マンションで塾を経営【その３】

＞768
まともな議論したことないだけでしょ。

>>789
そりゃあ失礼！

同一人の投稿かどうかわからない匿名掲示板で、2連投しているか尋ねること自体が無意味と思ったもので。謝罪いたします。

>>783

>横浜市の例では
> >規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用することは区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となります。

これについては、既に何度も既出の通りです。

国土交通省の次のコメントがあり、
------
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。
------
もし本件塾経営者の生活の本拠がこのマンションにあり、生活の本拠であるために必要な平穏さを有しておれば、専ら住宅として使用していることに該当するでしょうから、一概に規約違反とは言えないのではないかと考えます。

もし理事会が規約違反と判断しているのであれば、判断が誤っている可能性もありますね。そのまま管理組合が裁判に持ち込めばどうなるのでしょうかね？

>793
>もし理事会が規約違反と判断しているのであれば、判断が誤っている可能性もありますね。
ほとんどないでしょう。スレ主によると「当人も塾経営を認めた」ようですから。
認めたのは「経営」なので、それを内職とかと比較するのは無理があります。

管理規則は、あくまでマンション内部のローカルルールですので、それをどう判断して、どう運用するかは管理組合ごとに自由です。また、そのような運用をしても良いことは区分所有法で規定されています。

いままでの裁判で、管理組合敗訴となったのは、区分所有権法違反では無く「権利の濫用」という理由からです。

793さんをはじめ塾を擁護する人は
>本件塾経営者の生活の本拠がこのマンションにあり、生活の本拠であるために必要な平穏さを有しておれば、
ということにすがっていますが、裁判例を見る限りそれは虚しいことですよ。
マンション内の自治は自由なのですから「理事会の判断と管理組合総会の結論がすべて」、そう言っても過言ではありません。

>>795
>元スレ主の投稿から判断すると、

最期の投稿では、ニ三ヵ月以内に総会を開き、塾経営者の話を聞くというだけでしょう。

どこにも書いていないことを判断されるというのは、如何でしょうかね。

>>794
スレ主の理事会に関する投稿って、信用できないでしょう。スレ主自身が理事会を信用せずにここに投稿しているわけですから。で、スレ主が書いた通りには、実際の理事会は動いていないようですからね。

個人塾経営が「経営」と言う言葉を使ったらと言って、内職同等でないかどうかわわかりません。言葉よりは実態が重要ですからね。

塾の裁判例がないのは、マンション管理センターで認めらない場合もある＝通常認められるとなっているからではないでしょうか。裁判しても和解になるだけですから、記録が残らないものと思います。で、あれば最初から和解を考えるべきでしょうね。

＞７９７
スレ主のマンションの話であって、他のマンションのことをこのスレッドで議論してもスレッドが混乱するだけです。
スレ主の議題と別のマンションの話をしたいのであれば他のスレッドでしなさい。

スレ主のマンションであると６１が思い込んでいるだけですね。
スレ主のマンションと違う事項であれば、違うマンションなので６１のレスは無視してよろしいと思います。

>>799
スレ主のマンションは、特殊なマンションなのですか？

一般のマンションのケースが当てはまらない、特別な理由があるのでしょうか？

＞797
経営者が認めたので、経営でしょう。

＞＞７９８
あなたの予想であれば、それは自由です。

ただ、スレ主さん本人が、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
で、「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書いておられるので、スレ主さんの投稿でわかることとしては、それ以上でも以下でもないです。

その上での議論であれば、私としては、経営者から話を聞いてから対応＝判断するということで、まだ議案を審議するところまでは行っていないのではないかと思う次第です。

>>801
内職で経営って言葉使ってはまずいですか？

それと、その情報はスレ主さんの伝聞情報でしょう？

あまり議論することに意味がないと思います。

>>804
ええ私の予想であり、かつスレ主さんのほぼ書いた通りです。

総会の議案は区分所有法では一週間以上前に組合員に周知する必要があります。
当日欠席（委任状含む）の方も多数いらっしゃると思いますので、その場で話を聞いて何かを議決することは不可能かと思います。

このマンションも、特殊なマンションでなければ、現在の塾が認められるかどうｋは、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
の通りでしょう。

本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

＞＞７９９さんへ

＞スレ主のマンションであると６１が思い込んでいるだけですね。
＞スレ主のマンションと違う事項であれば、違うマンションなのでＮｏ６１のレスは無視してよろしいと思います。

前すれ（その１）ではスレ主さんが『塾の名前』を公開していました。そこから検索して『マンション名』を特定できたのではないでしょうか？
『塾名』を書いたのでスレッドの管理人に削除された様ですが、削除前に書き込んだのしょう。なので同じマンションに住む住人なので疑問を抱いて投稿したのではないでしょうか？。

＞808
削除前に見ておられる方々は、みなさん場所を知ってます。

>>809
手続き的にはそうかも知れませんが、スレ主さんはそういうように投稿していません。「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書かれているのでその通りであれば、話を聞いてから判断しようということで、ごく穏当な対応と思います。

ご参考

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

>795
>理事会は、裁判所に提起する議案を総会に上程することになると思います。

ウチが理事長ならそんなことしないね。
管理組合からの指摘に従って、
・現状では塾の経営は１２条違反であることの詳細な説明。
・塾の継続を認めるならば、管理規約を変更する必要があることを、組合員に説明
　さらに変更したとしたら将来どういうことが予想されるかを説明。
・塾が停止命令に従わなければ第６７条第３項に従って、訴訟により行為の差止めを行うことを検討する旨を報告
（区分所有者の追い出しでも競売でも無く、単に塾の停止命令なら理事会決議でできる）

これだけにとどめ、一応塾からの意見を言う場を与える。
もし採決を取るならば、塾を認める方向で管理規則を変更すべきかどうかの採決を取る。
具体的な規則の内容と正式な手続は次回。
これで十分でしょ。築５～６年程度のマンションなら、塾を認めて商用マンションにしようということにはなりませんよ。

（ご参考）
マンション標準管理規約　第６７条第３項
区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること

>809
とすると、事前に何を議決するかを議案書に記載することになりますが、話を聞く前から議案が書けますか？話の内容次第で組合の対応も変わってくると思いますが？

813だけど
>ウチが理事長ならそんなことしないね。
>管理組合からの指摘に従って、
ここ、管理会社からの指摘に従って、でした。

妄想の域をでないので、スレ主が戻ってくるの待つことにします。
　

>817
いつ、「弁明」となったのでしょう？
スレ主はそんなことは言ってないですよ。

結局スレ主さんの最後の投稿の通りでいいんじゃあないの？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

スレ主です。60番以来の投稿になります。まず、経過ですが、まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

議案を採択するという話にはなっていないようです。

>820

>814ですが、私の認識は>819と同じです。
まだ、何らかの議案を採決する段階ではないと思います。

理事会や管理会社って、それほどバカではないですよ。塾が概ねOKってことはマン管資格を持っておれば、通常皆知っている。また、適正な手続きを踏まないと却ってトラブルになることも知っている。事情を聴取しないで、いきなり決めつけて判断したりはしないでしょう。で、聴取するならば、公の場でやらないと、独断だと言われかねないからね。だからスレ主さんの投稿の通りでしょう。

「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応」

外野が推測でとやかう言う話ではない。自分の推測の押し売りが、くど過ぎる。

>>823 さん、質問するのであれば、下げは不要ですよ。こそっとではなく、正々堂々と投稿しましょうね。

>>821さんではないですが、私の判断では、スレ主さんの単なる早合点でしょう。

スレ主さんの投稿と、実際の理事会との動きはかなり異なります。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/867
に書きましたが、一部修正して再掲しますと、

スレ主さんに説明して欲しいことは、

A)なぜ、理事会に相談しておきながら、（おそらく理事会の許可を得ずに、）匿名掲示板に相談する必要があったのだろうか？理事会だけに任せられない事情があったのだろうか？

> 8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした（スレ主さん伝聞を含む）

B)管理会社が言わんとしたのは、「現状管理規約違反として、直ちに経営を停止することは難しい」あるいは、「管理規約違反として、経営を停止させるには、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しておかねばならないが、今とはなっては無理なので、規模・人数・時間帯を決めてはどうか」ということではないだろうか？いずれにしろ、直ちに経営を停止させることはできないと読めないだろうか？

> 10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（スレ主さん伝聞）
> 11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主さん感想）

C)理事会の「繰り返し本人に通告を」する方針が決まり、「冷静に対処しようと思」ったわけだが、おそらく方針決定後最初であろう1月の通告で経営を辞めなかったことに対し、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
> 14)腹立たしい（スレ主感想）
としているが、「繰り返し本人に通告を」してない状況で、「今後は、法的な手続きに移行する見通し」というのは、当初の理事会の方針と合致しないのではないか？

また、「冷静に対処しようと思」っていたにも関わらず、「腹立たしい」としたのは、思わず本音が出てしまったのだろうか？

D)実際に、3月26日時点で、
> 19)まだ裁判になっていない
> 20)総会を三ヶ月後に開き、塾経営者から話を聞いた上での対応予定（スレ主さん伝聞）
となっており、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
とは、温度差があるように思われる。案外理事会の決定事項をスレ主さんはしっかりと理解していないのではないだろうか。

>>824　（補足）
で、その傍証となるのが、「理事会のそような議事録をみたことがない」とする住民とされる方の投稿ですね。

ワザと謝った情報を放り込んでスレを荒らすのは止めてもらえませんんかね。

連投で恐縮ですが、再掲しておきます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

>　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

>　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

>>826

>>823さんに対してですよね。

>824
>スレ主さんの投稿と、実際の理事会との動きはかなり異なります。

実際に違うという根拠は
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
のレスだけ？

824さんはがそのマンションの住人なら、理事会に直接聞けばいいじゃ無いですか。スレ主に聞きにくいにしても、理事会には聞けるでしょ。匿名掲示板を介してスレ主に質問しても何も意味が無いと思いますよ。

824さんはがそのマンションの住人でないなら、61のスレだけ過剰に信じるのはどうかと思いますけどね。

>>829
スレは昨年12月に立てられています。3月まで、住民に理事会の決定が知らされないなんてことはないでしょう。住民が尋ねるのでなく、理事会が住民に知らせる義務があるのではないですか？

あと、>>824に記載の通りです。

スレ主さんは、
>理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」
と書かれただけで、検討結果は書かれてないですね。

その後、理事会の「繰り返し本人に通告を」する方針が決まったとありますが、スレ主さんの投稿を読む限り、そのような事実はありませんし、「民事訴訟」については不明です。

「総会を三ヶ月後に開き、塾経営者から話を聞いた上での対応予定」とありますので、これは事実でしょう。でも、対応予定とあるだけですので、「今後は、法的な手続きに移行する見通し」とまでは言えないのではないでしょうかね？

スレ主さんがご自分の都合のよいように、思いを違いをされている可能性が大でしょうね。

断定している訳ではありませんので、あしからず。スレ主さんか他の住民の方が、もう少し情報提供をすべきでしょうね。

>>830

そのような事実はありませんし　-->　そのような経過は記載されていませんし

＞８２４さんは、スレ主とは違うマンションなのに自分のマンションのようにレスつけるのはおかしいですよ。

>>832
多数の人が見ている匿名掲示板で何がおかしいの？

おかしいのはあなたでしょう。私は東京都湾岸の巨大マンション住民です。

どちらの肩を持つわけでもありませんが、塾反対派の書くことは、根拠がなくおかしなことが多いと感じています。もう少し、きちっと論理立てて、塾が規約に違反していることを書かれたらどうでしょうか？このマンションは特殊だから、国交省のコメントが適用されないとか、塾生が裁判すると減るとかいうのは、勘弁してほしいですね。

>自分のマンションのようにレスつける

どうしたら、そのように受け取れるのだろう。理解力を疑うね。

国土交通省のコメントって何？
勝手に塾経営者の都合のいいように解釈して使っているだけでしょう。

スレ主のスレタイトルに従って議論するのが掲示板ですよ。
スレッドを荒らすのはやめましょうね。

本当ですね。
スレタイトルとは違う内容のコメントを引用してスレ主が嘘つきとか都合のいいように解釈しているとか
スレタイトルとは違うコメントを引用しているのだから違うのは当然なのに笑えます。

>>835
>>836
こんなあほなスレタイ他で見たことないですよ。他と見比べてごらんよ。

スレ主は、塾の競合さんか、個人的な恨みがあるだけではないの？で、なければ、自分のマンション名だしたり、塾の情報を公開したりしないでしょう？

でなきゃ、よっぽど常識がないかだね。

おまけに同じ住民からも不思議がられている。胡散草すぎ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

>>839
本当に無知だね。

周知を図っているのに、このマンションだけ適用外なわけないだろうが。

あんたみたいに解釈をあやまらないように、専ら住宅の意味をコメントしているのに、それが理解できないって？

スレ主のマンションでは何も判断されていないのはスレ主が「塾経営者の主張を総会で聴くことになっている」と言う通りでしょう。

無理やりどこにも書かれていない結論に導くところが、面白いね。