ウェリス稲毛ってどうですか？＜その４＞

マンションの資産価値を重視するならば、その物件の需給関係の将来性を如何に見通すかにつきますね。大切なことです。

奏に続いてここでも新船橋の荒らしが一掃されたようだね

>>856
1.東京から離れているということ
　東京勤務の人がここを選ぶのって、都内じゃ高くて買えない。市川、船橋、津田沼でもまだちょっと手が出ない。あっ、稲毛のこの物件なら買えるってパターンが多いんじゃないの？（マンション選びは価格がすべてではないことも、千葉にお勤めの人も検討者の中にかなりいることも一応理解はしているつもりです。）

2.普通のサラリーマン（年収500～600万程度）でも購入可能なこと
　普通の定義は人それぞれで難しいけど、いわゆる大金持ちでここを買う人ってほとんどいないと思う。やたらにコンシェルジュサービスを持ち上げるスレがあったが、ここの購入層とはちょっと感覚がずれていると感じ、いわゆる都心部の高級マンションとの対比で「安マンション」という言葉を使っただけ。不愉快な思いをさせたのならごめんなさい。

コンシシェジュはいいと思うけどなあ
確かに千代田区や港区のマンションの様に、語学堪能で英語はもちろんフランス語など対応可能な人員までは必要無いと思うけど・・・。一流ホテルでなくってもビジネスホテルだってフロントはいるでしょ

稲毛って場所柄からいっても超庶民的でしょ。駅周辺もオシャレ感もまったくないし、はっきり言って田舎。コンシェルジュなんて悪い冗談みたいな気がするけど。いったい何頼むの？

そんなの無くして管理費安くした方が賢いと思うけどね。

コンシェルジュ有無と稲毛との相関関係は全くないでしょ。
そもそも稲毛は東京からみて田舎なのは当たり前だし。だから何？って、感じ。
コンシェルジュや石窯をなくして管理費を下げることには同感だけど…

稲毛は東京から見て田舎ってのは距離感だけじゃないよね。
横浜や鎌倉なんか遠いけど田舎とは言わないし。。。
気取りの無い稲毛は好きだけど、自分はコンシェルジュなんて要らないし、落ち着かない。
ピザ窯も押し付けがましくて嫌だな。

857さんが、年収500〜600万円でもウェリス稲毛が買えると書き込んでいらっしゃいますが、私は不可能とは申しませんがかなり難しいと判断しました。

前提は、家族4人で子供2人を高校まで公立、大学を通学可能な都内の文系私立大学(学士まで)現役入学としました。諸経費込みで4000万円の部屋を頭金800万円、購入時の年齢は本人が40歳、配偶者を38歳としました。子供は10歳と8歳としました。返済は65歳時に完済することとしました。定年後にローンを残したら返済が出来なくなるためです。また退職金は老後資金とし返済には充てません。

よって、25年間で3200万円を返済することになります。シミュレーションをしてみると、年収500万円では48歳〜54歳の間が乗り越えられるか否かが極めて重要なポイントになります。余程切り詰めた生活をしないと年収500万円では難しいと判断しました。

年収600万円の場合は、500万円と比べ手取りで年80万円多いと仮定しますと、40歳〜65歳の25年間に2000万円の差が生じます。私の結論は軽々に年収500万円〜600万円程度とは言えないということです。2000万円の差は大きすぎる程大きいのです。

857さんが、どのような前提で年収500万円と600万円を一括(ひとくく)りにしたのかが理解困難なのです。手取り年収40万円の差は25年間で1000万円になります。1000万円は非常に大きな金額です。マンションすなわち不動産を買う場合における手取り年収40万円の差が如何に大きいかはローンを貸す側の金融機関が熟知しています。

お金の使い方次第だから手取り年収の40万円なんて大した差額ではないと考えてはいけないのが不動産購入なのです。勿論、家計のやり繰りが上手な人は年収500万円でも乗り越えられるでしょう。反対に年収が900万円でも破綻する人は沢山出ます。

ウェリス稲毛でも、せっかく買ったマンションを手放す人が何%かは出るでしょう。全体の1%でも9戸です。2%ならば18戸です。私は、ウェリス稲毛は全戸完成入居後5年間で全体の20%以上が入れ替わると予測しました。勿論、この20%の大半は転勤や買い換えではあるのですが。

まとめますと、手取り年収40万円の差は極めて大きな金額であるということ。反対に年収が多くとも、家族で相談し上手にやり繰りをしないと簡単に破綻するということです。重複しますが、最後にマンションを買って破綻する人の多くは家族で慎重な返済計画を立てず、収入が多めの人達に多いことを申し添えます。

標準的な生活をしている人を基準にして、月1万円の節約をした人は25年間で300万円が貯まります。逆に無駄使いを月1万円した人は25年間で300万円がとんでいきます。双方の差額は600万円になる計算でもって本書き込みを締めます。

863
40才でマンション一次取得は遅すぎでしょう。30才位で計算するか、頭金は相当たまってるでしょう。

864さんのお考えを参考にすると、30歳〜35歳ぐらいで取得するか、40歳で年収が500万円ならば、頭金が2000万円ぐらいないと厳しいということになりますね。

ウェリス稲毛の購入者の年齢や年収は、一般人には分かりませんが年齢は20代〜80代までとバラツキが大きく、年収は500万円〜2000万円超えまでと非常に大きな差【開き】があるはずです。

子供は都内の私大の文系に自宅通勤とすると、高校時代に比しプラス年間130万円ぐらい必要です。子供二人で1040万円を予算化しておきましょう。地元の千葉大ならば医学部6年間プラスαも不可ではありませんが、住宅ローンと教育費が重なる時期は大変です。早めにこの時期を乗り越える策を家族で相談しておきましょう。

865さんはFP？

ローンについて少し記述します。千葉銀を例にあげると同社【銀行は株式会社】のローンには『元金均等返済』(がんきんきんとうへんさい)がありません。しかしこれを補う制度があります。つまり同社には元金の返済額を指定する制度があるのです。

住宅ローンは、殆どの人が《元利均等返済》(がんりきんとうへんさい)を自動的に選択してしまいます。しかし元金均等返済の有利さは総返済額が大きく減る点や、子弟の進学時期の負担が激減している点において絶対的に有利です。

千葉銀以外にも実質的な元金均等返済はあります。ローンは変動と固定をミックスにするのが基本中の基本なのですが、見逃しやすいのが元金均等返済を選ばなかったことにより老後資金を減らしてしまうことです。

一方、ローンは国からの還付金がありますので上手いテクニックもあります。ご要望があれば書き込みます。

このマンションは、929戸というスケールメリットを活かし、コンシェルジュサービスも非常に効果的に機能すると思います。

営業マンに『コンシェルジュは不要だ、その分管理費を安くしろ』という意見もあるようですがと尋ねたら、『そのようなご要望は勿論ございます。コンシェルジュが不要で管理費の安価なマンションは沢山ありますので、個々のお客様のニーズに合わせお選び下さればと考えております。本マンションはコンシェルジュサービスをご希望される方々にお求め頂いております。』との説明であった。

一言で表現すれば【管理費をケチりたいなら他を買えば】という非常に分かりやすい説明でした。

確かに営業マンの説明どおりであり、コンシェルジュサービスがなくて管理費の安価な物件は他にいくらでもあり、それらを買えばよいのです。至極 単純にして明解な営業マンの説明でした。すみふにしては珍しく、極めて論理的だなぁ〜と感じました。

>869

マニュアルどおりの回答に思えるけど。

コンシェルジュ以上に気になる存在は、清掃の方々です。

今３００戸のマンションに住んで住みかえを考えていますが、
そのマンションでも他のマンションと変わらず清掃の方々が日々働かれています。

高齢者の雇用という面では良いことだと思うのですが、
「毎日清掃って必要？」
「清掃の費用は・・・」

私が早朝にジョギングに出掛ける際は、まったく汚れていないエレベーターやエントランスなのですが、
帰ってくることには清掃の方々が、丁寧にエレベーター内部やエントランスを清掃されています。
エレベーター内部ってそんなに汚れますか？と聞きたくなるくらい、ルーティーンのような清掃に疑問を持っています。

毎日キレイなマンションは気持ちが良いですが、台風や大雨でもない限り、それほど大きく汚れることもなく、
主要部以外は、２日に１回とか、３日に１回でもまったく問題ないように思います。
清掃でそのマンションの価値を保つという名目なのかもしれませんが、無駄にお金を垂れ流していると感じます。
３００戸の規模で清掃の方々は１０名ほどいます。

このマンションも美を保つ為に清掃の方々が雇用され毎日清掃すると思いますが、どーなんでしょうか？
そんなことに管理費等を使われたくないですけど・・・

清掃費用を節約したいなら、当番制で住民が清掃すればいいだけじゃない。

>871

何で今のマンションで提案しないの。

871さん
少し厳しい質問をします。

1.毎月の理事会の議事録を読んでいますか？
2.毎年1回は開催される総会には必ず出席していますか？
清掃は毎日する必要はありません。ご指摘どおり隔日清掃で全く問題ありません。管理組合宛て及び管理会社宛ての要望書があるのはご存知ですか？要望書に記載してまず提出しましょう。

質問者さんの疑問は当然のことであり、管理費の大部分が清掃人件費です。何故このような無駄が放置されるのかと言えば、居住者の多くもしくは理事会のメンバーをも含め、管理費の適正な使用に無関心だからです。要は国が経営すると独占事業以外は赤字になりがちなのと同じことをマンションの管理【経営】でもやっているのです。

そのマンションの大半の人が、無駄を無くし管理費の節減に努めるようしっかりと考え工夫していないからです。つまり国の多くの事業と同じくコスト意識が低いからです【但し、国の事業でもコスト意識が高く頑張っているものもあります】。

マンションの場合は、業者《管理会社》に丸投げで無関心、そして改善意識が低いからです。管理費を減らせば、将来必ずと言ってもよい程高い確率で発生する修繕積立金の不足を回避もしくは軽減できます。無関心者の多いマンションは管理会社にとっては甘い蜜です。管理会社に丸投げのマンションは高負担、過剰清掃になっていきます。管理会社の社長の立場になって考えれば誰でも分かります。

居住者が管理費に関心を持って適正な清掃費等に改めないと必ず将来に付けが回ります。管理会社への丸投げだけはできるだけ早く止めましょう。質問者さんのような方が増え、理事会で起案し総会で承認されれば清掃日数も減らせます。隔日清掃に切り替えると年間1000万円を大きく超える節減ができます。年間1500万円を節減すると20年間に3億円になります。

ウェリス稲毛では無駄のない管理費の使い方がされるとよいですね。

ウェリス稲毛の現地確認をしてきましたが、昔からこの場所を知っている者としては、
２０年３０年経っても代わり映えしていないゴミゴミとした街に多少驚きました。
快速の停車駅ということしかメリットがないこの街のこの場所に大規模マンション。
車がないとまともな買い物も出来ない稲毛なのですが、この場所なら車など使用しないリタイヤ族が最適かもね。

この物件、検討から外しました。最大の理由は、何となく町全体が、くすんでいるからです。
納骨堂や葬儀社は、必要ですけれど住宅と隣接されているのは、如何なものでしょうか。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

876

徒歩圏内で全てを済ませられる、所謂まともな買い物を必要としない高齢者向けの場所ということでしょ
確かに周りはろくな商業施設は何もないですからね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

人も批判、街も批判。次は？

住んでる人間としては住みやすいですよ。買い物もしやすい
ですし。
ちなみに20代ですが。

↑　無理しなくていいですよ　気楽にいきましょう

ウェリス稲毛自体のウンヌンを書き込んで下さい。

ところで、肝心のウェリス稲毛の購入者の20%ぐらいは60代だそうです。営業に聴けば教えてくれるかもしれません。60代、70代、80代、90代は日本の国債を銀行預金で間接的に支えているから鼻息も荒いし元気でもある。

この年代がポシャるとマンション業界は万歳になる。だから営業が一番丁重に接するのが60代以上なんだそうです。都心の高級物件なんかは一部の例外を除けば高齢者ばかりだそうです。

ウェリス稲毛は30代、40代、50代も多いでしょうが、60代以上もかなりを占めるでしょう。まぁ銀行はかなり正確に掌握していますが口は絶対に割りません。入居後に全ては理解できます。

だからウェリス稲毛も各年代が仲良くやっていけばよいのです。各年代お互いに助けあってマンション生活は成り立つのです。

ウェリス稲毛と同じような立地でもって、同じような規模のマンションはもう出ないでしょう。真剣に検討するに値する物件であることは間違いないでしょう。最寄りの不動産屋に聴けば分かります。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

その理論からいくと、
このマンションは高齢者＊＊＊＊ってことですね。

20年以上稲毛に住んでいました
東京に通勤する人は便利だとは思いますが、あくまでそれだけの街です。

全体的にどんよりとした空気が漂っていますし、有名な観光スポットもあるわけじゃないから
街にステータスなんかないですよ。
そこら辺を理解されていればマンション自体は駅近で良いと思いますけどね。
ただし、共用施設や敷地面積からすると維持費や固定資産税は高そうですね。
（高そう、というのはあくまで同程度の金額のマンションと比較した場合です）

887さん

全く同感です。
快速停車駅なので便利です。
ただ、津田沼止まりがあるので、実際は津田沼辺りのマンションには利便性で
勝ち目のない場所です。

どんよりした空気が漂っているの下り

これも言わんとすることわかります。
すっきり晴れないあの空気感は胸が詰まります。
住民と町の新陳代謝が上手に行なわれていない町
ごみごみした町

おまけに葬儀社と納骨堂で、ますますどんより感が。。。住宅選びは、むずかしいですね。

私も稲毛で育ち、今も稲毛に住んでいる住民ですが、この環境をどう捉えるかは考え方それぞれだと思います。「稲毛」という町については住環境としては私は良いのではないかと思います。通勤に関する利便性は888さんが仰るように確かに津田沼が上だと私も思います。ただ、稲毛のマンションの中古物件は以外と高いです。これは「稲毛」という町が住環境として評価されている結果なのではないかと思います。但しウェリスに関しては駅からの距離は申し分無いですが、アプローチに「セレモホールに納骨堂」が住環境として如何なものか？という点は考えてしまう点だと思います。

稲毛駅周辺より千葉駅周辺の方がよっぽどスッキリしてるよね。

抽象的な表現で稲毛や本物件の悪口を書くのはまずいですね！何が言いたいのかも分からないような具体性に欠ける書き込みは止めましょう。

悪口は書いてもよいが、稲毛には宿泊設備が少ないとか、スーパーマーケットはイオンとマルエツと駅下商店街ぐらいしかないとか、具体的に分かりやすく書いて下さい。

稲毛のマイナーな点を具体的に書き込もうとしてもあまりないから難しいのかな？

私は理解できましたけどね
結構わかりやすく書いてあるし
稲毛自体がマイナーなので大手商業施設は、
過去も未来も期待出来ないという話ではないですか？
イオンがあるといっても、なんちゃってイオンだし、
買い物したくなるレベルじゃない
マルエツは品揃えが高齢者向けで、
買い忘れのアルコールや飲み物買いに行く徒歩圏内のコンビニ感覚
結局ガッツリ買い物しようとすると車で出掛ける場所で
車族が生活するには不便な場所
若い世代には不向きで確かに徒歩で全てを済ませる高齢者辺りには
徒歩圏内で全てが揃いそうなので良い場所なのかも稲毛のこの辺りは

JT跡地をイオンが開発すると思いますが。