ブランズ二子玉川ってどうですか

これ場所はどこ？ニコタマ３分にマンション建ちそうな場所あったっけ？

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二子玉川第一スカイハイツの建て替えですよ。ディアナコートとグランスイートの間。

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凄い場所だね。大地震で東京湾からの津波の遡上なんて話もある現在ではちょっとね。
もちろん大雨での心配もあるけど。

建て替えですか。いい部屋は地権者住戸で占められてたりするんですかね。
現地地図見ると河川敷のど真ん中みたいな場所で地盤が不安です。
とはいえ二子玉川3分なら高く出してくるでしょうし、人気も出るんでしょうね。

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近くにお住まいの方、このマンションの周辺環境はどんな感じでしょうか？
駅に近すぎて騒がしいですかね？

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周辺環境はばっちりですが、何もこの場所でなくても。

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ここはいいね。でもライズとのバランスもあるから割高なんだろうな。。

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地権者が約半数ですよ。いい、と言うのは無理。

駅近と言ってもこの場所は、、、
ビミョー

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ディアナコートとグランスイートの間って、よく分かりませんが

プラウドタワーの隣ですよね？

駅側はプラウドが邪魔で抜けがないんでしょうが、川側の中層～上層は花火も綺麗に見えるんでしょうね

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逆にプラウドは、ここが建ってしまうとガッカリな部屋があるのでは。

土日は、目の前の多摩川で遊ぶ人が多いですよね。今のマンションの窓は、車の音はほとんど遮ることができますが、人の声はどうですか？

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立地が良いので検討しています。
代表表間取り見ましたが部屋に柱が食い込んでるのがちょっと残念です。
全部屋こんな感じなのでしょうか？
バルコニーが広いのは気に入りました。スロップシンクがあるならガーデニングも楽しめそうです。
3LDKで70位の部屋で良いのがあればなあと期待しています。

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3LDK8000万から？

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8000からはないでしょう
8000中心ってところではないかと

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地権者物件だから仕様は低価格で抑えられているだろうし、地盤的には悪そうという悪条件も有る物件なので、8000中心ってことはないような。
高く見積もって7000中心では？

8000もしてしまうのであればお隣の野村プラウドを買ってしまうと思います。

ブランズといえば、瀬田、田園調布、弦巻と、強気の価格設定でしたから

ここも安くないでしょう。プラウドタワーに劣らぬ高値か

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瀬田、田園調布、弦巻とは仕様が根本的に違うと思うんですよね。

建て替え物件なので、もともとの住民（地権者）が、わざわざ自分たちの負担を大きくするような仕様にはしないと思います。
私の知り合いのとあるマンションでもそうでしたから。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/12/20lcl100.htm

ここを買わないにしても、
築８年になるプラウドを8000マン出して買う気にはならないなあ。

＞10　プラウドタワーの隣がディアナコートでしょ。その隣。玉川第一スカイハイツがあったところだよ。

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住所が世田谷区ってのが嫌。

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ここはいい立地ですよ。

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駅から近いという意味の立地の良さは一理・・・

ただ両隣にマンション、背中は多摩堤通り、タイトな立地でもある・・・

リバーサイドは好みが分かれるとして、閑静な佇まいを求める向きには・・・

あとは価格がどうなるかでしょうが、１０９さんのこと、お安くはないような・・・

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http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

地形の種類：自然堤防

揺れやすい

微妙な土地だな？

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現地行ってみれば分かりますが、多摩川の旧堤防の内側ですからね・・・。
せめて外側ならよかったんですが。

お隣の野村プラウドタワーのときもここの掲示板で話題になってましたね。

同じ土手沿いで、パークハウスもいろいろカキコミあったけど、すぐ完売した
駅近というのが、ほかのデメリットを一切、帳消しにするのか？？？

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けさの新聞に折込広告が入ってきたけど、フツーの外観、高級感はない感じ、、、やはり建て替え物件だから

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地権者はお金は出してませんよ。
分譲して部屋数増やした分で建替えが可能なのです。

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こういう建て替えマンション（総戸数に占める旧居住者戸数の割合が50%）って
どうなんでしょうか？

旧居住者が気に入った場所を選び残りが一般に売りに出される？

部屋のグレードや仕様に格差はないのでしょうか？

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ブランズって、評判どうなんしょう

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なかなか地権者がどう部屋を選ぶか情報出て来ませんね。
でもまあ、基本的には、先に地権者が選ぶので間違いないですよね。
となると、リバーサイドビューで南を向くのはごく一部なので、
そのへんはほぼほぼ地権者で占められてるのかなと思います。
一般購入希望者には、ほとんど西向きしか残らないんじゃないですかね。
西向きですと、多摩川の花火大会もバルコニーから見るのは厳しいかもしれませんね。

逆に、南東側の部屋だけ広めに作って、地権者でも買えないくらいにしている
ケースもあるかもしれないですね。
そういう部屋は高倍率な抽選になる気がします。

あくまでも個人的感想ですが、、、。

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ちなみに、知り合いが所有していて賃貸に出していたマンションが建て替えになったときは、
基本的には「部屋の広さとフロア階数を維持」で地権者で部屋を選んでました。
このマンションもそうですが、要は建ぺい率と容積率に余裕があって、
建て替えることで、「売却できる部屋が増築できる」→そのお金で建て替え→
建て替え中の引越しと仮住まい代もそこから負担→旧所有の部屋の資産価値が上がる。
という「いいことづくし」になるはず、なのですが、
当然ながら、「旧部屋の広さ：新部屋の広さ＝旧部屋の価値：新部屋の価値」ではないので、
戸数が多ければ多いほど、住んで永い住民が多ければ多いほど揉めます。
例えば「おれの部屋は最上階（旧5階）だったんだから、最上階（新17階）の部屋でなくちゃ嫌だ！」とかいうふうに、ですね。
で、まあ、だいたい「ただの住み替えよりずっとトクをする」から、住民の同意を得ての
建て替えになるのだと思うので、基本的には、地権者はいい部屋を先にとると思います。

ちなみに、先の知り合いですが、建て替えで揉めたため、その間の賃料が定期借家権でしか
取れなかったのと、建て替え期間に賃料を得られないことから、資産価値が上がっても、
トントンかややマイナスだったそうです。
まあ、それでも将来を考えたら建て替えたほうが間違いないのですが、、、。

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この物件は隣のプラウドと異なり、ほとんどが南向き（川向き）ですよ。なので、階数も上階じゃなくても眺めは良いし、選択できる部屋数は多いのでは？

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向きは南西でしょう。
しかも北の住戸ほどベランダが引っ込むので
左隣の部屋の壁がうっとうしい。
あまり良いレイアウトじゃないね。

満足の南側の住戸以外は付け足しだね。
地権者間でもめそう。新しい入居者は巻き込まれる？

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約半分が地権者だったっけ？
そういうマンションて住んでからのお付き合いとかも難しいんですかね、、、

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そう、ほぼ全戸南西向き、かつ、左隣の壁がある南西なので、事実上昼は日が入らず、
西日になると途端にビカッと室内を照らされるレイアウト。
一番東にある南東角の部屋のみがプレミアムですね。

でもまあ、そんな部屋は地権者だな。

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南西だと世田谷の花火大会はバッチリですね！あと富士山が真正面に見える方角です。

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事前説明会の連絡来ないですね。

調子乗った価格になりそうで怖い。

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地権者さんが多いのは確かに気になります。
ただ実際にどういう弊害が起きるかは想像できないんですよね。
むしろ管理会社に対してビシッと言ったりとか
良い面もあったりするんじゃないかとは思います。
地権者さんたちだからと言って皆さん同じ考えを持っているわけではないでしょうし。
ただ…物件のお値段はどうなるでしょうね。
高くなるかもしれないですね。

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地権者さん同居マンションって、地権者さんが住む部屋、階数が
初めから決まっているものだと思ってましたが、そうではないのですね。
半数以上が地権者さんだと、管理組合関係も揉めたりするのでしょうか。
役員も地権者さんだらけになってしまうと、ちょっと嫌ですね。

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ブランズは知名度今一つだけど、東急不動産はデベとしては質実剛健な感じで悪くない。

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間取りが全部おかしくないですか。リビングが縦長で２つの居室につながる間取りはすごく生活しづらいと思います。

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使い辛いですね。
買う（使う）人たちへの気遣いが希薄に思えます。

MR見学会の案内が来ましたが．．．

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インターネットの地盤を調査する会社のサイトを見ました。
予想通リ、決して良くないようですが、対応はしっかりできているんでしょうか？

場所が場所だけに心配です。全くの素人なので、どなたか詳しい方がいれば教えてください。

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場所的に私は好みではありません。もう少し川から離れた内陸部がいいです。地権者さんが多いのもどうかな？

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両親が地権者です。私も独立するまで住人でした。地権者の入居予定リストを見せてもらいましたが、各階の各間取りにまんべんなく散らばっている感じでしたよ。すでに子供が独立した高齢夫婦が多いので、あまり広い間取りは求めないようです。また、東日本大震災後に全体的に低層階に変更した方が多いそうです。停電でエレベーターが使えなくなることなどを心配したようです。私の知る限りでは（15年前までですが・・）地権者はみなさん良い方でしたよ。

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駅チカ地権者といっても下町の歓楽街ではないのでそんなに困らせられることはないと思います。

むしろ新住民との意識や価値観の違いが管理組合でぶつかりそうですからあまり最先端なライフスタイルな方は選ばない方が無難かなと思いますが。

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こちらは地権者と言ってもはるか前にニコタマのマンションを選択されたような人たち
いわば大先輩かな？時は移ろっても良好にやっていただけそうな気がしています。
問題はそんなことより価格ですね。とんでも無い価格にしてきそうな予感が・・

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弦巻、等々力、瀬田、田園調布のブランズの値付けから予想し、
なおかつ、ライズの販売実績を踏まえて、
ニコタマという１０９のブランド価格が上乗せになれば・・・
かなり大胆なプライス設定とみていいのでは

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どちらにしろ、約半数の地権者の物件、は珍しい。