先日、とあるマンションを契約いたしました。
立地、設備等気に入ったので契約したのですが、その後その物件が「既存不適格」であることを知りました。
そのまま住むのは特に問題ないそうですが、何かあった時に建替えはできないとのことらしいのです。
不動産業社からそういった説明はいっさいありませんでした。
物件自体は大変気に入っているのですが、どうしてもそれがひっかかり、キャンセルしようか悩んでいます。既存不適格の物件ってみなさんどう思われますか？
[スレ作成日時]2007-04-01 11:42:00
スレ主です。
たくさんのご意見ありがとうございます。
物件自体は、間取りが狭めのわりに価格は少し高めに設定されているように思いましたが、
私にとっては立地や設備が気に入ったので、いろいろ調べもせずに契約することにしました。
契約時に業者の方は確かに重要事項説明書を読み上げ、そこには「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません。」と書いてありました。
ただ本当に淡々と早口で読み上げていたので、追いかけるのに必死でそれが「既存不適格」であるという説明だと理解できていなかったのです。
本当に無知であったと反省しています。
その後、こちらの掲示板を知り、そのマンションのスレを見て初めて「既存不適格」という言葉を目にしました。
業者の方に聞いてみたところ、「建て替えるようなことにはなりませんから大丈夫です。」とのことでした。
「ネットの書き込みは同業者が書いていることも多いのであまり気にしないように」とも言われました。
こちらのミスとはいえ、やはり手付金を放棄するのは大変痛いです。
でも、契約前に「既存不適格」であるとわかっていたら契約はしなかったと思うので、
やはりキャンセルしようかと思っています。
「同一の高さの建物を再建築することはできません」と聞いて理解して了解して契約したのなら何も言えませんね。「既存不適格」という言葉を知っていても知らなくても関係ありませんね。
しかし、同じ高さでは再建築できなくても、同じ容積率（同じ床面積）の建物が建てられるなら、あまり悲観することはないかも知れませんよ。
同等の床面積もまず確保できないというなら既に土地の価値は下げています。その場合、将来転売するときには間違いなく不利です。
高さ制限が変更になったのなら、建ぺい率が変わらなければ延床面積が減るので、結果的には戸数が減るか、１戸あたりの床面積が減るかのどちらかですよね？
５０年先に建替えになると考えて、同じ数の人が新しいマンションに住むでしょうか？
少なくとも、平均寿命からすると、私などはとっくに死んでいますでしょうし（笑）
子供が住むかなあ？
手付の放棄は、ちょっと、もったいないような気がしますねえ。
資産価値は諦めて、建替えまでの利用権と割り切る余地もありそうに思いますが、どうでしょう？
>>22
冷たい言い方かも知れませんが、それがビジネスなんです。
わたしは、不動産業界では働いておりません。
酷いうやつは、重要事項説明するのに、宅地建物取引主任者証を提示しないのもいました。
大手の不動産業者ですが、そんなのもいます。（これは業法違反）
淡々と説明はしてくれます。
何で書面にしなければいけないかは、これで良く理解出来たでしょう。
説明を聞く方も、漫然と聞いていると、恐いんですよ。
良心的な方だと、大事な所はそこだけをゆっくりと説明します。
でも説明中に寝ている人もいます。
新築マンションの重要事項説明で、１：２で説明を受けましたが、
もう片方の買主さんは、寝ていました。
そうですね。私も最近マンションを買い換えたのですが、仲介業者（売り買いとも同じ業者）が、契約書、重要事項説明書、管理規約その他契約時に交わす書類はもちろんのこと、登記簿、分譲時の資料、竣工図面（売買にかかる部屋の部分）などありとあらゆる資料を事前にそろえてくれました。契約時も淡々と読み上げるのではなく、ポイントを説明・確認しながら丁寧に進めてくれました。その上、仲介手数料は法定上限の半額（１．５％＋３万円）。良い業者だったな。
>重要事項説明書を読み上げ、そこには「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません。」と書いてありました。
>ただ本当に淡々と早口で読み上げていたので、追いかけるのに必死でそれが「既存不適格」であるという説明だと理解できていなかったのです。
既存不適格と説明するより、より分かりやすい説明がされたと思いますが。
大体、重要事項説明を当日に簡単に済まそうと言うのがダメ。
重要な事項の説明なんですから、事前に入手し予習しておくのは当たり前です。
プロ対素人なんですから、事前に予習しておき疑問点・質問事項等を列挙しておき当日説明してもらうのが本来の姿です。
それか宅地建物取引法を全て理解しておくかのどちらかでしょうね。
この調子なら契約書も当日簡単にサインしたのでしょう。
契約とはそんなに甘いものではありませんよ。
しかし、済んだ事は仕方がない。
前向きにどうするべきか考えるしかない。
手付けはいくらなのかわからないが勉強代と諦めてケチのついたマンション購入を諦めるか、それとも「既存不適格」のデメリットがどれ位影響するのかあらゆる面で検討するしかないでしょう。
「既存不適格」なんて気にしなくても良いよ。
京都市はご存じの通り、市長の思いつきで建築規制を強化し
中心部にあるほとんどのマンションやビルを「既存不適格」化しました。
建て替えなど１００年近く先の話だから、今のところそれが原因で
購入を辞退する人はほとんどいないと聞きます。
建て替えが問題じゃなくて、
中古で転売するときが問題じゃないの。
そのときも重要事項説明書に書かなきゃいけないから。
トピ主が中古買い手から追及される可能性がありますね。
納得いかないのなら手付金放棄でいいんじゃないんでしょうか。
世の中の仕組みを勉強したと思って前向きに考えましょう。
いい物件は少なくなっていますから、あまり深刻にならずに、住んでしまうというのもあると思う。
何十年先なんて考えても仕方ないし、投資と考えるような人だったら、こんなところにスレッド立てないよね。
弁護士会でも無料の法律相談ができます。
市町村でも相談所はありますが、違法性がない民事の問題には介入しないでしょう。
市町村などで行われる弁護士出張相談会などもありますね。
弁護士の報酬規定では、
法律相談 初回市民法律相談料 30分ごとに5,000円
一般法律相談 30分ごとに5,000円以上20,000円以下
ではないでしょうか？ 「商談」だと費用不明です。
ただ・・・スレ主さんはそれで争いたいわけではなさそうですが・・・
ちゃんと「高さ制限の規定が変更になった為、同一の高さの建物を再建築することはできません」って告げられた上で契約しちゃってるんだから、どんな辣腕弁護士に頼んだって争いようがないですよ。
スレ主さんが、未だにその「条例」の内容に言及されていないのがどうにも不満。
「高さ制限」と言ったって色々あるしね。
そもそも建物高さに制約を設けるにはそれなりの理由があるのだし
そこに住む人々に与える影響（環境的なものだけでなく、経済的なものも含む）も
考慮されているんじゃないだろうか。・・・であれば、そこを把握する事なくして
購入の是非を判断するなんてナンセンスだと思うんだけど。
「再建築」の具体性についてどこまで重視するかは人によると思う。
その際に、新しく建てる建物の高さを現時点での高さまで上げなければ
資金計画上必要な容積を確保できないのか？等は、その時にならなければ判断できない。
「気にし過ぎ」とまで言ってしまうのは少々乱暴だけど、今その物件を気に入っているのなら
既存不適格という言葉の響きに、必要以上にビビってしまうのは勿体無いことだ。
少し冷たい言い方をすれば、>>28さんの言っている事が的を射ていると思う。
物々しい専門用語ではなく、それが示す真意を最初から説明されているのだし
その時点でスルーした以上、スレ主さんにとっては大した問題ではなかったのだという事では？
今になって「そりゃ大変だ」と思うのであれば、説明を受けた時の迂闊を反省して
手附に執着などせず解約すればいい。・・・・そこまでする必要ない、と個人的には思う。
訴訟の話まで出して焚き付けてる人がいるけど、まるで的外れだよ。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
東京都文京区小石川４丁目 |
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9390万円～1億5190万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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59.17m2～71.63m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
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1億3190万円～1億6990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.61m2～93.9m2 |
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総戸数 51戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6590万円～9390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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55m2～73.02m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
