クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

いろいろ勘案しても売れない。。というか買っちゃいけないダメマンのような気が…

消費税が来年の4月から8％となります。この物件の引き渡しは
来年5月予定。（だから建物部分の消費税は8％となる）
だたし、今年の9月末までに契約すれば、特例で5％となる。
従って、今の価格表はあくまで9月末までの契約者に適用
される金額で、10月以降の契約だと値上げするとか価格表に書いてあった。
このデベは、価格を少しでも抑えるための企業努力とかないんですね。

消費税8%になることで値上がりする分を値引きしますというような広告や宣伝の文句は
「法的に」禁止されましたけど。　ニュース見てないの？

あと禁止される主な理由は「下請けいじめ」を禁止するためです

客：「価格を少しでも抑えるための企業努力しろ！」　→
デベ：客が安くしろと言ってるから、下請けを値切れ　→
下請け：作業員の賃金を安くしたり、材料を粗悪なものに変更
良くないでしょ。この流れ

どっちにせよ売れないと思う

確かに、金額が妥当とか言うより、この間取りでは金額を出して住みたくないと思いました。せっかくの希少性が残念です。
面積をかせぐためなのか、バルコニーを狭くして、庇もないところに足元までＦＩＸガラス張りにしていますが、
これでは昼間明るいどころか、強烈な西日にさらされて屋内がすぐに傷みそうですし、日中いられるかどうか。どの間取りにも無理があって、家具を置きづらい。たいした設備もないようでした。

消費税増税分を値引きしますという表現は禁止されている
らしいが、あえて増税分は値上げしますって書く必要は
ないんじゃないの。
値上げしますって表現をいれなきゃいけないルールはないよな？

そもそも、この値段のマンション買う人は、所得水準高い人たち
だから、建物にかかる消費税値上げ３％分（せいぜい100万円くらいだろ）
よりも、所得税のローン控除で20万円×10年＝200万円の所得税が
安くなったほうが得なんだけどな。

自分はそこまで間取りは悪いとは思わないですが、
バルコニーは確かにもっととってほしかったですね。
せっかくの立地なのに残念です。
こちらにもともと川が流れていたのは知らなかったです。
地盤的には悪くない地域かと思っていました。
３１１の際には特に被害はなかったようなので、
埋め立て地よりはいいのかな、という感じでしょうか。

駅から近く、山手線内側、間取りも選べ、しかも広い。同じ火災危険度高い所と比較しても価格が手ごろなのでとても迷っています。

谷中道灌山ってネーミングはあり得ない
地元の人ならわかると思うけど

昼の現地と、ＭＲ見てきました。
駅近く、閑静な住宅街というのは良いなと思いました。
谷中銀座へは、通りを渡って商店街を歩いていけるので、案外近い印象でした。
価格は、良い部屋は平米100万ほどなので、高いなぁと思いました。
あと一割安ければ良かったのに！

この辺りは昔川だったということで、気になって調べていたのですが、
思川という川が流れていたようですね。
川とは石神井川を飛鳥山でせき止めて用水としてこちら側に流したものだそうで、
元々あった川ではないようです。
地盤的には水が出る場所ではないようですし、そこまで心配しなくても。。。とは思います。

それはそうと谷中道灌山…確かにへんですよね（汗）

＞113さんへ

この辺りの地盤が悪いのは、有名です。
藍染川より前にあった谷田川というのは、縄文時代から流れている川でした。
地形を見ても明らかなように、上野台地と本郷台地の間を流れる川であり、
この辺りに住む人は昔から水害に悩まされてきました。
地盤的に水が出るような場所です。（今でも井戸がたくさん残っている地域です。）
せき止めて用水なんてありえません！！！

地元民より

MR行ってきましたが、週末なのに閑散としてました。
前向きに検討してましたが、なんだか心配になってきました。高めの価格設定のせいでしょうか。
地盤も良くないなら尚更心配です。
売れ行き好調とはいかなさそうな印象を受けました。

正式な価格って出たのでしょうか？
そちらのほうが気になります。

地盤の件はどうにもならないでしょう。
湾岸エリアほど悪くは無いだろうし。

江戸時代から町中くまなく川が流れていたのが東京です。
あまり気にするようですと、都内で購入できるところは無いのでは（笑）

石神井川（藍染川・谷田川）は、縄文時代から流れてる川で、
そこからの支流で江戸市中に水を引いています。
その川沿いを調べると、遺跡がたくさんありますよ。

ちなみに、東大がある弥生地域は、弥生遺跡が発掘されたところですね。
治水が進んだのは、大正時代のようで現在の暗渠（川にフタ）が作られました。

おわり

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm
で地震に関する地域危険度について東京5099地区中、何番目か順位が載っていますね。

MR,現地を見てきましたので、情報を共有します。　皆さんの感想やご意見をお聞かせ下さい。

1) E棟とW棟の間は公道であり、2棟は一体管理ではなく、独立です。
　管理組合は、別です。ゴミ収集場所も、駐車場も別です。管理人も別です。
　管理人は、W棟は昼間勤務ですが、E棟は午前のみ勤務とのこと。

　いずれの棟も共用会議室等はなく、管理組合の会議場所には、困ると思います。
　管理費は、E棟215円/平米、W棟は206円/平米です。　
　120戸のスケールメリットは無く、あくまで、86戸と34戸です。

2) W棟は、A館（9階建て、74戸）、B館（6階建て、13戸）、C館（5階建て, 9戸、北向き）の3館に別れています。
　エレベータは、A棟に1機のみですが、B館・C館とは、渡り廊下で行き来できます。

　A館の4階以下は10部屋ですが、5階以上から階が上がる毎に北西側が削れて部屋数が少なくなり、9階は2間のみとなります。
　これは、敷地北側の一般住宅への日当たりを配慮してのことと思われます。
　その結果、W棟A館のルーフバルコニーは、南東側ではなく、北西側になってます。

3) マンション敷地は第一種住居地域ですが、その南側にあたる、不忍通り、道灌山通り沿いは、
　商業地区であり、10階建て以上のビルが建っています。（将来、もっと高いビルが建つ可能性もあります。）

　そのため、最上階のW棟9階は、日当たりは問題ありませんが、南側に大きく抜け感のある眺望を完全に得られるわけではありません。　
　W棟A館の南東角部屋が、南方向に窓を大きく取ったデザインになっていない理由は、南側に10階以上のビルが見えるからだと思います。

4) 間取りですが、敷地北側の住居への配慮しつつ、建坪率を最大限に活用して戸数を増やすためなのか、無理な間取りが、散見されます。アウトフレームも不完全で、四角形の部屋が少ないです。

　W棟A館では、広めのルーフバルコニーを持つ西端部屋の柱の室内への食い込みがひどいです。残念。
　3LDKでは、2部屋リビングイン、そのうち一部屋が行灯部屋の間取りも多いです。

　E棟は、101, 204, 304, 404のLDの中くびれ形状は、使いにくそう。
　505号室は、全体形状が凹形で、しかも洋室１のWICの広さがアンバランス。ちょっとあり得ない。

5) 予定価格は、最安値が、W棟C館107号室で、3860万円（坪204万円）、最高値が、W棟A館601号で、8960万円（坪316万円）です。
　坪単価では、W棟A館902号室の6770万円（坪341万円）が最高単価だと思われます。
　価格差がかなりありますね。

6) エントランスの位置ですが、W棟はB館1階、E棟はその向かいつまり、W棟とE棟の間の道路の奥のほうにあり、つまり、日暮里駅から歩いてきて、近い方向ということだと思います。
　狭い道路際ですが、車寄せはありません。
　HP等を見ると、エントランスは南側にあるものと思い込んでいたのは、間違いでした。

7) MRで見たところ、正直な感想としては、高級感はあまり感じられませんでした。
　 事前取り付けのエアコンは、一切無し。
　 外廊下、ディスポーザ無し、洗面ボールは人造というあたりも、安っぽい一因。


【全体所感】

・ロケーションは満足なのですが、間取りも含め、もったいない感というか、残念感を強く感じてしまいました。
　高級感を犠牲にしている割には、W棟901号室の 坪341万円は、高すぎると感じます。
　W棟C館107号室の坪204万円は、まぁ、安いと思います。

　そもそも、戸数を減らし、無理な間取りを減らすこともできなかったのでしょうか。
　特に、狙っていた上層階のルーバル付きの広めの部屋に無理な間取りが多く見られるのが、本当に残念です。

・2棟の位置づけも、もったいないです。　W棟C館１階の、1番不人気なりそうなところを共用会議室にするとか、駐車場を2棟一体管理にしたり、管理体制も一体にしたりとするのは、できなかったのでしょうか。

　不人気の部屋は、値下げしないと売れない部屋も出てくるのではと思います。

　当方は、申し込むか、見送るか、見送る方に傾いてきましたが、もう少し悩んでみます。

(昨日の続きです）　皆さん、ご意見・ご指摘をお寄せ下さい。

◆ 昨日、書き忘れたこと、
　- 地権者住居は、一切無し。
　- 水道は、直結式。停電でも、断水にならない。
- トイレは、タンクレスではない。

◆ 1番良かった間取り: E棟501号室 3LDK（93.38平米、8,480万円、単価 300万円）

- プラス：　ワイドスパン。全室６畳以上で、形状もほぼ四角形。浴室・トイレにも窓有り。キッチンからルーバルへ出られる。
- マイナス：　ルーバルは北側。浴室が1418。90平米超物件なんだから1620が欲しかった。ここは実に惜しい。

- 要確認ポイント：　５Fならリビングの日照は、ぎりぎり大丈夫では。
　　　　眺望は、どうだっかなぁ？　目の前に5階建てぐらいの建物がお見合いであったような記憶が。
- 5Fで単価 300万って、高すぎないか？

・ロケーション・雰囲気： 趣味的には、OKです。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/06_taito....
これをみたら谷中３丁目といっても端なので安全ということが分かりますね。

えっ！？安全！？？？

でもなんだかんだ山手線の駅からこれだけ近いのはおそらく想像以上に便利ですよね。
このエリアで大通りから一本入ったところに新築マンションはこの先建たなさそうだし、金利も低いし、建築資材高騰とか日経に出てるみたいだし、、、
一生の買い物だからじっくり選びたいんですが、タイミングとしては今がいいのかなあとは思ってしまいます、、、
きっとどこかで折り合いつけてビシッと決めなきゃいけないんでしょうね、、、

No119, 120です。

１）E棟の南東は商業地区で、将来、高層物件が建築される可能性は否定できないとのこと。今は日照を享受出来る５Fでも将来の日陰リスクがありますね。
２）周辺中古相場は、坪２００万円がいいところ。
３) 比較の為、月島駅直結のゲートシティの第一期５次販売のMRへ行ってきました。 低層なら坪300万円以下も有ます。
値下がりリスクは高層マンションはほとんどないですよね。交通の便も月島駅直結の方が上ですよねえ。
但し、ロケーションの雰囲気は、まだ谷中道灌山が上です。

デベロッパーの住商さん、正式価格をあと３割、せめて２割５分下げて下さいませ。
そうすれば、買う気になります。

①管理費
②修繕積立金
③修繕積立基金

を提示してもらいました。入居後５年間は①②合せて約２万円程度でした。②は６年目から２倍。11年目になると３倍。16年目になると４倍…と５年毎にどんどん増額になっていく。これって普通ですか？

それと修繕積立基金って、普通は入居時に数十万支払うものですよね？
12年目と24年目にも入居時の数倍支払うようになっているのですが、これも普通なのでしょうか？

管理費・修繕積立金・修繕積立基金といずれもそれなりに費用が掛かる意識はありましたが、
あまりにも高いので、購入を見送ろうかと思ってます…

126さん
総合的に考えて普通と思います。大規模なら2割程度安いのもあります。タワーは5割程度高いです。資産価値維持、暮らしに関わってきますので、安すぎる設定も後々問題になります。

↑70平米位で2万ならの話です。金額は大体広さに比例します。

まぁ、月島のゲートシティとここを比べると、マンション規模もロケーションも違いが大きすぎてなんですけどね。。。

価格については、デベロッパーが総合商社だけあって、不動産で必ずしも失敗できない訳ではないってことがあるかもしれないですね。
前の投稿でもありましたが、この周辺のマンション供給は少ないので、この土地で探している人にとっては、高くても「買い」なんだと思います。
「即日完売！！」とはならなそうですが、長期間で販売して、完売に持ち込むんでしょうね。

119-120さん、詳しくありがとうございました。
５階でその価格だと割高感がありますね。
場所が場所なので、強気なのでしょうか？
西日暮里の駅は確かに近いですし、マンション周辺はとても静かですしね。

２棟が結局は別物のマンションとしては実質扱われるということでいいのでしょうか。
修繕費もそれぞれ…ということですか？？？
要確認ですね。

130さんへ
2棟は、区分所有権も管理組合も100％別物です。
当方は見送るつもりです。 MRへ行って、パンフやWEBが、意図的に誤解を招くような説明となっていることに気づき不愉快になりました。
1) E棟とW棟の間の道に紅葉の道だか名付けてあるので、敷地内かと思いきや、公道です。
2) そのためか、2棟は全くの別マンションで、共用設備は会議室すらなく、管理上のスケールメリットもありません。
あの説明では、誰でも120戸の集合マンションだと思いますよね。
3) W棟が、A, B, Cの３館構成とは、パンフでは、全く気づきませんでした。この分、W棟の合理性が下がりますよね。
4) パンフの建物のイラストをよく見てください。9階建と５階建との高さがほぼ同じように描いてある。 イメージとはいえ、酷すぎませんか。

こんなんでは、入居後にさらにネガティブサプライズがあるのでは、と不信感で一杯になってしまいました。

こちらによく登場する購入検討中さんは、何者ですか？
業界関係者ですか？詳しすぎる！！！

クラッシィ関係者の反論が聞きたいです。
公平な観点からポジティブな意見をお願いします。

別に購入検討中さんが書いている内容のレベルは、誰でも
不動産を購入しようとして少し勉強すれば分かるレベルですよ。
全然ふつうのことだと思いますねど。

前に調べたマンションも修繕積立金が何倍にもなっていくけいかくでした。20年後は6万とかあり得ない…

↑の書き込みが気になり、修繕積立金について、問い合わせました。　
当方、E棟501号室を希望し、また永住を前提に考えているので、長期修繕計画がしっかりしていることは
重要なのですが、以下は、他のマンションと比べて、標準的と言えるでしょうか？
詳しい方に、コメントを頂きたく、お願いします。

E棟501号室の場合は、毎月の修繕積立金は、以下の通りです。
　1～5年目　7,730円
　6～10年目　18,040円
　11～15年目　21,350円
　16～20年目　36,080円
　21～25年目　43,810円
　26年目～　　51,540円

修繕積立の一時金は、次の通り。
　12年目　96万6,420円
　24年目　77万3,140円

正直、金額が多いことはしっかりとした計画ということを意味していると思うのですが、
定年後の支払いを考えると、ちょっと高いなぁ、というのが正直な感覚です。

こういう情報こそ、HPやパンフレットに記載してくれると、信頼感がアップすると思うのですが。

部屋番号は記載しないほうが良いと思いますよ。誰か特定されてしまうので。

>>no.135
わたしもＥ棟希望で、気になって同じくらいの部屋数のマンションを参考に比較しましたが、特に大きく違いはありませんでした。

そんなに他物件と差はありませんよ。
修積の上昇や一時金、管理費あたりが気になる人はマンション自体を買わない方が良いですよ。

私が、今住んでいる所は、２０年目を過ぎても，値上げは最大で入居時の５割り増し程度の計画の上に，管理費の黒字分を積み立てることができた結果，将来の一時金は不要となりました。 それから比べると、格段に高いと感じます。
今の所が、安く済んでいる理由は，次の3点かと思います.
・大規模マンションであること
・管理組合が熱心の方が多く、管理会社の言いなりにならず無駄な修繕を避けたり、値下げ交渉をして支出を低減してきたこと
・駐車場利用料が、管理組合の収入になっていること
また、知人は、管理組合の理事になった時，建設会社系の管理会社の契約を更新せず、独立系の管理会社に変更して、管理費を値下げしました。
20年後の修繕積み立て金が、販売会社さんのいう通りになるかどうかは，管理組合員になる住民の皆さんの熱意次第ということだと思います.

135さん。
記載して頂いたお部屋は何㎡なのでしょうか？

>140さん　　
　93.9ｍ２です。

> みなさん

　コメント ありがとうございます。
　標準的と言うことであれば、納得したいと思います。
　また、将来は、管理組合次第という点も、ガッテンします。

501に入居された方を何でも話してしまう人に見てしまいそうです。。。実際は別の方かもしれませんが。。。
一般的にm2単価の時間推移質問するだけではいけなかったのかな(・・;)

１２年目は修繕積立金の一時金の支出が大変そうですね。
これに毎月の管理費・修繕積立金や住宅ローンと固都税を支払うとなるときつそう。

現在、予定価格のまま購入希望の申請段階ですが、販売会社としては、その応募状況を踏まえて、正式価格を決定すると聞きました。正式価格の発表は、8/24（？） とのこと。　これって、後出しじゃんけん？
（人気があれば予定価格を下げないし、人気が薄ければ正式価格を値下げする、、）

賢い消費者としては、今の段階では、”あと2割値下げしてくれれば購入するが、今の価格では高すぎる”と、営業の方に伝え、購入のそぶりを一切見せない。皆で同じ行動を取れば、希望者が少なくなり、値下げにつながるのでは期待します。
本当に購入する気があれば、正式価格発表後に、正式な応募をすれば良いだけのこと。

以上の仮説をたてましたが、皆さん、いかが思いますか。

>>144
価格下がって欲しいですよね。
後出しジャンケンは私もそう思いました。
印象悪いですよね。

大勢値下げして欲しい人達がいても、先方としては高く買ってくれる120家庭を探せば終了。
少し高くても抽選にならない方が良いと考える人もいるでしょうし、難しい所です。

設備もイマイチだし、駅近とはいえ台東区なので下げ代あると思うんですが…

住友商事が引き渡しまでに売り切りたいかどうかじゃないの？

この時期に資金力ある売り主が叩き売りすることはないよ！

こっちは今の値段が妥当かどうか見極めるだけですよ

不動産市況のプチバブルの現在、値下げしてくる可能性は低いのかもしれません。
私は、現在の予定価格は、プチバブルを反映した割高な価格だと感じました。
全ての購入検討者が、販売価格が妥当かどうかを冷静に判断するため、全ての情報をクリアに開示して欲しい訳ですが、誤解を招く説明、修繕積立金についてきちんと説明しない、さらに正式価格を後だしジャンケンで決めるのでは、そんな売主の姿勢に、消費者としては不信感を感じるし、対抗策が欲しくなるのは、自然では。
プチバブルのイケイケ価格を押し付けられかねない状況を克服するために、賢い消費者が連帯して情報を交換し、価格の妥当性を判断することを支援することが、このサイトの一つの存在意義だと感じました。

プチバブルと言っても、建築資材価格も人件費も上がってるから少し前の感覚で考えたらいかんですよ、念のためですがね。

この物件の今の価格が割高だと感じられないなら、ちょっと勉強し直したほうがいい。

谷中小学校まで徒歩20分
上野中学校まで徒歩35分

台東区の僻地だな

割高論者はいつも買うタイミング逃すんだよね。
郊外でも行って買えるところ探した方が良い。