ブランズ二子玉川ってどうですか

建て替え物件は地権者が絶対。
かかわらない方が吉。

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総戸数の半数が地主ですか。
それでは高価格なマンションにせざるを得ないね。

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等価交換は地主には利益を乗せないで交換するでしょ。
利益を回収するには大規模にして販売床が相応にないとならないんだよね。
利益出せない部屋数が半数あって金のかかる設備入れたら割高になるのは当たり前。
地権者は建て替えにお金出したくないし、土地の持ち分は単純に行って半分になるから資産価値を建物に求める。が、金は出さない。
デベロッパは建て替え物件だからって利益薄くなんて考えないんだから買う側が割高になるんだな。
二子玉川イメージ分もお買い上げ頂かないと。

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眺望が最高のうりであればなんでこんなに南側の窓が小さいの？！
致命的だよね。

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リビングインのメリットデメリットは両方ありますので、好みだと思います。
また、すべての居室を南に面する作り方と、住戸のメインであるリビングを大きく南に面する作り方もどちらもありだと思います。

ただ、建物を雁行させたことと、意味不明なエレベーターの位置によって、
各戸が見るに耐えられないほどきたない間取りになっています。
本気でここにしようと思っている方は一度、一階、二階平面図を見ることをオススメします。

この設計でオッケー出す東急も終わってます。

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１６０さん

そういう意味では、おっしゃる通りですね。但し、コンペ参加各社への設計しばり、つまり住民からの要望は最少に抑え、むしろ自由にやっていただくスタイルで依頼した経緯があります。だからなのかどうか、提案されてきたものは１４階層から１９階層まで、各社バラバラでした。提案を受けてからの住民要望による改定はマイナーな部分だけでしたね。周辺住民からの要請による変更はそれなりにありましたが。

いずれにしても、今後日本中に溢れかえるはずの老朽マンション建て替え事業は大変。この欄のレス投稿を拝読しているだけでその難儀を察っすることができます。

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もちろん敷地に合わせるために雁行させてますよ。
それは誰が見てもわかることです。
二段式の雁行は違和感なくというか、敷地に合わせるためですよ。

ただ、雁行させたはいいが、中のプランが収まっていないといっているのです。
要は設計が下手くそなんですよ。

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なぜコンペ段階の各社の詳細の内容をご存知なのでしょうか？？
東急内部の方、若しくは地権者の方でしょうか。
守秘義務等はないのでしょうか。

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完全に関係者でしょ。おかしな書き方やめろって。ウザすぎる。何でレスの半分以上があんたなの？
見た目の団地仕様はなんとかならなかったのかね。有名なデザイン事務所でも使えばこうはならないよなあ。

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知り合いが東急不動産にいて話を聞きましたが、この酷い間取りは社内でも問題になっているようです。
お金もなく時間もないので、設計変更は行わなかったようですが。

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地権者の地権者による地権者のためのマンション

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リビングインの間取りは子育て世代の我が家にはむしろ望ましいです。
ていうかHPに書いてあるように狙ってそうしたんですよね。なるべく多くの部屋が多摩川に面するように。
空中廊下も外廊下であれば当然必要です。プライバシー保護のためには。

それはさて置き、とにかく値段が実力以上に高すぎるというのは否めないです。
これだったら確かに山手線の内側の将来資産価値のあるマンションを買った方が絶対にお得です（というかリセールする際に大きく損するのが目に見えてます）。
ということで私も撤退の方向です。

ちなみにタマタマンさんは昔から田園都市線沿線のマンションのいろんなスレに出没していますが、それなりに的確なことも言うので重宝されていたのを見たことがあります。

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１８０さん

五社コンペやその内容を知っている、というのはワタシのことでしょうか？ハイ、私は地権者のひとりですから、関係者です。よって我田引水、ポジショントークと評されたことはむしろ当然。自分が住んでいたところにはどうしても愛着というか、過大評価をやっちゃうんでしょうね。反省しています。ただ、地権者のための云々ばかりが強調されると、？！？！な気分になります。買わなきゃいいだけのことじゃないのかな？と感じてしまう次第で。

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それでは、住民要望の改定部分を教えてください

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五社コンペの優勝案がこれだったら、他の四社の案はどんだけ出来の悪い案だったんでしょうかw
お金なくて三流設計事務所しか参加してなかったんでしょうね。

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ここは値段設定おかしいですね、昔の二子イメージだけで値段設定してますね。
地権者が許さなかったのでしょうがもはや時代が変わってます。
８０ｍ２で８－９、000万払うなら１００ｍ２で小杉買った方がよっぽど言いと思いますよ。
どうしても川崎住所が気になると方は別ですが。

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ここって長谷工なの？東急建設では？

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このマンション買う人は、夏の花火とか、


多摩川とか見えてれば満足なんだよねー。


ある意味ラクー。デベからすると。


クスクス

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タマタマンは買わないなー。


クスクス

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１８６さん

設計案採択後の住民要望による変更で一番大きかったのは一階に庭スペースがあったのをなくしたことです。万が一、上からモノが落ちたとき、１７階建てなら大事故になる可能性があるというのがその理由でした。各戸にロッカースペースが用意されていますが（地下に）、最初の設計では全住戸の半分しかなかったものが、それでは従来の居住者がとってしまって新来の方々がとれないということになり、全戸分になったのもの変更のひとつです。後は、立体駐車場を目立たなくさせるため、立木をお願いしたことでしょうか。それ以外の住民要望による変更は記憶にありません。

レイアウトの変更はオプションとして用意されているはずです。但し、オプション以外で自分の都合や好みにより変更する場合は目が飛び出るほど高くなる仕組み。これは地権者であれ、新たに購入される方であれ条件は同じです。ナンでこんなことになるの？と問いただしたところ、担当の方は言葉を濁しておられましたが結局のところ、一つ一つの要望にすべて対応していたのではとても間尺に合わない、ということのようです。

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書き忘れたので追加させてください。二子玉川第一スカイハイツは長谷川工務店でしたが、今回長谷工さんはまったくからんでいませんん。

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エレベーターが、Gタイプの住戸に入り込んでいるからGタイプの住戸がワンスパンに収まっていない。その影響が隣のFタイプにおよんでいます。
さらに、ABCタイプなんてツースパンで3戸入れてさらに雁行させたのが収まっていないからいままで見たことのないようなとても効率の悪い住戸が出来上がっております。

じゃ、なぜこんな醜い間取りにしたのか設計会社に聞いといてくださいね。

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長谷工じゃないからw
ドンマイw

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レス数食う書き込みしてる奴、デベの開発してるとかでもっともらしい事書いてるけど、長谷工かどうかの確認くらいしろよ！
素人かっての。
もう出てくるなよ。

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それよりも設計会社に聞いといてください。
それかあなた答えれるなら答えてください。
何も知らない素人だから答えられないでしょうけど。

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もうみっともないからやめときな。イライラしてるのはお前のデタラメな書き込みに対してだと思うよ。
何が長谷工だよ。どこに長谷工が施工って書いてあるんだよ。夢でも見たの？恥ずかしくないのか？
俺から見てて、恥ずかしくて居ても立っても居られないくらいだぞ？
よく書き込みを続けられるなw 痛々しいから、大人しくそっと消えた方がイイって。

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えっと、おれの恥ずかしい勘違いの書き込みで

皆さんの気分を害しました。えへ、えへ。

もう二度とこの場には現れません。

おれが全部悪かったです。えへ

さようなら

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↑
何いってるのか意味不明w
動揺してるのかあ？

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もう二度と現れないんじゃなかったのか？

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タマタマンさん

五社のうち、最終的には野村不動産と東急不動産が残り、最終二社コンペをやっていただいた結果、それなりにフェアな点数評価によって東急不動産に決定。住民はほとんどシロートなので、判断には難しいものがあったようですが、幸いコンサルタント会社が住民側に立ってゼネコン選定の基準ほか丁寧に説明してくれたので、たとえばワタシなどは大変助かりました。

ところで、タマタマンさんはワタシなどからみると何やらわけのわからないことをおっしゃっているようにしか思えないのですが、これはご趣味なのですか？それとも何な特別な意図があったり、世に警鐘をならしていらっしゃるのでしょうか？

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どーでもいいわ

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ニコタマのマンションは相変わらず価格の上が突き抜けていますね、汗。

とてもじゃないですが上の価格はうちには買えないです。が、その同じマンション内の予算で何とかなりそうな間取りは、使っている材料やコンセプトが同一であるのなら魅力があると思っています。

こちら2LDKもあるんでしょうか、3LDKは載ってますよね、もちろんこれより安い価格だろうと期待してしまいます。

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>232

あら奥様、こちら1LDKからご用意がありましてよ。
地権者用間取りかもしれませんけれど。
価格はどうかしら。
62m2で7500万円とかかしら。
それがお高いようでしたら、お二階の物件などいかがかしら。
見晴らしのいい堤防が土を感じさせてくれましてよ。

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233さんへ


あら233さん
人をおちょくって2階を馬鹿にしてますが、建物の前に堤防なんてないですわよ！
知ったふりははずかしくってざますよ！

どこにお住まいなのかしら、おほほほほー！なんて書き込みされたら嫌でしょ。
堤防後ろだし、草で土見えないし、想像とかはずかしいんでやめてくださいネ！

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堤防とツラで建っている？
てすいません。意味がわからなくて？

変な意味でなく、自分も数年ここの並びに住んでますが敷地前に堤防ないんじゃないかと思いまして書き込みしました。

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つまり、旧堤防（玉堤の部分）が建物の後ろで、スーパー堤防が前ということになるのかな？
前をリビングの窓として。
２階以下は価格で納得出来るとこまで差がつくのかね。

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ここやプラウドタワーらへんは、自然丘堤防？土手？になっていて、
ハザードマップ上もピンポイントで水害リスクが低かったはず。

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スーパー堤防って、二子玉川南地区の話で、南西は関係ないんじゃないの、と思って調べたら、
http://shimosakunobe.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2011/07/30...

どうこれ。
かかってる？

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参考になるかわからんが、こないだ売ってたディアナコート二子玉川園の低層階は、
他より坪単価で10％低かった。

もともとディアナコート（のベランダ）はスカイハイツを向いているので、
高層階でも（今後）眺望が遮られるのに、それよりもさらに10％低かった。

日当たりさえ確保出来れば眺望はいらん！て人にはお買い得、、、
にするかどうかは東急次第。

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>239

ぎりぎりかかってるように見えますね・・・。

マンション前にスーパー堤防の計画ありますよ

完成はマンションの竣工と同じくらいです。
よって、二階だと眺望が遮られるだけではなく、堤防上のレベルが丁度二階住戸と同じレベルとなるので、カーテン開けると視線も気になるでしょう。

河川前なのに川が見えなくて逆に覗かれるって。。

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242
その計画を詳しくご教示下さい
竣工と同時期に完成するには、工事が始まっているかと思いますが

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242さん
失礼しました、上記URLで確認しました
下流・ライズ辺りは完成しているようですので、そこと同じ高さに整備するとなれば
逆にマンションの床あげみたいなことは無いのでしょうかね

まさか販売施工側が、その眺望を無視するような設計にしますかねー
説明会等で詳しく解説があるのでは？

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スーパー堤防は要質問ですね。

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もちろん直接確認した上での書き込みです。
二階からは川は見えません。

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橋の下流のRIZE側も完成していませんよ。
工事中のまま。
多分、上流の大規模な工事が終わってからだと思います。

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調べると、スーパー堤防すんげー反対運動されてますね。
あるかないかわからない水害リスクよりも、いまそこにある自然と眺望を優先したい、と。

んー。
どっちが正しいんですかねえ。
水害リスクをなくして高層階に住むのがベスト？

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自民党政権下なら、
この手の公共事業を見直すことはあり得ないので
いつかは、堤防ができると思います。
それがいつなのかはわからないけどね。

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地権者のためのマンション

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242さん

本当に堤防できるんですか？知らなかった⁉
となると2階部分は堤防の上歩いている人と視線バッチリですね。線路向こうがそうなんで。3階は微妙になんとかセーフです！

で質問なんですが、堤防できると自転車も含めて、一旦堤防を乗り越えないと兵庫島に行けないことになりますがマジですか⁈
めんどくさいし、開放感がまるでなくなりますね•••残念

しかしながら、1丁目だけ堤防あってなんでこっちはないの？もしもの大洪水の時意味ないじゃん。そんなんでこんなもんいらねーと思ってた謎が解けました。

信じたくないですが、本当ですか？

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探して来ました。

ガッツリ計画に入ってますね。
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000071395.pdf

こりゃ低層階は地雷だわ。
堤防できあがる前に安くして売っちゃうんじゃない？

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以前、堤防計画の住民説明会に参加しましたが、この物件やプラウドの辺りは一丁目付近より土地が高い（標高）ので堤防の高さも一丁目ほど高くはないと言ってました。今は仮の土嚢が積んでありますがあの程度なら気にならないかな？？でも本堤防がどのくらいの高さになるかは気になります。国土交通省に問い合わせれば教えてくれますかね。

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役所は決定しないと、教えてくれません。反対運動を少しでも少なく・遅くするためにも。

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堤防の出入口は作るでしょ。
乗り越えるったってたいしたことないだろうし。

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ドレッセ二子新地のスレに

「15階建てって、建築基準法上は問題ないんだろうけど、
周辺からの景観に大きな影響を与えそう。川向こうのブランズ二子玉川やプラウドからの富士山ビューをさえぎるのではないかな。」

と投稿されているんですが、大丈夫ですか。

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富士山ですか？方向が違うと思いますが。
それに、プラウドは基本東向きですので
最初から富士山はあまり関係ないです。

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準工はそもそも人が住む想定の場所ではない。景観リスクを承知した上で住むところです。

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>258

ドレッセ二子新地が建つから、
ブランズやプラウドタワーの景観が損なわれるのでは、
という話であって、
「（準工の）ドレッセ二子新地からの景観」の話ではないと思いますよ。

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ブランズ瀬田でも以前そんな話が出ていたようなのですけど、
そんなに「富士山が見える」って嬉しいですかね？
見えてもちっちゃーくだし、、、。

同じように、デベの広告によくある、東京タワーやスカイツリーが見えても
別にまったく嬉しくないです。
私が変わってるのですかね？

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同感。全然ヘンじゃないかと。
遠くの富士より近場の花火
毎年の多摩川花火大会がきれいに見れるほうが
よっぽど生活に潤いを与えてくれると思うな。

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この手前に堤防を作るわけですね。
現在の高さが水面から5、6Mぐらいにしか見えないので非常に不安。
上流で雨が降ると、左側に写る兵庫島へ渡る橋が水没することがあります。
早期に堤防が完成することを願います。

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