京都で気になるマンション　part３

レインズで調べると、レスタージュの場所で㎡単価93万円の
履歴があるので、本当に売れたのでしょう。

そもそも掲載にお金かからないでしょう。。

河原町二条の某中古マンション、やけに強気価格でそんなにプレミア付いてるのかと思って不動産屋に聞いてみたら「あれは相場より1000万円くらい高いですね。買う人間はなかなかいないんじゃないかと」と。
それから１ヶ月後くらいに同じマンション内で1000万円くらい安い部屋が２部屋売りに出され、両方ともすぐに売れてしまった。
更に２ヶ月くらい経ったけど、強気価格の部屋は100万円だけ値下げして、まだ売りに出ている。
買う人いるのかなあ。

645、648みたいな惨めな屁理屈はスルーで

645、648みたいな惨めな屁理屈はスルーで

652さん

アールヴェールですよね。
最近ちょっと安い価格で出てましたね。

けど、あのマンションそんなに古くないのに70平米くらいで修繕積立金が3万くらいになってたんですけどなんかあったんですかね？
どの部屋も全て異常に高い修繕積立金になってました。

655さん

アールヴェールではないですが、同じようなもんでしょうか。
御所南学区っていうだけの強気価格なのか。
不動産屋曰く「今は馬鹿みたいな値段の中古がいっぱい出てるけど、時間を掛けたら売れるときは売れますからね」と。
ということは売れないときは売れませんよね。

中古マンションの投資用物件1Kや1roomは、オーナーチェンジでよく売りに出て即売れます。ファミリータイプ3DK以上のマンションがなかなか市場にでて来ないです。市場に出る前に売買されています。
非常に高値で取引きされているのが現状なのです

不動産業者が営業でここで嘘や誇大してまで買い煽るのはどうかな。値段交渉した後最終的にどの位で購入しているかは知っています。不動産業者の知り合いがいるので。増税後は厳しいのは分かるけどちょっと度が過ぎますよ。ここはマンションの購入を検討している人の掲示板です。去年の夏まではバブルだったから美味しい思いしたのだろうけど。
3LDKはかなり出てきているじゃないですか。こんな狭いエリアでここまででたらいい方ですよ。新築は金銭的に無理なサラリーマンのファミリー層が中古狙うからニーズはあるのは知っていますが、新築を買えないという時点で金銭的にそこまで余裕はないのですから。
規制がかかる前の京都は烏丸通西、室町通で坪180万もしなくて、それでも竣工後も売れ残り割引していたし、御池通もせいぜい坪200万前半くらいでしたよね。その時を知っているから、バブルの値段が必要以上に高すぎて高値というなら分かりますが。
不動産業者自身が、今の値段は本当の価値より上げ過ぎている、あそこまでの価値はない、下落率は御池通と御所南は一番凄いだろうと笑っているくせによく言うよ・・・。まあそういう事情も勉強せずに買ってしまう情報弱者もいますけどね。

658ですが、上で書いた坪いくらというのは新築マンションの価格です。御池通でも御池通に面していない部屋なら坪100後半万位でしたよね？3LDKで平均4000万ちょっと位だったかな。そんな昔の話ではないです。もともと京都ってそんなものでしたよね。

でもレインズは実際に取引された価格ですけど？

それが10年前に比べて高かったとしても、バブル当時はさらに高かったような気もします。

10年待てばまた下がると思うなら買わなければ良いだけの話。

660さんに同意。
不動産も株と同じで上がったり下がったりします。
金融緩和で土地価格は上昇傾向、材料費、人件費も上昇。
オリンピックや震災復興需要がひと段落すれ下落するかも。

自分の不都合な事実は認めず屁理屈並べ続ける658みたいなのはスルーで。

>>値段交渉した後最終的にどの位で購入しているかは知っています。>>

知ってるなら具体例書けよ。

今は中古も新築もミニバブルの時よりやや下がったとはいえまだバブル価格
今は買うと完全に高値掴み
増税前の駆け込み需要の反動と京都のマンションが供給過剰でミニバブルがはじけた事を考えるとどこまで下がるか？
規制がかかる前の価格＋α（人件費材料費の上昇分等）位で落ち着くと予想
坪単価で言えばマイナス50万位まではいく気が
1000万～1500万は違いそうだな

5〜6年前のミニバブルと言われた時から、リーマンショック後も
御所南辺りの新築は200~250万円／坪位であまり下がっていないと思います。
さすがにミニバブル前は180万円／坪以下でしたが仕様は落ちます。

京都は東京や大阪などの値上がり要因（アベノミクス関連等）とは別に下記三点が上げられる、
・高さ規制
・団塊の世代等の「京都に別荘を持ちたい」との現象
　（特に、京都で学生時代を過ごした人たち）
・学区

この三点のうち「学区」（御所南）は別として、残り二点は景気に大きく左右されないであろうから、今後大きなバブル崩壊にはならないと考えられる。

そもそも、今がバブル価格かどうかにも疑問がある。
ここ１５年くらいは、土木建設業が成立しないくらい過当競争の状況となっていた。
特に、リーマン後は倒産と職人の離職が著しく、災害時における重機のオペも確保できないほど悲惨な状況になった。
このときの価格と比較すると現状はバブルであろう。
しかし、このときの価格を適正価格ではなく異常な安値と見ると現状価格はどうなのか。

もう一度、あの価格に戻ることは果たしてあるのか。ないとも、あるともわからないが、あったら日本の経済は最悪の状況に陥ってる事だけは想像できる。

＞・高さ規制
2011年（高瀬川のイーグルコート以降）からミニバブルが始まる原因となったのがこれだろうが、高さ規制がかかりこれからはなかなかマンションが出てこないとの不安からそれなら高値でも買うかとの流れになったが、その後続々とマンションがでてきて、例えば中京区のマンションの1年間販売戸数の統計をみると規制がかかる前の6倍販売された。竣工後も売れ残っているマンションが半分位の事態になった。（供給過剰）

＞・団塊の世代等の「京都に別荘を持ちたい」との現象
団塊世代はお金を持っているが、その後の世代は厳しいのではないだろうか。また別荘というのは必要不可欠なものではなく贅沢品のようなものだから景気は株の動きに左右されるだろうと思う。

＞・学区
御所南は名物だった校長が去り、今は普通の公立小学校となったように思う。学徒が増えすぎてプレハブを建ててそこで学んでいる状況となっている今はわざわざファミリー層が高値で中古や新築（勤務医でも新築はきついという気がする）マンションを買ってまでという感じではなくなったように感じる。それに加え、今年から京都で一番偏差値の高い洛南が小学校を開設され設備の整った新校舎も建った事だし、高値で買えるような医師や裕福層の子供は洛南に行くだろう。

今、マンションを購入したら、一番高値の時に購入、5年後、もしくは遅くとも10年後位に売却するとして、その頃、かなり下がっている状況で一番損をするタイミングになるのではと思う。その頃は以前の6倍の販売されたマンションの中古が出回り、中古も供給過剰になるだろうし。難しいな。

高さ規制は2007年に始まったと理解していたのですが、実際に適用例が出てきたのは2011年からだったのですか？

規制前までに申請しておけばよかったはず。それに間に合うようにマンションが計画され、まあそれに間に合うように一気にたくさん出てきたからだけど、一時期ぴたっと止まった。

供給過剰と言われながらも御池中学区で竣工後長期に売れ残っているマンションは
あまりみませんね。評判が今ひとつだったジオやパークホームズ、イーグルコート横丁も
いつの間にか売れてる様です。賃貸になったのかもしれませんが。
規制前の6倍の販売があった年度でも中京区の販売戸数とサンクタスひびきの街タワー
800戸ではどちらが多いのですかね。