ウェリス稲毛ってどうですか？＜その４＞

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もしかして管理会社の方ですか？

コンシェルジュと管理人の仕事が違う云々ではなく、コンシェルジュの仕事が
なくなるなら管理人がいれば十分ということでしょう。
バブル時代ならまだしも、今は経費削減の世の中ですから。

ホテルライクのフロントサービスは、ある程度のレベルで無いとそぐわない。新船橋はデベが不要と判断しただけでしょ。

というか、ここのコンシェルジュって何人常駐してるの？900世帯以上あって、仮に2人位しかいないのであれば、やれるのはクリーニングの受付くらいでしょ。本来のコンシェルジュ的なサービスは期待出来ないと思うが。

824さんは、コンシェルジュのいるマンションに住んだことはあるのかな？コンシェルジュサービスのあるマンションに住んで年数を経ましたが非常に快適です。その良さは住んだことのある人にしか分かりません。

900戸クラスのマンションは、コンシェルジュが二人もいれば充分です。300戸〜350戸クラスの普通のマンションがコンシェルジュサービスを導入し、なおかつ管理組合が上手く機能しないとお手上げバンザイもあり得ます。

ウェリスの場合は、手間がかかりそうなカーシェアリングは利用者が少なく真っ先になくなるし、バックヤードにはマンション管理士もいますから。一方で住民用のホームページを活用し、24時間化もされていきます。管理組合【居住者一人ひとり】が、現状把握をしっかりとしていれば、まず問題もなくコンシェルジュサービスは極めて快適に機能していきます。

大切なのは管理会社を操る術、即ち住民の力量です。

最近ウェリスMR行った方いましたら、価格がどうなのか教えて下さい。

価格がどうって、値引きしてるかって事？してるわけないじゃん。

なんで？

値引き手順

1.極めて売れ行きが悪い場合は、全戸完成前に値引きの可能性がありますが本物件ではまずあり得ません。

2.一番多いのが全戸完成後の値引き販売です。
①設備等を無償で付けはじめる。
②価格や付帯設備に大きな特典を付けるが公表はしない。
③チラシに記載しオフィシャルに値引き販売をする。
順序は①②③の順になりますが③に該当する物件は長期間売れない不人気部屋になります。こういう物件は中古価格も激安になるため、永住もしくは他人に貸すしかないでしょう。

本マンションは、 総武本線の快速停車駅の駅近物件であり、海浜幕張地区の駅遠物件等とは違います。もし値引きにまで至るとすればルーセント、オアシス、グロウとも線路よりの電車騒音該当の低層階になると推測します。

資産価値からは、ルーセントⅡ角の南西妻側の上層階が一番ですね。次は騒音の影響が少なく眺望の良いルーセントⅢ上層階ですね。更にその次がオアシスⅡの上層階ですね。
発売済みのこれら該当物件はほぼ完売しています。

これらは、今後すみふが値上げをしたとしても着実に売れていくでしょう。中古になっても高値安定でしょう。

ルーセントIIの南西妻側は高くて買えませんが、この棟の他の部屋では資産価値は期待出来ませんか？
また、もう低層階しか残って無いのでしょうか？

>830

要望書を取って売れる見込みの分を売り出してるわけだから完売するのはある意味当たり前。ここは販売戸数が少ない＝苦戦ってこと。値上げなんてしたらもっと売れなくなる。

完成在庫当確でしょ。まあ、すみふではいつものことだけど。

私も4LDK角部屋が良かったが、ちょっと高すぎたことと、
無駄に石窯等があることで検討から外すことにしました。

カーシェアリングとピザ窯は1日も早く止めるべき。赤字の垂れ流しになるのは分かり切っている。

次に検討するのがセブンであり、赤字ならば直ちに止めること。セブンが赤字になったらその影響は大きいのでグズグズしないで即刻止めること。赤字垂れ流しの付けは必ず修繕積立金の不足に繋がっていく。

実質、先着順で販売ってこと？

マンションの資産価値を重視するならば、その物件の需給関係の将来性を如何に見通すかにつきますね。大切なことです。

奏に続いてここでも新船橋の荒らしが一掃されたようだね

>>856
1.東京から離れているということ
　東京勤務の人がここを選ぶのって、都内じゃ高くて買えない。市川、船橋、津田沼でもまだちょっと手が出ない。あっ、稲毛のこの物件なら買えるってパターンが多いんじゃないの？（マンション選びは価格がすべてではないことも、千葉にお勤めの人も検討者の中にかなりいることも一応理解はしているつもりです。）

2.普通のサラリーマン（年収500～600万程度）でも購入可能なこと
　普通の定義は人それぞれで難しいけど、いわゆる大金持ちでここを買う人ってほとんどいないと思う。やたらにコンシェルジュサービスを持ち上げるスレがあったが、ここの購入層とはちょっと感覚がずれていると感じ、いわゆる都心部の高級マンションとの対比で「安マンション」という言葉を使っただけ。不愉快な思いをさせたのならごめんなさい。

コンシシェジュはいいと思うけどなあ
確かに千代田区や港区のマンションの様に、語学堪能で英語はもちろんフランス語など対応可能な人員までは必要無いと思うけど・・・。一流ホテルでなくってもビジネスホテルだってフロントはいるでしょ

稲毛って場所柄からいっても超庶民的でしょ。駅周辺もオシャレ感もまったくないし、はっきり言って田舎。コンシェルジュなんて悪い冗談みたいな気がするけど。いったい何頼むの？

そんなの無くして管理費安くした方が賢いと思うけどね。

コンシェルジュ有無と稲毛との相関関係は全くないでしょ。
そもそも稲毛は東京からみて田舎なのは当たり前だし。だから何？って、感じ。
コンシェルジュや石窯をなくして管理費を下げることには同感だけど…

稲毛は東京から見て田舎ってのは距離感だけじゃないよね。
横浜や鎌倉なんか遠いけど田舎とは言わないし。。。
気取りの無い稲毛は好きだけど、自分はコンシェルジュなんて要らないし、落ち着かない。
ピザ窯も押し付けがましくて嫌だな。

857さんが、年収500〜600万円でもウェリス稲毛が買えると書き込んでいらっしゃいますが、私は不可能とは申しませんがかなり難しいと判断しました。

前提は、家族4人で子供2人を高校まで公立、大学を通学可能な都内の文系私立大学(学士まで)現役入学としました。諸経費込みで4000万円の部屋を頭金800万円、購入時の年齢は本人が40歳、配偶者を38歳としました。子供は10歳と8歳としました。返済は65歳時に完済することとしました。定年後にローンを残したら返済が出来なくなるためです。また退職金は老後資金とし返済には充てません。

よって、25年間で3200万円を返済することになります。シミュレーションをしてみると、年収500万円では48歳〜54歳の間が乗り越えられるか否かが極めて重要なポイントになります。余程切り詰めた生活をしないと年収500万円では難しいと判断しました。

年収600万円の場合は、500万円と比べ手取りで年80万円多いと仮定しますと、40歳〜65歳の25年間に2000万円の差が生じます。私の結論は軽々に年収500万円〜600万円程度とは言えないということです。2000万円の差は大きすぎる程大きいのです。

857さんが、どのような前提で年収500万円と600万円を一括(ひとくく)りにしたのかが理解困難なのです。手取り年収40万円の差は25年間で1000万円になります。1000万円は非常に大きな金額です。マンションすなわち不動産を買う場合における手取り年収40万円の差が如何に大きいかはローンを貸す側の金融機関が熟知しています。

お金の使い方次第だから手取り年収の40万円なんて大した差額ではないと考えてはいけないのが不動産購入なのです。勿論、家計のやり繰りが上手な人は年収500万円でも乗り越えられるでしょう。反対に年収が900万円でも破綻する人は沢山出ます。

ウェリス稲毛でも、せっかく買ったマンションを手放す人が何%かは出るでしょう。全体の1%でも9戸です。2%ならば18戸です。私は、ウェリス稲毛は全戸完成入居後5年間で全体の20%以上が入れ替わると予測しました。勿論、この20%の大半は転勤や買い換えではあるのですが。

まとめますと、手取り年収40万円の差は極めて大きな金額であるということ。反対に年収が多くとも、家族で相談し上手にやり繰りをしないと簡単に破綻するということです。重複しますが、最後にマンションを買って破綻する人の多くは家族で慎重な返済計画を立てず、収入が多めの人達に多いことを申し添えます。

標準的な生活をしている人を基準にして、月1万円の節約をした人は25年間で300万円が貯まります。逆に無駄使いを月1万円した人は25年間で300万円がとんでいきます。双方の差額は600万円になる計算でもって本書き込みを締めます。

863
40才でマンション一次取得は遅すぎでしょう。30才位で計算するか、頭金は相当たまってるでしょう。

864さんのお考えを参考にすると、30歳〜35歳ぐらいで取得するか、40歳で年収が500万円ならば、頭金が2000万円ぐらいないと厳しいということになりますね。

ウェリス稲毛の購入者の年齢や年収は、一般人には分かりませんが年齢は20代〜80代までとバラツキが大きく、年収は500万円〜2000万円超えまでと非常に大きな差【開き】があるはずです。

子供は都内の私大の文系に自宅通勤とすると、高校時代に比しプラス年間130万円ぐらい必要です。子供二人で1040万円を予算化しておきましょう。地元の千葉大ならば医学部6年間プラスαも不可ではありませんが、住宅ローンと教育費が重なる時期は大変です。早めにこの時期を乗り越える策を家族で相談しておきましょう。

865さんはFP？

ローンについて少し記述します。千葉銀を例にあげると同社【銀行は株式会社】のローンには『元金均等返済』(がんきんきんとうへんさい)がありません。しかしこれを補う制度があります。つまり同社には元金の返済額を指定する制度があるのです。

住宅ローンは、殆どの人が《元利均等返済》(がんりきんとうへんさい)を自動的に選択してしまいます。しかし元金均等返済の有利さは総返済額が大きく減る点や、子弟の進学時期の負担が激減している点において絶対的に有利です。

千葉銀以外にも実質的な元金均等返済はあります。ローンは変動と固定をミックスにするのが基本中の基本なのですが、見逃しやすいのが元金均等返済を選ばなかったことにより老後資金を減らしてしまうことです。

一方、ローンは国からの還付金がありますので上手いテクニックもあります。ご要望があれば書き込みます。

このマンションは、929戸というスケールメリットを活かし、コンシェルジュサービスも非常に効果的に機能すると思います。

営業マンに『コンシェルジュは不要だ、その分管理費を安くしろ』という意見もあるようですがと尋ねたら、『そのようなご要望は勿論ございます。コンシェルジュが不要で管理費の安価なマンションは沢山ありますので、個々のお客様のニーズに合わせお選び下さればと考えております。本マンションはコンシェルジュサービスをご希望される方々にお求め頂いております。』との説明であった。

一言で表現すれば【管理費をケチりたいなら他を買えば】という非常に分かりやすい説明でした。

確かに営業マンの説明どおりであり、コンシェルジュサービスがなくて管理費の安価な物件は他にいくらでもあり、それらを買えばよいのです。至極 単純にして明解な営業マンの説明でした。すみふにしては珍しく、極めて論理的だなぁ〜と感じました。

>869

マニュアルどおりの回答に思えるけど。