アーバンビュー芦屋山手について

あけましておめでとうございます。今年は工事がある程度目に見えて進むのでしょうね。
隣のマンションがどのように建つのか気になりますね。

>MJKさん
変更の予定ありありです。和室を洋室に。とか
メニュー以外にいろいろ変えようと思っています。
ま、お値段にもよりますが・・・。
ＭＲはしばらくあるようですよ。
今後、インテリア相談会や入居者説明会の会場になるとの事でした。
それより、工事が気になる〜！本格的に重機が入るのはいつなの！？

説明会の案内が届きましたが、内容は構造計算の偽造問題の説明というよりも基礎工法の変更がメインみたいですね。
どういうことでしょうか？こういうことはよくあること？

111と同様の疑問をもっています。販売開始後、契約後に基礎工法の変更というのはどうなのでしょうか。基礎工法の変更は本当に安全性・安定性を高めるのでしょうか。購入した方々および第３者の専門家のご意見を聞きたいと思います。環境が大変気にいって購入したマンションで約２年後の入居を楽しみにしていたので、冷水を浴びせられた感じです。

具体的にどういう変更か記載されてますか？　また、元々の基礎施工の方法は何でしょう…。　パンフ等に記載されていると思います。

113さんへ　A棟とD棟は元々斜面であるところに建つのですが
従来　L型擁壁＋杭基礎（パンフレットには無いです）
変更後　重力式擁壁と直接地業です。
専門家でないので全く良し悪しがわかりませんが、杭打ち工事では騒音・振動が避けられないとか
土の仮置き場がないとの理由が書いてました。
しっかりとした地盤が浅いところにあれば杭工事を無理やりする必要がないとも取れる？
真の第三者の意見が聞きたいものです。このあたりは鹿島は関係ないのか？日建設計の資料ですが。

購入者です。私も不安になり、方々の設計のわかる知り合いに資料をFAXしたりして聞いてみました。
結果これだけでは良し悪しはなんともいえない、とのことでした。私は杭のほうが基礎が安定すると
素人考えで思っていましたが、114さんのおっしゃるように必要だから杭をうつわけで、杭基礎と
直接基礎の優劣は一概には言えず、その地盤にあった工法が選択されているかが重要とのことでした。
鹿島、日建設計、アーバンコーポレーションの組み合わせで選択ミスをするとも思えず、そもそも
これだけ大きな変更には相当の根拠と自信と覚悟が必要なはずで、その点で信頼はしてるんですが
人生最大の買い物ですし、本当にこの物件をぶっちぎりで評価して購入してるので、余計な不安で
あれば解消しておきたいです。説明会は2年後の隣人さん達といち早くお会いできるという理由で
ある意味楽しみにしていますが、それより早く個別で説明を受けるというのは可能なのでしょうか？

ベタ基礎を選ぶ場合、掘らなくてもいい強度の地盤があるという事象のほか、掘り始めて大型の礫層（数メートル径）に遭遇して掘れなくて変更というケースもあります。もちろん地盤を再度精査してのことでしょうが。
芦屋の北の、川のほとりに建っている、あるマンションは、この事象で工期が大幅に遅れてデベ側がキャンセルの意向を購入者に聞いて回ったことがあります。そこの場合、設計変更したか、そのまま掘ったかは聞き及んでいませんが、地震直前の頃のお話です。
古来からある急流河川、谷の出会、河川の湾曲部等である事象のようですが。
このマンションの場合、どうでしょうか？

素人にも分かるように変更後の工法の実績、事例を可能な限り列挙してほしいものですね。
資料中の○と◎の評価も数字で表せないものか・・・

契約をすでにしてから工法の変更をするなんて・・・。
買った人は室内の器機さえ今流通してるものを使わなきゃならなくて、２年後に入居するころにはそれらが２年落ちくらいになってる。
売主が契約後に工法変更するのがＯＫなら、買主側もいろいろ変更できるようにしてもらったらいいんじゃない？
でも、この調子であと２年も待たされると思ったら心休まりませんね。

工法変更が納得できない場合、或いはその変更理由に対して十分な説明がなされない場合等は契約解除の要件を満たす事項に当たるかもしれませんね。
契約書の記載内容を参照されてはいかがでしょう？　もし変更理由が正当なものでない場合、契約時の工法への差し戻しを請求するか、あるいは差し戻しにより工期の著しい遅滞が生じる場合はそれも契約解除の要件を満たす可能性もありますね。

2年後の物件を今購入できたことは、僕はラッキーだと思っています。
知人のどの関係者（ゼネコン）に聞いても、完成時の2年後
仮に同じものを購入しようとすると数百万〜1000万円以上は高くなる
と言います。最新家電も使えばその瞬間中古。それならローン額が数百万少ない方がいいです。
でも、気が休まらないのは本当にそうですね。より良くなったという根拠を数値で
早く聞きたいですね・・・

現況で芦屋中心部の土地価格はすでに2年ぐらい前に底打ちしているようですから、物件そのもののデザイン、場所、価格等に納得されているのなら買いで正解だったのでしょうね。
買主側の自由度が何処まで許されるか、118さんのおっしゃるとおりですね。

>知人のどの関係者（ゼネコン）に聞いても、完成時の2年後
>仮に同じものを購入しようとすると数百万〜1000万円以上は高くなる
まあ、関係者ならそういうでしょうね。
でも、2年で15〜20%UPはありえない。
バブルが訪れない限り・・
小槌の営業も、「底は打ったが　本当に5年後どうなっているかは正直分かりません。」と答えてくれました。

そんないい加減な事をいうゼネコンもゼネコンだか、信用するほうも信用するほうだ。

購入したものです。なんかほんとに工事しているのか心配になるほど緩慢な作業。

買ったものです。
緩慢な作業とはどういうことですか？
現場を見られたのですか？

場所によっては、もう既にこの一年間で15％位は高くなってますよ。
土地の取引値は現在も上昇中。強気でいかないと良い土地は買えないのが現状。
5〜10年後にどうなってるかわからんが、これから1〜2年後は…。間違いない。

説明会に行ってきました。思った以上の参加者でした。日建設計も、なぜ当初L型擁壁+杭基礎にしたのか理解できないとありましたが、販売を急いだためでしょうか。販売前にもっと慎重に調査して欲しかった
です。アーバンを信頼していたのに残念です。入居を楽しみにしていた妻は大きな精神的ショックを受けており、心配です。重力式擁壁と直接地業の場合も、神戸大学の先生からの書面での指摘に、「擁壁下部地盤の支持力が十分であるかを擁壁施工の掘削時に再確認すること」「背後斜面からの地下
水施設を設けること」とか気になるコメントがありました。B棟の支持基盤名が資料によって異なっていましたが、このような重要な説明会で初歩的な誤りは会社側の緊張感が欠けているのではないでしょうか。購入者からの質問は的確なものばかりでした。応答に関しては満足できないものもありましたが、参加者全員の前で契約の白紙が可能だとアーバンは名言したので、こちらも真剣に検討したいと思います。検討に不可欠であるこの質疑応答を含む議事録、その他の必要な書類が早く届くことを願っています。購入者の皆さん、昨日の説明会をどうように受けとられましたか（会社の方のコメントはご遠慮ください）。

説明会には行ってませんが。どういうことか詳しく教えてください。工期がが遅れることなのか、それともそもそも建設できないかどうかとか。
また手付金はどうなるのか。等

　

ここの物件、毎週末新聞チラシはいってきます。こんなややこしいことになっているのに
何か売り急いでいるような。無責任な感じがします。
このあたり野鳥が多いので、よく散策しているものですが、こんな斜面にまで
マンション建てて自然破壊・・・。乱開発もほどほどにしてほしい。

Re:129さん　 乱開発というのであれば、人間が自然界に対して行っている事、すべてそうなってしまいます。
購入者としては、そのように思われているのは悲しい限りです。
新聞チラシも、ずっと前から、週一出すという契約で新聞社と契約がなされているものです。

私は大手不動産会社で営業として働いていました。なので、アーバン側の事情も予測がつきます。
確かに今回の事は、大幅な工法の変更で、購入者を不安にさせることに間違いはありません。
しかし、このように購入者全員を集めれば、当然質問責めにあうのは、アーバン側も覚悟していたでしょう。
「白紙撤回に応じます」という対応には正直ビックリしました。「個別に相談させて頂きます」という答えが返ってくるだろうと思っていたからです。
このような説明会を開き、担当者がずらっと8人も並んで対応してくれる不動産会社はなかなかないと思いました。

どんな物件を購入するにあたっても、自分で納得いく設計でもしない限り、ある程度信じて購入するしかないわけです。
それでも、どうしても変更に納得いかなければ、やはり白紙撤回した方がいいのかもしれませんが…
私は、今回のアーバンの対応は納得いくものでしたので、購入の気持ちは変わりません。
皆さんはどう思われましたか？意見を聞かせてください。

私も説明会に参加しました。契約の白紙撤回とは通常は手付金はすべて戻ることを意味していると思います。工期が遅れることはないようです。129さんが言っているように購入者全員に説明会の議事録と不足書類が送られてくるはずなので、それを見て結論を出したいと思います。それにしても、マンション建設は鹿島
が直接請け負うのではなく、鹿島の下請けの建設業者になるとのことで、しかもその業者の選定はまだ未定ということを聞き、唖然としました。

去年、ここの購入をとても前向きに考えていましたが
家の者が「あの地盤が気になる」と言い出し
あきらめきれない私は建設されてからでも
縁があれば・・・と思っていました。
販売員の方は鹿島建設という事を売りにされていましたし、
こちらもそれがここの魅力のひとつでした。

説明会での理由であれば白紙撤回は当然だと思います。
逆に２０％もの手付金を収めていて、
このような理由による解約だとデベの方が
違約金を払つてもおかしくないと思うくらいです。
もし契約していたら・・・と考えると
人ごとではないので書き込ませて頂きました。

久しぶりにここを覗いてみたら、白紙撤回がどうこうとか書かれておりますが、何があったのでしょうか？
販売会社の何らかの変更が原因で契約の撤回が認められているということでしょうか？

出席した者です。多くの方が同じように感じられたと思いますが、耐震強度関係のやり取りには不信感というか不誠実な印象を受けました。
最初は数字の上昇したC棟の例だけをさも全体を代表するかのように示し、全ての棟がそうなのか？という質問があって初めて低下する棟があることが明かされました。
その理由の説明としても、A〜D棟全体でバランスを取っただの、法的にはクリアしているだの、全く納得のいかないナンセンスなやりとりだったように記憶しています。
議事録が配布されるそうですが、そのあたりのやり取りがどのように記されるのか、非常に興味があります。
また、これ以外にも明らかにされていない性能低下があるのではと不審に思ってしまいます。こんな状態で、今回の変更内容に関する承諾のハンコを押せと言われても．．．
入居までまだ２年もある物件です。ややこしいようなら解約しようかとも思い始めました。少なくとも耐震強度が低下する物件については違約金を用意してもらって当然だと思いますし。
気に入って契約した物件なので、できれば見直しして、気持ちよくハンコを押させてほしいのですが、難しいのかな。

ここに書き込んでおられる方はかなり懐疑的な方が多いですね。
あまり嫌なこと書かれて、マンションの価値が下がっても嫌なので書かせてもらいます。
ちなみに私は購入者で会社側の人間ではありませんのであしからず・・・。

企業側の立場から考えてみれば、基礎の構法を変更し、購入者を一同に集めての説明会を開けば、不満が続出し、不利なことも十分承知だったはず。
それでも踏み切ったということは、会社側の説明にもあった「購入者の利益と考えて」という言葉は、かなり真実味を帯びたものだと私は考えますし、企業側のプロジェクトへの意気込みと自信を感じます。
一連の偽装問題で名前があがった会社だからといって、構造設計（塩見）と建築確認申請の会社（日本ERI)をそれぞれ変更してプロジェクトをやり直し、懐疑的な意見が出るであろう説明会まで開いたら、その分経費は大幅にかさみ、イメージは
悪くなり、企業側にとってメリットは何もないはずです。この建物ほとんど企業側の利益はないのではないでしょうか？それでも踏み切ったところに誠意も感じます。

変更前のものより、より安全なものに変更になったというのに何が不満なのでしょうか？
一連の偽装問題がなければみなさん何も疑いなくそのまま購入したはずですよね？
逆に値段も上がらずよりよいものになったのだから得したと考えたほうがいいのではないでしょうか？

他のマンションの購入者でいったいどれくらいの人が、地盤の構法や安全値、建物の耐震強度まで詳しく知って購入しているでしょうか？
私の知るかぎり、公表できないマンションや、もっと数値的にギリギリな建物の方がほとんどです。

そもそも大型のタワーマンションでもないのに、日建設計が構造設計し、鹿島が建設するというコンビは恐らく今、日本で考えられる最強のタッグです。
一連の偽装問題で鹿島の名前もあがったので、鹿島も今後は建設マル投げみたいなことはできないでしょう。
この２社が組んで、９０戸たらずのマンション建設にあたること自体異例のことです。逆にこれで倒壊するようなら、周囲の建物は全部倒壊しているというぐらいに考えたほうがいいぐらいのレベルです。

芦屋の山手という土地のあの広大な敷地に、この価格でこの広さというマンションは、今後何年か待ってもそうそう出てこないだろうと物件だと私は思います。
もともと崖地であるからあの眺望があり、前に川があり山があるから、将来、眺望を遮るような他の建物が建つ心配がないと、皆さん最初に思われたのではないでしょうか？
その最初の気持ちを忘れないで下さい。

建築の難しい部分については、いくら説明を聞いても専門家でなくてはわからないことがほとんどです。
一戸建てでもマンションでも、自分の知人に頼むのでもなければ、最終的には自分が信じた企業を信じきって購入するしかありません。
一会社員として言わせてもらえば、企業も適当な仕事をしていることろばかりではなく、プライドを持って仕事をしているところも多々あります。
アーバンコーポレーションはそんな企業のひとつだと私は信じて購入します。

自分の購入するマンションの価値が損なわれると嫌なので書きました。ほんとに購入者ですからね！

↑購入者を装った関係者ですね。

購入者です。
説明会に出席しましたが、135さんのご意見とほぼ同様の印象を抱きました。
日建設計と鹿島という「ブランド」は無視できないと考えています。実質的な意味はともかくとして。
また、ゼネコンが下請けにすることはマンション業界では普通のことではないでしょうか。
特にこの程度の規模のマンションならなおさら。重要なのは下請け業者に「丸投げ」せず、鹿島がきちんと監督責任を
果たすことではないでしょうか。

このような掲示板では、ネガティブな意見が多くなりがちな傾向があることは確かだと思います。
少しでもデベロッパーを擁護すると「関係者」扱いされてしまいますし。。。
ということで、アーバンへの苦言も少々（笑）。
A棟からD棟の状況の違いを明確にされたほうがよかったと思います。
耐震強度の数値の変化については、最初からきちんと棟ごとに資料中に記載すべきだったと考えます。
質問されてから回答するのは、確かに褒められた対応ではなかったですね。

いずれにせよ、購入者は「白紙撤回（手付金の100％払い戻し）」が可能とアーバンは明言していますので、
気に入らなければさっさとキャンセルすればよいことではないでしょうか。

同感。135さんはバレバレの関係者ですね。
真剣な購入者はこのような内容を書きません。

購入者です。周囲の建物の基礎工法はやっぱり重力式なんでしょうか？
どなたかご存知の方おられますでしょうか？

構造計算よりも基礎に焦点が移るとは思ってなかったので
正直ショックでしたが今のところ、説明会を開いてくれたことは
良かったと思います。

良心、良心とおっしゃいますが
ほんとうは義務なのではないでしょうか。
ただ今この業界に義務を果たす会社が少ないだけで
今回のこのアーバンの対応は
『当然の事』で良心ではないはずです。

>>141さん
あなたの考えておられる「当然の事」がなされていなかったのがマンション業界の現状ですよ。
納得できなければ手付金を返却するといっている会社に対して、それ以上のことを要求するのは現実的ではないと考えます。
精神的慰謝料とか手付金の機会損失分の違約金を要求されるのでしょうか？
それとも耐震強度が下がった棟ならば、値引きを要求されるのでしょうか？
アーバンも利益を追求している日本の不動産会社のひとつにすぎないという現実を冷静に受け止める必要があると思います。
デバロッパーに過大な幻想を抱いたり、必要以上に貶めたりするのはあまり意味があるように思いません。

141です。
契約者ではありません。
客観的な意見を述べてるだけです。

私も安くなったと思います。期間も少なくて済みそうですし。
本当に変更がより良い物になるのか分りません。困難なことが分ったので変更したのかも知れませんからね。
アーバンを信じるしかないということでしょう。

>>141さん
契約者ではないから「客観的な意見」ということですか？
141さんのご意見は業界現状を軽視したものであったため、私は「主観的な意見」と受け取りました。

今回の変更により工事費が割安、工事期間が短縮になるのではという印象は私も抱いています。
工事期間が短縮ならないのならば、購入費を値引きしてもらうことができないかアーバンに要請するのも手かもしれませんね。
結果は「無理です」となる可能性が高いと思いますが。

杭を打つよりコンクリートで擁壁を作るほうが価格的には安いので、単純な比較では変更により工事費は安くなるのでしょうね。
ただ、新たに日建設計と組むことによって発生する設計費用、再度建築確認を取る費用、そのほかもろもろの事務関係費などなどを考えると、変更前よりトータルで安くなっているとは考えにくいと思います。
仕事をしていらっしゃる方ならおわかりかと思いますが、見えない人件費などもトータルの利益の中ではかなり大きなウエイトを占めるものです。

この掲示板を読んでいると業界の常識とかマンションというものについて、それほど明るくない方々はネガティブな意見を多くあげているように感じられます。
144さんがおっしゃるように、重要事項説明書の中に設計が変更になることもあると記載されています。
実際、従来のL型擁壁+杭基礎で行っていても、途中で杭が打てない状況などになったら、やはり変更せざるをえないわけです。
じゃあその時、今回のようにキチンと説明があるかというと普通はないと考えられますし、途中で変更したら、もっと費用はかかるはずです。
どんな仕事でも、事前の計画通りにいかないことなんて多々あるものです。
大切なのは、問題が発生したときに、トータルバランスの中で、いかにスムーズにそうした問題に対処するかです。
「そんなのおかしい。おかしい」と文句を言うのは簡単ですが、そんなことばかりしていても仕事なんていっこうに前に進みません。

今回の件も、地盤の工法変更という異例なことをやるというので、デベロッパー側でも相当喧々諤々あったことは容易に想像つきます。
業界の常識を考えても、白紙撤回にも応じるというのは、デベ側の最大限の譲歩だと思います。
もし、自分がこのプロジェクトを推進する立場ならどう対処するか・・・と考えると、今回の対応は、かなり許容できる範囲のものだと感じます。

購入する側もその異例さだけ極端に目が行き過ぎていては大局を見誤ることになるのではないでしょうか？

>>148さん
147さんではありませんがコメントします。
他の方を貶めるような非生産的な発言内容は、見ていてあまり気持ちよくありません。
148さんが契約者でアーバンを信頼できないならばさっさと解約すればいいんじゃないでしょうか。「白紙撤回」が可能なんですから、契約者には特に不利益は生じません。
一方、148さんが契約者ではないのなら、説明会に参加しておられず購入者の方に比べて今回の変更に関する情報過小のなかでのやじ馬的な発言に聞こえます。

デベロッパーの体力のあるなしに関しては、アーバンの事業展開、財務内容を考慮する限り、国内で最も体力のある会社のひとつだと思います。正直言って、この物件なんて「軽いプロジェクト」だと思いますよ。
なんてことを書くと今度は「ライブドアのように粉飾決算しているかもしれないぞ」なんて反論がでるかしら。
その場合は、振り出し（だったら白紙撤回したらよいのでは？）に戻る無限ループに・・・。

あのあたり、確か阪神大水害かなんかのとき、大規模ながけ崩れが起きた場所かと？
兵庫県が土砂崩れマップを出していますので参考にされた方が…
でも山手町は芦屋の山手にありながら、六麓荘ほどケバケバしていないし、それでいて
昔からのリッチな方もたくさん住んでいて、それでいて大金持ちぶらないいい感じの住民が
住んでいます。
浜風や六甲の雄大な景観。住むには良すぎるくらいの住宅地です。

うちの祖父母がいうに、このあたりは、
地盤もゆるく昔から、水害等が多かったとのことです。
私は、ここの購入検討者ではありませんが
高い買い物をされるのでしょうから、十分
注意して購入検討された方がよろしいかと
思います。

がけ崩れ。購入者としては一番気になるところです。
そう言えば、この前の説明会で日建設計が硬い地層であるはずの大阪層群は我々が思っている以上に水分量が多いと言っていました。
神戸大学の専門家の見解書にも、一部には断層や軟弱な地盤が分布しているとあります。
しかし、アーバンこのことはよく知っているはずなので、がけ崩れの可能性があれば販売しないはず。
もし、がけ崩れが起これば、今回のことがあるので、アーバンの社会的批判は大きく、ふっとんでしまうはず。
一方では、いまさら建設を中止するとアーバンの損害が大きいため、リスク覚悟で強行しているとか考えてしまう。
だから、白紙撤回しない購入者にはハンコを押させようとするのか。
ハンコを押してしまうと、このような問題点に対し購入者は納得済みということで、アーバンの責任は少しは軽くなるのか。
購入者としては、建設後、がけ崩れは起きない、また起きた場合は全面的に保証するという確約書をアーバンに出してほしい。
そしたら、ハンコが押せそうな気がする。
もっとも、がけ崩れで一家全員の生命が亡くなれば保証してもらっても仕方がないだろうが。

がけ崩れが起きた場合の全面保証は極めて可能性が薄いと思います。
リスクはしっかり説明するので、あとは購入者側の判断に任せるということでしょう。

芦屋の住人です。知人がここのマンション購入考えてると聞いて読みました。
地震・がけ崩れによる被害を前提に考えると、とても怖くて住み続けるのは無理ですね。
本来一戸建てと較べて構造上マンションは安心感があるはず。なのにそこに大きな不安があると集合住宅である分
個人で修繕にも当たれないデメリットだけが浮き上がると思うのですが・・・
ただ、ここのマンションは芦屋の中では安い。何もおこらなければ結果としては安い買物になる可能性もある。
価格重視か？安全性重視か？→今回の物件は価格重視。
それで買うか？買わないか？
知った上で買うのは購入者の判断ということでしょうか。
ちなみにこの件知りませんでしたが私は、
今後の住宅ローン金利の上昇が明確なので入居時の金利が摘要になる
フラット３５も民間ローンも超リスクです。
で、即入居可の新築か中古物件で探すことをすすめてました。
折角価格重視で買っても金利が上がるようであれば元も子もないですしね。
ローンを組んで買う方はそこも気を付けておくべきですね。

156よ。そんな安っぽい釣りに引っかかるなよ。。。。。。

155さんのは的中ですね。その後の感情的な反応からも見ても。
誰が見てもあからさまな会社擁護は上司からの業務命令でしょうか。
そうすると、逆に購入者は関係者に対し警戒を深めます。
購入者は今真剣に検討しています。人生での最も大きな買い物ですから。
会社にとってむしろマイナスになることは止めましょう。
購入者に不信感を持たれたら、それだけで契約の白紙撤回です。
他にも問題点があるのではないか、問題点を隠しているのではないかと購入者は疑うものです。