既存不適格って・・・。

マンションを資産と見るのであれば買わない方が良いですよね。
逆に、例えば通勤や付近の環境が良く、子供が大学に入るまでとかで15年住むとします。
価格が1500万（計算しやすいように）だとすれば、年100万の家賃で同等の賃貸がなければ”買い”でしょう。（金利等は省略）

ちなみに、新築ではないですよね。
かなり古い建物でなければ何に引っかかるのでしょう・・・

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>>01
＞立地、設備等気に入ったので契約したのですが、
＞その後その物件が「既存不適格」であることを知りました。
契約前の重要事項説明で、必ず記述されているはずです。

用途地域や容積率等の変更、高さ制限の新規設定、日影規制の変更など、
色々なケースがあります。
「その後に知った」で済まされることではありません。

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さっそくのご意見ありがとうございます。

ごめんなさい、説明が足りなかったのですが、２０階建ての新築です。
建築中に条例が発足されたとのことのようです。

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０３さん、ありがとうございます。

そうですね、確かに重要事項説明書には記載されておりました。
こちらの勉強不足だったこともあり、その時はそれが「既存不適格物件」であるという説明だと理解していませんでした。

しっかり調べていなかった私達が悪いのですが、それを知ってしまった今となっては手付金を放棄してでもやはりキャンセルすべきかどうか迷っています。

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素人相手に、将来の問題点やク解決策を説明するのが役目だろう。
宅建主任の本来の役目を果たしていませんね。

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購入された、マンションを資産として考えるならお薦めできないですね。
どのように条例が変わったかによりますけど、建替えも厳しいし面倒だと思います。

ただ02さんの言うように、周りの賃貸や分譲の相場と比較したり、新築なら50年くらい
住むつもりで計算して割高でなければ良いのではないでしょうかね。
50年住むとして、定借のマンションよりは資産価値があるという考えで相場と比較
してみてはいかがでしょうか。

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既存不適格といっても、その内容、程度はいろいろです。
容積率が数％超えているという程度ならあまりナーバスになる必要はないでしょう。
でも、建て替え不可というのは道路付きの問題かな。であれば致命的ですね。
２０年後には相場の半値でも売れないと思います。

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>>04
>宅建主任の本来の役目を果たしていませんね

条例が施行された時期とか、売主が情報を得たタイミングにもよるけど
契約時点で判らなかった事を契約の時に説明するのは無理では？

それより、その条例とやらの内容が気になる。
スレ主さんも、むしろそこを正しく理解しておくべきだと思うけどね。

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条例も将来的に変わることもありますからね。
条例が上位法（基準法や都市計画法）を超えるような
内容の場合は、裁判で条例自体が無効になることもありますしね。

スレ主さんの場合、タイミング的に購入時と条例変更が重なった
だけで、ある意味条例が変わるてリスクは誰にでもあるんですけどね。

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>>10
よく投稿を読め。
０５投稿で、
＞確かに重要事項説明書には記載されておりました。
と書かれているだろう。
最近の例だと、エルザ世田谷が２９階建などがある。
（これは高さ制限条例より高い建物が建った。）

条例は施行する前に、事前に計画内容と関係者の意見聴取などが行なわれ、
決定時でも縦覧が出来るんで、開発業者が内容把握することが出来る。
決定していない場合でも、そのような変更が「行なわれる恐れがある」旨の記述を、
重要事項説明の際に行なわなければならない。

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>>10
重説には書いてある（05）というのだから契約時には既存不適格であることが決定していた。
しかし、不動産業社からそういった説明はいっさいなかった（01）。
普通、契約時には重説を全て読み上げるでしょう。それをしなかったのだから宅建業法違反。

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説明が無かった事が事実なら、騙して不適格物件を売りつけようとしたってこと
業者訴えて手付け倍返し＋慰謝料ぐらい要求した方がいいんじゃないですか

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>>15
それがいいですね。極めて悪質な業者です。他にも既存不適格である旨の説明を受けずに買わされた人が少なくないでしょう。
手付け倍返し＋慰謝料を要求し、応じないなら「国土交通省総合政策局不動産業課」に訴えて行政指導させてください。マジで

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>>14
＞不動産業社からそういった説明はいっさいなかった
宅地建物取引主任者は、必ずそういうことは淡々と読み上げますよ。
それがこの商売で一番重要なことですから。
ただし、そのことをちゃんと買主が聞いているかどうかは、別のことです。

>>15
＞説明が無かった事が事実なら、
確かにその通りならね。しかしそれをどう証明するんですか？
「説明を聞いていない」と言っても、それで証明したことにはなりません。

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資産価値はかなり落ちますね。値段は安めに設定されていて、立地が気に入るならいいんじゃないかな。
手付け放棄するのももったいない気がする。
説明がなかったということが事実なら、全く話はかわりますね。

説明がなかったなら重要事項説明漏れというより、悪意からと思われます。しかし、>>17のとおり証明はややこしい。説明を聞いたって署名捺印しているからね。
１．不動産の知識が全くなく、重要事項説明の意味もよくわからないこと
２．他にも、説明を聞いていなかったという契約者が一定数いること
３．既存不適格が考慮されていない値段設定だったこと
などがあれば、手付け返しでもらった契約解除が可能かな？

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そのマンションのスレがあれば、当然話題になるし議論されたでしょうに。
ここにお書きになるからには、スレが無いのでしょうね。無いのも不運でしたね。

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みなさん強烈な書き込みですね。
既存不適格については、さらりと読んでいるかもしれません。
もっとも、読まずに読んだと頑張る図々しい奴が多いのもこの業界。
証拠がなければ、何とでも主張します。

行政訴訟すれば、業務停止との可能性もあります。
一度、弁護士のところへいくのがいいでしょう。

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>>20
＞読まずに読んだと頑張る図々しい奴が多いのもこの業界。
不適切な発言だよ。
あまりにも明らかなことを、しないような奴はまずいないよ。
仮にうっかり言わなかったとすると、お客さんからクレーム来るから、
その後の対処は必ずするし、
既に説明した人にはその後の対処をやりますよ。
そんなことを黙って見過ぎしたら、自分の責任だし、
会社にとってもいいこと全く無いからね。

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スレ主です。

たくさんのご意見ありがとうございます。

物件自体は、間取りが狭めのわりに価格は少し高めに設定されているように思いましたが、
私にとっては立地や設備が気に入ったので、いろいろ調べもせずに契約することにしました。

契約時に業者の方は確かに重要事項説明書を読み上げ、そこには「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません。」と書いてありました。
ただ本当に淡々と早口で読み上げていたので、追いかけるのに必死でそれが「既存不適格」であるという説明だと理解できていなかったのです。
本当に無知であったと反省しています。
その後、こちらの掲示板を知り、そのマンションのスレを見て初めて「既存不適格」という言葉を目にしました。

業者の方に聞いてみたところ、「建て替えるようなことにはなりませんから大丈夫です。」とのことでした。
「ネットの書き込みは同業者が書いていることも多いのであまり気にしないように」とも言われました。

こちらのミスとはいえ、やはり手付金を放棄するのは大変痛いです。
でも、契約前に「既存不適格」であるとわかっていたら契約はしなかったと思うので、
やはりキャンセルしようかと思っています。

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「同一の高さの建物を再建築することはできません」と聞いて理解して了解して契約したのなら何も言えませんね。「既存不適格」という言葉を知っていても知らなくても関係ありませんね。
しかし、同じ高さでは再建築できなくても、同じ容積率（同じ床面積）の建物が建てられるなら、あまり悲観することはないかも知れませんよ。
同等の床面積もまず確保できないというなら既に土地の価値は下げています。その場合、将来転売するときには間違いなく不利です。

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高さ制限が変更になったのなら、建ぺい率が変わらなければ延床面積が減るので、結果的には戸数が減るか、１戸あたりの床面積が減るかのどちらかですよね？
５０年先に建替えになると考えて、同じ数の人が新しいマンションに住むでしょうか？
少なくとも、平均寿命からすると、私などはとっくに死んでいますでしょうし（笑）
子供が住むかなあ？

手付の放棄は、ちょっと、もったいないような気がしますねえ。
資産価値は諦めて、建替えまでの利用権と割り切る余地もありそうに思いますが、どうでしょう？

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>>22
冷たい言い方かも知れませんが、それがビジネスなんです。
わたしは、不動産業界では働いておりません。
酷いうやつは、重要事項説明するのに、宅地建物取引主任者証を提示しないのもいました。
大手の不動産業者ですが、そんなのもいます。（これは業法違反）
淡々と説明はしてくれます。
何で書面にしなければいけないかは、これで良く理解出来たでしょう。
説明を聞く方も、漫然と聞いていると、恐いんですよ。

良心的な方だと、大事な所はそこだけをゆっくりと説明します。
でも説明中に寝ている人もいます。
新築マンションの重要事項説明で、１：２で説明を受けましたが、
もう片方の買主さんは、寝ていました。

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>>22
重要事項説明は事前に書面をもらうことも出来ます。
先に、ゆっくりと目を通しておくことが出来ます。
他の管理規約や修繕積み立て計画や管理の細則も含めてね。

お互いにその方がいいじゃない。
分厚い管理規約やその細則まで、事前に読んでおくと楽だよ。

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そうですね。私も最近マンションを買い換えたのですが、仲介業者（売り買いとも同じ業者）が、契約書、重要事項説明書、管理規約その他契約時に交わす書類はもちろんのこと、登記簿、分譲時の資料、竣工図面（売買にかかる部屋の部分）などありとあらゆる資料を事前にそろえてくれました。契約時も淡々と読み上げるのではなく、ポイントを説明・確認しながら丁寧に進めてくれました。その上、仲介手数料は法定上限の半額（１．５％＋３万円）。良い業者だったな。

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大体、重要事項説明を当日に簡単に済まそうと言うのがダメ。
重要な事項の説明なんですから、事前に入手し予習しておくのは当たり前です。
プロ対素人なんですから、事前に予習しておき疑問点・質問事項等を列挙しておき当日説明してもらうのが本来の姿です。
それか宅地建物取引法を全て理解しておくかのどちらかでしょうね。

この調子なら契約書も当日簡単にサインしたのでしょう。
契約とはそんなに甘いものではありませんよ。

しかし、済んだ事は仕方がない。
前向きにどうするべきか考えるしかない。
手付けはいくらなのかわからないが勉強代と諦めてケチのついたマンション購入を諦めるか、それとも「既存不適格」のデメリットがどれ位影響するのかあらゆる面で検討するしかないでしょう。

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「既存不適格」なんて気にしなくても良いよ。
京都市はご存じの通り、市長の思いつきで建築規制を強化し
中心部にあるほとんどのマンションやビルを「既存不適格」化しました。
建て替えなど１００年近く先の話だから、今のところそれが原因で
購入を辞退する人はほとんどいないと聞きます。

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建て替えが問題じゃなくて、
中古で転売するときが問題じゃないの。
そのときも重要事項説明書に書かなきゃいけないから。
トピ主が中古買い手から追及される可能性がありますね。

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>>31
＞そのときも重要事項説明書に書かなきゃいけないから。
＞トピ主が中古買い手から追及される可能性がありますね。
説明するんだから、追及はされません。

転売で問題になるのは、その通りです。
２９さんの投稿の通り、どのくらいの影響があるかを今のうちに調べておく必要があります。

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１時間、１万円程度ですから、勉強と思って法律事務所に相談に行かれてはいかがですか。

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>>33
あなたは弁護士会の手先ですか？
自治体などの無料商談がありますよ。

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納得いかないのなら手付金放棄でいいんじゃないんでしょうか。
世の中の仕組みを勉強したと思って前向きに考えましょう。

いい物件は少なくなっていますから、あまり深刻にならずに、住んでしまうというのもあると思う。
何十年先なんて考えても仕方ないし、投資と考えるような人だったら、こんなところにスレッド立てないよね。

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>>33
法律屋じゃなくて建築士だろ。相談すべき相手は。
影響の程度によっては転売時に買い叩かれるだろうな。

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ちゃんと「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません」って告げられた上で契約しちゃってるんだから、どんな辣腕弁護士に頼んだって争いようがないですよ。

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>>38
その通りです。
ただし、同じようにクレームが出ている場合は、
「重要事項説明の時点で問題あり」となりますので、
争うことも可能です。
認められかどうかは別ですけど。

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>>03
だね。勝訴は困難でしょうが。
争うつもりなら、18が書いているように、自分が知的障害だということを証明するか、多数で同様の説明不足を証明するかしかないね。

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スレ主さんが、未だにその「条例」の内容に言及されていないのがどうにも不満。
「高さ制限」と言ったって色々あるしね。
そもそも建物高さに制約を設けるにはそれなりの理由があるのだし
そこに住む人々に与える影響（環境的なものだけでなく、経済的なものも含む）も
考慮されているんじゃないだろうか。・・・であれば、そこを把握する事なくして
購入の是非を判断するなんてナンセンスだと思うんだけど。

「再建築」の具体性についてどこまで重視するかは人によると思う。
その際に、新しく建てる建物の高さを現時点での高さまで上げなければ
資金計画上必要な容積を確保できないのか？等は、その時にならなければ判断できない。
「気にし過ぎ」とまで言ってしまうのは少々乱暴だけど、今その物件を気に入っているのなら
既存不適格という言葉の響きに、必要以上にビビってしまうのは勿体無いことだ。

少し冷たい言い方をすれば、>>28さんの言っている事が的を射ていると思う。
物々しい専門用語ではなく、それが示す真意を最初から説明されているのだし
その時点でスルーした以上、スレ主さんにとっては大した問題ではなかったのだという事では？
今になって「そりゃ大変だ」と思うのであれば、説明を受けた時の迂闊を反省して
手附に執着などせず解約すればいい。・・・・そこまでする必要ない、と個人的には思う。
訴訟の話まで出して焚き付けてる人がいるけど、まるで的外れだよ。

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スレ主さん、用途地域（商業地域、準工業地域、第１種中高層住居専用地域など）、建ぺい率、容積率、高度地区、日影規制、新たに加わったという高さ制限など具体的に書いてくれれば、詳しい人がある程度アドバイスしてくれると思いますよ。

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>>41
＞住む人々に与える影響（環境的なものだけでなく、経済的なものも含む）
＞も考慮されているんじゃないだろうか。
＞・・・であれば、そこを把握する事なくして
＞購入の是非を判断するなんてナンセンスだと思うんだけど。

スレ主が、自分勝手に返信しないのは勝手です。
返信しないのは勝手ですが、ご自由に。
（呆れてものが言えない。）

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無料相談は、タイムリ−にあるとは限らない。
弁護士事務所に事前に電話をして料金を確認するのが確実。
相談に行った方が良かったかもしれないと後悔するよりも、勉強と思って
１万円／１時間払って相談するのが良いですよ（商談には該当しない）。
住宅に限らず業者は素人相手には雄弁なのですが、弁護士が出てくると
黙して語らなくなります。

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スレ主さん、「容積率」って知ってますか？

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最近地方公共団体が、勝手に高さ制限とかしてるけど条例は
法規の中でも下位法だからね、よっぽど正当な理由がない
限り建築基準法を逸脱してるし、最高裁で憲法判断になれば
財産権の侵害にもなりかねないからね、裁判で条例が無効
になってるケースは意外と多いよ。
こういうふうに、地方公共団体が自分勝手に法規を変えて
しまったら、上位法の存在価値はなくなるしね。
景観云々で条例つくるケース多いけど、京都や鎌倉くらい
歴史ある街でないと正当な理由とは言えないと思うよ。
いっそのこと違憲ってことで、地域の人に呼びかけて
条例を無効にする裁判でもした方が良いかもね。

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＞地方公共団体が、勝手に高さ制限をかけているけど・・・
建築基準法のなかで、「都市計画法」に基づき地方公共団体が
高度地区を決めているのではないのですか？
これは、財産権を侵害していますか？憲法違反ですか？

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>>47
考え方が逆。
全国的に画一的なことを決めるのが、建築基準法や都市計画法。
土地の利用形態は、場所場所で異なるんだから、それに適した条例を、法律の範囲内で設定出来る。

極端な場合が、市街化調整区域の線引き。

>>44
＞住宅に限らず業者は素人相手には雄弁なのですが、
＞弁護士が出てくると黙して語らなくなります。
考え甘いよ。
こんな見当違いなことで、金払って相談しても、
弁護士の方が苦慮するよ。
業者は、弁護士の説明を聞いてから、淡々と説明してくるよ。
何も悪いことをしていないからね。

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スレ主です。
返信遅くなり申し訳ありません。

たくさんのご意見をいただきましてありがとうございます。

高さ制限については、建築確認取得後の都市計画変更により、第３種高度地区の規定が変更になったとのことです。
そのマンションは２０階建てで、
用途地域は都市計画区域内・市街化区域・工業区域
建ぺい率　６０％
容積率　　２００％
です。

でも、私は業者を訴えるとかそんなつもりはまったくありません。
・・・と言いますか、こちらが迂闊だった為に今になって慌てている次第ですので、訴えられるはずもなく・・・。
そうですね、４１さんのおっしゃるように「建て替え」に関しましては、何十年も先のことだし・・・と思って気にもとめなかったのでしょう。
物件自体は大変気に入っておりますが、
ただ、私も転勤になる可能性がないとは言いきれない状況です。
そうなると「既存不適格」の物件において問題となるのは転売する時。
そうなった場合の影響など考えた上で結論を出したいと思います。

みなさん、本当にありがとうございます。
今回のことはとても勉強になりました。

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はぁ、なるほど。６０／２００の所に２０階建てとはねぇ。
用途地域が工業地域というのがひっかかるな。
ま、４階建てでも容積率はちゃんと行使できるところだから心配いらないな。
むしろ２０階建てちゃったんだから建っている間は得しているのかも。

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