先日、とあるマンションを契約いたしました。
立地、設備等気に入ったので契約したのですが、その後その物件が「既存不適格」であることを知りました。
そのまま住むのは特に問題ないそうですが、何かあった時に建替えはできないとのことらしいのです。
不動産業社からそういった説明はいっさいありませんでした。
物件自体は大変気に入っているのですが、どうしてもそれがひっかかり、キャンセルしようか悩んでいます。既存不適格の物件ってみなさんどう思われますか？
[スレ作成日時]2007-04-01 11:42:00
１３４さんと１３５さんに「マンデベ」と疑われている、デベとは何ら関係がない者です。
匿名掲示板なのに、どうしてこのような素性を疑うような書き込みをなさるのか、とても不愉快に思います。
我がマンションは、自治体の新条例ができれば高さオーバーになることに決定しました。
あなたがたよりずっと「景観条例」に関しては、注意しながら情報収集していました。
私が住んでいる区では、昨年の１１月になるまで、素案はわかりませんでした。
素案公表後、区民からの意見を募集していました。
自宅周辺には、素案公表の前から、建設計画の看板が立っている物件もあります。まもなく着工するでしょう。
おそらく、新条例素案に沿って計画を変更することはないように思われます。（まだ条例はできていません）
完成したときには、高さ条例が施行されている可能性が大きいので、高さオーバーの集合住宅になるように思われます。
１３４さんと１３５さんの感覚では、マンデベとして許されざる行為と思われることでしょう。
しかし・・・私は・・・
素案公表以前に建築計画も出来上がっているのだから、仕方ないんじゃないのと思うのです。
どの時点から「駆け込み」と言われるのか、明確にしていいただきたいものです。
既存不適格といわれている新築マンションがあります。
場所的にも便利なところです。最近出来た高さ制限の条例で既存不適規格になったそうです。
高い買い物なのでいろいろと調べてみましたが以下のとおりでよいのでしょうか？
建築基準法の第3条の第2項を噛み砕くと
法令等が出来たり改正されたときにすでにある建物や建築確認が降りている建物は法令に違反した状態でもこの第3条の第2項によって特別に違法建築にはならない
これであっているでしょうか？？？
法律変わればいくらでも既存不適格のマンションは出てきます。
最近のマンションは、最低でも70年くらいは保ちます。建て替えの
ことなんか気にしなくて良いのでは・・・世の中、70年後には
相当変わってますよ。石油はなくなっていて、自動車はどうなって
いるんでしょうかね。エネルギーは核融合ー電気でいいかもしれ
ませんが、潤滑油がない。プラスチックもない。
逆に今から70年前というと1937年。マンションは影も形も
ない時代。
日本の住宅事情もまもなく、建て替えよりもリフォームに
変化していくと考えています。新しいマンションが昔と
何が違うかというと、床暖房とディスポーザーくらいしか
ない。今後マンションに大きな進歩が現れる可能性は高く
ない。
転売や建替えの時「不利」になることでしょうね。ただ、既存不適格になるのを分かっていて、建てた物件だと、周囲の目が厳しいかもね。気にしない人はいいんじゃないの。
転売時には重説に書かなくてはいけない。
となると、トラブル回避で客が内覧に来た時点で説明しなければいけない。
当然、転売は不利になる。
購入時に既存不適格を理解してる人がどれだけいるのだろうか。
重説時に説明を受けてもそれが将来、具体的にどのような影響があるのか。
それを充分理解したうえで契約しているのか。
誠意ある業者ばかりとは限らないのが現実なわけで購入者側も地道に勉強する必要がある。
大きな買い物を後々後悔するのは避けたいのはみんなおなじ。
そういう意味でもこの掲示板やこのスレは購入者側に非常に有益だ。
むずかしい話題でも親切で詳しい人が分かりやすく説明してくれる。
良掲示板、良スレだと思います。
ぜひ購入前にみんなに読んでもらいたいと切に願う次第です。
＞地震の建て替えの場合も、再建築できなくなるのでは？
阪神大震災時には、同じ容積で再建できたようです。
前例があるので、災害時の建替えは大丈夫なのではないでしょうか？？
でも、京都だけはダメそうな予感がします。
某スレで、
既存不適格のマンションが中古になったら、
それを承知の客に高く売れば良い。
などと、楽天的に書かれていた。
実際に、その場になってからも楽天的でいられるのでしょうかね。
最近のマンションは保つので、建て替えは、70年後~100年後。
日本は相当変わっていることだろう。少なくとも自分は生きて
いない。既存不適格なんてなんの意味も無くなっている可能性
も多い。
もし、既存不適格で安めに買えるのであれば、お得だと思う。
その分、売る時少し安くしなければならないかもしれないが。
永住するなら、何の問題もなし。
古い中古で既存不適格は不可。それはリスク多すぎ。自分が
生きているうちに建て替えの時期が来てしまう可能性がある。
それはいくらなんでもまずい。
このスレって、なんで
「既存不適格＝容積超過 or 高さ制限超過」
という前提で議論されてんだろ？
壁面位置とか最低高さ制限とか、将来の高度利用を制限しない部分で
既存不適格となってる物件も含めてＮＧとしているのだとしたら
えらいテキトーな話だと思うけどな・・・。
新景観政策で建設中止 建築士に賠償命令 京都地裁
12月11日21時59分配信 京都新聞
京都市中京区の不動産会社が東山区で計画していたマンション建設が、高さやデザインの規制を強化した市の新景観政策によって中止に追い込まれたのは、設計を担当した大阪市の一級建築士の調査不足が原因として、同社が建築士に約１５００万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１１日、京都地裁であった。橋本眞一裁判官は、建築士が口頭弁論に出席せず反論しなかったため、請求通りの支払いを命じた。
判決によると、同社は地上４階建てのマンションを計画し、昨年４月に建築士から「新景観政策（同年９月施行）が実施されても建築は可能」との回答を得て、約５億６千万円で土地などの購入手続きを進めた。しかし今年３月、建築士から「計画通りの建築は不可能」と言われた。
将来は既存不適格ではなくなるかも、だから永住だと楽天的に買い
数年後に売却しなければならない理由ができたら、叩き売り。
家族の大病、転勤、会社の倒産などの理由でね。
既存不適格って言うけどそんなもの分別のない自治体のたった数名が決めた烙印。頭のいい人達はそれをわかっていて、その問題を対処出来なくなる自治体のことまで見越しているから大丈夫だと思います
134さんの内容とまさにぴったりの状況で今現在闘っています。どうしてよいかも分からず、何をやっても何の成果もあげられず、建築は着々と進んでいます。絵にかいたような既存不適格の新築です。このようなことが起こることを懸念した行政が高さ規制の素案を公表した直後に建築がはじまりました。高さによる既存不適格では、耐震などと違ってその不利益はすべて周辺住民が被ります。契約するマンション住民を責めるつもりは全くありませんが、ほんの少しは理解して頂きたいものです。
相手の土建屋さんをここに出しても問題ないのでしょうか。
建築基準法の関係者より
既存不適格建築物とは、建設当時の基準法に適合していた建物の事です、そのため、言葉は非常に嫌な響きが有りますが、建築確認が通っており、確認済証、及び中間・完了検査済証が揃っていれば、何ら問題ない建物ですので、気になる場合は、確認済証、及び中間・完了検査済証の提示を、マンションの管理組合に要求してください。
違反建築であれば、此の様な証明書を提示する事は出来ません（元より無いのですから・・・）。
また、既存不適格という言葉は、法定用語であり、現行法規に合わないと言っているだけのことですが、購入者からすればしっくり来ない言い方だと思います、これは、建築関係法規（地区による条令も含め）が年年歳歳、国交省及び地元住人とは縁のない役人達のご都合により、好き勝手に変更されてしまうため、現在の役人の意向と違うと言った意味の言葉です。
また、その中には、役所（地元住人とは縁のない役人達）の意向で決めた、内部規定というものもあり、建築主事が変る度に変更を加えてきており、狭義に言えば、地元住人とは縁のない役人達の意向で決めた、内部規定に抵触しても、既存不適格といわれてしまいます。
10年ほど前に問題になった姉歯マンションですが、実は、3.11の地震にも耐えて健在だという事をご存知ですか？
当然耐震強度が低く、倒壊するなどといわれていた、いわく付きの建物ですが、何ら支障が無かった・・・・・
なんとなく、ウスウス気が付いてきたかもしれませんが、要は確りした検証もせず、役人は過大な事を、法律という隠れ蓑を使ってを国民に押し付けているという事になっている、これが現状だと思います。
このことは、国交省の指定確認検査機関が、体の良い、国交省、都庁、各区役所定年退職者の天下り先となっており、飯田橋の指定確認検査機関は都庁の課長が始めた審査機関であり、都庁のOBばかりで問題が多いようです、また、八重洲の指定確認検査機関は国交相のOBが役員に名を連ねており、指定の取り消しなど国交省内部で取り沙汰されておるようですが、身内の事もあり、姉歯並みの話にならなければ、役人の自衛本能宜しく、知らん顔を決め込んでいるようです。
ですから、マンション管理組合に確認済証、及び中間・完了検査済証の提示を求めた場合、どこの指定確認検査機関がそれを発行しているのかも、重要な事ですから、併せて確認されるべきと思います。
また、指定確認検査機関の評価は、一般の方には評価しづらいのですが、出来れば身近な建築士さんが、通りやすい審査機関だと言う様であれば・・・・先ずヤバイと考えたほうが良く、あそこは・・・と言う様であれば、確りしていると判断しても良いかもしれません、又逆に、大手の指定機関であれば安心、大手のデベであれば間違いなく安心だと思い込む事も人によっては必要な事なのかもしれませんが・・・・
余談ですが、違反建築を購入した場合の責任について東京都都市整備局より貴重なご意見（命令）が出ておりますので、ご注意下さい
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
愛知県日進市日進赤池箕ノ手土地区画整理事業地内4街区1ほか |
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4750万円～6700万円 |
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2LDK～4LDK |
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66.8m2～87.85m2 |
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総戸数 112戸 |
愛知県名古屋市瑞穂区弥富町清水ケ岡38番1 |
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5,900万円台予定～1億8,900万円台予定 |
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2LDK～4LDK |
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62.45m²～111.22m² |
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総戸数 49戸 |
愛知県名古屋市千種区堀割町1丁目 |
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8,000万円～1億6,800万円 |
|
2LDK、3LDK |
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71.76m²～109.93m² |
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総戸数 64戸 |
愛知県名古屋市千種区覚王山通7丁目 |
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5,586.6万円～2億5,093.7万円 |
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1LDK～3LDK |
|
55.06m²～147.31m² |
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総戸数 200戸 |
愛知県名古屋市昭和区阿由知通５-11-1 |
|
4400万円台～6500万円台（予定） |
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2LDK～3LDK |
|
54.26m2～72.88m2 |
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総戸数 36戸 |
愛知県名古屋市千種区春岡１丁目 |
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3900万円台～5600万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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56.63m2～72.32m2 |
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総戸数 42戸 |
愛知県名古屋市千種区今池五丁目 |
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3,500万円台予定～4,900万円台予定 |
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2LDK・3LDK |
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53.42m²・64.12m² |
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総戸数 42戸 |
愛知県名古屋市名東区藤里町1601番（SF）ほか |
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3940万円～5390万円 |
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2LDK～4LDK |
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63.44m2～85.34m2 |
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総戸数 360戸 |
愛知県名古屋市瑞穂区宝田町４-2ほか |
|
3840万円～6290万円 |
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2LDK～4LDK |
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64.71m2～90.28m2 |
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総戸数 135戸 |
愛知県名古屋市千種区内山３丁目 |
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4450万円～1億1210万円 |
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1LDK～3LDK |
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44.5m2～90.64m2 |
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総戸数 179戸 |
愛知県名古屋市千種区神田町1703-1 |
|
4998万円～6738万円 |
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2LDK・3LDK |
|
63.64m2～77.44m2 |
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総戸数 50戸 |
愛知県名古屋市中村区名駅南２-702-1 |
|
5768万円～2億7888万円 |
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2LDK～3LDK |
|
60.18m2～135.45m2 |
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総戸数 435戸 |
愛知県一宮市八幡４丁目 |
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3600万円台～6200万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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66.12m2～87.27m2 |
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総戸数 204戸 |
愛知県名古屋市中村区千原町201番外12筆 |
|
2690万円～4490万円 |
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1LDK～3LDK |
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41.05m2～60.51m2 |
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総戸数 125戸 |
愛知県名古屋市港区金川町101番8 |
|
3,350万円～5,590万円 |
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3LDK＋2WIC・3LDK＋3WIC＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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73.97m²～95.03m² |
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総戸数 427戸 |
愛知県名古屋市中村区中島町２-42-1ほか |
|
2228万円～7248万円 |
|
1K～3LDK |
|
28.79m2～71.58m2 |
|
総戸数 220戸 |
愛知県名古屋市中区大須４-1302 |
|
2908万円～7498万円 |
|
1LDK～2LDK |
|
35.19m2～71.48m2 |
|
総戸数 90戸 |
