雑さが嫌な人はやめればいいってことでしょうね。

何をもって価値観とするか個人差がありますからね。

どこに住んでも何かしら満足できるところと満足できないところはあるんじゃないでしょうか・・・

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そうですよね。
いろいろ回りましたが、我が家にはここが一番合います。
高い買い物なので迷いましたが、来年早々に契約したいと思います。
迷っておられる方、とにかく気になる所に足を運ばれて下さい。

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なんやかんやいうてもう残り僅かになってしまいましたね。

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駅近かで便利　その割には静かなのが気に入っています。

部屋にいても両隣の物音ひとつ聞こえません。

住民の方は上品な方が多いです。

玄関前のクレセントウォークは緑のにおいがして小鳥が遊びに来ています。

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あげ

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>>935

正解は近くて遠い。

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>>938 匿名さん

そのようですね。
ベランダの広告幕が無くなりました。
最後まで残してあった中層も売れてしまったんですね。
この立地だったら、当然ですね。

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あげ

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