ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎

まぁ、この価格じゃ売れないでしょう。

先日見に行きましたが

場所から考えると価格帯は少しお高い感じですね。

みなさんも同じように思われているのかとこちらを見て感じました。

川沿いとなると、今回のような大雨が続いたら怖いかなと思うのですが
購入を考えていらっしゃる方は、そのあたり気にされないですか?

これぐらいの大雨では大丈夫ですが、ゲリラ豪雨級なら浸水するみたいですね。
ハザードマップで浸水しないのは、この付近だと松ヶ崎浄水場と工芸繊維大学だけのようです。
でも、それを言い出したら、この地域に限ったことではなく
田の字地区と呼ばれる地域であろうが、髙野も一乗寺も1階は浸水します。
だから、その心配はこの地域に限ったことではないと思います。
京都で浸水まで気にするなら、どの地域でも2階以上に住むしかないでしょうね。

この場所は3Ｍ以上の浸水想定区域です。
川から離れないと、.5～3Ｍではないみたいですね。
（京都市防災マップ）

川の決壊はないけど床上浸水はどこでもあり得ます
避けたかったら二階以上で駐車場もひらおきで

浸水は確かにどこに住んでいてもあり得る話だと思います。
でも、川沿いは待ったなしで直撃というイメージがあります。
左京区で物件を探していますが、もう少し他も待ってみようかなと思います。

落ち着いた雰囲気のモデルルームでいい雰囲気ですね。
外観もいい感じだと思いましたが、やっぱり川の近くは少し気になっています。
１階は浸水なども気になりますし、２階以上だったらいいかなって思います。

まあ、この地で5千万以上はありえない。

どうしてこの販売価格なのか
本当に驚きです。
この価格であれば、一戸建てを購入してもいいくらい。
自信があっての販売価格なんでしょうが、
一般的には厳しいと思いますね。

嵐山辺りが浸水被害が大きいようですが、この辺りはどうなのでしょうか？

他の板にも書きましたが(被災された方々、すみません)・・・。
今回のようなケースは特別だと思うのですが、水の流れは流れているその時でないとわかりません。つまり、大雨が降った時こそ、物件周辺がどうなるのかを見ることができます。普段は何事もなく見えても異変に気づくことができます。
ハザードマップなどで予測はできるでしょう。でも、やっぱり自分の目で実際に見た方がいいですよ。

この付近も、激しい雨が深夜に降ってましたが、一番水位が高くなった時が1.8mでした。
土手の高さが5m近くあるので、松ヶ崎側は問題なかったです。
修学院側は土手の高さが4mなので、少し怖い感じでした。
流れも、いつもよりは速かったですけど、そこまで怖さは感じませんでしたよ。

今回の台風のような大雨は稀ではあると思います。
ただ、あの桂川さえ氾濫していたわけです。
どこに住んでも何かあるだろうという意見は聞こえてきそうですが
あえて川の近くの物件に住むこともないかと改めて思いました。

第２期の販売案内がきましたが、第１期の残り１５戸は完売したのでしょうか？
販売価格は見直されるのでしょうか？
遠方にいますので、情報お持ちの方教えていただければありがたいのですが。

一般市民の感覚です。

買い物に不便はそれほどありません。
車があれば何も問題はありません。
もし自転車で買い物になると修学院が視野に入りますが
高野、下鴨の少し安くて便利の良いところまでは行は下り
帰りはほんの少しですが上りになります。
北山は単価が少し高いです。

交通は四条まで出るにも少し不便です。
雨が降っていればより不便を感じる立地です。
修学院の駅までも松ヶ崎の駅までも多少の距離があります。
買い物帰りに手荷物があれば距離を感じます。

バスは橋の近くに留まるので近いので
慣れると使いやすいかもしれません。
出町にでるには良いでしょう。

環境は抜群でもありませんが
散歩などにも快適な場所が多いです。
サイクリングなどされると
飽きることなく近所でも楽しめるでしょう。
音感には個人差があるので前面道路からの音はチェックが必要でしょう。

文化面は豊かです。
近所の工芸繊維大学は特に建築に力を入れていてその分野での楽しみはあります。
精華大学や造形大学も京都大学なども行動圏内にあり講演会なども
あり知識的欲求がある方は楽しめるでしょう。
植物園も近く、北山にはコンサートホールもあります。
比叡山も近く軽くトレッキングなども楽しめます。
年に一回ですが五山の送り火の妙法はすぐのところです。
区役所は自転車でゆっくり走り15分ほどの距離です。

自然災害については桂川のこともあり
なんとも言えませんが数年前に大きな工事が行われ
高野川の氾濫に備えて疎水の地下に排水溝が作られました。
高野川は時々あふれることがありました。
これで一応安心できるかと思います。
ただこの物件が川に接しているので護岸に対しての
建物の荷重が基礎設計の中で考慮されているのかお尋ねになることを
おすすめいいたします。

人的災害については
日本海側のいわゆる原発銀座、からの距離は約６０ｋｍです。
何かあれば日常生活に支障が出るかもしれません。
事故当時アメリカでは８０ｋｍ圏内は全員避難しろと在日アメリカ人に言っていました。
福島原発に当てはめると原発から６０ｋｍではいわきは圏内に入り
直線距離では福島、郡山あたりになります。
9月22日現在の放射線量は
いわき58km地点ではいまだ平常値0.04-0.06 μSv/h、の約3倍0.17 μSv/h、
福島61km地点では平常値0.04 μSv/h、の約8倍0.32 μSv/hです。
線量は単純に距離ではないと思われますので考慮が必要ですが。
京都市内は約0.06μSv/hでほぼ安定しています。

学校生活では
修学院中学、高野中学は以前はかなりワルの学校でした。
しゅうちゅう、たかちゅうとして恐れられていました。
強烈ないじめ殺人もありましたが、それも昔の話で
当時は衝撃的な事件でしたが近年は日常的に全国どこでも
起こっていることになりました。
最近はそのころに比べると静かになり安全と言えます。
チュウトリアルはここ辺りの出身です。
しゅうちゅう、たかちゅうも問題はありませんしいい学校になりました。
下鴨中学、ノートルダム学院、など優秀な学校もあります。

治安は安全です。
今日、全国どこでも危険ですが
夜間も不安なく日常的にはどこも安全なエリアです。

病院もいくつかあり問題はありません。
障害者の方には専門の施設が近くにあります。

書くかどうか悩みましたが高額物件ですので特に遠方の方には
やはり実情はご存知の方がいいと思います。
生活圏内にいわゆる＊＊が存在します。
私は少しも気にならず生活していますのでこれ以上詳しくは書きません。

総合的に考えて
・この場所でこの価格では高い　４０００万までが限度
・資産価値上昇を求めるならば今後ますます価値が出るとは考えにくい。
・健康ならばいいが障害が出たときに買い物など日常生活に支障が出る。
　しかし近年は宅配などで買い物もできるのでそれほどの問題ではない
　かもしれない。
・温暖化の傾向であるが夏は暑く冬は寒い。慣れていない人はなれるまで
　空調に頼る生活になるかもしれない。京都は盆地であり
　人によるが想像以上に蒸し暑く、底冷えもある。
　特に川の近くなので高齢の方は寒さには気を付けたい。空調に頼るのを
　前提であれば気にしなくても良い。

高額物件ですが地域を愛するものとしてはそれでもぜひ皆さんに住んでいただきたいと思います。

↑素晴らしい！

NO.218について
一点訂正があります。
価格ですが書き間違いをしておりました。
４０００万ではなくて５０００万です。
大変申し訳ございません。

チュートリアルは洛北中学だとおもいますよ　その他はその通り　５階まで建てられたらもっとリーズナブルだったのにね
地元民で買う人はまあいないと思います

NO.221様のご指摘の通り５階まであれば坪単価も
もう少し抑えられることも強気の売り手ですが可能だったと思います。
その分建物の自重が起きくなり護岸へ負荷も増すと思われますが
その対策を含めてもやはり安くする努力はできたであろうかと思われます。

モデルルームを見た訳ではないのですが案内による
主に設備面、それとやはり市内北部のそれなりの閑静な地域、という点
などから価格は５０００万程度かと考えました。
モデルルームで使う金物と実際は違う、なんてことはままあることですから
一つ特別に作ったモデルルームはやはり参考の参考くらいと割り引いてみておき
ちゃんと実際仕様になるのか確認はした方がいいと思います。
高額物件なので売り手も今回はそこまでしないかと思いますが。
億はさすがに高すぎます。
間取りからだけではもう少し安くしてもいいかもしれません。

チュウトリアルは洛北中学でしたか、修学院だと思っていました。。。

221

チュートリアルは修中でしょ。。

失礼　修学院から北稜でしたね

5000万円じゃなくて4000万円程度だと思いますよ

松ヶ崎駅の新築マンション坪単価は222万円。
駅からの距離を考えると、これよりは安いと思うけれど、
パークコート修学院：新築時の平米単価70万（2007年）
との比較も考えれば、松ヶ崎だし高すぎるってこともないのではないかな。
6年前のマンションとの比較は難しいかも知れないけど、皆さんがあまりにも高すぎると書いているもので…

他のスレ（プレサンスロジェ洛北だったかな？）で、フォルム松ヶ崎やアーバンライフよりは安い価格になっているとは書いてありましたが、間違いなく相場よりは高いです。それが100万なのか数百万なのかは分かりませんが。
値段見てると、6階建てのマンションと仮想して、西と南：1-3階、東：4-6階と思って価格を付けていそうで、西と南はこんなものかなと見てましたが、東は高いですね。
よほど、川沿いが好きでないと、買いにくいです。

テレビで宣伝してましたね　やっぱり地元の反応は悪いのでしょうか

以前のような台風や大雨の時のことを考えると
すぐに川沿いというのは怖い気がします。
どちらにしても価格設定は高すぎだと地元の友人も言ってました。

億する物件が混ざっていますが
購入される方っていらっしゃるんでしょうか？
京都で億行く物件が出てくるとは驚きです。

閑散としてますな　どのくらい売れたのでしょうか

2007年はリーマン前だからね　高かったよ

ALL ABOUTのこの記事によると、「売れ行きは順調」と
いうことになっています。
http://allabout.co.jp/gm/gc/422808/

こんなの、信じて買う人がいるのでしょうか。
（いるんでしょうねぇ〜。）

ALL ABOUTには、「京都のマンションをセカンドに」とか
いろいろ書かれていますが、いいかげん、もう止めて欲しい。

ここに住んでラーメン通りに通う人がいるのでしょうか

あまりにもヨイショが過ぎて笑いました

こういう提灯記事を書かせているということは苦しいんでしょうね

どこの業者やねんｗ

この辺りなら家賃15万はとれないでしょう。。　5000は高いですよねえ

10万でも無理やわ

3LDK10万以下の家賃はさすがにないでしょう。伏見じゃあるまいし。小さい部屋で13万ほどが相場では。

この間も新たな売り出しがあってすぐ売れたようですし、徐々にですが売れているんですね。
でもさすがに億の部屋は売れないか。

利回り3%ってどうなんでしょうかね

三階建てのマンションってのは無理がありますよね

宝ヶ池の川沿いマンションで３ＬＤＫ１５万で借りてる人知ってる。
広めだけど築１５年でそれだと、ここなら最低１５万で貸せるんじゃないかな。
でも実際に借り手があるがどうかは別だけどね。

こんな物件でも売れてるの？？　高すぎじゃないの？？

そこそこ売れているようです。が、先着順がずっと減ってませんねー。

関連会社（施工、設計）の重役やら、法人が買わされてるのではｗｗ

で、後は　すべて残ｗｗ

日曜日もMR閑散としていましたね　川に面していない西側のは売れていましたが他は動いていないようです

設備などは文句なしでしたが、
川に近く、予想以上に価格が高めだったので見合わせました。
この価格では即完売というのは難しいかもしれませんね。

あの価格なら、立派な戸建とかも検討範囲かとｗ　（マンションのみ希望なら別だが）

ミニバブルに便乗した価格設定だと思うなぁ。

あと三ヶ月で売り切れるのでしょうか

この価格設定では、無理でしょう。
売れ残って、値下げ、価格交渉ができるようであれば再検討しようと思ってます。

今日前を通ったら覆いを一部外していました

川沿いは川端から丸見えですね　カーテン閉めておかないといけないかも

＞No.252
1階は忍び返しついてるし、そもそも川を隔てて30m先のマンションの中を見ることは、困難だと思いますよ。2階以上は、何も見えないんじゃないかな。見えたとしてもリビングだろうし、猫の額ほどの庭越しにリビングが見える一軒家なんて普通にあるんだから、気にすることはないかと。

むしろ、川を隔てて川端通まで30m程度離れているから、マンションからは視界が開けているのに中がほぼ見えないという素敵な状況だと思います。どちらかというと、以前に書いていた人がいるように、羽虫対策の方が重要かな。

お金があれば買いたいぐらい。売れ残って、値下がりすれば良いんだけれど…

全体的に4000〜5000くらいの値段ならすぐ売れるのにと思います。
設備や環境なんかはほんとにいいと思いますよ。

川を隔てて30m先のマンションの中は見えても、天井部だけではないでしょうか？
川の向こう側で人が立っていたとしても、窓の高さとは違う高さになるでしょうし、どこのマンションみても、これは同じことが言えますよね。
戸建でも同じですし、目線が気になるのであれば、カーテンなどで対策は十分とれるでしょう。

数日前から、覆いが外されていると聞いて、外観を見ました。
風致地区などのため、壁がベージュで集合住宅風の感じですね。
エントランスは見えないので分かりませんが、可もなく不可もなくといった感じです。

皆さんが心配されている、中がどれくらい見えるかということですが、
２階３階は、ほとんど何も見えません。１階は外が曇りの時の状況でいえば、キッチンカウンターは漠然と見えてました。
ただ、ガラスの反射でほとんど中は見えませんでした。
これに、しのび返しがつくので、心配するほどではないのかも。
夜は、さすがにカーテンがないと見え見えでしょうが…

まあ自分の目で確かめるのが一番ですよね
高野橋西詰めの病院もマンションも見てみたら良いと思います

今日川端通りを通りましたが結構中が見えましたよ

現地に行ってみました。
思っていたよりは環境など悪くない印象です。
でも、価格はここまで出すなら他かなとココに決め手はなかったです。

たしかに少し高いのですかねえ。

価格に個人的に何を反映させるか、この考え方次第かと思います。よほどこの地が好きなら払うだけの価値を見出す方もいることでしょう。ほか、家庭によっては他の出費がグンと減る理由がある、など。

どのくらい残っているのでしょうかね

この立地で総戸数９０戸でしょう？
そう簡単には完売とはなりにくいのではないかと思います。
川が近い時点でうちは無理だなと判断しました。
せめて価格が低ければ別ですが、強気な価格での販売ですからね。

お？何軒か一気に売れたようですね。先着が減ってる。

ここを購入したいと考えて、価格交渉とか出来るんですかねぇ。この近辺で考えているからも少し安くなれば購入したいなぁ。なんて。。

https://suumo.jp/chintai/kyoto/sc_kyotoshisakyo/bc_100008813562/

これはどういうことでしょう？しかも貸主が三菱地所系って・・・・。

この部屋って5000万円弱でずいぶん前から売約済みになっていた部屋です。月20万の家賃じゃ5000万円なんて払えません。売主自ら不動産価値がないって言っているマンションってどうなんでしょう？

すでに賃貸でてますか　
20じゃ借りてくれる人いないかもしれませんね
管理費込ですから実質4%にもならないかも

部屋タイプはHgだから、物件概要から類推すると4500万円くらいですかね。
あと、貸主ではなくって、仲介が三菱地所系ということですね。
20万で借りてくれる人がいたら、2年で560万+40万（礼金）＝600万
10年くらいまでは借り手がつくだろうから、つかなくなったら売却って考えてるんでしょうかね。
借り手さえいれば、損はしないのかな。

この辺なら学区も考えると、新築なら20万でも借り手はあるとは思いますが、数年後はどうでしょうね。
10年後月15万前後、20年後月10-15万くらいが、この地域の相場だとは思いますが。

4500ってことはないんじゃないかと。
もうちょっと高かったでしょうね。

2年で600？
20×24＋礼金40−仲介20でせいぜい500やね。

表面で5%ちょい。
立地的には交通の便が悪いので将来的には賃料は下がり続けるでしょうね。
川沿いであることがプラスになることはあるかもしれませんけど、この場所の川沿いは要らないですね。ここはあくまで高野川、鴨川ではないからね。

街中で場所を選べば7%以上出る物件もありますよ。将来的にも駅近の方が下落は少ない。松ヶ崎のこの場所で投資はないですね。

関連企業が買わされたんでしょうなあ　笑

関連企業が買わされたんでしょうなあ　笑

よくわからないので、ご存知の方に教えていただきたいのです。

完成が３月上旬なので、まだ名義は買主に変わっていないだろうから、
買主が賃貸に出すことはできないのではないか、そうなると
売主の大阪ガスか三菱地所が賃貸に出したのではないかと思ってしまいました。

つまり、私も265さんのコメントを読んで、265さんと同じように驚きました。

買主が代金の全額を支払ってしまえば、あるいは、全額支払わなくても、
買主は鍵の引き渡しの前や名義変更前に、このような賃貸の広告に出せるのでしょうか。

鍵の引き渡し後である３月下旬では、４月の人事異動の時期の契約を狙うことができません。
買主が最初から法人向けに賃貸に出すことを考えているのであれば、なるべく早い
今の時期に広告を出したいでしょうね。

契約が終わっていれば出せますよ

２７２さん

ありがとうございました。ひとつ賢くなりました。
最初から、投資目的だったのですね。

いつあの広告が消えるかな？

だから投資目的でここ買うやつなんていないって

ここを投資で買う人はいないでしょう　笑
利回り悪いし借り手もつきにくいです

立地に難ありですね。この田舎にして駅から遠すぎる。

川側の景色ももう少し綺麗で開けてたらいいんですけどね。高野川ではあまり決め手にはならないですね。

こういう物件って築年数が経つとますます借り手がいなくなって賃料もどんどん下落していく典型的な物件。

ここから大阪に通うのは実際難しいからね　京都で法人貸しとなると限られてしまう

販売戸数14戸になってますけど実際は何戸残っているのですかね

川に面した東南角の一番広い部屋は縦に全部残っているみたいですね。

修道院に面した建物の西側の角も全部残っているみたいですね。同じ建物の東側の角より少し広いだけで1千万以上値段差つけられると転売や賃貸に出した時のリスク高すぎて手が出せないのかもしれません。

3LDKはほぼ完売、4LDKはほとんど売れ残り、という極端な状況になっているようです。

今日、内覧会やってました。
外観はあまり高級感はなかったです。

風致地区だから高級な外観は無理なんじゃない。
中がどうなっているかですね。

工事が終わりましたね。
ホームページの更新が止まった感じですが、
比較的値段のはる住戸ばかり、まだ2割ほど空いてます。
モデルの1億するタイプ（川沿い東南角）は全部残っているようです。
増税後どのくらい価格を下げてくるのだろうか。
個人的には、値段の割に内装が今ひとつかな…

最低でもAタイプは2000万、Jタイプは700万下がらないと売れないでしょうね。
フォルム松ヶ崎ノーザンレジデンスの中古最上階でさえ、9300万円では見向きもされてないですから。

その他は、平米単価でいえば川沿いの1階で67万、２階70万、3階73万程度なら、
修学院の川沿いマンションの2007年の新築時相場と同等くらい。
200万程度の割引ならこの地域の相場価格かなと思っています。

住宅ローン減税も10年で200万円から400万円になることだし
割り引いてもらえるなら、購入も考えたいな。
情報をお持ちの方いたら教えてくださいね。

流石に４月にずれ込んだら消費税分は値引きするとはおもいますが
でもすでに駐車場が無かったら誰も買わないかも

南東角の億物件が値下げで3期5次募集かかりましたね。
億ではなくなったようです。

この程度の値下げでは売れないでしょ。
ここは坪２５０万が限界。
同じ１億なら、荒神口でしょ。
よっぽどの理由があれば別だけど。
値付けをした責任者は左遷間違いなし。

荒神口って良いですか？
それなら、松ヶ崎って言う地名の方が良いな。

人それぞれでしょう。

同じ三菱で、価格の差が約２倍。
意味するところは？

割安と見せかけるマジック

京都の高級住宅地とは、どのあたりですか？
たとえば、神戸なら芦屋、東京なら広尾とか。
地価が高いとかではなく、上品な品格のある町というか。
私が思っていたのは、東山知恩院北～岡崎南禅寺周辺、御所周辺ぐらいなのですが・・・。
教えてくだされば幸いです。

２９１です。
「京都で気になるマンション」に書くつもりが間違えました。
すみません。

公式スレに出ている間取り減りましたね。
販売住戸も12戸まで減ってる。

完成した設備を直接見て購入している人が出てきているのでしょうか？
最近ギャラリー行って情報をお持ちの方、教えて頂けますと幸いです。

値引きを開始したのでは？
ここまで売れなかったのは、東京の影響があるのかなあ？

291さん
>たとえば、神戸なら芦屋、東京なら広尾とか。

芦屋は神戸ではありませんよ。芦屋市六麓荘町をイメージされていると思いますが、一握りの町を除けば平凡なところです。

けいおん!ファンなので、このマンションにしました。

モデルルームを見学してきました。３階の川沿いの３LDKでながめがよいところです。あと１０戸ほど残っているようです。
消費税も上がったことですし、どうなるのでしょうかね。マンションの駐車場もマンパイのようです。近所にありますが
それも空きがないようです。しかし、アピカルインをすこし入ったところに、新しく駐車場がオープンしたみたいです。車を
もつと駐車場には苦労しますね。

駐車場が無いとなあ　隠居の人はもっと街中に住むだろうし
車のない人は京阪・阪急沿線が便利だしな

僻地＋バブル価格＋Ｐ無＝三重苦
マジ売る気あるの？
シアーズ担当営業マンに同情。

モデルへ行かれた方へ
実際、値下げの話など出ているのでしょうか。
広告では値下げどころか増税分値上げしてたけど。
Ａタイプも1階は売れたようですが億超えの2,3階は残ってますね。