ブランズ二子玉川ってどうですか

会社が違う

よくありますよね。同じグループでも別々な例は。

当然のことながら、連結決算も別々

ちなみにライズは電鉄主導物件。

もともと東急は田園都市株式会社から始まったから鉄道事業より不動産事業のほうが先なんだよね。

電鉄系グループ会社ってのはどこでも、電鉄会社がヒエラルキーの頂点に君臨して、
他グループに多大な影響を及ぼす。

言い方を変えると、ブランズは永遠にドレッセに喧嘩売るような真似はできない。
（二子玉川で言えば、ブランズはライズに喧嘩を売れない）

地権者のひとりです。２５年以上居住してきましたが、トラブルらしいトラブルはなく、住民の方々もごくごく普通に親切で私自身は気分のいい暮らしができました。建替えに際して無理難題を吹っ掛ける住民はゼロ、１００％の賛同でもって建替え実施となった理由は建ぺい条件がよかったことに加え、住民の協力姿勢も大きかったのではないでしょうか。また、５社コンペで事業協力者になられた東急不動産の担当者やコンサルタント会社の方々の仕事ぶり、対応も私個人の意見では大変立派でした。

部屋の選択権は当然地権者が優先されますが、ファミリータイプの部屋はすべて多摩川に面しているため、これから買われる方々と条件が一部特殊な部屋を除けば大きく異なることはないようです。超高層とはいえない１７階建てでの免震構造、駅のすぐ側、かなり高級な内装仕様等々で、お値段も安くはない。転売して儲けようスタイルの方にはお薦めできませんが、多少無理をしても家族で気分よく暮らしたい、ということなら理想的だと私は思います。儲けは出なくても、この先大きく値崩れするようなこともないでしょうし、その点でも安心。なにやら、東急さんの回し者みたようになりました。大丈夫、サクラではありません。私は自信をもってお薦めします。

我田引水。
完全なポジショントークですね。
そりゃ地権者からすれば
一般人が少々無理してでもジャンピングキャッチ（壮絶高値掴み）してくれたほうがいいでしょうから。

おっしゃるとおり。

基本的に地権者に儲けが出るような価格設定になってるのでしょうか？
このような建て替え物件って。

この価格？
二子玉川ブランド？

考え中。

地権者は再開発で商店をリニューアルして流行らない限り全く儲からないでしょう。
メリットはコストを販売床部分から回収しつつ立て替えたり、インフラや仕様面がアップすることでは？
中層タワーで免震ですか。
住民の意向も強かったのかな。
二子玉川はまだまだ魅力的に変わりそうだからいいんじゃないの？

手前味噌で愛着があるから加点評価は当然かと。
逆にデベとの協調ができないと不満や恨みが募るはず。

お布施したい人はいいんじゃない？

80㎡で8400万～とありますが、それは2階のスーパー堤防で眺望ナシの部屋の価格です。
実際には80㎡で9200万から。

価格に関して高すぎるのもありますが、間取りがひどすぎます。
これまで50棟以上のマンションを見て来ましたが、ワースト１です。
大手デベロッパの友人に見せたら絶句してました・・・

これだけの立地を間取りでだめにした東急不動産にはがっかりです。
うちは完全撤退します。消費者不在の利益優先主義は本当にやめてほしい。

間取りは東急が地権者とも相談しながら決めたんですよね？

こんな間取りで建て替えにＯＫした地権者のセンスを疑います。
それとも売り出し物件だけこのような間取りで地権者は
別の間取りですか？

東急は間取りとか内装とかデザイン力が弱いね。
高級、高額マンションなのに団地デザイン。
うちも東急のマンションだけど、二子玉川が好きだから諦めて数千万かけて自腹で手を入れた。
おかげで間取りも内装も満足したけど最初からマシな間取りだったら。。苦笑。
対応した設計士自身もデザイン部門の弱さは認めていたよ。

そういえば、プラウド裏のモリモトのマンションも新築価格は80平米で7千万程度だったよ。
割高過ぎて笑った。
プラウドも8千万台が多かったはずだし、ライズもそれ以上だから、ここも強気価格なんだろうね。
川一本で簡単に1千万以上の価格差が出る特殊なエリアだから、高いと思ったら渡るしかない。

普通は地権者住戸は個別要望で各戸で設計変えてるでしょう。
でも地権者は販売住戸の設計には加われないよ。
機能面や全体のコンセプトなんかを提案されて内容に意見出す。
マンション内にテナント入れるかとか、セキュリティはどの程度がいいとか、共有施設の要望って話だね。

>133
？？
地権者ってのは建て替え前のスカイハイツに住んでいた住民のことでしょ。
引き続き建て替え後のブランズに住み続ける住民。

商店がどうとか何の話でしょうか。

割高ですよ、どう考えても。
いくらニコタマ徒歩3分であっても。
決して都心じゃないんだから。将来の価格下落リスクが高すぎます。

大きく下がらないと言うのはどうかな
二子玉プラは今がピークかと

139さん、わかりにくくてスミマセン。
言いたかったのは普通の住民地権者には権利変換では儲かるような意味での利益は出ないってことなんだ。
特定の地権者、スカイハイツ住民についてはここで語るべきじゃないのでね。
売れば従前の資産より価値は上がるだろうが、他に似たような新築買うなら利益は出ない。
住み続ける人には管理費修繕積立金が上がる。
賃貸オーナーでもあまり高級にされても都心から微妙な距離の二子玉川じゃ借り手が高い賃料を出し渋る。
いいことばかりじゃないから。

この間取りを見ていい間取りと思う人もいるんですねw
興味深いのでどの辺りがいい間取りなのか説明してもらえないでしょうか？

私もMRいってきました。
そして担当営業さんに聞いたことは。
免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは
地権者の要望による物だと言っていました。
そのため価格も上がっていると。

間取りに関しても融通が利かない間取り。
謀不動産業者の物件では間取りを大きくできるなどの変更が出来るプランもあったのですが
ここは出来ない仕様のようです。

二子ブランドと地権者による要望の二重苦の価格設定ではないでしょうか。

なるほど。半分くらいが地権者さん住戸なので、色々あったんですね。

立地は最高です。川側エントランスを出れば問面がすぐ兵庫島公園です。駅近ですがそれでいて結構静かですし。隣接するプラウドタワーは駅から丸見えです。川向きはごく一部でベランダなんて狭いです。友達が住んでいるので何度も見ています。電車は発車音ベルがうるさいですが、この物件の位置だと気にならないです。橋を渡るときにガタゴトうるさいなんてことはないですよ。実際に聞いてみた方がいいと思います。ライズも何度も遊びに行き見せてもらいましたが、良い部屋の向きはごく一部で、今度すぐ隣に30階建のビルがドドーンと建ち塞がりますので、立地としては今一魅力を感じません。ブランズ二子玉川は川面にワイドスパンな間取りがとても魅力的と思います。スロップシンクもあるのでガーデニングが楽しめて、兵庫島公園の自然との一体感が素敵です。運が良ければカワセミなんかも見れますよ。休日はみんな野鳥観察しています。都心には無い生活を楽しめるのがいいですね。

No１４８さん。「免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは 地権者の要望による物だと言っていました。 そのため価格も上がっていると。」、とMRの担当者がいっていたということですが、それは事実ではありません。免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。

敷地ギリギリまで建てようとして建物を雁行にしたのはいいが、間取りがうまくおさめられていない。
エレベーターの位置と戸境壁の位置をみれば、あきらかに無理をしている間取りです。
そのため、各戸の居室や廊下に無理がきています。
プランだけみれば、学生の設計のようです。

また、プライバシーの確保のため空中廊下を採用することはごく一般的な手法です。

どうみても酷すぎる間取りでしょ。利害関係者？
HNが公序良俗に反するよw レス数稼ぎの書き込み方もどうかと思うよ。

リビングインの部屋が三つもある間取りなんて、本当に考えられない。シェアハウスかっての。東急電鉄も不動産もデベロッパーとしての実力は二流以下だよね。

地権者第一の物件だからしょうがないですよ。
普通はパスでしょ。

うちは夫婦だけで他人も呼ばないからワイドスパンで広い1LDK+DENが理想だけど、子育て世代ならリビングインも好きなんじゃないの？
外廊下を部屋にくっけたら廊下に面した部屋は音やプライバシーが気になるから絶対嫌だし、免震も割高になってもあれば嬉しいけどなぁ。
好みの問題でもあるよね。

立地は再開発一体だけあってライズがいいかな。
見合い部屋は嫌だけど。

>>155

>>免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。
当たり前でしょ

1.地権者の要望
2.地権者の要望を取り入れたコンペ案
3.コンペ当選
って言う流れでしょ。

だから148の地権者の要望を取り入れたってことは正しいのではないですか。
別にコンペの後に仕様変更でこのような作りにとは言っていないんだから。

建て替え物件は地権者が絶対。
かかわらない方が吉。

総戸数の半数が地主ですか。
それでは高価格なマンションにせざるを得ないね。

等価交換は地主には利益を乗せないで交換するでしょ。
利益を回収するには大規模にして販売床が相応にないとならないんだよね。
利益出せない部屋数が半数あって金のかかる設備入れたら割高になるのは当たり前。
地権者は建て替えにお金出したくないし、土地の持ち分は単純に行って半分になるから資産価値を建物に求める。が、金は出さない。
デベロッパは建て替え物件だからって利益薄くなんて考えないんだから買う側が割高になるんだな。
二子玉川イメージ分もお買い上げ頂かないと。