ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎

三階建てのマンションってのは無理がありますよね

宝ヶ池の川沿いマンションで３ＬＤＫ１５万で借りてる人知ってる。
広めだけど築１５年でそれだと、ここなら最低１５万で貸せるんじゃないかな。
でも実際に借り手があるがどうかは別だけどね。

こんな物件でも売れてるの？？　高すぎじゃないの？？

そこそこ売れているようです。が、先着順がずっと減ってませんねー。

関連会社（施工、設計）の重役やら、法人が買わされてるのではｗｗ

で、後は　すべて残ｗｗ

日曜日もMR閑散としていましたね　川に面していない西側のは売れていましたが他は動いていないようです

設備などは文句なしでしたが、
川に近く、予想以上に価格が高めだったので見合わせました。
この価格では即完売というのは難しいかもしれませんね。

あの価格なら、立派な戸建とかも検討範囲かとｗ　（マンションのみ希望なら別だが）

ミニバブルに便乗した価格設定だと思うなぁ。

あと三ヶ月で売り切れるのでしょうか

この価格設定では、無理でしょう。
売れ残って、値下げ、価格交渉ができるようであれば再検討しようと思ってます。

今日前を通ったら覆いを一部外していました

川沿いは川端から丸見えですね　カーテン閉めておかないといけないかも

＞No.252
1階は忍び返しついてるし、そもそも川を隔てて30m先のマンションの中を見ることは、困難だと思いますよ。2階以上は、何も見えないんじゃないかな。見えたとしてもリビングだろうし、猫の額ほどの庭越しにリビングが見える一軒家なんて普通にあるんだから、気にすることはないかと。

むしろ、川を隔てて川端通まで30m程度離れているから、マンションからは視界が開けているのに中がほぼ見えないという素敵な状況だと思います。どちらかというと、以前に書いていた人がいるように、羽虫対策の方が重要かな。

お金があれば買いたいぐらい。売れ残って、値下がりすれば良いんだけれど…

全体的に4000〜5000くらいの値段ならすぐ売れるのにと思います。
設備や環境なんかはほんとにいいと思いますよ。

川を隔てて30m先のマンションの中は見えても、天井部だけではないでしょうか？
川の向こう側で人が立っていたとしても、窓の高さとは違う高さになるでしょうし、どこのマンションみても、これは同じことが言えますよね。
戸建でも同じですし、目線が気になるのであれば、カーテンなどで対策は十分とれるでしょう。

数日前から、覆いが外されていると聞いて、外観を見ました。
風致地区などのため、壁がベージュで集合住宅風の感じですね。
エントランスは見えないので分かりませんが、可もなく不可もなくといった感じです。

皆さんが心配されている、中がどれくらい見えるかということですが、
２階３階は、ほとんど何も見えません。１階は外が曇りの時の状況でいえば、キッチンカウンターは漠然と見えてました。
ただ、ガラスの反射でほとんど中は見えませんでした。
これに、しのび返しがつくので、心配するほどではないのかも。
夜は、さすがにカーテンがないと見え見えでしょうが…

まあ自分の目で確かめるのが一番ですよね
高野橋西詰めの病院もマンションも見てみたら良いと思います

今日川端通りを通りましたが結構中が見えましたよ

現地に行ってみました。
思っていたよりは環境など悪くない印象です。
でも、価格はここまで出すなら他かなとココに決め手はなかったです。

たしかに少し高いのですかねえ。

価格に個人的に何を反映させるか、この考え方次第かと思います。よほどこの地が好きなら払うだけの価値を見出す方もいることでしょう。ほか、家庭によっては他の出費がグンと減る理由がある、など。

どのくらい残っているのでしょうかね

この立地で総戸数９０戸でしょう？
そう簡単には完売とはなりにくいのではないかと思います。
川が近い時点でうちは無理だなと判断しました。
せめて価格が低ければ別ですが、強気な価格での販売ですからね。

お？何軒か一気に売れたようですね。先着が減ってる。

ここを購入したいと考えて、価格交渉とか出来るんですかねぇ。この近辺で考えているからも少し安くなれば購入したいなぁ。なんて。。

https://suumo.jp/chintai/kyoto/sc_kyotoshisakyo/bc_100008813562/

これはどういうことでしょう？しかも貸主が三菱地所系って・・・・。

この部屋って5000万円弱でずいぶん前から売約済みになっていた部屋です。月20万の家賃じゃ5000万円なんて払えません。売主自ら不動産価値がないって言っているマンションってどうなんでしょう？

すでに賃貸でてますか　
20じゃ借りてくれる人いないかもしれませんね
管理費込ですから実質4%にもならないかも

部屋タイプはHgだから、物件概要から類推すると4500万円くらいですかね。
あと、貸主ではなくって、仲介が三菱地所系ということですね。
20万で借りてくれる人がいたら、2年で560万+40万（礼金）＝600万
10年くらいまでは借り手がつくだろうから、つかなくなったら売却って考えてるんでしょうかね。
借り手さえいれば、損はしないのかな。

この辺なら学区も考えると、新築なら20万でも借り手はあるとは思いますが、数年後はどうでしょうね。
10年後月15万前後、20年後月10-15万くらいが、この地域の相場だとは思いますが。

4500ってことはないんじゃないかと。
もうちょっと高かったでしょうね。

2年で600？
20×24＋礼金40−仲介20でせいぜい500やね。

表面で5%ちょい。
立地的には交通の便が悪いので将来的には賃料は下がり続けるでしょうね。
川沿いであることがプラスになることはあるかもしれませんけど、この場所の川沿いは要らないですね。ここはあくまで高野川、鴨川ではないからね。

街中で場所を選べば7%以上出る物件もありますよ。将来的にも駅近の方が下落は少ない。松ヶ崎のこの場所で投資はないですね。

関連企業が買わされたんでしょうなあ　笑

関連企業が買わされたんでしょうなあ　笑

よくわからないので、ご存知の方に教えていただきたいのです。

完成が３月上旬なので、まだ名義は買主に変わっていないだろうから、
買主が賃貸に出すことはできないのではないか、そうなると
売主の大阪ガスか三菱地所が賃貸に出したのではないかと思ってしまいました。

つまり、私も265さんのコメントを読んで、265さんと同じように驚きました。

買主が代金の全額を支払ってしまえば、あるいは、全額支払わなくても、
買主は鍵の引き渡しの前や名義変更前に、このような賃貸の広告に出せるのでしょうか。

鍵の引き渡し後である３月下旬では、４月の人事異動の時期の契約を狙うことができません。
買主が最初から法人向けに賃貸に出すことを考えているのであれば、なるべく早い
今の時期に広告を出したいでしょうね。

契約が終わっていれば出せますよ

２７２さん

ありがとうございました。ひとつ賢くなりました。
最初から、投資目的だったのですね。

いつあの広告が消えるかな？

だから投資目的でここ買うやつなんていないって

ここを投資で買う人はいないでしょう　笑
利回り悪いし借り手もつきにくいです

立地に難ありですね。この田舎にして駅から遠すぎる。

川側の景色ももう少し綺麗で開けてたらいいんですけどね。高野川ではあまり決め手にはならないですね。

こういう物件って築年数が経つとますます借り手がいなくなって賃料もどんどん下落していく典型的な物件。

ここから大阪に通うのは実際難しいからね　京都で法人貸しとなると限られてしまう

販売戸数14戸になってますけど実際は何戸残っているのですかね

川に面した東南角の一番広い部屋は縦に全部残っているみたいですね。

修道院に面した建物の西側の角も全部残っているみたいですね。同じ建物の東側の角より少し広いだけで1千万以上値段差つけられると転売や賃貸に出した時のリスク高すぎて手が出せないのかもしれません。

3LDKはほぼ完売、4LDKはほとんど売れ残り、という極端な状況になっているようです。

今日、内覧会やってました。
外観はあまり高級感はなかったです。

風致地区だから高級な外観は無理なんじゃない。
中がどうなっているかですね。

工事が終わりましたね。
ホームページの更新が止まった感じですが、
比較的値段のはる住戸ばかり、まだ2割ほど空いてます。
モデルの1億するタイプ（川沿い東南角）は全部残っているようです。
増税後どのくらい価格を下げてくるのだろうか。
個人的には、値段の割に内装が今ひとつかな…

最低でもAタイプは2000万、Jタイプは700万下がらないと売れないでしょうね。
フォルム松ヶ崎ノーザンレジデンスの中古最上階でさえ、9300万円では見向きもされてないですから。

その他は、平米単価でいえば川沿いの1階で67万、２階70万、3階73万程度なら、
修学院の川沿いマンションの2007年の新築時相場と同等くらい。
200万程度の割引ならこの地域の相場価格かなと思っています。

住宅ローン減税も10年で200万円から400万円になることだし
割り引いてもらえるなら、購入も考えたいな。
情報をお持ちの方いたら教えてくださいね。

流石に４月にずれ込んだら消費税分は値引きするとはおもいますが
でもすでに駐車場が無かったら誰も買わないかも

南東角の億物件が値下げで3期5次募集かかりましたね。
億ではなくなったようです。

この程度の値下げでは売れないでしょ。
ここは坪２５０万が限界。
同じ１億なら、荒神口でしょ。
よっぽどの理由があれば別だけど。
値付けをした責任者は左遷間違いなし。

荒神口って良いですか？
それなら、松ヶ崎って言う地名の方が良いな。

人それぞれでしょう。

同じ三菱で、価格の差が約２倍。
意味するところは？

割安と見せかけるマジック