京都で気になるマンション　part３

576ですが、財務局跡は、確かに御所に違いですね。
勘違いしていました。
交通の便は良いとは言えないけれど、
住むには、鴨川が見えて静かな方が気持ちいいですよね。

でも、下鴨の物件の方は、病院横で高野川を
「ザ・京都」というのは、ちょっと無理があるような。
ここの「売り」は何なんでしょうか。
下鴨という土地と川沿いということですか。

>>577
京都のマンションを外国の裕福層が買いに来ているというのはほぼないと思います。大阪のグランフロントの高級マンションは蓋を開けてみれば、投資目的の中国人が多かったらしいですけど。京都のマンションはマンションの値段は高い割には、20万以上の賃料で借りてくれる人は、潤っている京都の企業もなしで法人契約も見込めず、医師以外ほとんどいませんから、投資目的として割にあわないどころか損をだしますからね。

セカンドで賃貸に出すことも考えていない人もいるしな
この一年の株バブルで儲けた人もいるからそういう人なら買ってもいいでしょ

投資としてはダメですけどね

ここでいうところの「ザ・京都」の物件なら、キャピタルなら可能性は十分ではないでしょうか。（時々の経済状況による）
梨木の杜はまず間違いない物件ですが、諸般の事情からプロは購入できないような仕組みになっているとのこと。
財務局跡鴨川向きは、大きなゲインが見込めるのでは？
仮定ですが、５８０さんのいう渡月橋前も同様なのでは？
しかし、５８２さんのいうとおり、京都における賃貸での投資などは富裕層やプロは全く考えていないでしょう。

すいません。質問させてください。
財務局跡って法務局の南側のことですか？

585さん

そうですよ　荒神橋のところです

四条や御池あたりはちょっと高すぎるけど需要はある。
マンションでお勧めするなら国際会館周辺が安くて住みやすい。
子供のいる家庭なら特にすすめたいが、マンションの空きがなかなか出ない。

逆に最も京都らしくないところはどこでしょうか？
え？ここも京都市なん？というところ

右京区の京北町、左京区の広河原なんてどうでしょうか。時々、小枝不動産に出ます。

祇園祭の期間以外の四条烏丸。

単なるビル街。

確かに
そしてここに住むと祇園祭の期間は生活できなくなるかも

四条烏丸が人気なくなると嬉しいな
でもなぜか人気で高いんですよね
四条烏丸には大規模なマンション無理なのかな
色んな所に住んでみたけど、一番便利で京都らしくて
賑やかだけど意外と静かで好きだな

蛸薬師烏丸西入ルにマンション建設予定で結構大きな土地がさら地になっています
烏丸からの距離で5階までかな？10階いける土地かな？

556さんが話題にしてい
た賃貸マンションの土地のことでしょうか？

四条烏丸が人気が高いのは阪急沿線でかつ京都駅にも１本で出られるからでしょう。

595さん
賃貸なんですね、知りませんでした
分譲でドンと建てられそうな土地でしたが、高さ制限の低い方かも知れませんね

うちのマンションもそうですが、セカンドにしろ北から下りて来られるリタイヤ組にしろ、まだお元気なご夫婦のうちは京都らしい鴨川沿いや御所付近を好まれるのかも知れませんが、いよいよお年を召されたり、お一人になられた方は四条烏丸や高島屋裏の様な活気があって少し歩くだけで用が足せる場所の方が寂しくなくて好まれる様です
あの世代百貨店大好きですし！
そしてたーんと持っておられるのでキャッシュで買う
数年住んだら子供達にやる、位の感覚です
そんな方が沢山おられるので需要がなくなりません

お金に余裕があれば、四条烏丸より荒神口か梨木の杜ですか。
年を取ると静寂と利便性の中間がいいです。
最後は特養ですか。
理想は荒神口か梨木の杜でポックリ。

蛸薬師烏丸東入ルの大和ハウス(プレミスト)はもうコンクリートが入っている状態ですが、販売されていますか？

そのマンションは販売中止になって
賃貸マンションとして建築中です。

５９９です。
荒神口とは財務局跡の東向きの略です。舌足らずで申し訳ありません。

600さんはわかっておられると思いますよ。

あの場所そのものは鴨川に面してて良いかと思いますが、荒神口あたり一帯はいたって下町というか、庶民の街だということです。

自分はまだ子供が小さかったので国際会館周辺に住んでます。
宝ヶ池公園もあるし地下鉄があるから通勤にも困らないし、
なにより安かったので大満足してますよ。

大文字が自宅から見られないくらいかな。

六角堂の前のプレミストのマンションのすぐ傍にマンションが建つようですが、どこの会社が落札したかご存知の方いらっしゃいますか？ごく最近落札されたそうです。京都の中心部もどんどんマンションが建ちますね。

京都の高級住宅地とは、どのあたりですか？
たとえば、神戸なら芦屋、東京なら広尾とか。
地価が高いとかではなく、上品な品格のある町というか。
私が思っていたのは、東山知恩院北～岡崎南禅寺周辺、御所周辺ぐらいなのですが・・・。
教えてくだされば幸いです。

一般的には下鴨です。

下鴨は、あくまで一般的には、という感じです。

実際には岡崎や南禅寺近辺の方が豪邸は多い。
青蓮院あたりも含めてですが。

建ぺい率や容積率も下鴨はいたって普通です。

高級住宅地という概念で言えば
下鴨、岡崎、桂坂あたり

マンションではやりの田の字地区は基本的には商業地です

どこもそうだと思いますが、
高級マンションが建つ場所≠高級住宅地
なのが面白いところ。

下鴨北園町は昔からのお屋敷街というイメージ。分譲マンションが
建つ雰囲気ではありません。

岡崎に建つマンションは、元ラブホテルが多いように思います。
岡崎、特に蹴上のあたりは、まだポツポツとラブホテルがあるので、
注意が必要と思います。

1000坪クラスの邸宅が建ち並ぶのは住所に南禅寺とつくエリア。

規制も非常に厳しく超のつく高級住宅街。

地下鉄が通ってちょっと地価が上がっただけの北園町とはレベルが違う。

南禅寺北ノ坊町はどうですか。
すぐ西隣の鹿ケ谷高岸町には市営住宅がありますが。

ここはマンションスレなので、マンションより高級住宅地がどうのといった、時代が読めない化石みたいなざあます系のみなさんは、よそのスレか勝手に専用スレ作ってそこでどうぞ。目障りです

田の字地域で店を持ち商いしながら、下鴨辺りに住居を構えて
歩いて通うというのが、昔ながらの京都の旦那衆の一つの形でしょう。

岡崎北・南御所は平安神宮の杜と東山の緑に囲まれていて憧れの地です。
マンション用地があればいいのですが。

616へ 京都の旦那衆の話がしたければマンションスレではなく当該スレでどうぞ

高級住宅地がどうのって書き込みが続いてるけど、こいつら何が言いたいわけ？

ある意味、知能程度は、最近京都のあちこちのマンションスレに出没する場違い極まりない北摂自慢や阪急沿線自慢の連中と同じだね

６０７さんが、「京都の高級住宅地とは、どのあたりですか？ ・・・
教えていただければ幸いです」と丁寧な文章で聞かれていたので、
皆さんがそれぞれご存知の高級住宅地を親切心で
教えてくださったと理解しています。

京都に住んでいない者にとって、結構参考になりました。
６０７さんはいかがでしたか。

６０７です。
お礼を申し上げるのが遅くなりました。

予想もしないご意見が散見され、戸惑っていました。
６２１さん、助け船ありがとうございました。

私も京都府外の者です。
正直なところ下鴨周辺が高級住宅街とは知りませんでした。
（一般的に三角州は下町とのイメージがありました）
松ヶ崎や南禅寺周辺に興味があったのですが、中心地から離れているのに価格が高いのはなぜだろうと疑問に思っていました。

皆さんありがとうございました。

622さん

三角州は、川の土砂により、その堆積物が下流に三角形に拡がった
地形の事ですよ。

下鴨は二つの川が合流しているので三角形になっていますが
三角州ではないですよ。

６２３さん６２２です。勉強不足で申し訳ございません。
「三角州のような」に訂正いたします。

正直、下鴨周辺が高級住宅地とは勉強不足でした。
学生時代「紫竹」に下宿していましたが、今思えば知り合いの大家さん宅は中庭と裏庭がある豪邸でした。
また、当時から北山通り沿いの街並みは洗練されていました。
しかし、そんなことはお構いなしに学生運動に興じていましたので、真の京都を知らず京都を去り、故郷の高校で教鞭をとっていました。

そして、リタイアして４年、夫婦で京都に戻ろうかと。
「山紫水明」静かな場所のマンションがいいなと。

今回は大変失礼な質問を致しましたこと深くお詫びいたします。
これにて、ペンを置かさせていただきます。
いい勉強になりました。

はいバレバレの1人3役ご苦労さん。このスレには2度と出てこないで下さい

「ふん、何が梨木よ、何が御所南よ、京都の本当の金持ちはマンションなんかに住みませんよ。下鴨や北山あたりの高級住宅地にすむざあますよ」と、遠回しに自慢したかっただけなんだろうな。没落セレブの悲痛な叫びが聞こえてくるな(笑)

御池通の電通跡はマンションにはならないのですか？

>625さん、
別人だと思いますよ。決めつけない方がよいのでは。

>627さん
選挙事務所になるという書き込みを以前このスレで
見たように思います。

中古マンションも売り物が増えてきましたね
そろそろバブルも終焉かな

でも、すべての物件が暴落する訳じゃないからね

ここ2、3年中京、下京あたりの中古マンションの価格や登録件数はチェックしてるけど、特にダブついてるという状況ではないね。

件数は増えも減りもしてない。

ちょっと売れずに残ってる物件で目立つのががあるからっていい加減なこと書くやつがいるんだよね。

あちこちのスレで京都のマンションバブル崩壊って書き込んでるやつも、現実が見えてないよね。相場が下がらない物件はいつも一定数はある訳で

南青山、白金、新川崎のマンション手抜き工事問題が京都に飛び火しないことを望みます。
しかも、大手のデベや建築会社ばかり。

購入者の書き込みか、ネガキャンか分からないけど
検討スレでも、リソシエやプレミストの購入者が愚痴ばかり書いているし。

意外にマンションバブルの崩壊って、建設業者自身が引き起こすんではないか。

ザ　京都レジデンス　完売は、まだ？

選挙事務所なら選挙が終わればすぐに撤収ですね。

フローリングのふわふわはダメなのですか？
あえて、防音の為コンクリートの床とフローリングの間にクッション材を入れていると聞きましたが…
これは業者の言い訳なのでしょうか…？？？

京都の中心部でたくさんマンション出てくるよ。
4月、5月、6月に三井、クラッシィハウス、野村、平安神宮近くの積水。
完全に供給過剰の飽和状態かなって気も。今後どれだけマンション価格が下がるのかと考えると、高い値段なら、今はマンション購入を見送るかな。東京でもどこでもそうだけど、供給過剰になった後はマンション価格がかなり下がるから。御所南と烏丸通りより西のエリアはいくらでも土地が出てくるからね。古い家やビルが多いし、相続がらみで土地が売りに出てくるだろうから。数年前に高さ規制がかかって、マンションが出てこないって事で京都の中心部のマンションバブルが3年前位からおきたけど、蓋を開けてみれば、規制がかかる前の6倍もマンションの販売戸数が大量に売り出されたからね。バブルの時に買った人はもっと冷静になって後で買えばよかったと後悔するだろうと思う。セカンドでマンション購入した人は5年位で売りに出すから、築浅のほとんど使用感のない綺麗な中古マンションが今後たくさん市場に出てくると思う。上で他の人が書いているけど、今、築浅の中古マンションが結構増えてきている。最初高値で出してきているのだけど、すぐ300万程値段を下げてきたりしているから、バブルはじけてまだ日が浅いうちに早めにできるだけ高値で売り切りたいのかも。今後、以前の6倍も販売された京都マンションバブル期のマンションの中古が続々と売り出されてくるからね。

土地はいくらでも出てくる
テナントビルは京都では無理でマンションしか選択肢はない
というのは同意

とはいえ、ホントに価値ある物件は瞬間蒸発。築浅中古で出てくるのは所詮三流。ズルズル決断先延ばしだと、良い物件はみんな先に買われる。バブル崩壊でも下がらない物件は確かに存在してるからね

具体的にはどこですかね　ご教示願いたい

レスタージュ御池高瀬川
１０階　９０平方メートル
鴨川の見える部屋
約８０００万で出ていましたが、一週間で消えました。

>>644
いろんな不動産屋から情報貰っているけど、1週間で掲載から消えたからといって、売れたとは限らないよ。
他の不動産へと契約変えたりとか、賃貸に変えたりとか。
それに中古マンションはまず言い値で買う事はないし。今の京都の中古は1ヶ月もしないうちに300万以上もいきなり値段を下げてくる所も結構あるよ。
でも新築マンションでなくてもいい中古でいいという人は裕福層の方ではなく、最初は新築で探していたけど予算の関係で無理っていう人だからそもそも高値で売るのは厳しいと思う。今の京都中心部は竣工後も売れ残っているマンションが大半で、お金を持っていてすぐに住みたい人はそういう完成在庫の新築マンション買うだろうし。

レスタージュは高瀬川に面した低層が良いな

>1週間で掲載から消えたからといって、売れたとは限らないよ。
>他の不動産へと契約変えたりとか、賃貸に変えたりとか。

一週間で消えたら「売れたから消した」と考えるのが普通では？

２～３ヶ月ぐらい掲載されていて消えたなら
「他の不動産へと契約変えたりとか、賃貸に変えたりとか」
と、思うけど。

>>647
恐らく、ぼったくり過ぎて問い合わせ0件だったから、掲載してもらうのもお金がかかるしやめたのでは？
お金出してまで掲載しているっていうのはあまりにも反応がないからでしょうし。
京都の物件って、不動産が中古で探している登録している人に出たらすぐメールで情報送り、興味がある人が問い合わせ、そこから値引き交渉とか始まるわけだから、掲載までは普通はいかないのでは？
10年も経った別に高級感もない豪華さもない普通の中古（立地はいいと思いますが）を8000万では誰も買わない（笑）
設備も見たけど、10年前で古臭い（タンクありトイレ・10年前の壁がパネルの安っぽいお風呂・時代を感じさせる洗面等）から全部リフォームで変えないといけないだろうし、1階部分もロビーも何もなく安っぽい。
マンションなんて10年も経つと設備だけでなく、マンション自体のデザインからエレベーター等の設備からロビー部分もすべて時代遅れて古臭く安くないと誰も買わないよ。特に目の肥えている富裕層ならなおさら。

めちゃめちゃの事言う人がいますね。

それなら、中古を買う人はいないという事と同じ。

その時の販売は全国区の住友不動産だったと記憶しています。
東京の方から見たら京都の物件は安い方。
場所が良いため、リフォームでもするつもりで
掲載が消えた際には、そんな余裕ある人が買ったのかなと思いました。

レインズで調べると、レスタージュの場所で㎡単価93万円の
履歴があるので、本当に売れたのでしょう。

そもそも掲載にお金かからないでしょう。。

河原町二条の某中古マンション、やけに強気価格でそんなにプレミア付いてるのかと思って不動産屋に聞いてみたら「あれは相場より1000万円くらい高いですね。買う人間はなかなかいないんじゃないかと」と。
それから１ヶ月後くらいに同じマンション内で1000万円くらい安い部屋が２部屋売りに出され、両方ともすぐに売れてしまった。
更に２ヶ月くらい経ったけど、強気価格の部屋は100万円だけ値下げして、まだ売りに出ている。
買う人いるのかなあ。

645、648みたいな惨めな屁理屈はスルーで

645、648みたいな惨めな屁理屈はスルーで

652さん

アールヴェールですよね。
最近ちょっと安い価格で出てましたね。

けど、あのマンションそんなに古くないのに70平米くらいで修繕積立金が3万くらいになってたんですけどなんかあったんですかね？
どの部屋も全て異常に高い修繕積立金になってました。

655さん

アールヴェールではないですが、同じようなもんでしょうか。
御所南学区っていうだけの強気価格なのか。
不動産屋曰く「今は馬鹿みたいな値段の中古がいっぱい出てるけど、時間を掛けたら売れるときは売れますからね」と。
ということは売れないときは売れませんよね。

中古マンションの投資用物件1Kや1roomは、オーナーチェンジでよく売りに出て即売れます。ファミリータイプ3DK以上のマンションがなかなか市場にでて来ないです。市場に出る前に売買されています。
非常に高値で取引きされているのが現状なのです

不動産業者が営業でここで嘘や誇大してまで買い煽るのはどうかな。値段交渉した後最終的にどの位で購入しているかは知っています。不動産業者の知り合いがいるので。増税後は厳しいのは分かるけどちょっと度が過ぎますよ。ここはマンションの購入を検討している人の掲示板です。去年の夏まではバブルだったから美味しい思いしたのだろうけど。
3LDKはかなり出てきているじゃないですか。こんな狭いエリアでここまででたらいい方ですよ。新築は金銭的に無理なサラリーマンのファミリー層が中古狙うからニーズはあるのは知っていますが、新築を買えないという時点で金銭的にそこまで余裕はないのですから。
規制がかかる前の京都は烏丸通西、室町通で坪180万もしなくて、それでも竣工後も売れ残り割引していたし、御池通もせいぜい坪200万前半くらいでしたよね。その時を知っているから、バブルの値段が必要以上に高すぎて高値というなら分かりますが。
不動産業者自身が、今の値段は本当の価値より上げ過ぎている、あそこまでの価値はない、下落率は御池通と御所南は一番凄いだろうと笑っているくせによく言うよ・・・。まあそういう事情も勉強せずに買ってしまう情報弱者もいますけどね。

658ですが、上で書いた坪いくらというのは新築マンションの価格です。御池通でも御池通に面していない部屋なら坪100後半万位でしたよね？3LDKで平均4000万ちょっと位だったかな。そんな昔の話ではないです。もともと京都ってそんなものでしたよね。

でもレインズは実際に取引された価格ですけど？

それが10年前に比べて高かったとしても、バブル当時はさらに高かったような気もします。

10年待てばまた下がると思うなら買わなければ良いだけの話。

660さんに同意。
不動産も株と同じで上がったり下がったりします。
金融緩和で土地価格は上昇傾向、材料費、人件費も上昇。
オリンピックや震災復興需要がひと段落すれ下落するかも。

自分の不都合な事実は認めず屁理屈並べ続ける658みたいなのはスルーで。

>>値段交渉した後最終的にどの位で購入しているかは知っています。>>

知ってるなら具体例書けよ。

今は中古も新築もミニバブルの時よりやや下がったとはいえまだバブル価格
今は買うと完全に高値掴み
増税前の駆け込み需要の反動と京都のマンションが供給過剰でミニバブルがはじけた事を考えるとどこまで下がるか？
規制がかかる前の価格＋α（人件費材料費の上昇分等）位で落ち着くと予想
坪単価で言えばマイナス50万位まではいく気が
1000万～1500万は違いそうだな

5〜6年前のミニバブルと言われた時から、リーマンショック後も
御所南辺りの新築は200~250万円／坪位であまり下がっていないと思います。
さすがにミニバブル前は180万円／坪以下でしたが仕様は落ちます。

京都は東京や大阪などの値上がり要因（アベノミクス関連等）とは別に下記三点が上げられる、
・高さ規制
・団塊の世代等の「京都に別荘を持ちたい」との現象
　（特に、京都で学生時代を過ごした人たち）
・学区

この三点のうち「学区」（御所南）は別として、残り二点は景気に大きく左右されないであろうから、今後大きなバブル崩壊にはならないと考えられる。

そもそも、今がバブル価格かどうかにも疑問がある。
ここ１５年くらいは、土木建設業が成立しないくらい過当競争の状況となっていた。
特に、リーマン後は倒産と職人の離職が著しく、災害時における重機のオペも確保できないほど悲惨な状況になった。
このときの価格と比較すると現状はバブルであろう。
しかし、このときの価格を適正価格ではなく異常な安値と見ると現状価格はどうなのか。

もう一度、あの価格に戻ることは果たしてあるのか。ないとも、あるともわからないが、あったら日本の経済は最悪の状況に陥ってる事だけは想像できる。

＞・高さ規制
2011年（高瀬川のイーグルコート以降）からミニバブルが始まる原因となったのがこれだろうが、高さ規制がかかりこれからはなかなかマンションが出てこないとの不安からそれなら高値でも買うかとの流れになったが、その後続々とマンションがでてきて、例えば中京区のマンションの1年間販売戸数の統計をみると規制がかかる前の6倍販売された。竣工後も売れ残っているマンションが半分位の事態になった。（供給過剰）

＞・団塊の世代等の「京都に別荘を持ちたい」との現象
団塊世代はお金を持っているが、その後の世代は厳しいのではないだろうか。また別荘というのは必要不可欠なものではなく贅沢品のようなものだから景気は株の動きに左右されるだろうと思う。

＞・学区
御所南は名物だった校長が去り、今は普通の公立小学校となったように思う。学徒が増えすぎてプレハブを建ててそこで学んでいる状況となっている今はわざわざファミリー層が高値で中古や新築（勤務医でも新築はきついという気がする）マンションを買ってまでという感じではなくなったように感じる。それに加え、今年から京都で一番偏差値の高い洛南が小学校を開設され設備の整った新校舎も建った事だし、高値で買えるような医師や裕福層の子供は洛南に行くだろう。

今、マンションを購入したら、一番高値の時に購入、5年後、もしくは遅くとも10年後位に売却するとして、その頃、かなり下がっている状況で一番損をするタイミングになるのではと思う。その頃は以前の6倍の販売されたマンションの中古が出回り、中古も供給過剰になるだろうし。難しいな。

高さ規制は2007年に始まったと理解していたのですが、実際に適用例が出てきたのは2011年からだったのですか？

規制前までに申請しておけばよかったはず。それに間に合うようにマンションが計画され、まあそれに間に合うように一気にたくさん出てきたからだけど、一時期ぴたっと止まった。

供給過剰と言われながらも御池中学区で竣工後長期に売れ残っているマンションは
あまりみませんね。評判が今ひとつだったジオやパークホームズ、イーグルコート横丁も
いつの間にか売れてる様です。賃貸になったのかもしれませんが。
規制前の6倍の販売があった年度でも中京区の販売戸数とサンクタスひびきの街タワー
800戸ではどちらが多いのですかね。

まあこれからもいくらでも出てくるのは間違いはない

京都は時間貸しガレージかマンション建てるしか無いんだから

御所南は学区だけで売れてるのではなくて、地下鉄、御所、鴨川、デパートも
徒歩圏の利便性(大阪へのアクセスでなく)で人気があるのだと思います。
京都さしさなら、岡崎や嵐山のほうがよいでしよう。

プライムメイツ伏見丹波橋はかなりやばいですよ。事業者（長谷工）は周辺住民に対して逆ギレ、高圧的態度でかなり態度が悪かった。周辺住民の工事被が出ても対応せず、国土交通省や近畿地方整備局、京都市環境共生センター等に通報されてますから。
専門家や弁護士からの情報では暴力団とのつながりも深いみたいですよ。

>669

ローレルコート御所南、イーグルコート京都六角何とか。
両方とも新築未入居物件が売りに出ている。
前者は築一年、後者は築五年。
あと他府県の大型物件との比較の意図が理解できません。

多い年でも中京区の販売戸数は年間800戸にも満たないかなと思いました。

673さん
シロウトなので詳しくないのですが、ダイマルヤが5年も売れ残りを抱えているとは
考えがたく、一次購入者が何らかの理由で(投資?)売却するのではありませんか。

自分が買い損ねたかなんか知らんが、長いだけで同じ内容を何度も繰り返すだけの屁理屈でバブル崩壊バブル崩壊と騒いでいるやつの書き込みに、真面目に取り合う必要なし

バブル崩壊と書かれたら困るのかな？？？

バブル崩壊の話を長文で書きたかったら、自分が欲しくて欲しくてたまらなかった物件を買い損ねて悔しかった逸話を織り交ぜて「バブルなんか崩壊しろー」という僻みと妬みに満ちたあんたの心の叫びを表現した方がリアリティがこもって面白い読み物になるよ(笑)

確かに読んだら「俺が手が出せなかったマンションなんかバブル崩壊で値下がりすべきだ。バブル崩壊してからなら買える」と自分に必死で言い聞かせてる感が満載で、かなり痛々しい

買えなかったマンションを教えます。
ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵。