プレミスト北千里クラッシィ【旧称：（仮称）北千里プロジェクト】について

北千里ってほんと環境は抜群だね

579です。
>>580さん
教えて頂きありがとうございます。恥ずかしながらマンションに番号が付くとは知りませんでした。
そんな便利な仕組みがあるんですね。それなら問題なさそうです。

環境は時とともに変わりますので自分の住む１０年、２０年後がどうなるか考えることも大事ですね。

昭和の高度経済期ならそうでしょうが、今では10年20年で北千里が大きく変わるとは思えません。言い換えれば住宅地として環境が既に整っているとも言えるでしょう。古い公団の建て直しが進んでいますので、若い人が増えていき、飲食店などもっと増えるのではないかと思います。

古江台や藤白台の歩道ってのは車道と歩道の間に植物のバッファがあるのよね
子育てにはとても安全な地域に感じるわ

関西圏人口が減少し若年者が減るがが確実な中、現状維持の賑わいを保つのもこの地域では難しいのでは思います。
今の環境は良いのかも知れませんが。

前より活気を感じるけど、改札付近の照明が明るくなったからかしら...北千里に商業街としての活気はなくて結構だと思ってます。

プレミスト全体が完成するころには新しい住民も増えて活気が出てるでしょう！

　第１期で契約しました。設備面での議論があるようですね。ローレルとか他の新築マンションは、全く知りませんが、山田駅前のプラウドと比べれば、残念ながら設備では、かなり落ちます。記憶にあるだけでも、ベランダの透けないガラスとか、ミストの浴室とか、タンクレスのトイレとか、中でも記憶にある一番凄いと思ったのは、やはり吊りの扉ですね。上から扉を吊っているので、床は完璧なバリアフリーで、まさに福祉施設専用のバリアフリー扉を彷彿とさせます。これを個人の家でやるなんて正直びっくりしました。これに対して、プレミストの方では、洗面台のなんと言えばいいんですかね。手前に引くと小物が入るスペースと言うか、あの場所で小物しか入らないようなつくりにしていることが、正直特に嫁さんが駄目出ししていましたね。まぁ満額掛け値なしのバリアフリー対応のプラウドを標準と考えるべきではないのかもしれませんが、設備面では、プラウドを見た後のプレミスト見ると・・・と思ってしまいました。ただ、このサイトでもあるように、騒音やまぁ話半分以下の高圧電線やらの環境を見れば、プレミストは幹線道路や線路から少し距離があるおかげで心配はなさそうですね。それでも個人的には・・・環境よりも設備を優先したかったという人間なんですが・・・。ちなみに山田駅前は見事落選しました。んで、プレミストに流れた口です。

山田は超人気で即日完売だったらしいですね

なるほど。
私は山田のプラウドは検討しませんでした。
設備よりも環境を優先するので、ジェイグラン千里中央と悩みました。
人それぞれですね。

ジェイグラン(徒歩十数分)とここ(駅近)を悩むって、基準がよくわかりません。

駅からの距離は確かにそうなんですが、公園や歩道、学校の距離感、雰囲気がそれぞれ気に入りまして。
あんまり参考にならない意見で恐縮です。

エキチカっしょ！

いくら駅近ったって北千里ではね。
千里中央とは駅力が違いすぎます。

寂しいことを言うなよ

1期1次以降、HP情報だと少なくとも90戸以上は売れてますがその後の売れ行きはどんな感じですかね？この週末モデルルーム行った方教えて下さい。

ミストの浴室はどの部屋にも付いていたような気がします。
タンクレスのトイレも部屋によっては標準です。
上の方の階はベランダの曇りガラスも標準だったので設備が劣りまくりということはないですよー。

>591さん
確かに、プラウドの吊り下げ式引戸はいいですね。
プレミストでもオプションで変更できたらいいなと思います。
ですが、洗面所の引き出しは、ボウルがあるために本来ならデッドスペースになるところを、工夫して小物収納にしているもののようなのて、ダメ出ししたらTOTO?のデザイナーがかわいそうですよ。
あれはあれで、女性に好評って壇蜜の番組でもやってましたしね。
私も、その下の収納を開き戸ではなく引き出しになってたらなお良かったと思いますが。

ＯＰＨのマンション群はベランダからの景観に影響あるのでしょうか？

B棟だと気にならないと思いますが、プレミストの駐車場がありますね。

A棟は少し気になるかもせれませんが、割と距離がありますね。
また、一階と二階は植樹が高そうなんで、目隠しになりそうですね。

部屋の位置にもよるだろうが多少は気になる人がいるかも。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

値段が高いのは、購入された方は思いたくないでしょうが
施工会社、大和・住商関係会社の不動産部門の固定費（人件費）でしょう。

>607さん
どの物件でも、デベロッパーやゼネコンの人件費が価格に反映されるわけですが、この物件にその3社が関わることによって、どれだけ割高になっているのでしょうか？
具体的なデータに基づいて説明してもらえるとうれしです。

購入した人は割高と思ってないですよ。信頼ある会社の物件で喜んでるでしょう。

周辺環境と駅近に絶対的価値を感じた人がここを買ってるんじゃないかなと思います。

・設備のリッチ感⁉︎？
・駅の賑やかさ
・都心へチョー早く出たい
・資産価値

に拘りがある人は、ココは検討から外した方がいいです。
このマンションでゆったりと暮らしたい人が買えばいいのではないでしょうか。割高論議はナンセンスやな〜ど〜でもええわ〜。自分が納得するかどうかだけの話。

資産価値が高い・・バカじゃね？　人口減少の日本で高齢化著しい北千里の
物件は資産価値を求めてはいけません。　静かで綺麗な環境を求めて住む
ところです。

「資産価値」って端的に言えば「いくらで売れるか」ですよね。つまり、多くの人が住みたがるマンションかどうかです。
612さんの言う「静かで綺麗な環境」が良いという価値観を持つ人の割合が将来的に増えれば、それは当然、本物件の資産価値を上昇させる要因になると思うのですが・・。住居に対する人々の価値観が今後どう変化するかを予測するのは誰にとっても非常に困難でしょう。例えば、一つのシナリオとして今後ますます格差社会が広がる結果、大阪市内の治安が悪化の一途をたどり、市内に住む人々が利便性よりも安全・安心を求めて北千里のような場所に移り住むことは十分考えられると思います。

それは「たられば」の話。アナタの単なる妄想とも言える。
少なくとも北千里に対する世間の評価は、今の一般的な物件価格からすると、千中や阪神間よりも劣るのが厳然たる事実。

デベはいろんな場所で物件を売らなければならないから、あの手この手で価格を釣り上げる仕掛けを盛るけど、立地の評価を大きく超える値付けは無理。もし高値で売れたとしても、それは購入者がバリュー以上の出費を被ったということ。

ここも、竣工後5年程度以降には、本当の実力が中古価格として現れてくるでしょう。

阪神間とはまた幅広な比較ですね。

議論するのはいいですが、ネットの掲示板上で他人を「バカじゃね？」などと罵ることはよくないと思います。

妄想好きの613です(^^) 私自身は30年くらいは住み続けるつもりで購入したので、資産価値に期待（＝投資目的で購入）したわけではありませんが、他地域の物件価格との比較は無意味ではないでしょうか。株に例えると、仮に千中社や阪神社の株価が現時点で北千里社の株価よりも低いからと言って、北千里社の株を買ってはいけない理由にはならないでしょう。北千里株を買った人にとっては、売却時に株価が上がっていれば良いわけで、他社の株価は関係ないと思います。

それと「購入者がバリュー以上の出費を被った」とありますが、物件価格とバリュー（例：駅近、環境、立地、設備、施工会社、etc.）が釣り合うかは、購入者が個々の事情で判断することであって、第三者がどうこう言う問題ではありません。売り手と買い手の価格が一致して売買が成立した時点で、それが適正価格なんですよ。あれこれ迷って、適正価格だと判断した人にどんどん購入されてしまう前に、購入に踏み切るか。それとも適正価格でないと判断して、値下がりを待つか。どちらが吉と出るのか、判断が難しいのがマンション購入時の悩みですね(^^)

「竣工後5年程度以降には、本当の実力が中古価格として現れてくるでしょう。」というのは、その通りです。ただ、それもあくまで金銭に換算した場合の（客観的な）価値であって、心地良く住み続けている私の（主観的な）価値には関係ないですね。私自身は5年後の売却価格に興味はなく、強いて言えば30年後の価値がどうなるかに関心があります（と言っても誰も予測できませんが・・）。そんなわけで、私自身は今後30年にわたる日本の経済状況や治安状況の変化、温暖化による気候変動に起因する自然災害の増加、南海トラフ地震などのリスクを自分なりに予測・判断して、この物件の購入に踏み切りました。かくいう私もあれこれ考え過ぎかもしれませんが (^^;

言いたい事分かるけど文章長すぎ...
私見では、資産価値は、のんびり阪急千里線とはいえ駅近として目減りは遅いだろうからアリ。でも投資価値はなし、という日本の新築マンションで投資価値語るなんて無意味でしょう。北千里の環境が好きなら良い物件です。

駅徒歩3分でこの環境の良さ、加えて梅田までに確実に座って行けるし。この条件の物件は殆どないですよ。資産価値(価格下落が小さい)にこの要素は大きいです。ここより明らかに立地が劣るプラウドがあの値段で完売してるから高いとは言えないですね。それに千中なら1本待たないと座れ無いけど、北千里は発車間際でも確実に座れるから梅田までの乗車時間ほど差がないね。運賃も安いし(笑)

６０８さんへ
人件費割高は、このPjにかかわっている人には責任ありませんが、

１．１５％程度は高い（四季報等で確認下さい）
２。Pjにかかわっている関係者の固定費は関係する会社規定・労働契約によるので物件毎に変更しようがない。
３．中層規模マンションでは、他事業者、設計・施工者による差別化はあまり期待できない。
アイデア・技術・人材もかわらないでしょう。

私は、総合費用対ベネフィットは１０％割高とみています。

↑どの会社と比べてでしょうか？
また、人件費以外の費用や利益額が変わらないと仮定し、かつ他物件より15%人件費が高いことにより物件価格が10%割高になると仮定すると、物件価格の3分の2が人件費ということになりますが、そんなものなんですか？

大手のマンションが割高になるのは当たり前ですよ。それが嫌ならリバーやロジュマンなど安さが売りのデベにすべきです。でも、資産価値で言うなら立地と共にデベも重要ですね。

↑割高なのは分かり切っていても、どの程度のものか知ることは、購入検討時に有意義だと思います。
なにしろ、1割違えば300万、400万の世界で、各自のお財布事情によって許容範囲があるでしょうから。
せっかく、620さんのように、お詳しい方がおられるのですから、教えていただいて損はないと思いますよ。

四季報の人件費ですか。。。
これはまたザックリしたソースですねえ。
基本的に推測と主観の内容ですので、それ程お詳しい方の意見という気はしませんが。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

マンションの立地で幹線道路や線路沿いのマンションは、一般的に立地が良くないと言われてます。池の前は微妙です。プラウドは、駅近以外、立地は良くないですね。特に中古売却では不利です。その点、プレミスとは、駅近で、道路から一本入っているので、立地的にはプラウドより上です。

626さんが書かれた事に加えて、私は三色彩道（並木道）を通ってマンションに向かうアプローチが気に入りました。ゆるい坂道になりますが、それがかえって駅付近の喧騒から静謐な住環境へと分け入っていく気分にさせてくれます。その一方で、北千里の改札を出てマンションに向かう歩道橋がマンション南側の敷地まで延長されて駅とフラットにつながれば良いのになぁ、と思う気持ちはあります（笑）

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

628さん、失礼な方ですね。誰のコメントを指して営業マンと言っているのですか？
私は627ですが、正真正銘の契約者ですが？
普通に考えてこんな深夜にまで熱心に仕事をする営業マンはいないと思いますが・・
しかもご自分はプラウドの方が良いに決まっていると、何ら根拠を示さずに主張するだけ。
情報的価値がゼロのコメントこそ控えられては？

立地？そんなに差があるようには思えないですが？むしろ仕事で疲れて帰って坂道登るのが、しんどいです。フラットに近い歩道があると便利なんですが。

628です。すいません、627さんは営業マンさんじゃないと思ってました。その前の書き込みの方に対する想像です。630は私では、ありません。坂道はゆるいとは思わないけど、いいじゃないですか！こちらでもプラウドでも買える財力のある方が羨ましい...

629です。631さん、了解しました。
坂道は確かにゆるいと言い切れるか微妙なラインだとは思いますし、630さんの仰るように仕事で疲れた体にはきつく感じることもあると思います。そこは人によって感じ方が違うところですね。626さんのコメントですが、私の感覚では立地に関する一般論として成り立つように感じましたし、その一般論をプレミストとプラウドに当てはめただけの客観的なご意見だと思います。（私は違うと思いますが）仮に営業マンの投稿であったとしても、一つの視点からの有益な意見かと。プラウドとプレミストはともに北千里の発展にはプラスの要素であって、共存共栄の関係なのですから住人同士は仲良くいきたいですね。